Nguồn cung nhà ở xã hội tại Đức đang giảm nhanh trong khi giá nhà, giá thuê và chi phí xây dựng tiếp tục leo thang, khiến khả năng tiếp cận nhà ở giá rẻ ngày càng khó khăn. Các chuyên gia cảnh báo nước này sẽ cần khoảng 2 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 và chỉ xây mới sẽ không đủ để giải quyết tình trạng thiếu hụt.

Chênh lệch cung - cầu, giá nhà ngày càng tăng

Theo Reuters, những người có thu nhập thấp tại Đức đang tìm kiếm căn hộ ngày càng khó khăn vì nguồn nhà ở xã hội tại đây rất khan hiếm, đặc biệt tại các thành phố lớn. Thị trường nhà ở Đức đã suy giảm gần 1/4 số lượng nhà ở xã hội chỉ trong vòng 10 năm, khiến tổng nguồn cung trên toàn quốc hiện còn chưa tới 1,1 triệu căn.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu mới do Viện Pestel phối hợp với Viện Nhà ở Schleswig Holstein thực hiện cho Cơ quan Xúc tiến Nhà ở Xã hội, số lượng cần thiết ít nhất phải gấp đôi. Nghiên cứu này lần đầu tiên đưa ra dữ liệu phân tích theo từng bang và dự báo nhu cầu nhà ở giá rẻ đến năm 2030.

Nhà ở xã hội là những căn hộ được chính phủ trợ cấp và cho thuê với mức giá thấp hơn thị trường. Để thuê loại hình nhà ở này, người dân cần có giấy chứng nhận đủ điều kiện nhà ở, chứng minh thu nhập hộ gia đình dưới mức quy định. Giá thuê được kiểm soát nhằm bảo vệ người thuê khỏi việc tăng giá đột ngột và chỉ đủ để đảm bảo chi phí cho chủ nhà.

Trong khi vào cuối những năm 1980, Tây Đức từng có khoảng 4 triệu căn nhà ở xã hội, con số này giảm xuống còn khoảng 1,66 triệu căn vào năm 2010 và chỉ còn khoảng 1,13 triệu căn vào năm 2020.

Các cam kết nhà ở xã hội, thường kéo dài từ 15 đến 40 năm, là nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm này. Khi thời hạn kết thúc, các căn hộ có thể được bán hoặc cho thuê tự do theo giá thị trường mà không còn bị ràng buộc bởi chính phủ.

Theo khảo sát mới nhất của Reuters, giá nhà tại Đức được dự báo sẽ tăng khoảng 3% trong năm 2025 và tiếp tục tăng với tốc độ tương tự trong các năm sau. Sau gần hai năm suy giảm, thị trường bất động sản Đức đang dần phục hồi nhờ lãi suất giảm, hoạt động kinh tế cải thiện và kỳ vọng vào các chương trình đầu tư cơ sở hạ tầng quy mô lớn của chính phủ.

Tuy nhiên, các yếu tố bất ổn từ kinh tế toàn cầu và triển vọng chính sách trong nước vẫn phủ bóng lên triển vọng tăng trưởng. Theo khảo sát Reuters thực hiện từ ngày 20 đến 27/5 với 15 chuyên gia bất động sản, giá nhà năm nay được dự báo tăng 3%, thấp hơn mức dự báo 3,5% được đưa ra hồi tháng 2.

"Dự kiến giá nhà và chi phí xây dựng sẽ tiếp tục tăng, không chỉ trong năm nay mà còn cả năm 2026 và 2027, khiến nguồn cung nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm hơn", ông Carsten Brzeski, trưởng bộ phận kinh tế vĩ mô toàn cầu tại ING, nhận định.

Ông cũng cho biết thị trường lao động yếu đi, giá nhà tăng và lãi suất biến động đang ngăn cản khả năng cải thiện mức độ chi trả, khiến quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra chậm.

Năm ngoái, Đức xây dựng được khoảng 251.900 căn hộ, giảm 14,4% so với năm trước và thấp hơn nhiều so với mục tiêu 400.000 căn mỗi năm của chính phủ.

Trong khảo sát riêng về nguồn cung nhà ở giá rẻ, phần lớn chuyên gia cho rằng tình hình sẽ còn tệ hơn năm 2025. Đồng thời, gần như tất cả chuyên gia được hỏi đều nhận định khả năng mua nhà của người mua lần đầu sẽ xấu đi, khiến ngày càng nhiều người chuyển sang thị trường thuê nhà vốn đã quá tải.

Theo dự báo trung bình, giá thuê nhà tại các đô thị sẽ tăng từ 4 đến 5% trong năm tới, nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng giá nhà.

Đức chuyển hướng sang các giải pháp ngoài xây mới

Một phần nguyên nhân chênh lệch cung - cầu đến từ việc giá thuê nhà tại các khu vực đô thị ngày càng tăng, khiến nhiều người thu nhập thấp không còn đủ khả năng chi trả.

Áp lực còn gia tăng do chi phí xây dựng, giá nhà và giá căn hộ tăng cao khiến ít người có khả năng chuyển sang nơi ở khác hoặc mua nhà. Họ tiếp tục ở lại những căn hộ giá rẻ hiện có, tạo ra điều mà các chuyên gia gọi là hiệu ứng "khóa chặt".

Nhập cư cũng là một yếu tố quan trọng khi nhiều người tị nạn gặp khó khăn trên thị trường nhà ở và phụ thuộc vào hệ thống nhà ở xã hội.

Điều tưởng như khó hiểu thực tế lại khá đơn giản: chi phí xây dựng đã tăng lên đáng kể. Liên minh vì Nhà ở Xã hội cho rằng Đức đang rơi vào thế khó vì hoạt động xây dựng đã trì trệ trong thời gian dài. Ngay cả chính phủ liên minh trước đây cũng không đạt mục tiêu xây dựng 400.000 căn hộ mỗi năm, trong đó có 100.000 căn nhà ở xã hội.

Năm 2024, số lượng căn hộ mới chỉ khoảng 250.000 căn, trong khi nhu cầu thực tế theo nghiên cứu của Arge là khoảng 550.000 căn mỗi năm. Đến năm 2030, Đức được dự báo sẽ cần khoảng 2 triệu căn nhà ở xã hội.

Hiện nay, số lượng căn hộ mất quy chế nhà ở xã hội đang vượt xa số lượng được xây mới. Ví dụ, năm 2020 có khoảng 56.000 căn hộ mất quy chế này, trong khi chỉ khoảng 23.000 căn hộ xã hội mới được xây dựng.

Về lý thuyết, chính phủ cần hành động mạnh mẽ hơn và tăng đầu tư vào nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chính sách nhà ở giữa liên bang và các bang hiện thiếu sự đồng bộ. Các chương trình hỗ trợ tồn tại khá nhiều nhưng việc kết hợp chúng hiệu quả vẫn rất phức tạp, kể cả với các doanh nghiệp xây dựng lớn.

Trong khi đó, việc xây dựng nhà ở xã hội mới đang nhận mức hỗ trợ rất lớn, với hơn 3.200 euro cho mỗi mét vuông diện tích sinh hoạt. Theo các tác giả nghiên cứu, mức hỗ trợ này quá cao để tạo ra số lượng nhà mới đủ lớn. Họ cho rằng cần giảm trợ cấp để việc xây dựng trở nên hiệu quả hơn về mặt kinh tế, ưu tiên số lượng nhiều hơn thay vì chỉ tập trung vào chất lượng.

Rõ ràng, chỉ dựa vào xây mới sẽ không đủ để tạo thêm một triệu căn nhà ở xã hội trước năm 2030. Vì vậy, các chuyên gia đề xuất hiện đại hóa quỹ nhà hiện có và để các đô thị mở rộng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, điều này chỉ khả thi nếu nguồn tài trợ từ liên bang và các bang được tăng đáng kể. Theo các tác giả nghiên cứu, giải pháp nằm ở việc kết hợp hợp lý giữa cơ chế thị trường và sự can thiệp của nhà nước.

Nguồn: VietnamFinance