Bất động sản đổi “khẩu vị”, người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá

Thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn phục hồi sang quá trình định hình một chu kỳ phát triển mới, khi người mua ngày càng coi trọng quy hoạch, hạ tầng, pháp lý, khả năng tài chính và chất lượng sống thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá. Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đang kéo theo quá trình phân hóa mạnh hơn giữa các khu vực và loại hình bất động sản.

Quy hoạch, hạ tầng trở thành “bộ lọc” dòng tiền

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường bất động sản đang cho thấy sự chuyển dịch đáng chú ý từ chu kỳ phục hồi sang giai đoạn định hình tương lai. Nếu trước đây tâm lý đón đầu và kỳ vọng tăng giá từng là động lực quan trọng, thì hiện nay quyết định mua bán ngày càng dựa trên những yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và nhu cầu ở thực.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn. Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động “rất lớn” hoặc “lớn” tới thị trường bất động sản. Cùng với đó, nguồn cung đang có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm, bám theo các trục hạ tầng và những không gian phát triển đô thị mới.

Tại TP Hồ Chí Minh, tỷ trọng nguồn cung ở khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026. Nhóm đô thị mở rộng cũng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%. Theo Batdongsan.com.vn, sự dịch chuyển này phản ánh quá trình phát triển bất động sản ngày càng gắn với các hành lang hạ tầng lớn.

Không chỉ nguồn cung thay đổi, nhu cầu cũng đang dịch chuyển theo. Dữ liệu quý I/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ trọng quan tâm đến các khu vực quanh Vành đai 3 và vùng mở rộng tại TP Hồ Chí Minh tăng từ 39% năm 2023 lên 46% trong quý I/2026.

Điều này cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bởi thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm vẫn có thể thu hút người mua nếu được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, có khả năng kết nối thuận tiện và từng bước hình thành hệ thống tiện ích, cộng đồng cư dân.

Tuy nhiên, hạ tầng không còn là câu chuyện của kỳ vọng đơn thuần. Người mua ngày càng quan tâm hạ tầng đó đã hiện hữu đến đâu, khả năng tiếp cận thực tế như thế nào và có tạo ra giá trị sử dụng hay không.

Theo khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, 65% môi giới cho biết khách hàng “rất ưu tiên” hoặc “ưu tiên” những dự án có kết nối tốt với các công trình hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai, cầu.

Cùng một câu chuyện “đón đầu hạ tầng”, nhưng thị trường đang đòi hỏi nhiều hơn về cơ sở thực tế. Những khu vực có quy hoạch rõ, hạ tầng triển khai cụ thể, dân cư hiện hữu và khả năng kết nối tốt có cơ sở thu hút nhu cầu khác với những nơi chủ yếu được giao dịch dựa trên kỳ vọng.

Từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Cùng với sự dịch chuyển theo quy hoạch và hạ tầng, hành vi người mua cũng đang thay đổi. Thay vì chỉ quan tâm bất động sản có thể tăng giá bao nhiêu, người mua ngày càng đặt câu hỏi về khả năng sử dụng, chất lượng sống và mức độ phù hợp với năng lực tài chính.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, chung cư đang tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định. Trong quý II/2026, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đất nền ở mức 23% và nhà riêng 22%.

Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2026, khoảng 66% giao dịch chung cư được ghi nhận phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi tỷ trọng giao dịch nhằm mục đích đầu tư ở mức 34%. Những dữ liệu này cho thấy dòng tiền đang có xu hướng tìm đến các sản phẩm đáp ứng tốt hơn nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác thực tế.

Các tiêu chí lựa chọn cũng ngày càng cụ thể. Người mua không chỉ xem xét giá bán và vị trí mà còn quan tâm pháp lý, chất lượng xây dựng, tiến độ bàn giao, tiện ích, không gian xanh và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.

Ở góc độ thị trường, đây là quá trình sàng lọc tự nhiên sau những giai đoạn tăng nóng. Khi người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá, những sản phẩm thiếu yếu tố nền tảng sẽ khó duy trì sức hút chỉ bằng câu chuyện về tiềm năng.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, nhu cầu mua nhà không biến mất mà đang bị “nén” bởi các điều kiện về tài chính, pháp lý, hạ tầng và thanh khoản. Theo ông, thị trường chỉ có thể phục hồi bền vững khi các điểm kích hoạt này được tháo gỡ.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/3nFDEzr2Dfg9d89xe

Gã khổng lồ quản lý 15.000 tỷ USD xem xét rót vốn vào Việt Nam

Đại diện BlackRock, quỹ đầu tư lớn nhất thế giới với khối tài sản quản lý hơn 15 nghìn tỷ USD đánh giá Việt Nam là thị trường đang thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư quốc tế.

Ngày 23/9, VinaCapital và Tổ chức CEO của Hoa Kỳ đã phối hợp tổ chức buổi tọa đàm, là dịp để các bên trao đổi về triển vọng hợp tác đầu tư trong các lĩnh vực tài chính, năng lượng và du lịch giữa Việt Nam – Hoa Kỳ trong giai đoạn mới, góp phần thúc đẩy quan hệ kinh tế ngày càng hiệu quả và bền vững.

Trao đổi tại buổi tọa đàm, ở góc độ huy động nguồn vốn trung và dài hạn cho phát triển hạ tầng, ông Mark F. Erickson (Đỗ Văn Hùng), đại diện BlackRock, quỹ đầu tư lớn nhất thế giới với khối tài sản quản lý hơn 15 nghìn tỷ USD đánh giá Việt Nam là thị trường đang thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư quốc tế. Ông Jim Williamson, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Everest Group cũng đồng quan điểm trên. Các đại diện cho biết sẵn sàng xem xét rót vốn khi xuất hiện những cơ hội phù hợp.

Bên cạnh đó, Chủ tịch KKR Global Institute và KKR Middle East nhận định bối cảnh địa chính trị toàn cầu đang mở ra cơ hội để Việt Nam tiếp tục phát huy vị thế của mình trong chuỗi giá trị khu vực và quốc tế. Kể từ năm 2011, KKR đã đầu tư hơn 2,5 tỷ USD vào Việt Nam và tiếp tục nhìn thấy dư địa mở rộng trong thời gian tới.

Ông Don Lam, Tổng giám đốc và Cổ đông sáng lập Tập đoàn VinaCapital, cho rằng việc FTSE Russell nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam là một cột mốc quan trọng, tạo nền tảng để thị trường vốn phát triển sâu rộng hơn. Theo ông, Việt Nam còn nhiều tiềm năng thu hút dòng vốn quốc tế, đặc biệt thông qua việc hình thành Trung tâm tài chính quốc tế và phát triển thêm các sản phẩm tài chính đa dạng.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/mFvD1LAJix3UzrEIL

Ông Trần Quí Thanh sắp rót 920 tỷ đầu tư vào Công ty chứng khoán top đầu thị trường

Theo danh sách, có 9 nhà đầu tư chuyên nghiệp được chào bán 200 triệu cổ phiếu HCM. Trong đó có 1 tổ chức và 8 cá nhân.

Ngày 22/09/2026, Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HSC - mã CK: HCM) đã thông qua các nội dung liên quan đến việc triển khai Phương án chào bán cổ phiếu riêng lẻ.

Theo đó, Hội đồng Quản trị thông qua việc triển khai thực hiện Phương án chào bán cổ phiếu riêng lẻ đã được Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 thông qua với giá chào bán là 23.000 đồng/ cổ phiếu.

Hình thức chào bán là chảo bán cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp theo quy định của pháp luật, có đăng ký tham gia mua cổ phiếu trong đợt chào bán cổ phiếu riêng lẻ này.

Theo danh sách, có 9 nhà đầu tư chuyên nghiệp được chào bán 200 triệu cổ phiếu HCM. Trong đó có 1 tổ chức và 8 cá nhân.

Nhà đầu tư tổ chức duy nhất là Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC) dự kiến được phân phối 23 triệu cổ phiếu, nâng số cổ phiếu HSC sở hữu lên hơn 175 triệu, tương ứng 11,13% vốn điều lệ.

Nhà đầu tư Nguyễn Văn Hà dự kiến được phân phối nhiều nhất 40,5 triệu cổ phiếu.

Các nhà đầu tư Nguyễn Tiến Vũ, Nguyễn Văn Mẫn và Trần Quí Thanh dự kiến được phân phối nhiều nhất, mỗi người 40 triệu cổ phiếu.

Đáng chú ý, ông Trần Quí Thanh trước đó đã sở hữu 1,25 triệu cổ phiếu HSC, nếu mua thêm 40 triệu cổ phiếu, dự kiến ông Thanh sẽ chi 920 tỷ đồng, và sở hữu 2,62% vốn điều lệ của HSC.

Ngoài ra, ông Đỗ Quốc Bình dự kiến được phân phối 10 triệu cổ phiếu, ông Hoàng Minh Trung 4,5 triệu cổ phiếu, ông Nguyễn Thanh Trung và Nguyễn Thị Ngọc Linh mỗi người 1 triệu cổ phiếu.

Thời gian hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ ngày hoàn thành đợt chào bán, trừ trường hợp chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp hoặc thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, quyết định của Trọng tài hoặc thừa kế theo quy định của pháp luật.

Xem tiếp tại đường Link =>

Ông Trần Quí Thanh sắp rót 920 tỷ đầu tư vào Công ty chứng khoán top đầu thị trường

Nhà đầu tư ồ ạt săn nhà xưởng, kho xây sẵn tại khu công nghiệp

Phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn phía Nam có tỷ lệ lấp đầy hơn 90%, cao hơn đất công nghiệp, cho thấy doanh nghiệp ngày càng ưu tiên mô hình có thể vận hành nhanh, linh hoạt và ít vốn ban đầu.

Đây là nhận định của ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA), tại tọa đàm “Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đón làn sóng FDI công nghệ cao và kiến tạo hệ sinh thái sản xuất mới” do Báo Công Thương tổ chức ngày 25/9.

Ông Bảo cho biết thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam trong nửa đầu năm vẫn duy trì nhu cầu tích cực, nhưng yêu cầu đối với nguồn cung đang thay đổi rõ rệt.

Theo số liệu Cushman & Wakefield được ông Bảo dẫn, đến quý II, tổng nguồn cung đất công nghiệp khu vực đạt khoảng 36.063 ha, tỷ lệ lấp đầy 76,3%. TPHCM có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 86,1%, tiếp đến là thành phố Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%.

Trong khi đất công nghiệp chỉ có tỷ lệ lấp đầy hơn 76%, các phân khúc xây sẵn đã vượt 90%. Cụ thể, nhà xưởng xây sẵn có nguồn cung khoảng 6,85 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy 92%, giá thuê bình quân 4,9 USD/m2/tháng. Nhà kho xây sẵn có khoảng 6,6 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy 91,6%, giá thuê bình quân 4,6 USD/m2/tháng.

Theo ông Bảo, mức lấp đầy cao cho thấy doanh nghiệp ngày càng ưu tiên nhà xưởng, nhà kho có sẵn để nhanh chóng đưa vào vận hành, thay vì phải bỏ thêm thời gian và vốn để xây dựng từ đầu.

Cơ cấu khách thuê cũng thay đổi khi nhu cầu từ các ngành công nghệ cao, điện tử, công nghiệp hỗ trợ, logistics và các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao tăng lên. Nhóm khách thuê này quan tâm nhiều hơn đến chất lượng hạ tầng, kết nối giao thông, nguồn điện, môi trường và tiêu chuẩn ESG.

Ông Bảo cho rằng các khu công nghiệp vì vậy phải chuyển dần từ mô hình đa ngành sang chuyên ngành, sinh thái và thông minh. Chủ đầu tư không chỉ cung cấp quỹ đất mà cần hoàn thiện hệ sinh thái gồm hạ tầng, logistics, năng lượng, công nghệ, môi trường và dịch vụ hỗ trợ.

“Không chỉ cung cấp mặt bằng sản xuất, mà cung cấp năng lực để doanh nghiệp có thể vận hành hiệu quả ngay tại khu công nghiệp”, ông Bảo nói.

Quá trình chuyển đổi đã bắt đầu nhưng chưa đồng đều. Một số khu công nghiệp đã đầu tư hệ thống xử lý nước thải, năng lượng sạch, hạ tầng số và giải pháp vận hành thông minh. Tuy nhiên, chi phí đầu tư ban đầu và thời gian hoàn vốn cao hơn đặt ra yêu cầu về cơ chế hỗ trợ.

VIREA kiến nghị sớm có tiêu chí và cơ chế công nhận khu công nghiệp sinh thái, thúc đẩy mua bán điện trực tiếp, mở rộng tín dụng xanh và tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch, thủ tục đầu tư.

TPHCM chuẩn bị hàng nghìn ha đất công nghiệp

Ông Nguyễn Trường Thi, Phó Giám đốc Sở Công Thương TPHCM, cho hay sau sáp nhập, thành phố có 105 khu chế xuất, khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 50.000 ha.

Trong đó, 3 khu chế xuất và 55 khu công nghiệp đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy bình quân hơn 80%. Đây là dư địa để TPHCM đón dòng vốn FDI công nghệ cao trong các lĩnh vực bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và điện tử.

Thành phố hiện có 66 cụm công nghiệp, tổng diện tích gần 3.964 ha, trong đó 19 cụm đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 59%. Đến năm 2030, TPHCM phấn đấu nâng tỷ lệ lấp đầy bình quân các cụm công nghiệp lên khoảng 80%. 

Theo số liệu của Sở Tài chính TPHCM, tính từ đầu năm tới ngày 19/9, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trên địa bàn thành phố đạt 17,2 tỷ USD, gấp khoảng 4,19 lần cùng kỳ năm ngoái và đạt 156,6% kế hoạch năm. Tại thời điểm báo cáo, TPHCM đã vượt 56,6% mục tiêu thu hút 11 tỷ USD đề ra cho năm nay.

Lũy kế đến nay, thành phố có 21.748 dự án đầu tư nước ngoài còn hiệu lực, với tổng vốn đăng ký hơn 156,2 tỷ USD.

TPHCM cũng định hướng tái cơ cấu các khu, cụm công nghiệp hiện hữu theo hướng công nghệ cao, sinh thái; phát triển các khu mới về hướng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, gắn với Vành đai 3, 4, 5 và tuyến đường sắt Bàu Bàng - Cái Mép.

Để thu hút doanh nghiệp FDI, Sở Công thương đang phối hợp với Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TPHCM (Hepza) và các sở, ngành thống nhất đầu mối hỗ trợ, hướng dẫn thủ tục cho nhà đầu tư, hạn chế chồng chéo và tránh gián đoạn hoạt động doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển tiếp.

Ông Lê Văn Thinh, Phó trưởng Hepza, cho hay thành phố phấn đấu chuẩn bị 6.500-6.800 ha đất sạch có hạ tầng hoàn chỉnh giai đoạn 2025-2030, sẵn sàng tiếp nhận các dự án đầu tư.

Xem tiếp tại đường Link =>

Nhà đầu tư ồ ạt săn nhà xưởng, kho xây sẵn tại khu công nghiệp

Doanh nghiệp bất động sản xoay dòng theo sức mua thị trường

Nguồn cung bất động sản được dự báo cải thiện khi nhiều dự án từng vướng pháp lý có điều kiện triển khai trở lại. Tuy nhiên, lãi suất, giá nhà và khả năng chi trả đang làm thay đổi quyết định của người mua. Doanh nghiệp vì thế phải tính lại cơ cấu sản phẩm, tiến độ dự án và nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu thực.

Lãi suất và giá tác động đến thanh khoản

Thị trường bất động sản đã phục hồi, nhưng sức mua không trở lại đồng đều ở mọi phân khúc. Theo bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ căn hộ cao cấp có thể chưa đạt 50% nguồn cung mới, thấp hơn mức khoảng 70 - 80% trong giai đoạn 2024 - 2025. Bà Vân cho rằng thay đổi đáng chú ý nằm ở cách người mua tính toán. Họ quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền cá nhân và khả năng trả nợ dài hạn, thay vì quyết định theo tâm lý đám đông hoặc dựa vào các gói hỗ trợ lãi suất trong thời gian đầu.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho rằng, lãi suất và giá nhà tăng cao là hai nguyên nhân chính khiến thanh khoản chậm lại. Khi giá nhà ngày càng cách xa thu nhập, một bộ phận người trẻ lựa chọn thuê nhà thay vì đặt nặng mục tiêu sở hữu sớm.

Trước thay đổi đó, một số chủ đầu tư bắt đầu giảm sự tập trung vào sản phẩm cao cấp, quan tâm hơn đến nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp. Theo ghi nhận của ông Chung, giá một số sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 10 - 20%. Chủ đầu tư cũng áp dụng chiết khấu khi thanh toán sớm, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc bổ sung ưu đãi để thu hút người mua. Từ quý III/2026, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu tích cực hơn so với hai quý đầu năm.

Theo bà Vân, cơ cấu sản phẩm thời gian tới sẽ chịu tác động từ khả năng tài chính, thị hiếu khách hàng và thanh khoản dự án. Với nhóm người trẻ, căn hộ cần phù hợp hơn về diện tích, công năng và tổng giá bán. Doanh nghiệp phải xác định rõ nhóm khách hàng mình muốn phục vụ để lựa chọn sản phẩm, vị trí và chính sách bán hàng phù hợp.

Nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cũng cần được phát triển theo cách tiếp cận này. GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV cho rằng, nhà ở xã hội tại các khu vực ngoài trung tâm cần gắn với giao thông công cộng, nhất là đường sắt đô thị và phương tiện vận tải khối lượng lớn. Khi thời gian đi lại được rút ngắn, người dân mới có thêm lựa chọn về chỗ ở mà không phải đánh đổi quá nhiều thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày.

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, đối với nhà ở thương mại có giá phù hợp, Bộ Xây dựng đang tiếp tục nghiên cứu chính sách. Những vấn đề cần làm rõ gồm cách xác định mức “giá phù hợp”, cơ chế kiểm soát giá và mối quan hệ giữa ưu đãi dành cho chủ đầu tư với quyền lợi của người mua. Việc phân định rõ sản phẩm này với nhà ở xã hội cũng cần thiết để doanh nghiệp có cơ sở xây dựng phương án đầu tư.

Doanh nghiệp cần mở rộng nguồn vốn

GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định, nhiều dự án từng gặp vướng mắc đã được khởi động trở lại, trong khi các dự án mới có điều kiện triển khai thuận lợi hơn. Nguồn cung từ đó có thể tăng đáng kể trong vài năm tới, giúp người mua có thêm lựa chọn và đưa thị trường dần về trạng thái cân bằng hơn.

Với doanh nghiệp, chi phí vốn là sức ép trực tiếp. Theo ông Lê Đình Chung, chi phí vốn của nhiều dự án hiện khoảng 12 - 14%, so với mức 8 - 10% trước đây. Với dự án có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng thêm đều tạo áp lực đáng kể lên chi phí phát triển và bán hàng. Nếu thời gian triển khai kéo dài hoặc sức mua thấp hơn dự kiến, chi phí vốn tiếp tục cộng dồn. Áp lực này hiện diện cả ở phân khúc nhà ở xã hội.

Để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp cần mở rộng nguồn vốn từ trái phiếu, quỹ đầu tư trong và ngoài nước, đối tác và dòng tiền bán hàng. Theo ông Chung, cùng với tìm vốn mới, doanh nghiệp cần tiết giảm chi phí vận hành, sắp xếp lại danh mục và có thể chuyển nhượng những dự án chưa phù hợp để tập trung nguồn lực cho dự án có khả năng triển khai hiệu quả.

Xem tiếp tại đường Link =>

Doanh nghiệp bất động sản xoay dòng theo sức mua thị trường

Nguồn: Thương Trường; CafeF; Dân Trí; Thời Báo Tài Chính Việt Nam