Lãi suất neo cao, thị trường bất động sản tiếp tục chịu sức ép thanh khoản

Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong khi nguồn cung sơ cấp tiếp tục tăng đang tạo áp lực lên thanh khoản thị trường bất động sản. MBS Research cho rằng thị trường có thể tiếp tục trầm lắng trong nửa cuối năm 2026 khi nhà đầu tư thận trọng hơn trước chi phí vốn gia tăng và nguồn cung dồi dào.

Thanh khoản suy giảm, nguồn cung tiếp tục tăng

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024-2025, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh từ năm 2026 trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng số giao dịch bất động sản đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. Riêng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 23%, trong khi giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm 40% so với cùng kỳ.

Theo MBS, lãi suất huy động 12 tháng đã tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên khoảng 7,5-9%. Mặt bằng lãi suất cao làm gia tăng áp lực tài chính đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư, qua đó khiến dòng tiền tham gia thị trường thận trọng hơn. MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ trong nửa cuối năm 2026 có thể duy trì ở mức khoảng 40-50%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Trong khi thanh khoản suy giảm, nguồn cung sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao khi các chủ đầu tư lớn tiếp tục triển khai bán hàng tại những đại dự án. Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ đạt khoảng 4.600 căn, tăng 228% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ các dự án tại khu vực ngoại thành được mở bán trong quý I.

Sự gia tăng nguồn cung diễn ra trong bối cảnh sức cầu chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao. Theo ghi nhận của MBS, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã điều chỉnh khoảng 10-20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình. Trong khi đó, giá bán sơ cấp tại các dự án mới trong quý II đạt bình quân khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự khác biệt về phân khúc sản phẩm.

MBS cho rằng nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục neo cao trong thời gian dài trong khi nguồn cung duy trì dồi dào, thị trường bất động sản có thể tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới.

Doanh nghiệp tập trung bàn giao dự án đang triển khai

Diễn biến thị trường cũng đang tác động đến kế hoạch triển khai dự án và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Theo MBS, trong quý III/2026, thị trường không ghi nhận dự án mới mở bán đáng chú ý, trong khi nhiều doanh nghiệp tập trung bàn giao các dự án đã triển khai trước đó và giảm kế hoạch mở bán trong năm.

Sự khác biệt về tiến độ dự án và khả năng ghi nhận doanh thu khiến kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa. MBS dự báo một số doanh nghiệp có dự án mới được triển khai sẽ tiếp tục ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận trong quý III, trong khi các doanh nghiệp quy mô trung bình chủ yếu bàn giao một số lượng hạn chế sản phẩm từ các dự án cũ nên lợi nhuận suy giảm so với cùng kỳ.

Đối với Vinhomes, MBS dự báo lợi nhuận ròng quý III/2026 đạt khoảng 17.251 tỷ đồng, tăng 312% so với cùng kỳ. Kết quả này được dự báo hỗ trợ bởi hoạt động bán hàng tại các dự án Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park, cùng đóng góp từ Wonder City và Royal Island thông qua hoạt động hợp tác kinh doanh.

Trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ, MBS dự báo Vincom Retail đạt khoảng 1.579 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III/2026, tăng 14,8% so với cùng kỳ. Hoạt động cho thuê được dự báo tiếp tục hỗ trợ kết quả kinh doanh khi tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống duy trì ở mức cao và giá thuê bình quân có xu hướng tăng. Vincom Plaza Đan Phượng khai trương cuối tháng 8/2026, bổ sung gần 27.000 m² diện tích sàn thương mại vào hệ thống và có tỷ lệ lấp đầy trước khai trương đạt 93%.

Ở chiều ngược lại, MBS dự báo lợi nhuận của một số doanh nghiệp giảm trong quý III do thị trường chậm lại và số lượng sản phẩm bàn giao hạn chế. Với Đất Xanh, lợi nhuận ròng quý III được dự báo đạt khoảng 65 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ, trong bối cảnh doanh thu môi giới giảm và chi phí tài chính tăng do mặt bằng lãi suất cao. Khang Điền và Nam Long cũng được dự báo ghi nhận lợi nhuận ròng giảm lần lượt 36% và 52% so với cùng kỳ do tiến độ hấp thụ và bàn giao tại các dự án chậm hơn.

Lãi suất và nguồn cung tiếp tục là yếu tố chi phối thị trường

Diễn biến trong nửa đầu năm 2026 cho thấy thị trường bất động sản đang chịu tác động đồng thời từ thanh khoản suy giảm, chi phí vốn cao và nguồn cung tăng. Trong khi nguồn cung tại các thị trường lớn tiếp tục được bổ sung từ các dự án quy mô lớn, sức mua chưa phục hồi tương ứng khiến tỷ lệ hấp thụ chịu áp lực.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/FEbBhHNjiP9D9gJ3h

Doanh thu bất động sản TP HCM tăng, đạt hơn 322.000 tỷ đồng

Doanh thu địa ốc tại TP HCM 9 tháng đầu năm thu về 322.630 tỷ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý III và 9 tháng năm 2026 của Thống kê TP HCM, kinh tế thành phố đang ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan. Mặc dù báo cáo chỉ ra thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với những rủi ro cần được theo dõi sát sao, song dòng tiền đổ vào kênh này trên thực tế không giảm.

Chín tháng đầu năm, mảng kinh doanh bất động sản duy trì đà tăng trưởng doanh thu 8,4% so với cùng kỳ. Trong cơ cấu doanh thu dịch vụ khác ước đạt 576.125 tỷ đồng, kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới 56%. Dựa trên số liệu này, ước tính lĩnh vực địa ốc đã mang về cho thành phố khoảng 322.630 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm.

Sự bứt phá của doanh thu cho thấy các chính sách gỡ vướng pháp lý dự án từ cơ quan quản lý và động thái hạ nhiệt lãi suất thời gian qua đã bắt đầu "ngấm" vào thị trường. Tâm lý đầu tư dài hạn và nhu cầu ở thực đang âm thầm dẫn dắt thanh khoản.

Điển hình, hoạt động xây dựng trên địa bàn tăng 10,45%. Tuy nhiên, để duy trì nhịp độ phục hồi vững chắc, cơ quan chức năng khuyến nghị thành phố cần đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc về đất đai, quy hoạch, thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Về nguồn cung, nỗ lực gỡ vướng pháp lý mang lại kết quả rõ rệt. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thành phố đã tháo gỡ khó khăn cho 650 dự án, khơi thông 17.000 ha đất và 206.000 tỷ đồng vốn. Nhờ đó, lượng nhà ở đủ điều kiện huy động vốn 7 tháng đầu năm đạt hơn 27.300 căn, gấp 1,64 lần cùng kỳ.

Cũng theo báo cáo của Thống kê TP HCM, một "trợ lực" quan trọng mở đường cho chu kỳ tăng trưởng mới của địa ốc chính là tốc độ giải ngân đầu tư công.

Tính đến ngày 28/9, thành phố đã giải ngân lượng vốn lên tới 108.749 tỷ đồng, hoàn thành gần 74% kế hoạch vốn được giao. Dòng tiền từ ngân sách đang chảy mạnh vào các đại dự án hạ tầng cốt lõi như cao tốc TP HCM - Mộc Bài, tuyến Metro số 2, dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm hay hạ tầng kênh Tham Lương - Bến Cát.

Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông không chỉ khơi thông liên kết vùng, kích cầu nhóm ngành xây dựng mà còn trực tiếp nâng tầm giá trị các dự án nhà đất lân cận. Sự cộng hưởng giữa bệ phóng hạ tầng công tỉ đô và đà phục hồi của dòng vốn tư nhân hứa hẹn tạo ra một sân chơi minh bạch, bền vững hơn cho thị trường địa ốc phía Nam trong thời gian tới.

Tuy vậy, theo TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, doanh thu bất động sản TP HCM ghi nhận tăng không phản ánh sự sôi động của thị trường hiện tại, chủ yếu do độ trễ trong nghiệp vụ hạch toán kế toán.

Ông phân tích, số doanh thu tăng hiện nay bắt nguồn từ lượng giao dịch sôi động của năm trước hoặc nửa đầu năm nay. Cụ thể, theo báo cáo Sở Xây dựng TP HCM, trong 5 tháng đầu năm, thành phố ghi nhận hơn 19.640 lượt giao dịch được cấp sổ đỏ, tổng giá trị hơn 92.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, có 25 dự án được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với sản phẩm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, cung cấp cho thị trường 18.947 căn.

Với các dự án kéo dài (như chung cư), khách hàng mua từ 1-2 năm trước, nhưng chưa được ghi nhận doanh thu do chưa đủ điều kiện xuất hóa đơn. Đến thời điểm hiện tại, khi chủ đầu tư bàn giao nhà và xuất hóa đơn, doanh thu mới chính thức được hạch toán.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/LBLqlahoFNOVsX8Rq

Agribank rao bán khoản nợ 126 tỉ đồng của doanh nghiệp từng mang tên nghệ sĩ Quyền Linh

Ngày 2-10, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank) thông báo đấu giá toàn bộ khoản nợ của Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Amity (tên cũ là Công ty TNHH Nghệ Sĩ Quyền Linh), với giá khởi điểm hơn 126 tỉ đồng.

Giá trị ghi sổ khoản nợ hơn 125,57 tỉ đồng

Agribank chi nhánh Bình Thạnh (TP.HCM) thông báo bán đấu giá tài sản là toàn bộ khoản nợ của Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Amity (Tên cũ: Công ty TNHH Nghệ Sĩ Quyền Linh) tại Agribank chi nhánh Bình Thạnh.

Theo thông báo, doanh nghiệp này có tên cũ là Công ty TNHH Nghệ Sĩ Quyền Linh, mã số doanh nghiệp 0315238912, đăng ký lần đầu ngày 23-8-2018 và thay đổi đăng ký lần thứ 8 vào ngày 18-8-2025.

Hiện trụ sở doanh nghiệp đặt tại 142B đường số 1, KDC Sông Giồng, khu phố 22, phường Bình Trưng, TP.HCM. Người đại diện theo pháp luật là bà Nguyễn Thị Vân Anh - Tổng giám đốc.

Khoản nợ được hình thành từ hợp đồng tín dụng ký ngày 5-12-2024 giữa Công ty Amity và Agribank chi nhánh Bình Thạnh.

Tính đến hết ngày 29-9-2026, giá trị ghi sổ khoản nợ hơn 125,57 tỉ đồng. Trong đó dư nợ gốc hơn 118,53 tỉ đồng và nợ lãi hơn 7,03 tỉ đồng.

Agribank cho biết tiền lãi tiếp tục phát sinh từ ngày 30-9-2026 cho đến khi khoản nợ được thanh toán đầy đủ.

Giá khởi điểm Agribank đưa ra là hơn 126,02 tỉ đồng. Khoản nợ được bán theo nguyên trạng thực tế và pháp lý tại thời điểm bán, theo phương thức "có sao bán vậy".

Tài sản bảo đảm là khu đất hơn 13.000m²

Theo thông báo của Agribank, tài sản bảo đảm cho khoản nợ là quyền sử dụng đất tại phường Rạch Dừa, TP.HCM (phường 10, TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), gồm nhiều thửa đất trên tờ bản đồ số 20.

Tổng diện tích theo giấy chứng nhận là 13.048m², gồm 10.268m² đất nông nghiệp và 2.780m² đất chuyên dùng với mục đích xây dựng biệt thự, khách sạn.

Theo hồ sơ Agribank, khu đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Ngân hàng Ngoại thương chi nhánh TP.HCM. Đây là tài sản nằm trong vụ án Minh Phụng và được UBND TP Vũng Tàu xác nhận hợp thức hóa quyền sử dụng đất vào tháng 6-2002.

Sau đó Nhà nước đã thu hồi 2.101m² đất theo quyết định của UBND TP Vũng Tàu. Diện tích còn lại được xác định là 10.946,9m², gồm 8.469m² đất nông nghiệp và 2.477m² đất chuyên dùng.

Đáng chú ý, theo thông báo đấu giá, trên khu đất hiện có công trình tạm làm sân bóng và các ki ốt cho thuê. Các công trình này được xác định xây dựng không phép, không được cấp giấy chứng nhận.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/0LNfkAJfoB9ZU5iW0

Shark Phú: Doanh nghiệp có thể kiếm tiền rất dễ trong 1-2 năm tới

Ông Nguyễn Xuân Phú cho rằng doanh nghiệp có thể bước vào giai đoạn kiếm tiền thuận lợi trong 1-2 năm tới nhờ đầu tư công và tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, ông cảnh báo đây cũng là lúc doanh nghiệp dễ nhầm lẫn giữa lợi thế bên ngoài với năng lực cạnh tranh thực sự của mình.

Kiếm tiền dễ chưa chắc nhờ năng lực của doanh nghiệp

Tại Diễn đàn Kinh tế tư nhân Việt Nam 2026 - khu vực miền Bắc, do Hội Doanh nghiệp trẻ Hà Nội tổ chức chiều 2/10, ông Nguyễn Xuân Phú - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sunhouse, cho rằng, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp đến từ hai nhóm chính: lợi thế tự nhiên và năng lực do chính doanh nghiệp tạo dựng.

Việt Nam hiện sở hữu nhiều lợi thế khách quan như vị trí trong chuỗi cung ứng khu vực, các hiệp định thương mại tự do, chi phí lao động, cùng chính sách thu hút đầu tư. Bên cạnh đó, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung cũng tạo ra cơ hội khi các doanh nghiệp Mỹ tìm kiếm nguồn cung thay thế Trung Quốc.

Nhưng theo Chủ tịch Sunhouse, lợi thế bên ngoài chỉ là điều kiện ban đầu. Vấn đề quyết định nằm ở năng lực nội sinh của doanh nghiệp.

Ông dẫn thực tế xuất khẩu của Việt Nam để chỉ ra sự khác biệt này. Dù xuất khẩu tăng nhanh, phần tăng trưởng lớn vẫn đến từ khu vực FDI, trong khi doanh nghiệp nội địa tăng chậm hơn.

“Doanh nghiệp nước ngoài thì họ lại tăng trưởng rất tốt, còn doanh nghiệp nội địa thì lại tăng trưởng rất chậm”, ông Phú nói, cho rằng điều đó cho thấy doanh nghiệp Việt Nam vẫn thiếu năng lực cạnh tranh do chính mình tạo dựng.

Theo ông, nếu chỉ có lợi thế tự nhiên mà không liên tục cải tiến, doanh nghiệp rất dễ rơi vào trạng thái chủ quan.

Từng bán nồi chiên 59 USD vẫn lỗ

Chia sẻ từ chính câu chuyện của Sunhouse, ông Phú cho biết doanh nghiệp đã xuất khẩu từ năm 2010 nhưng trong thời gian dài chưa tăng trưởng mạnh do giá thành còn cao so với Trung Quốc.

Có thời điểm giá thành sản phẩm của doanh nghiệp Việt cao hơn khoảng 10-20% so với đối thủ Trung Quốc. Chỉ khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung xuất hiện, lợi thế về thuế mới mở ra một khoảng cách đáng kể cho hàng Việt Nam.

Sunhouse nhanh chóng tận dụng cơ hội này để đẩy mạnh xuất khẩu sang Mỹ. Tuy nhiên, cơ hội thị trường không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp lập tức có lợi nhuận.

Ông Phú kể, năm 2021, chiếc nồi chiên không dầu đầu tiên được doanh nghiệp bán sang Mỹ với giá 59 USD nhưng vẫn lỗ. Sau 4-5 năm, giá bán sản phẩm giảm xuống còn khoảng 37 USD nhưng doanh nghiệp vẫn có thể bán có lãi.

Sự thay đổi, theo ông, không đến từ việc nguyên vật liệu rẻ đi. Ngược lại, nhiều chi phí đầu vào còn tăng. Điều quan trọng là doanh nghiệp đã tìm cách loại bỏ lãng phí, thay đổi cách tổ chức sản xuất và tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng.

Sunhouse sau đó hợp tác với đối tác Trung Quốc để tìm cách tối ưu chuỗi sản xuất, phân định những công đoạn nào Trung Quốc làm tốt thì sử dụng nguồn lực Trung Quốc, những phần Việt Nam có lợi thế thì thực hiện tại Việt Nam.

“Cái cốt lõi nhất của quản trị doanh nghiệp hay một quốc gia mà doanh nghiệp đến đó chính là năng lực cạnh tranh”, ông Phú nhấn mạnh.

“Tôi rất sợ giai đoạn thuận lợi”

Từ câu chuyện của Sunhouse, ông Phú đặc biệt lưu ý các doanh nghiệp không nên đánh đồng kết quả kinh doanh trong một giai đoạn thuận lợi với năng lực cạnh tranh thực sự.

Ông cho rằng trong 1-2 năm tới, doanh nghiệp có thể bước vào một giai đoạn “kiếm tiền rất dễ”, nhất là khi đầu tư công được đẩy mạnh và nhiều địa phương đặt mục tiêu tăng trưởng cao.

“Trong một, hai năm nữa thì chắc chắn kiếm tiền rất dễ”, ông Phú nhận định.

Nhưng chính điều này lại khiến ông “rất sợ giai đoạn thuận lợi”. Theo ông, khi dòng tiền và nhu cầu thị trường cùng tăng, doanh nghiệp rất dễ nghĩ rằng mình đang kiếm tiền nhờ năng lực cạnh tranh. Trong khi đó, một phần kết quả có thể đến từ các yếu tố bên ngoài như chính sách, đầu tư công, dòng vốn hay những thay đổi của thị trường quốc tế.

“Nếu chúng ta nghĩ rằng chúng ta kiếm tiền bởi năng lực cạnh tranh của chúng ta nhưng nó mà chỉ cần có một cái gì đó tác động từ bên ngoài thì nó rất dễ mất đi”, ông cảnh báo.

Khi lợi thế bên ngoài biến mất, những doanh nghiệp chưa xây dựng được năng lực nội sinh sẽ khó xoay trở kịp.

Ông Phú nhắc lại những giai đoạn khó khăn trước đây, khi nhiều doanh nghiệp gặp vấn đề sau thời kỳ tăng trưởng thuận lợi. Theo ông, doanh nghiệp thực sự có năng lực phải là doanh nghiệp vẫn có thể tăng trưởng và phát triển khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn.

Kiếm được nhiều tiền càng phải “soi” lại doanh nghiệp

Theo Chủ tịch Sunhouse, trong thời kỳ thuận lợi, doanh nghiệp không chỉ nên tập trung tận dụng dòng tiền mà còn phải tranh thủ thời gian để tái cấu trúc.

“Đặc biệt trong lúc thuận lợi kiếm được nhiều tiền thì càng phải soi lại cấu trúc tổ chức”, ông Phú nói.

Theo ông, mỗi đồng vốn doanh nghiệp bỏ ra đều cần được xem xét dưới góc độ có tạo thêm năng lực cạnh tranh hay không. Những khoản đầu tư chỉ giúp doanh nghiệp hưởng lợi trong ngắn hạn nhưng không nâng được năng suất, giảm chi phí hay tạo lợi thế lâu dài cần được cân nhắc.

Từ góc độ chính sách, ông Phú cũng đề nghị việc phân bổ vốn đầu tư công cần hướng nhiều hơn tới những công trình có khả năng trực tiếp nâng năng suất lao động và giảm chi phí vận hành cho doanh nghiệp.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/MwQqENwCISkfVJZP4

Hòa Phát: HPG về đáy 1 năm, con trai tỷ phú Trần Đình Long đăng ký mua 50 triệu cổ phiếu

Nếu giao dịch hoàn tất, con trai tỷ phú Trần Đình Long sẽ nâng sở hữu lên hơn 280,6 triệu cổ phiếu HPG, tương đương 2,738% vốn điều lệ của Hòa Phát.

Tập đoàn Hòa Phát (HoSE: HPG) vừa công bố thông tin về giao dịch cổ phiếu của ông Trần Vũ Minh - con trai Chủ tịch Trần Đình Long.

Theo đó, ông Minh đăng ký mua 50 triệu cổ phiếu HPG theo phương thức thỏa thuận và khớp lệnh, trong thời gian từ ngày 7/10 đến 5/11/2026.

Tạm tính theo giá đóng cửa ngày 2/10 là 19.600 đồng/cp, ông Minh có thể phải chi khoảng 980 tỷ đồng để hoàn tất giao dịch.

Nếu mua thành công toàn bộ số cổ phiếu đăng ký, ông Minh sẽ nâng sở hữu lên hơn 280,6 triệu cổ phiếu HPG, tương đương 2,738% vốn điều lệ của Hòa Phát.

Trước đó, ông Minh đã mua thành công 33,3 triệu cổ phiếu HPG trong tổng số 50 triệu đơn vị đăng ký. Giao dịch được thực hiện theo phương thức khớp lệnh trên sàn, từ ngày 12/3 đến 9/4/2026.

Theo báo cáo giải trình, ông Minh không hoàn tất toàn bộ khối lượng đăng ký do diễn biến thị trường không phù hợp với kế hoạch giải ngân.

Trong thời gian giao dịch, cổ phiếu HPG dao động trong vùng 25.000 - 28.000 đồng/cp. Với vùng giá này, ước tính ông Minh đã chi khoảng 800 tỷ đồng cho thương vụ.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/gCnhHFjfjrqQ27Yi1

Nguồn: Thương Trường; Vnexpress; Tuổi Trẻ; Người Quan Sát