Vì sao dòng tiền đang rời bỏ bất động sản đầu cơ?

Lãi suất, nguồn cung cải thiện và dữ liệu minh bạch hơn đang khiến nhà đầu tư bất động sản tính kỹ dòng tiền, khả năng khai thác và thanh khoản trước khi xuống tiền.

Dòng tiền trên thị trường bất động sản đang dịch chuyển từ những tài sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá và “lướt sóng” ngắn hạn sang sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực và khả năng sinh lời.

Sự thay đổi này diễn ra khi nguồn cung được cải thiện và dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch.

“Lướt sóng” ngày càng gặp khó

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý II/2026 tiếp tục phục hồi nhưng thanh khoản có dấu hiệu chậm lại. Trong quý, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% quý I.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng con số này không đồng nghĩa với nguồn cầu trên thị trường không còn mà chỉ là biểu hiện của sự thay đổi, chuyển dịch.

Chiến lược mua tài sản chỉ để chờ tăng giá không còn được ưa chuộng. Thay vào đó, nhà đầu tư phải tính thêm thời gian nắm giữ, chi phí vốn, khả năng thanh khoản và hiệu quả khai thác tài sản.

Theo ông Tuyến, đây là điểm khác biệt so với giai đoạn thị trường tăng “nóng”, lúc đó, kỳ vọng giá tiếp tục tăng đã trở thành động lực chính thúc đẩy người mua bất động sản quyết định xuống tiền.

Hiện giờ, khi thị trường hướng tới sự phát triển bền vững thì tầm nhìn của khách hàng cũng xa hơn, hướng tới sự ổn định, lâu dài. Nhà đầu tư phải chuẩn bị cho khả năng nắm giữ tài sản lâu hơn. Khi đó, vị trí, pháp lý, chất lượng công trình, tiện ích, nhu cầu thuê và khả năng khai thác trở thành những yếu tố quan trọng.

Ngoài ra, lãi suất cao cũng được coi là nguyên nhân tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khoản vay càng lớn và thời gian nắm giữ càng dài, áp lực tài chính càng tăng nếu tài sản không tạo ra dòng tiền.

Chuyên gia Bùi Văn Doanh cũng đánh giá, lãi suất là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến dòng tiền giảm hứng thú với bất động sản mang tính đầu cơ. Vì với một lô đất mua bằng vốn vay, nhà đầu tư phải trả lãi trong toàn bộ thời gian chờ bán. Nếu giá tăng chậm hoặc không đạt kỳ vọng, khoản chi phí này sẽ trực tiếp bào mòn lợi nhuận.

“Khi chi phí vốn tăng, việc mua tài sản chỉ để chờ tăng giá trở nên kém hiệu quả nếu thời gian thoát hàng kéo dài. Ngoài chi phí vốn, nhà đầu tư còn phải tính đến chi phí cơ hội. Nếu tiền được phân bổ vào tiền gửi, trái phiếu, cổ phiếu hoặc hoạt động kinh doanh và tạo ra lợi suất kỳ vọng phù hợp hơn, việc khóa vốn trong một tài sản không tạo dòng tiền sẽ trở nên kém hấp dẫn hơn”, ông Doanh phân tích.

Nếu trước đây một lô đất có thể được mua chỉ vì kỳ vọng bán lại với giá cao hơn sau vài tháng thì hiện nay nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn: Nếu không bán được trong thời gian dự kiến, tài sản có thể tạo nguồn thu hay không? Chi phí vốn trong thời gian nắm giữ là bao nhiêu? Khả năng thanh khoản khi thị trường đi ngang như thế nào?

Theo ông Lạng, điều này tạo lợi thế cho những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở vừa túi tiền, căn hộ có thể cho thuê hoặc bất động sản nằm tại khu vực có hạ tầng đồng bộ.

“Dòng tiền không rời khỏi bất động sản hoàn toàn mà đang dịch chuyển giữa các phân khúc. Sự thay đổi này cũng phản ánh một vấn đề quan trọng của thị trường đầu cơ: nếu giá tài sản tăng nhanh hơn giá trị sử dụng, lợi nhuận kỳ vọng sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng bán lại cho người mua tiếp theo. Trong trường hợp giá thuê, thu nhập của người dân hoặc nhu cầu sử dụng không tăng tương ứng, cơ sở để duy trì mức giá cao sẽ trở nên yếu hơn khi kỳ vọng tăng giá thay đổi”, ông Lạng nhận định.

Nguồn cung tăng, người mua có thêm lựa chọn

Một yếu tố khác làm giảm sức hút của bất động sản đầu cơ là nguồn cung đang được cải thiện, khiến nhiều người không còn tâm lý vội “găm hàng” vì sợ hết hàng.

Khi nguồn cung tăng, người mua có thêm lựa chọn và không còn phải xuống tiền bằng mọi giá. Nhà đầu tư có điều kiện so sánh nhiều sản phẩm hơn trước khi quyết định. Đây cũng là yếu tố làm suy yếu tâm lý “mua theo đám đông”.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng khuyến cáo, những sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí kém thuận lợi hoặc khó khai thác sẽ phải cạnh tranh mạnh hơn để thu hút dòng tiền. Lợi thế không còn nghiêng hoàn toàn về những tài sản được đồn đoán có khả năng tăng giá nhanh mà chuyển sang sản phẩm có giá trị sử dụng và cơ sở hình thành giá rõ ràng.

Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng đang được tăng cường minh bạch dữ liệu. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức vận hành từ ngày 30/7. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến ngày 7/9, hệ thống ghi nhận khoảng 11.000 tài khoản của các cơ quan, tổ chức và doanh nghiệp; 120 dự án bất động sản được chủ đầu tư công khai thông tin chính thức và 3.482 giao dịch được cập nhật.

Xem tiếp tại đường Link

https://share.google/JVdGYfTzg6s7FtZaR

Dòng tiền đổ vào bất động sản không giảm

9 tháng đầu năm, mảng kinh doanh bất động sản ở TPHCM duy trì đà tăng trưởng doanh thu 8,4% so với cùng kỳ. Trong cơ cấu doanh thu dịch vụ khác ước đạt 576.125 tỷ đồng, kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng lên tới 56%.

Báo cáo tình hình kinh tế xã hội quý III và 9 tháng năm 2026 của Thống kê TPHCM chỉ ra, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với những rủi ro cần được theo dõi sát sao nhưng dòng tiền đổ vào kênh này trên thực tế không giảm.

Theo đó, 9 tháng đầu năm, mảng kinh doanh bất động sản duy trì đà tăng trưởng doanh thu 8,4% so với cùng kỳ. Trong cơ cấu doanh thu dịch vụ khác ước đạt 576.125 tỷ đồng, kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng lên tới 56%.

Hoạt động xây dựng trên địa bàn tăng 10,45%. Tuy nhiên, để duy trì đà phục hồi, cần đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc về đất đai, quy hoạch, thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Quý III năm nay, kinh tế TPHCM tăng 9,86% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,4%, đóng góp 0,7% vào mức tăng GRDP. Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 10,17%, đóng góp 37,5%.

Tính đến ngày 28/9, TPHCM đã giải ngân lượng vốn lên tới 108.749 tỷ đồng, hoàn thành gần 74% kế hoạch vốn được giao. Dòng tiền từ ngân sách đang chảy mạnh vào các đại dự án hạ tầng cốt lõi như cao tốc TPHCM - Mộc Bài, tuyến metro số 2, dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm hay hạ tầng kênh Tham Lương - Bến Cát.

Kịch bản do Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM và Sở Tài chính TPHCM đưa ra cho thấy, để GRDP cả năm tăng trưởng 10,2%, quý IV/2026 TPHCM phải đạt tốc độ tăng trưởng trên 13,5%.

Do đó, TPHCM phải đưa vào vận hành thực tế 3 nguồn vốn chủ lực gồm đầu tư công, đầu tư tư nhân và FDI. TPHCM sẽ siết chặt kỷ cương, gắn trách nhiệm người đứng đầu với tiến độ giải ngân và giải phóng mặt bằng, xử lý các dự án tồn đọng và khai thác hiệu quả các nguồn thu, nhất là nguồn thu từ đất đai.

Xem tiếp tại đường Link

https://share.google/iOCFo8MeTUXMjwnzj

Hơn 48.700 doanh nghiệp rút lui, tăng 118,8%, mỗi ngày hơn 600 doanh nghiệp giải thể

Theo Cục Thống kê, trong 9 tháng năm 2026, cả nước có hơn 48.700 doanh nghiệp giải thể, tăng 118,8%; số doanh nghiệp đăng ký mới và quay trở lại hoạt động 223.900, giảm 3,2% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo thống kê của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) vừa công bố cho thấy, trong tháng 9, cả nước có gần 11.600 doanh nghiệp thành lập mới với số vốn đăng ký gần 175.800 tỉ đồng và số lao động đăng ký gần 75.500 lao động, giảm 4,9% về số doanh nghiệp, giảm 7,2% về vốn đăng ký nhưng tăng 25,0% về số lao động so với tháng trước.

Mỗi tháng có 24.900 doanh nghiệp gia nhập thị trường

So với cùng kỳ năm trước, giảm 31,1% về số doanh nghiệp, tăng 6,0% về số vốn đăng ký và giảm 22,2% về số lao động.

Vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp thành lập mới trong tháng 9 đạt 15,2 tỉ đồng, giảm 2,4% so với tháng trước nhưng tăng 53,9% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, cả nước còn có 8.700 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, giảm 8,1% so với tháng trước và giảm 18,9% so với cùng kỳ năm 2025.

Tính chung 9 tháng năm 2026, cả nước có gần 149.700 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với tổng số vốn đăng ký 1,88 triệu tỉ đồng và tổng số lao động đăng ký hơn 733.100 lao động. Số này tăng 3,2% về số doanh nghiệp, tăng 32,7% về vốn đăng ký nhưng giảm 16,1% về số lao động so với cùng kỳ năm trước.

Vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp thành lập mới trong 9 tháng năm 2026 đạt 12,6 tỉ đồng, tăng 28,5% so với cùng kỳ năm 2025.

Tổng số vốn đăng ký bổ sung vào nền kinh tế trong 9 tháng năm 2026 đạt hơn 5 triệu tỉ đồng, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm 2025. Bên cạnh đó, cả nước có gần 74.300 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, giảm 14,0%.

Cũng theo báo cáo của Cục Thống kê, tính chung số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động trong 9 tháng năm 2026 đạt hơn 223.900 doanh nghiệp, giảm 3,2% so với cùng kỳ năm trước. Bình quân 1 tháng có 24.900 doanh nghiệp gia nhập thị trường.

Số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường tăng 118,8%

Ở phía ngược lại, Cục Thống kê cũng cho biết, trong tháng 9, có 3.671 doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng kinh doanh có thời hạn, giảm 31,0% so với tháng trước và giảm 19,6% so với cùng kỳ năm 2025.

Cạnh đó, 9.371 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, tăng 23,9% và tăng 52,1%; có 7.918 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, giảm 17,8% nhưng tăng 89,3% so với cùng kỳ năm trước.

Tính chung 9 tháng năm 2026, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn là gần 89.800 doanh nghiệp, giảm 9,7% so với cùng kỳ năm trước. 33.500 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, giảm 37,0%.

Trong 9 tháng năm nay, hơn 48.700 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 118,8%. Bình quân 1 tháng có 19.100 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Trong số này, số lượng doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường chủ yếu là trong lĩnh vực dịch vụ, chiếm tới 37.923 doanh nghiệp (77,8%), trong đó hầu hết là các doanh nghiệp bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô, xe máy, chiếm tới 18.579 doanh nghiệp (chiếm 48,9%).

Xem tiếp tại đường Link

https://share.google/Eli24gyzPhMU9kGG5

Vốn ngoại vào Việt Nam vượt 50 tỷ USD, lộ diện quốc gia 'rót' nhiều nhất

Tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam 9 tháng năm 2026 đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện trong 9 tháng cũng đạt mức cao nhất trong 5 năm qua.

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến ngày 30/9/2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn này gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài.

Trong đó, có 3.108 dự án được cấp phép mới, số vốn đăng ký đạt 29,24 tỷ USD, tăng 6,2% về số dự án và tăng 2,4 lần về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm trước.

Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu về thu hút vốn FDI đăng ký cấp mới, với 13,38 tỷ USD, chiếm 45,8% tổng vốn đăng ký cấp mới; vận tải, kho bãi đạt 5,14 tỷ USD, chiếm 17,6%; các ngành còn lại đạt 10,71 tỷ USD, chiếm 36,6%.

Trong số 79 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư được cấp phép mới tại Việt Nam trong 9 tháng năm 2026, Singapore là nhà đầu tư lớn nhất với 9,26 tỷ USD, chiếm 31,7% tổng vốn đăng ký cấp mới.

Tiếp đến là Hàn Quốc với 5,7 tỷ USD, chiếm 19,5%; Luxembourg 4,99 tỷ USD, chiếm 17,1%; Đặc khu hành chính Hong Kong (Trung Quốc) 3,01 tỷ USD, chiếm 10,3%; Trung Quốc 2,27 tỷ USD, chiếm 7,8%; Nhật Bản 1,56 tỷ USD, chiếm 5,3%; Hà Lan 438,5 triệu USD, chiếm 1,5%. 

Về địa bàn đầu tư, TPHCM dẫn đầu cả nước về vốn FDI đăng ký cấp mới, với hơn 18,22 tỷ USD trong 9 tháng năm 2026. Thành phố có 1.593 dự án được cấp phép mới.

Thái Nguyên đứng thứ hai với hơn 7,9 tỷ USD; Bắc Ninh đứng thứ ba với hơn 4,2 tỷ USD. Tiếp theo là Hà Nội với hơn 4,1 tỷ USD, Hải Phòng hơn 3,08 tỷ USD và Nghệ An hơn 2,4 tỷ USD.

Bên cạnh đó, có 948 lượt dự án đã được cấp phép từ các năm trước đăng ký điều chỉnh tăng vốn, với tổng vốn tăng thêm 14,15 tỷ USD, tăng 25,1% so với cùng kỳ năm trước.

Xem tiếp tại đường Link

https://share.google/fB44zgEc2JSxpvcip

Nhiều tỉ phú Việt tăng mạnh tài sản, ông Phạm Nhật Vượng tăng hơn 500 triệu USD

Tài sản của nhiều tỉ phú Việt Nam tăng trong phiên cập nhật mới nhất của Forbes. Riêng ông Phạm Nhật Vượng ghi nhận mức tăng hơn nửa tỉ USD.

Dữ liệu Forbes ghi nhận lúc 6h00 ngày 3.10.2026 (giờ Việt Nam) cho thấy, 5 tỉ phú Việt Nam gồm Phạm Nhật Vượng, Nguyễn Thị Phương Thảo, Phạm Thu Hương, Phạm Thúy Hằng và Trần Đình Long đang sở hữu tổng tài sản ròng khoảng 47,9 tỉ USD.

Trong phiên cập nhật mới nhất, tài sản của nhiều tỉ phú Việt Nam ghi nhận mức tăng đáng chú ý. Trong đó, ông Phạm Nhật Vượng tăng mạnh nhất về giá trị tuyệt đối, với khối tài sản tăng thêm 537 triệu USD.

Theo các mức biến động Forbes hiển thị, 4 tỉ phú Phạm Nhật Vượng, Nguyễn Thị Phương Thảo, Phạm Thu Hương và Phạm Thúy Hằng tăng tổng cộng khoảng 665 triệu USD. Forbes không hiển thị mức biến động trong phiên của ông Trần Đình Long tại thời điểm ghi nhận.

Ông Phạm Nhật Vượng tăng 537 triệu USD

Ông Phạm Nhật Vượng - Chủ tịch Tập đoàn Vingroup - tiếp tục là người giàu nhất Việt Nam với khối tài sản ròng 34,9 tỉ USD.

Trong phiên cập nhật mới nhất, tài sản của ông Phạm Nhật Vượng tăng thêm 537 triệu USD, tương đương 1,56%.

Với mức tài sản này, Forbes xếp ông Phạm Nhật Vượng ở vị trí 67 trong danh sách những người giàu nhất thế giới.

Ông Phạm Nhật Vượng tiếp tục là doanh nhân Việt Nam duy nhất có mặt trong nhóm 100 người giàu nhất thế giới theo dữ liệu Forbes tại thời điểm cập nhật.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo sở hữu 4,1 tỉ USD

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo hiện sở hữu tài sản ròng khoảng 4,1 tỉ USD, đứng thứ hai trong nhóm tỉ phú Việt Nam.

Theo Forbes, tài sản của bà Phương Thảo tăng thêm 11 triệu USD, tương đương 0,28% trong phiên cập nhật mới nhất.

Với khối tài sản này, bà đứng thứ 1.032 trong bảng xếp hạng những người giàu nhất thế giới.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo hiện là nữ doanh nhân có tài sản lớn nhất Việt Nam trong danh sách tỉ phú của Forbes.

Bà Phạm Thu Hương tăng gần 70 triệu USD

Forbes ghi nhận tài sản ròng của bà Phạm Thu Hương - Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup - ở mức 3,9 tỉ USD.

Trong phiên cập nhật mới nhất, tài sản của bà Phạm Thu Hương tăng 69 triệu USD, tương đương 1,77%.

Đây là mức tăng theo tỉ lệ phần trăm cao nhất trong số các tỉ phú Việt Nam được Forbes hiển thị biến động tại thời điểm ghi nhận.

Với khối tài sản hiện tại, bà Phạm Thu Hương đứng thứ 1.076 thế giới.

Bà Phạm Thúy Hằng có 2,8 tỉ USD

Bà Phạm Thúy Hằng - Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup - sở hữu khối tài sản ròng khoảng 2,8 tỉ USD.

Forbes ghi nhận tài sản của bà tăng thêm 48 triệu USD, tương đương 1,76% trong phiên cập nhật mới nhất.

Bà Phạm Thúy Hằng hiện đứng thứ 1.494 trong bảng xếp hạng những người giàu nhất thế giới.

Xem tiếp tại đường Link

https://share.google/z8jG7ClK5qu5FNShW

Nguồn: CafeBiz; Tiền Phong; Thanh Niên; Vietnamnet; Lao Động