Sự thay đổi của dòng vốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Theo Savills. dòng vốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam đang có sự thay đổi, không chỉ nằm ở nơi dòng vốn được phân bổ mà còn ở cách nhà đầu tư tiếp cận thị trường.

Từ thực tế thu hút vốn FDI cũng như thị trường M&A, Savills cho rằng, dòng vốn vào Việt Nam đang được triển khai qua nhiều hình thức hơn: từ phát triển dự án mới và mở rộng các khoản đầu tư hiện hữu đến góp vốn, mua cổ phần và M&A. Điều này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng của những cơ hội được đưa ra thị trường.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, khi dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, quy mô tăng trưởng của một thị trường chỉ là một phần trong quyết định đầu tư. Nhà đầu tư cần nhìn thấy những cơ hội có khả năng triển khai thực tế, với nền tảng nhu cầu rõ ràng, thông tin minh bạch, pháp lý vững chắc và khả năng tạo giá trị trong dài hạn. Với Việt Nam, việc chuyển những động lực tăng trưởng thành các cơ hội đầu tư đáp ứng được những yêu cầu này sẽ ngày càng quan trọng trong cạnh tranh thu hút vốn.

Theo Savills, xu hướng lựa chọn những lĩnh vực có nền tảng nhu cầu dài hạn cũng đang thể hiện rõ tại các thị trường lớn. Tại châu Âu, nhóm bất động sản nhà ở và lưu trú dài hạn, bao gồm nhà ở cho thuê, nhà ở sinh viên, cơ sở chăm sóc và nhà ở dành cho người cao tuổi, chiếm 29% tổng giá trị đầu tư trong nửa đầu năm 2026. Triển vọng tăng trưởng giá thuê, nguồn cung hạn chế và khả năng tạo nguồn thu ổn định tiếp tục hỗ trợ nhu cầu của nhà đầu tư.

Tại Châu Á - Thái Bình Dương, các phân khúc như nhà ở sinh viên, nhà ở xây dựng để cho thuê và bất động sản công nghiệp - logistics đang có thêm động lực. Bên cạnh đó, các giao dịch quy mô lớn, đầu tư theo danh mục và những hình thức hợp tác vốn cũng đang đóng vai trò rõ nét hơn trong cách nhà đầu tư triển khai nguồn vốn.

Savills cho rằng, Việt Nam có nhiều yếu tố phù hợp với những chuyển động rộng hơn này. Sự phát triển của sản xuất, logistics, công nghệ, dịch vụ và hạ tầng, cùng quá trình đô thị hóa, đang mở rộng nhu cầu đối với nhiều loại tài sản. Đồng thời, quy mô các khoản đầu tư mới tăng lên, trong khi hoạt động góp vốn, mua cổ phần và M&A đang tạo thêm những con đường để nhà đầu tư tiếp cận thị trường.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/mNMMwsyBjORx32dWs

Doanh nghiệp cao su dự kiến bội thu năm 2026 - 2027

Doanh thu và lợi nhuận gộp bán mủ cao su được kỳ vọng tăng trưởng mạnh cùng phần lợi nhuận từ thanh lý cây, đền bù chuyển đổi đất cao su là động lực chính cho các doanh nghiệp trong giai đoạn 2026 - 2027.

Giá cao su dự kiến tiếp tục tăng

Kể từ đầu năm đến nay, giá cao su tự nhiên tại các thị trường sản xuất lớn tại Đông Nam Á chứng kiến mức tăng mạnh, vượt đỉnh lịch sử trong 10 năm gần nhất. Diễn biến giá cao su SVR10 được dự báo tiếp tục neo cao quanh mức 2,5 USD/kg cho tới nửa đầu năm 2027 do nhà máy chế biến tích trữ nguyên liệu nhiều hơn trước lo ngại về khả năng thiếu hụt nguồn cung.

Dự báo về thị trường cao su trong giai đoạn tới, nhóm phân tích MBS cho rằng, ảnh hưởng của El Nino có thể khiến năng suất khai thác suy giảm trong niên vụ mới 2027, qua đó giá cao su SVR10 có khả năng tiếp tục tăng, bình quân đạt khoảng 2,8-3 USD/kg trong nửa cuối năm 2027. Nhưng áp lực giảm giá vẫn còn khi nhu cầu tiêu thụ suy giảm tại các thị trường lớn như Trung Quốc và Mỹ.

Với ngành cao su nội địa, theo Tổng Cục Thống kê Việt Nam, sản lượng khai thác cao su tự nhiên trong quý II/2026 đạt 308.000 tấn (+5%) và lũy kế nửa đầu năm đạt 440.000 tấn (+3%). Đây là mức cao nhất trong giai đoạn 2021-2026, nguyên nhân là do giá cao su tự nhiên tăng cao từ đầu năm đã thúc đẩy người trồng tăng cường khai thác.

Giá cao su tự nhiên trên thế giới tăng cao đã giúp giá xuất khẩu cao su bình quân của Việt Nam tăng 4% so với cùng kỳ, đạt 1.924 USD/tấn. Sản lượng cao su xuất khẩu đạt 638.000 tấn, giảm 8% so với cùng kỳ. Qua đó, kim ngạch xuất khẩu cao su trong nửa đầu năm 2026 đạt 1,22 tỷ USD. 

Về thị trường, xuất khẩu cao su của Việt Nam sụt giảm chủ yếu là do nhu cầu yếu từ thị trường Trung Quốc. Ngược lại, xuất khẩu cao su sang nhiều thị trường khác lại tăng trưởng khá tích cực như Indonesia đã trở thành thị trường xuất khẩu cao su lớn thứ hai của Việt Nam.

MBS dự phóng kim ngạch xuất khẩu cao su năm 2026 có thể vượt kế hoạch năm, tăng 6% so với cùng kỳ bởi giá bán bình quân tăng 15% và sản lượng xuất khẩu giảm 8% so với cùng kỳ. 

Các doanh nghiệp trong ngành cũng đã ghi nhận các con số lợi nhuận tăng trưởng mạnh giai đoạn nửa đầu năm 2026. Cụ thể, lợi nhuận ròng của GVR tăng 68% nhờ doanh thu bán mủ tăng 44% và ghi nhận thu nhập từ thanh lý cây đạt hơn 1.028 tỷ đồng. Tại PHR, lợi nhuận ròng tăng 245% trong kỳ bán niên khi doanh thu bán mủ tăng 31% so với cùng kỳ. Các doanh nghiệp khác cũng ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ròng tích cực, gồm DPR tăng 58%, TRC tăng 35%. 

Chờ mùa bội thu

Năm 2026 được dự báo là năm bội thu của ngành cao su từ Doanh thu và lợi nhuận gộp bán mủ cao su được kỳ vọng tăng trưởng +28% và +48% so với cùng kỳ, biên lợi nhuận gộp tăng 5 điểm phần trăm nhờ diễn biến giá cao su được dự báo tiếp tục neo cao cho tới cuối năm nay và bứt phá mạnh trong nửa cuối năm 2027. Thanh lý cây và tiền đền bù từ chuyển đổi đất cao su sẽ đóng góp lớn vào lợi nhuận. 

Bên cạnh triển vọng từ cao su, hoạt động chuyển đổi đất hỗ trợ đáng kể cho lợi nhuận giai đoạn 2026 - 2027. Một số dự án được chuyển đổi từ đất cao su trong năm 2026-27 gồm dự án Khu công nghiệp – đô thị - dịch vụ sinh thái và thông minh, Nhà ở xã hội tại phường Bình Dương (TP.HCM), Khu công nghiệp VSIP III Bình Dương, KCN Bắc Tân Uyên 1, KCN Hiệp Thạnh, KCN Thạnh Đức, dự án nông nghiệp công nghệ cao tại Đồng Nai.

Qua đó, MBS dự phóng tổng lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp cao su trong phạm vi nghiên cứu tăng trưởng 92% so với cùng kỳ. 

So sánh với giai đoạn giá cao su tăng mạnh gần đây từ tháng 6/2024 đến tháng 3/2025, P/B trung bình ngành TTM và dự phóng đang ở mức hấp dẫn, lần lượt đạt 1,5x và 1,3x, so với mức cao nhất là 2,0x và mức thấp nhất là 1,5x. MBS cho rằng đây là thời điểm để tích lũy cổ phiếu cao su cho giai đoạn nửa cuối 2026- 2027. 

Triển vọng các doanh nghiệp cao su được hỗ trợ mạnh nhờ Lợi nhuận được kỳ vọng tăng trưởng mạnh, Định giá hấp dẫn so với chu kỳ phát triển trước đây. Đồng thời, Quyết định 40/2026/QĐ-TTg được ban hành mở ra hy vọng Nhà nước có thể giảm tỷ lệ sở hữu tại GVR trong giai đoạn 2026-2030, hỗ trợ cho đà tăng giá và thanh khoản của nhóm cổ phiếu cao su.

Ngoài ra, chính sách cổ tức bằng tiền tăng dần qua các năm trong bối cảnh các doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính lành mạnh và nợ vay thấp cũng là một yếu tố đáng lưu ý. 

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/OBkVIxYrvUahfzREC

Bất động sản hàng hiệu tăng 152%, thị trường phân hóa sâu hơn

Nguồn cung bất động sản hàng hiệu (Branded Residences) tại Việt Nam được dự báo tăng 152% đến năm 2032, cho thấy sức mua tăng mạnh của nhóm khách hàng giàu có. Nhưng phía sau đà tăng này là nghịch lý: phân khúc cao cấp mở rộng trong khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng lớn, làm rõ hơn sự phân hóa của thị trường.

Phân khúc hàng hiệu mở rộng

Theo Savills, Việt Nam hiện dẫn đầu Top 10 quốc gia châu Á - Thái Bình Dương về số lượng dự án Branded Residences, vượt Thái Lan, Ấn Độ và Trung Quốc. Nguồn cung phân khúc này được dự báo tăng 152% đến năm 2032, với động lực ngày càng đến từ nhóm khách hàng trong nước có giá trị tài sản cao thay vì chủ yếu dựa vào dòng vốn quốc tế.

Branded Residences cũng đang chuyển từ mô hình gắn với bất động sản nghỉ dưỡng sang các đô thị lớn. Tại TP.HCM, mô hình này đã xuất hiện tại một số dự án ở khu vực Tôn Đức Thắng, Phạm Ngũ Lão; trong khi Đà Nẵng và Phú Yên cũng bắt đầu có các dự án mang thương hiệu quốc tế của IFF Holdings và của Indochina Kajima.

Theo bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Việt Nam, sự gia tăng các dự án độc lập tại TP.HCM phản ánh nhu cầu ngày càng rõ của nhóm khách hàng có giá trị tài sản cao đối với chất lượng sống và dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế. Nhóm này sẵn sàng trả thêm cho vị trí trung tâm, thương hiệu và tiêu chuẩn vận hành.

Savills cũng ghi nhận mức chênh lệch giá nhờ thương hiệu (Brand Premium) tại châu Á - Thái Bình Dương tăng từ 23% lên 29% trong 12 tháng, cho thấy một bộ phận người mua chấp nhận mức giá cao hơn để đổi lấy thương hiệu, dịch vụ và chất lượng vận hành.

Những dữ liệu này cho thấy Branded Residences đang hình thành một phân khúc khách hàng riêng và còn dư địa tăng trưởng. Tuy nhiên, mức tăng 152% không thể được xem là thước đo cho toàn bộ thị trường nhà ở.

152% không phản ánh sức khỏe toàn thị trường

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập cho thấy một bức tranh khác. Theo TS. Cấn Văn Lực, thời gian tích lũy để một hộ gia đình Việt Nam mua được căn hộ ở mức khá đã tăng từ 23,5 năm năm 2023 lên 25,8 năm năm 2025 và khoảng 30,2 năm năm 2026, ngay cả khi dành 30-40% thu nhập để tiết kiệm.

Chuỗi số liệu này cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở đang xấu đi khi tốc độ tăng giá vượt khả năng tích lũy của hộ gia đình.

Tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, các dự án cao cấp đang chiếm khoảng 70-80% nguồn cung mới, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất. Sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² chỉ khoảng 12%.

Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá căn hộ bình quân quý II/2026 khoảng 123 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 108 triệu đồng/m² tại TP.HCM, đồng thời cho rằng khoảng cách giữa kỳ vọng giá của người bán và khả năng tài chính của người mua đang lớn.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung Branded Residences tăng 152% là tín hiệu rõ về sức mua của nhóm khách hàng giàu có, nhưng không đồng nghĩa toàn bộ thị trường nhà ở đang khỏe lên tương ứng. Ngược lại, sự tăng trưởng của phân khúc cao cấp song song với khả năng tiếp cận nhà ở suy giảm của số đông cho thấy mức độ phân hóa ngày càng sâu.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/6nun6J1JYc7LLNqu0

Bất động sản tại Huế chỉ bằng 30-40% các thành phố trực thuộc Trung ương

Theo các chuyên gia cho, thị trường bất động sản Huế hiện chỉ bằng khoảng 30 - 40% so với các đô thị trực thuộc Trung ương như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng…

Ngày 12/9, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức hội thảo “Huế - Từ Kinh đô di sản đến động lực mới của dòng vốn đầu tư”, với sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cộng đồng bất động sản.

Tại hội thảo, các chuyên gia tập trung phân tích những động lực mới của thị trường bất động sản Huế trong bối cảnh địa phương bước vào giai đoạn phát triển với vị thế thành phố trực thuộc Trung ương.

Các chuyên gia cho rằng, mặt bằng bất động sản Huế hiện chỉ bằng khoảng 30 - 40% so với các đô thị trực thuộc Trung ương.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, Ủy viên Hội đồng Tư vấn kinh tế - Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, bất động sản Huế đang ở giai đoạn đầu của quá trình khởi động và tái cấu trúc. Sau giai đoạn trầm lắng từ năm 2020 đến quý 3/2024 do các vướng mắc về pháp lý, thị trường bất động sản Huế bắt đầu phục hồi và mở rộng nguồn cung từ cuối năm 2025.

Năm 2025, thị trường ghi nhận giao dịch gần gấp 3 lần năm 2024. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ lại giảm từ 47% và còn khoảng 32% trong nửa đầu năm 2026. Điều này cho thấy, nguồn cung đang tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường.

Một trong những lợi thế được các chuyên gia chỉ ra là mặt bằng giá bất động sản Huế hiện vẫn tương đối thấp so với nhiều thành phố trực thuộc Trung ương khác. Giá bất động sản Huế hiện chỉ bằng khoảng 30 - 40% so với các đô thị trực thuộc Trung ương như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng…

Tại khu vực trung tâm, giá căn hộ được dẫn chứng dao động khoảng 64 - 67 triệu đồng/m2, trong khi đất nền đô thị khoảng 35 - 55 triệu đồng/m2. Trong các phân khúc, căn hộ chung cư cao cấp được đánh giá có vai trò nổi bật trong thanh khoản, với tỷ trọng được nêu ở mức hơn 60 - 80% tổng giao dịch. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội và nhà liền kề, shophouse tại các khu đô thị mới cũng ghi nhận sức mua tích cực.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/juqoDOx17bzsuuF07

Nhà xưởng bất ngờ vượt đất công nghiệp, hút hơn 7 tỷ USD vốn FDI sản xuất mới vào Việt Nam

Sự chuyển dịch của dòng vốn FDI sản xuất vào Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 không chỉ thể hiện ở quy mô đầu tư, mà còn cho thấy sự thay đổi trong cách nhà đầu tư tiếp cận bất động sản công nghiệp.

Theo phân tích của Savills Việt Nam, nhà xưởng tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cả số lượng dự án và vốn đầu tư FDI sản xuất đăng ký mới tại Việt Nam trong sáu tháng đầu năm 2026.

Cụ thể, trong tổng số 468 dự án FDI sản xuất mới trên cả nước, có 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,84% tổng số dự án. Xét về quy mô vốn, các dự án nhà xưởng thu hút khoảng 7,09 tỷ USD, tương đương 66,24% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới. Trong khi đó, 202 dự án liên quan đến đất công nghiệp thu hút khoảng 3,62 tỷ USD, chiếm 33,76% tổng vốn đầu tư mới.

Việc nhà xưởng chiếm tỷ trọng cao hơn cả về số lượng dự án và giá trị vốn cho thấy một sự thay đổi đáng chú ý trong nhu cầu của nhà đầu tư. Trước đây, đất công nghiệp thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư nhờ đặc tính phát triển dài hạn và quy mô của các dự án greenfield (dự án phát triển mới từ đầu). Hiện nay, bên cạnh quỹ đất, khả năng rút ngắn thời gian triển khai đang ngày càng được đưa vào cân nhắc ngay từ giai đoạn lựa chọn địa điểm đầu tư.

Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định: “Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục tái cấu trúc, tốc độ triển khai ngày càng trở thành một yếu tố cạnh tranh quan trọng. Đối với nhiều doanh nghiệp, việc đưa nhà máy vào hoạt động sớm hơn vài tháng có thể tạo ra lợi thế đáng kể về chi phí, đơn hàng và khả năng tham gia chuỗi cung ứng.”

Theo Savills, xu hướng này đang thúc đẩy sự quan tâm đối với các giải pháp nhà xưởng xây sẵn, đặc biệt trong những ngành có yêu cầu triển khai nhanh như điện tử, linh kiện, sản xuất công nghệ cao và các hoạt động sản xuất phục vụ chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nếu trước đây nhà xưởng xây sẵn chủ yếu được xem là giải pháp giúp doanh nghiệp nhanh chóng gia nhập thị trường trước khi phát triển cơ sở sản xuất riêng, thì hiện nay, mô hình này đang dần trở thành một lựa chọn được cân nhắc ngay từ giai đoạn đầu tư.

Miền Bắc dẫn dắt xu hướng

Xu hướng này thể hiện rõ tại miền Bắc, khu vực đang dẫn đầu cả nước về thu hút FDI sản xuất.

Trong nửa đầu năm 2026, nhà xưởng chiếm 54% tổng số dự án FDI sản xuất mới tại miền Bắc nhưng thu hút tới 73% tổng vốn đầu tư, tương đương khoảng 6,3 tỷ USD. Trong khi đó, các dự án đất công nghiệp chiếm 46% số lượng dự án và 27% tổng vốn đầu tư.

Theo ông Campbell, cơ cấu này cho thấy các dự án quy mô lớn trong những lĩnh vực như điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao cũng đang ngày càng chú trọng đến khả năng rút ngắn thời gian triển khai và giảm thiểu các bước phát triển ban đầu.

“Nếu trước đây các nhà đầu tư thường tìm kiếm quỹ đất để phát triển nhà máy theo nhu cầu riêng, thì hiện nay ngày càng nhiều doanh nghiệp ưu tiên những cơ sở sản xuất đã sẵn sàng vận hành. Điều này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược đầu tư, khi thời gian từ cấp phép đến sản xuất trở thành một trong những tiêu chí quan trọng trong quá trình lựa chọn địa điểm.”

Tại miền Nam, xu hướng này cũng được ghi nhận. Nhà xưởng chiếm khoảng 63% tổng số dự án FDI sản xuất mới trong khu vực. Mặc dù xét về giá trị vốn, tỷ trọng giữa nhà xưởng và đất công nghiệp tương đối cân bằng, cơ cấu dự án cho thấy nhu cầu đối với các mô hình có thể hỗ trợ triển khai nhanh đang ngày càng rõ nét.

Từ quỹ đất đến nền tảng sản xuất

Savills cho rằng sự phát triển của các ngành điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao sẽ tiếp tục tạo động lực cho phân khúc nhà xưởng trong những năm tới. Khi dòng vốn FDI ngày càng tập trung vào các dự án có giá trị cao và yêu cầu chuyên môn sâu, khả năng cung cấp mặt bằng sản xuất phù hợp, sẵn sàng đưa vào vận hành sẽ trở thành một lợi thế cạnh tranh ngày càng quan trọng đối với thị trường bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, xu hướng này không đồng nghĩa với việc vai trò của đất công nghiệp suy giảm. Các dự án greenfield, kế hoạch mở rộng quy mô lớn và những khoản đầu tư sản xuất dài hạn vẫn sẽ tiếp tục tạo nhu cầu đối với quỹ đất công nghiệp chất lượng cao.

Có thể thấy, thị trường đang hướng tới một cấu trúc đa dạng hơn, trong đó nhu cầu không chỉ tập trung vào nguồn cung đất công nghiệp mà ngày càng mở rộng sang các nền tảng sản xuất và logistics hoàn chỉnh, đáp ứng tốt hơn yêu cầu về tốc độ, tính linh hoạt và hiệu quả vận hành.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/1e7sAP7LYrwEO2Rxm

Nguồn: Tin Nhanh Chứng Khoán; Báo Đầu Tư; Báo Đấu Thầu; CAND; CafeF