Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất quản lý hoạt động phân lô, bán nền ngoài dự án

HoREA đề xuất bổ sung hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Khoảng trống pháp lý từ đất nền ngoài dự án

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đang đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng bao quát cả hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án bất động sản.

Đề xuất này xuất phát từ thực tế thị trường xuất hiện ngày càng nhiều giao dịch đất nền được hình thành từ hoạt động tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và sau đó chuyển nhượng cho người có nhu cầu.

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất thực hiện tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Sau khi tách thửa, các thửa đất đủ điều kiện có thể tiếp tục được chuyển nhượng trên thị trường.

Vấn đề đặt ra là những giao dịch này, nếu không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong một dự án bất động sản, hiện không nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định Luật không điều chỉnh đối với trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản lại thiết lập một hệ thống điều kiện tương đối chặt chẽ đối với đất nền thuộc dự án.

Theo Điều 28, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, việc đưa đất vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện luật định và giao dịch được thực hiện thông qua hợp đồng theo quy định của Luật.

Sự khác biệt này, theo HoREA, có thể tạo ra một khoảng trống quản lý đối với những khu đất không phải là dự án bất động sản nhưng về bản chất lại có thể hình thành hoạt động phân lô, bán nền thông qua việc tách thửa.

Khi tách thửa trở thành một hình thức phân lô bán nền

Điểm đáng chú ý trong đề xuất của HoREA là Hiệp hội không đề nghị cấm tách thửa hay cấm chuyển nhượng đất nền ngoài dự án.

Ngược lại, HoREA cho rằng cần nhận diện đúng bản chất của hoạt động này để thiết lập các điều kiện và trách nhiệm pháp lý tương ứng.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, trong thực tế có thể xuất hiện trường hợp cá nhân đứng tên quyền sử dụng đất nhưng phía sau là các cá nhân, tổ chức có hoạt động mua gom, tách thửa, hình thành nhiều nền đất rồi đưa ra thị trường.

Nếu hoạt động này diễn ra với quy mô lớn nhưng không được nhận diện như một hoạt động kinh doanh bất động sản, người mua có thể phải tự mình kiểm tra nhiều vấn đề từ nguồn gốc đất, quy hoạch, mục đích sử dụng, hạ tầng kỹ thuật đến khả năng xây dựng trên đất.

HoREA cho rằng đây là vấn đề cần được nghiên cứu khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, đây không phải là vấn đề hoàn toàn mới. Trước đây, HoREA từng kiến nghị sửa đổi các quy định về tách thửa nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng cơ chế tách thửa để phân lô, bán nền tràn lan.

Điểm mới trong kiến nghị lần này là thay vì chỉ xử lý vấn đề từ phía pháp luật đất đai, HoREA muốn đưa chính hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đề xuất chia riêng hai nhóm đất nền

Theo phương án HoREA đề xuất, Chương IV của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể được thiết kế thành hai nhóm quy định.

Một là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Hai là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không thuộc dự án bất động sản.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/S4LIRoWFnCAdobnFa

Phạm vi xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân cư trú và không cư trú

Tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế Thu nhập cá nhân, Chính phủ đã hướng dẫn cụ thể về phạm vi xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân cư trú và không cư trú.

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, phạm vi xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân cư trú và không cư trú được quy định như sau:

- Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập;

- Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập.

Điều 4 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định cá nhân cư trú là cá nhân đáp ứng một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 2 của Luật Thuế thu nhập cá nhân và được quy định chi tiết như sau:

Thứ nhất, có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam. Trong đó, đối với cá nhân nhập cảnh, xuất cảnh, ngày đến được tính là một ngày, ngày đi được tính là một ngày, trường hợp nhập cảnh và xuất cảnh trong cùng một ngày thì được tính chung là một ngày cư trú. Ngày đến và ngày đi được căn cứ vào chứng thực của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh trên hộ chiếu, giấy thông hành hoặc các tài liệu liên quan tới mục đích nhập cảnh, xuất cảnh của cá nhân khi đến và khi rời Việt Nam.

Cá nhân có mặt tại Việt Nam theo quy định tại khoản này là sự hiện diện của cá nhân đó trên lãnh thổ Việt Nam.

Thứ hai, có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo một trong hai trường hợp sau:

- Có nơi ở đăng ký thường trú, cụ thể như sau: Đối với công dân Việt Nam: là nơi cá nhân sinh sống thường xuyên, ổn định không có thời hạn tại một chỗ ở nhất định và đã đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật về cư trú.

Đối với người nước ngoài: là nơi ở thường trú ghi trong Thẻ thường trú hoặc nơi ở tạm trú khai khi đề nghị đăng ký cấp Thẻ tạm trú do cơ quan có thẩm quyền thuộc Bộ Công an cấp;

- Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, với thời hạn của các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế, cụ thể như sau:

Cá nhân chưa hoặc không có nơi ở thường xuyên theo hướng dẫn tại điểm a khoản này nhưng có tổng số ngày thuê nhà để ở theo các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế cũng được xác định là cá nhân cư trú, kể cả trường hợp thuê nhà ở nhiều nơi. Nhà thuê để ở bao gồm cả trường hợp ở khách sạn, ở nhà khách, nhà nghỉ, nhà trọ, ở nơi làm việc, ở trụ sở cơ quan không phân biệt cá nhân tự thuê hay người sử dụng lao động thuê cho người lao động.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/9S0spG5oC4DVKiyDd

Đất nằm trong dự án "treo", luật sư hướng dẫn cách để bảo vệ quyền lợi của người dân

Đất nằm trong dự án "treo" nhiều năm khiến người dân gặp khó khăn trong sử dụng, xây dựng, sửa chữa nhà ở. Vậy cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trao đổi với PV Báo Lao Động, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị, Đoàn Luật sư TP Hà Nội - cho biết, dự án "treo" có thể hiểu là những dự án có thu hồi đất của người dân nhưng vì nhiều nguyên nhân không thể triển khai. Thời gian đình trệ của những dự án này không chỉ kéo dài 1-2 năm, mà có trường hợp lên tới 10 năm, thậm chí 20 năm.

Trong khi đó, người dân có đất nằm trong dự án không thể sử dụng, nhà ở không được xây mới hoặc sửa chữa, trong khi chủ đầu tư chưa thực hiện thu hồi đất, bồi thường, tái định cư.

Vậy người dân cần làm gì để kiến nghị thu hồi một dự án kéo dài nhiều năm không triển khai? Từ kinh nghiệm thực tế, Luật sư Lực cho rằng, mặc dù quá trình xử lý trên thực tế gồm rất nhiều công việc, người dân có thể hình dung thành một số bước chính.

Bước 1: Thu thập hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất

Theo Luật sư Lực, khi đất nằm trong phạm vi một dự án bị thu hồi, bước đầu tiên là liên hệ UBND cấp xã, Văn phòng Đăng ký đất đai để đề nghị cung cấp thông tin, hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.

Những tài liệu này có thể bao gồm bản đồ, hồ sơ địa chính, sổ mục kê và các giấy tờ liên quan. Đây là cơ sở quan trọng để xác định quá trình sử dụng đất cũng như mối liên hệ của người dân với thửa đất nằm trong dự án.

"Khi làm việc với cơ quan có thẩm quyền, người dân cần có tài liệu thể hiện mình là người có đất bị thu hồi. Đây chính là cơ sở xác lập tính chính danh của người dân trong quá trình kiến nghị" - Luật sư Lực cho hay.

Trên thực tế, có những trường hợp đất đã nằm trong dự án 5 năm, 10 năm nhưng chưa giải phóng được mặt bằng. Người dân thậm chí không còn quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, thông báo, hồ sơ kiểm đếm hay các tài liệu liên quan đến dự án.

Bước 2: Đề nghị cung cấp hồ sơ, thông tin về dự án

Sau khi thu thập hồ sơ liên quan đến quyền sử dụng đất, theo Luật sư Lực, người dân có thể đề nghị các cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư cung cấp thông tin liên quan đến dự án theo quy định của pháp luật về tiếp cận thông tin.

Theo đó, người dân có thể đề nghị cung cấp các hồ sơ như quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giấy phép đầu tư, văn bản chấp thuận dự án và các tài liệu quy hoạch có liên quan.

Đây là nguồn thông tin quan trọng để người dân xác định tình trạng pháp lý và tiến độ của dự án.

Chẳng hạn, trong quyết định thu hồi đất, giao đất của cơ quan có thẩm quyền cho nhà đầu tư có thể có nội dung về thời hạn triển khai dự án, gồm thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc và các điều kiện liên quan đến việc thu hồi dự án.

Từ hồ sơ thu thập được, người dân có thể xác định dự án thuộc loại nào, có thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay chủ đầu tư phải thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận quyền sử dụng đất; đồng thời xác định thời hạn triển khai dự án và các yêu cầu pháp lý liên quan.

Đối với những dự án đã kéo dài nhiều năm, người dân cần đối chiếu quyết định thu hồi đất, giao đất và các hồ sơ liên quan để xác định dự án có chậm tiến độ, vi phạm thời hạn triển khai hay không. Đây là một trong những cơ sở để chuyển sang bước tiếp theo.

Bước 3: Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét thu hồi dự án

Nếu có căn cứ cho thấy dự án chậm tiến độ hoặc có vi phạm quy định pháp luật, người dân có thể kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét thu hồi dự án.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/pK2mQbRUbXrE2TtGZ

Đề xuất đưa đất nền ngoài dự án vào luật, chặn ‘đầu nậu’ phân lô bán nền

HoREA đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bổ sung hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản.

Đề xuất đưa đất nền ngoài dự án vào luật

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa đề xuất nhiều nội dung liên quan đến phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đáng chú ý là việc bổ sung trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị bỏ điểm d khoản 2 Điều 1 của dự thảo Luật, theo hướng Luật không loại trừ trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Theo HoREA, việc mở rộng phạm vi điều chỉnh là cần thiết trong bối cảnh trên thị trường đang tồn tại những giao dịch đất nền được hình thành từ hoạt động tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất rồi đưa ra chuyển nhượng.

Hiệp hội cho rằng, nếu những giao dịch này không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, người mua có thể thiếu các cơ chế bảo vệ tương ứng với giao dịch bất động sản được thực hiện trong dự án.

Để bảo đảm tính thống nhất, HoREA đồng thời đề nghị sửa khoản 1 Điều 3 của dự thảo Luật về khái niệm “kinh doanh bất động sản”.

Theo đề xuất, hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ bao gồm việc bỏ vốn tạo lập nhà ở, nhà có mục đích lưu trú, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; chuyển nhượng dự án và hợp đồng kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Hiệp hội cũng đề nghị sửa điểm d khoản 1 Điều 34 về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo HoREA, các sửa đổi này nhằm tạo sự thống nhất giữa phạm vi điều chỉnh, khái niệm kinh doanh bất động sản và hệ thống hợp đồng được pháp luật công nhận.

Vì sao cần quản cả đất nền “ngoài dự án”?

Lý giải đề xuất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn quy định tại khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023.

Theo đó, tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê.

Điều này đồng nghĩa tại những khu vực nêu trên, chủ đầu tư không được thực hiện dự án theo hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Đối với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương để xác định khu vực chủ đầu tư dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân, hộ gia đình thực hiện tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện luật định.

Trong đó có yêu cầu thửa đất sau khi tách phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và những nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Các thửa đất sau khi tách cũng phải đáp ứng diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Theo ông Châu, từ các quy định về tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, có thể phát sinh những thửa đất ở “dôi dư” được đưa ra giao dịch trên thị trường.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/u6UBbuBgz7ZwQKLDT

Tất cả người dân có sổ đỏ chú ý quy định phạt đến 50 triệu đồng

Hoạt động mua bán, chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chỉ được pháp luật công nhận khi các bên tham gia giao dịch đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn pháp lý khắt khe. Việc tự ý giao dịch ngầm, viết giấy tay hoặc chuyển quyền sử dụng đất khi thửa đất chưa hội đủ điều kiện theo luật định không chỉ đẩy các bên vào tranh chấp kéo dài mà còn đối mặt với chế tài xử phạt hành chính nặng cùng chuỗi biện pháp cưỡng chế khắc phục hậu quả nghiêm.

Năm điều kiện tiên quyết để được phép chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi hội tụ đồng thời 5 điều kiện bắt buộc sau:

Đất không dính tranh chấp: Thửa đất không xảy ra tranh chấp quyền sử dụng, hoặc trường hợp có tranh chấp thì đã được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định có hiệu lực thi hành của Tòa án hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại.

Có Giấy chứng nhận hợp pháp: Bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng). Quy định loại trừ các trường hợp đặc thù như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp trong đợt dồn điền đổi thửa, tặng cho đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, cùng các tình huống cụ thể tại Khoản 7 Điều 124 và Điểm a Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Không bị kê biên bảo đảm thi hành án: Quyền sử dụng đất không nằm trong diện áp dụng biện pháp kê biên của cơ quan thi hành án dân sự.

Còn thời hạn sử dụng đất: Đất phải nằm trong thời hạn được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng theo hồ sơ địa chính.

Không chịu biện pháp khẩn cấp tạm thời: Thửa đất không bị cơ quan tài phán áp dụng các biện pháp ngăn chặn hoặc khẩn cấp tạm thời theo quy định tố tụng.

Nếu thiếu một trong các điều kiện nêu trên mà bên chuyển nhượng vẫn bàn giao đất và bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền thì hành vi giao dịch này cấu thành vi phạm hành chính và sẽ bị lập biên bản, xử lý theo luật định khi còn thời hiệu.

Khung phạt tiền phân cấp theo từng loại hình giao dịch trái phép

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 17 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, mức phạt tiền đối với hành vi thực hiện quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện luật định được áp dụng cụ thể như sau:

Phạt tiền từ 3.000.000 đến 5.000.000 đồng: Áp dụng đối với các trường hợp thực hiện việc tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất trái quy định.

Phạt tiền từ 20.000.000 đến 30.000.000 đồng: Áp dụng cho các hành vi cho thuê, cho thuê lại hoặc mang quyền sử dụng đất đi thế chấp khi chưa đủ điều kiện.

Phạt tiền từ 30.000.000 đến 50.000.000 đồng: Áp dụng đối với hành vi cố tình chuyển nhượng hoặc mang quyền sử dụng đất đi góp vốn.

Khung tiền phạt nêu trên áp dụng đối với cá nhân vi phạm. Trường hợp chủ thể thực hiện hành vi là tổ chức, mức phạt tiền sẽ nhân đôi, dao động từ 60.000.000 đến 100.000.000 đồng.

Biện pháp khắc phục hậu quả: Vô hiệu giao dịch, thu hồi lợi bất chính

Song song với việc nộp phạt hành chính, người vi phạm còn buộc phải chấp hành nghiêm các biện pháp khắc phục hậu quả theo Khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP để khôi phục trật tự quản lý:

Buộc trả lại đất: Bên nhận chuyển quyền, bên thuê hoặc bên thuê lại bắt buộc phải bàn giao trả lại diện tích đất cho bên chuyển nhượng ban đầu; hợp đồng thế chấp (nếu có) bị buộc chấm dứt hiệu lực ngay lập tức.

Truy nộp số lợi bất hợp pháp: Toàn bộ nguồn tiền hoặc lợi ích vật chất thu được từ hành vi giao dịch đất trái phép phải nộp vào ngân sách Nhà nước.

Xem tiếp tại đường Link =>

Tất cả người dân có sổ đỏ chú ý quy định phạt đến 50 triệu đồng

Nguồn: Báo Đầu Tư; Luật Sư Việt Nam; Lao Động; Vietnamnet; Kenh24