Mở rộng quyền chuyển nhượng hợp đồng bất động sản: Gỡ nút thắt cho nhà chưa có sổ

Bộ Xây dựng Đề xuất mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng trong phiên bản mới nhất Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Điểm mới tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung nhiều quy định mới nhằm hoàn thiện cơ chế giao dịch, tăng tính minh bạch và xử lý những vướng mắc phát sinh trên thị trường bất động sản. Một trong những nội dung đáng chú ý là mở rộng nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng.

Theo dự thảo mới nhất được đăng tải trên Cổng thông tin phục vụ lấy ý kiến xây dựng pháp luật của Quốc hội, tại Điều 37 của Dự thảo quy định nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng. Trong đó, ngoài một số trường hợp đã được pháp luật hiện hành ghi nhận, dự thảo bổ sung các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở có sẵn chưa có Giấy chứng nhận và phần diện tích sàn xây dựng.

Đây là thay đổi có ý nghĩa đáng chú ý bởi trên thực tế, không ít người đã ký hợp đồng mua bất động sản, đã thanh toán một phần hoặc phần lớn giá trị hợp đồng nhưng tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận. Khi có nhu cầu chuyển nhượng lại, giao dịch có thể gặp những giới hạn nhất định do cơ chế pháp lý về chuyển nhượng hợp đồng chưa bao phủ đầy đủ các trường hợp.

Dự thảo đang tiếp cận theo hướng mở rộng phạm vi chuyển nhượng, nhưng đồng thời đặt ra những điều kiện và cơ chế kiểm soát để bảo đảm quyền lợi của các bên.

5 nhóm hợp đồng được đề xuất bổ sung

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng nhà ở có sẵn chưa có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trên thực tế, việc một căn nhà đã hoàn thành, được đưa vào sử dụng nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận có thể tạo ra khoảng trống trong giao dịch thứ cấp. Người mua ban đầu có thể muốn chuyển nhượng hợp đồng cho người khác, nhưng việc chuyển nhượng cần có cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và chủ đầu tư.

Nếu quy định được thông qua, người mua ban đầu trong những trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh có thêm một cơ chế pháp lý để chuyển giao vị trí hợp đồng cho người mua tiếp theo.

Thứ hai: hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liền kề hình thành trong tương lai.

Đây là nhóm tài sản có đặc thù khác với nhà ở thông thường. Các sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng hay căn hộ kết hợp văn phòng thường gắn với mục đích sử dụng, công năng và thời hạn sử dụng đất theo hồ sơ pháp lý của dự án. Việc đưa nhóm hợp đồng này vào cơ chế chuyển nhượng nếu được luật hóa sẽ tạo thêm cơ sở cho giao dịch thứ cấp đối với những sản phẩm bất động sản này.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa mọi sản phẩm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng hay officetel trên thị trường đương nhiên được chuyển nhượng hợp đồng. Điều kiện pháp lý của từng bất động sản, dự án, loại đất, mục đích sử dụng và nội dung hợp đồng vẫn phải được xác định theo quy định của pháp luật có liên quan.

Thứ ba: hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liền kề có sẵn nhưng nhà có mục đích lưu trú có sẵn chưa có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điểm đáng chú ý ở đây là dự thảo không chỉ đề cập bất động sản hình thành trong tương lai mà còn tính đến nhóm tài sản đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Đây là sự mở rộng đáng kể về mặt phạm vi.

Thứ tư là hợp đồng mua bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thứ năm là hợp đồng mua bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở việc “thêm loại hợp đồng”, mà còn nằm ở việc dự thảo đang mở rộng cơ chế chuyển nhượng đối với cả bất động sản hình thành trong tương lai và bất động sản đã hình thành nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Điều 37. Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Các hợp đồng kinh doanh bất động sản thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Mua bán nhà ở có sẵn nhưng nhà ở có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/nMRa6uhmUbCw073Su

Cục Thuế giải thích việc được hoàn thuế không lâu thì nhận thông báo nợ thuế

Cục Thuế cho biết, tình huống được hoàn thuế thu nhập cá nhân, vài tháng sau lại nhận thông báo nợ thuế đúng số tiền hoàn trước đó không phổ biến.

Theo bà Nguyễn Thị Thu, Trưởng ban Nghiệp vụ thuế (Cục Thuế, Bộ Tài chính), về nguyên tắc,cơ quan thuế căn cứ vào dữ liệu về khấu trừ thuế do các tổ chức chi trả kê khai để tổng hợp, xác định số thuế thu nhập cá nhân của người nộp thuế.

Tuy nhiên, sau khi quyết toán thuế, các tổ chức chi trả vẫn có thể thực hiện kê khai bổ sung, điều chỉnh nếu phát hiện sai sót. Việc này làm thay đổi số thuế đã khấu trừ của người nộp thuế. Dữ liệu được điều chỉnh, số thuế phải nộp hoặc số tiền hoàn thuế của người nộp thuế cũng có thể thay đổi theo.

Chẳng hạn, trước đây, cơ quan thuế xác định người nộp thuế được hoàn 10 đồng, sau khi tổ chức chi trả kê khai điều chỉnh, số tiền hoàn có thể tăng lên 12 đồng nhưng cũng có thể giảm xuống còn 8 đồng, tùy theo dữ liệu điều chỉnh thực tế.

Nếu số tiền hoàn giảm so với trước, phát sinh số thuế phải nộp thì người nộp thuế phải nộp phần chênh lệch. Trường hợp phát sinh nghĩa vụ thuế thì có thể phát sinh cả tiền chậm nộp.

"Nếu cảm thấy băn khoăn, vướng mắc về các vấn đề liên quan quyết toán thuế thu nhập cá nhân như số thuế phải nộp, số tiền hoàn… người nộp thuế nên liên hệ cơ quan thuế quản lý trực tiếp để được kiểm tra, đối chiếu dữ liệu và xử lý", bà Thu khuyến nghị.

Trước đó, một người nộp thuế tại Hà Nội thuộc diện tự quyết toán thuế thu nhập cá nhân 2025, đã hoàn thành quyết toán cuối tháng 4.2026. Ngày 29.4, người này hoàn tất nộp số tiền thuế phải nộp là 111.111 đồng.

Tuy nhiên, ngày 7.5, chị nhận được quyết định hoàn thuế thu nhập cá nhân từ Thuế TP.Hà nội với số tiền 379.798 đồng.

Đến ngày 7.9, thông báo từ Thuế TP.Hà Nội lại cho biết chị còn nợ thuế 393.357 đồng. Trong đó, số tiền thuế và các khoản thu khác tính đến ngày 31.8 là 379.798 đồng; số tiền chậm nộp tính đến ngày 31.8 là 13.559 đồng. Cơ quan thuế đề nghị chị nộp ngay các khoản trên vào ngân sách.

Băn khoăn cơ quan thuế có thể tính toán nhầm lẫn, đang chủ động chấp hành quy định giờ lại thành người làm sai, phải nộp cả tiền chậm nộp, người nộp thuế trong tình huống nêu trên chưa nộp lại số thuế nợ theo thông báo.

Luật sư Nguyễn Văn Được, Tổng giám đốc Công ty TNHH Kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín, cho rằng, không nên chỉ nhìn vào hiện tượng vừa được hoàn thuế đã bị yêu cầu nộp lại và còn phải trả tiền chậm nộp rồi kết luận cơ quan thuế tính toán không đúng.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/iVS0APUz4za3QulLg

Tất cả người dân có thường trú, tạm trú chú ý quy định phạt tiền tới 8 triệu đồng

Hành vi cản trở, không chấp hành việc kiểm tra thường trú, kiểm tra tạm trú,... sẽ bị phạt đến 8 triệu đồng.

Phạt tiền từ 500 nghìn đến 1 triệu đồng với các lỗi vi phạm phổ biến

Nghị định số 282/2025/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội đã áp dụng từ ngày 15/12/2025. Cùng với những điểm mới sửa đổi của Luật Cư trú, người dân và các cơ sở kinh doanh lưu trú cần nắm rõ các mức phạt vi phạm cũng như các trường hợp bị xóa đăng ký thường trú, tạm trú để chủ động thực hiện đúng quy định pháp luật.

Nhằm bảo đảm dữ liệu dân cư luôn “đúng, đủ, sạch, sống” và nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật về cư trú, Nghị định số 282/2025/NĐ-CP quy định hình thức phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với cá nhân có một trong các hành vi:

Chống đối kiểm tra, trục lợi đăng ký cư trú: Phạt nặng đến 8 triệu đồng

Nghị định số 282/2025/NĐ-CP cũng tăng cường chế tài đối với các hành vi cố tình cản trở hoặc lợi dụng nơi cư trú để trục lợi. Cụ thể, mức phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng được áp dụng cho các trường hợp:

Lưu ý: Mức phạt tiền trên áp dụng cho cá nhân vi phạm. Đối với tổ chức có cùng hành vi vi phạm, mức phạt sẽ bằng 2 lần mức phạt của cá nhân (tối đa lên đến 16 triệu đồng).

Từ 15/9, không khai báo khách du lịch lưu trú bị phạt tới 12 triệu đồng

Nghị định 347/2026/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/9, trong đó sửa đổi quy định xử phạt vi phạm về đăng ký và quản lý cư trú tại Nghị định 282/2025/NĐ-CP.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/2LpiB8cpsCIibiTu1

Bộ Xây dựng giải đáp việc xây nhà khi quy hoạch cũ hết hiệu lực

Bộ Xây dựng giải đáp việc xây nhà trong trường hợp quy hoạch phân khu cũ đã hết hiệu lực và địa phương đang chờ quy hoạch mới.

Trên Cổng thông tin Chính phủ, một công dân tại TPHCM thắc mắc:

"Ông T.C có lô đất theo quy hoạch sử dụng đất ban hành năm 2025 thuộc loại đất ở, theo quy hoạch phân khu từ năm 2013 (đã hết hiệu lực) thì thuộc loại đất các nhóm nhà ở xây dựng mới trong các khu đất sử dụng hỗn hợp.

Hiện xã đang chờ Thành phố công bố quy hoạch phân khu chi tiết mới thay thế quy hoạch xây dựng năm 2013 đã hết hiệu lực. Ông C hỏi, trong thời gian này ông muốn làm nhà để ở có được không?".

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Theo quy định tại mục 1.4.9 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD, nhóm nhà ở là tổ hợp các công trình nhà ở có không gian công cộng sử dụng chung (vườn hoa, sân chơi, bãi đỗ xe phục vụ nhóm nhà ở và đường cấp nội bộ không bao gồm đường phân khu vực…).

Khoản 21 Điều 2 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 144/2025/QH15 quy định:

"Thời hạn hiệu lực của quy hoạch đô thị và nông thôn là khoảng thời gian được tính từ khi quy hoạch được phê duyệt đến khi hết thời hạn quy hoạch hoặc quy hoạch được điều chỉnh tổng thể hoặc hết hiệu lực theo quy định của Luật này".

Khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 quy định:

"3. Cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, được Nhà nước giao, bao gồm cả trường hợp giao đất do bồi thường về đất, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác".

Khoản 1 Điều 5 Luật Xây dựng 2025 quy định nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng là "Bảo đảm xây dựng theo quy hoạch, thiết kế, bảo vệ cảnh quan, môi trường;…".

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/WES3B1uUbbEddECZk

Cách xử lý trường hợp người dân mất phiếu thu tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp sổ đỏ

Luật sư phân tích trường hợp mất phiếu thu tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp sổ đỏ.

Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, trong quá trình tư vấn các vấn đề liên quan đến đất đai, ông gặp khá nhiều trường hợp đặc biệt tại khu vực nông thôn. Người dân mua đất của thôn, xã hoặc hợp tác xã, đã nộp tiền và được cấp phiếu thu của các đơn vị này.

Tuy nhiên, sau hàng chục năm, nhiều trường hợp vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì đất giao trái thẩm quyền. Trong khi người dân đã sử dụng đất hàng chục năm, thực hiện nghĩa vụ thuế, nộp tiền mua đất cho hợp tác xã, thôn hoặc UBND cấp xã. Do đó, theo luật sư, quyền lợi của người dân trong những trường hợp này cần được bảo đảm.

Theo Luật sư Quách Thành Lực, đối với đất được giao trái thẩm quyền, nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất, tiền mua đất tương ứng với giá trị đất tại thời điểm được giao theo bảng giá đất của Nhà nước thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đó, người dân không phải nộp thêm tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu phiếu thu thể hiện số tiền đã nộp thấp hơn mức giá theo quy định tại bảng giá đất ở thời điểm giao đất, người dân sẽ phải nộp khoản chênh lệch. Đáng chú ý, mức giá để tính khoản tiền phải nộp bổ sung không phải giá đất tại thời điểm giao đất, mà là giá đất tại thời điểm thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.

"Như vậy, những người dân đã nộp số tiền mua đất trái thẩm quyền càng cao thì càng có lợi khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận", Luật sư Lực phân tích.

Theo luật sư, hiện có nhiều người dân vẫn lưu giữ được phiếu thu tiền. Đây là tài liệu đặc biệt quan trọng bởi có thể là căn cứ chứng minh người dân đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất được giao.

Nếu không có phiếu thu, người dân có thể phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất; còn nếu có tài liệu chứng minh đã nộp tiền thì có thể không phải nộp hoặc được xem xét khoản tiền đã nộp.

Đối với những trường hợp mất phiếu thu, theo Luật sư Quách Thành Lực, người dân vẫn có thể tìm kiếm những tài liệu khác để chứng minh việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thông thường, khi địa phương giao đất và thu tiền, phiếu thu hoặc hồ sơ liên quan sẽ được lập và lưu tại UBND cấp xã, cơ quan thuế, đồng thời người dân giữ một bản. Vì vậy, việc người dân làm mất phiếu thu không đồng nghĩa với việc không còn tài liệu đối chứng để xác minh đã nộp tiền.

Người dân có thể đề nghị UBND cấp xã cung cấp phiếu thu hoặc hồ sơ lưu trữ liên quan; đồng thời đề nghị cơ quan thuế cung cấp hồ sơ, tài liệu về việc thu tiền, thuế. Theo luật sư, đây là những tài liệu có giá trị rất quan trọng trong quá trình chứng minh nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện.

Trong trường hợp các cơ quan trên không còn lưu giữ phiếu thu hoặc hồ sơ liên quan, người dân cần tìm kiếm thêm những căn cứ khác để chứng minh việc đã nộp tiền sử dụng đất.

Luật sư Lực phân tích, trước đây, trong nhiều trường hợp giao đất trái thẩm quyền tại địa phương, nguồn tiền thu được có thể được sử dụng để xây dựng nhà văn hóa, làm đường hoặc kiến tạo các công trình tại địa phương. Đối với những chủ trương như vậy, ở cấp thôn thường có nghị quyết, biên bản hoặc các cuộc họp để triển khai.

Những tài liệu này có thể còn được lưu giữ bởi trưởng thôn qua các thời kỳ, cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp hoặc lãnh đạo UBND cấp xã trước đây.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/HwmJbs9Tmwxlmp1Vt

Nguồn: Tin Nhanh Chứng Khoán; Thanh Niên; CafeF; Lao Động