Bất động sản “lách luật”: Người mua dễ mất tiền từ những giao dịch tưởng hợp pháp

Khi nguồn cung nhà ở phù hợp chưa đáp ứng nhu cầu, người mua thường phải chạy đua để tìm cơ hội sở hữu một căn nhà. Chính khoảng cách giữa nhu cầu thực và thông tin pháp lý đã tạo ra “đất diễn” cho những giao dịch được quảng cáo bằng các cụm từ hấp dẫn như “suất nội bộ”, “giá ưu đãi”, “giữ chỗ sớm”. Cục An ninh kinh tế (Bộ Công an) cảnh báo, người mua có thể mất tiền ngay từ thời điểm dự án chưa đủ điều kiện giao dịch.

Khi thông tin dự án trở thành công cụ câu khách

Theo Cục An ninh kinh tế, thời gian tới nguồn cung bất động sản dự kiến tiếp tục tăng, với 1.691 dự án nhà ở thương mại khoảng 867.583 căn và 875 dự án nhà ở xã hội khoảng 771.971 căn. Quy mô nguồn cung lớn cũng đồng nghĩa thị trường xuất hiện nhiều dự án ở các trạng thái pháp lý khác nhau, tạo khoảng trống để môi giới hoặc đối tượng trung gian khai thác.

Với nhà ở xã hội, thủ đoạn thường bắt đầu từ thông tin về một dự án có thật. Hình ảnh phối cảnh, vị trí, tiến độ xây dựng được sử dụng để quảng cáo “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, thậm chí cam kết khách hàng không cần xét duyệt hoặc có thể nhận nhà nhanh.

Người mua ban đầu chỉ được yêu cầu chuyển 20-100 triệu đồng để giữ chỗ. Sau đó, khoản tiền có thể tăng lên 300 triệu đồng đến 1 tỷ đồng dưới dạng tiền chênh. Khi người mua đã chuyển tiền, việc rút lui trở nên khó khăn bởi tâm lý sợ mất cơ hội mua nhà giá thấp.

Một biến thể khác xuất hiện khi dự án đã mở bán: người tự nhận có “suất mua” tìm khách để bán lại kiếm chênh lệch. Cục An ninh kinh tế lưu ý, nhà ở xã hội có những giới hạn riêng về đối tượng mua và chuyển nhượng; việc mua bán ngoài quy định có thể khiến cả người bán và người mua gặp rủi ro.

Điểm đáng chú ý là người mua không phải lúc nào cũng được yêu cầu ký ngay hợp đồng mua bán. Giao dịch có thể được “bọc” bằng những tên gọi khác như giữ chỗ, góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc vay vốn.

Đừng để tên hợp đồng thay thế pháp lý dự án

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật quy định rõ điều kiện để được đưa vào kinh doanh. Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, theo Cục An ninh kinh tế, có trường hợp dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng đã quảng bá và nhận tiền của khách hàng. Khi dự án chậm tiến độ hoặc không hoàn thành pháp lý, người mua có thể bị đọng vốn trong thời gian dài, thậm chí không được cấp giấy chứng nhận.

Rủi ro cũng nằm ở thị trường đất nền và nhà ở có sẵn. Một số đối tượng tự vẽ dự án trên đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất quy hoạch công cộng để bán; trường hợp khác sử dụng giấy tờ của chủ đất, giả danh người có quyền đối với bất động sản để nhận đặt cọc.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/QGcq6UWGNNMzWy1Rs

Công an phát thông báo quan trọng tới tất cả người dân có nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ

Tất cả người dân có nhà cho cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ chú ý thông tin sau.

Thực hiện chỉ đạo của Bộ Công an về nâng cao hiệu quả kiểm tra, chấn chỉnh, xử lý vi phạm hành chính trong đăng ký, quản lý cư trú theo Nghị định số 282/2025/NĐ-CP, ngày 30/10/2025 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 347/2026/NĐ-CP), Công an tỉnh Ninh Bình đã xây dựng kế hoạch, triển khai cao điểm điểm tuyên truyền, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính về đăng ký và quản lý cư trú trên địa bàn tỉnh.

Theo kế hoạch, đợt cao điểm được triển khai từ ngày 1/10 đến hết ngày 22/10/2026. Đối tượng tuyên truyền, kiểm tra tập trung vào công dân, hộ gia đình; các cơ sở cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; nhà trọ, ký túc xá, khu nhà ở công nhân; cơ sở kinh doanh lưu trú, lưu trú du lịch và các cơ sở có chức năng lưu trú trên địa bàn tỉnh…

Trong đó, lực lượng Công an tập trung tuyên truyền, hướng dẫn các quy định của pháp luật về đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú, khai báo tạm vắng, thông báo lưu trú; quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của công dân, chủ hộ, chủ cơ sở lưu trú và các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Cùng với tuyên truyền, Công an các đơn vị, địa phương tổ chức kiểm tra việc chấp hành các quy định về quản lý cư trú, nhất là việc thông báo lưu trú, quản lý người đến lưu trú và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý. Các trường hợp vi phạm sẽ được xử lý theo quy định tại Nghị định số 282/2025/NĐ-CP và các quy định có liên quan.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/L0AaaXtKIo6E5tZ50

Cục Quản lý đất đai giải đáp căn cứ cấp sổ đỏ cho đất có nguồn gốc lấn, chiếm

Cục Quản lý đất đai giải đáp quy định về cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với đất có nguồn gốc lấn, chiếm.

Cục Quản lý đất đai nhận được đơn phản ánh, kiến nghị của công dân L.M.T tại Hệ thống tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến Luật Đất đai năm 2024 trên Cổng Bộ Tư pháp.

Theo nội dung kiến nghị, công dân cho biết khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:

a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai, đăng ký đất đai theo quy định.

Khoản 5 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp có nguồn gốc lấn đất, chiếm đất, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo quy định tại khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai, nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước”.

1. Vậy theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 phải phù hợp quy hoạch khi xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng khoản 5 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP không nhắc đến điều này, vì vậy khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất nông nghiệp lấn, chiếm có xét đến trường hợp quy hoạch hay không?

2. Hiện trạng sử dụng đất là đất nông nghiệp do lấn, chiếm, nằm xen kẹt trong khu dân cư, có quy hoạch cấp huyện, quy hoạch phân khu là đất ở tại nông thôn, nhưng tại địa phương của tôi khi xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không được cấp, chỉ được đăng ký đất đai với lý do không phù hợp quy hoạch.

Vậy những thửa đất nằm xen kẹt trong khu dân cư không được xem xét khi cấp Giấy chứng nhận thì làm sao có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện chuyển đổi mục đích sang đất ở? Vậy tại địa phương của tôi, cán bộ giải quyết hồ sơ có hiểu sai về việc quy hoạch là đất ở thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp hay không?

Sau khi nghiên cứu, Cục Quản lý đất đai có ý kiến như sau:

Tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai quy định việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc khoản 1 và khoản 2 Điều này, có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1.7.2014.

Tại Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29.7.2024 của Chính phủ quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/SfvoQDq0RmMBvVXQ3

Bộ Tư pháp đề xuất nhiều điểm mới về đăng ký kết hôn và khai sinh

Tại dự thảo nghị định mới, Bộ Tư pháp đề xuất hàng loạt điểm mới liên quan đến thủ tục đăng ký kết hôn và đăng ký khai sinh.

Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật Hộ tịch.

Đối với đăng ký khai sinh, dự thảo lược bỏ giấy tờ chứng minh việc nhập cảnh hợp pháp, thay bằng văn bản xác nhận của cơ quan công an có thẩm quyền về việc trẻ em đang cư trú tại Việt Nam và thời điểm nhập cảnh.

Đồng thời bổ sung quy định về văn bản của cơ quan giám định hoặc cơ quan, tổ chức khác có thẩm quyền ở trong nước xác nhận quan hệ mẹ con, văn bản cam đoan của người đăng ký hộ tịch.

Đề xuất trên nhằm khắc phục tình trạng trẻ em sinh ra ở nước ngoài được cha mẹ, người thân đưa về Việt Nam bằng đường tiểu ngạch, không có giấy tờ chứng minh về việc sinh và nhập cảnh hợp pháp nên gặp khó khăn khi đăng ký khai sinh.

Kế thừa quy định hiện hành, dự thảo quy định hồ sơ đăng ký khai sinh phải có văn bản thỏa thuận của cha mẹ về việc lựa chọn quốc tịch cho con đối với trường hợp trẻ có ít nhất một bên cha hoặc mẹ là người nước ngoài.

Cùng đó là bổ sung quy định áp dụng đối với trường hợp trẻ em có mẹ là người nước ngoài, cha không rõ là ai hoặc là người không quốc tịch, nhằm khắc phục khoảng trống pháp lý hiện nay.

tuyệt kỹ võ công riêng biệtGỡ vướng cho người trưởng thành chưa được đăng ký khai sinh

Đáng chú ý, thực tiễn có nhiều trường hợp (chủ yếu là người đã trưởng thành) sinh ra và sinh sống ổn định tại Việt Nam nhưng chưa được đăng ký khai sinh, không có giấy tờ chứng minh nhân thân, các cơ quan có thẩm quyền không có căn cứ để cấp giấy tờ khác.

Bộ Tư pháp đã có nhiều hướng dẫn nhưng do chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng nên việc giải quyết còn khó khăn. Vì vậy, dự thảo bổ sung quy định cho phép thay thế bằng văn bản xác minh về nguồn gốc, nhân thân, quá trình cư trú của người đó tại địa phương.

Dự thảo cũng sửa đổi cách xác định họ, chữ đệm, tên, dân tộc, quê quán của trẻ em để bảo đảm phù hợp với bộ luật Dân sự và pháp luật về quốc tịch.

Trường hợp trẻ em có quốc tịch Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài thì tên của trẻ có thể lựa chọn tên ghép giữa tên Việt Nam và tên nước ngoài.

Trường hợp đăng ký khai sinh cho người đã có hồ sơ, giấy tờ mà không có thông tin chứng minh quan hệ cha, mẹ, con thì thông tin được ghi theo kết quả xác minh.

Trường hợp kết quả xác minh không có thông tin thì để trống phần khai về cha, mẹ, tránh sự tùy nghi trong thực tiễn.

tuyệt kỹ võ công riêng biệtBỏ quy định bắt buộc trao giấy chứng nhận kết hôn

Về đăng ký kết hôn, dự thảo bổ sung quy định nộp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp, xác nhận đối với công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài trong thành phần hồ sơ đăng ký kết hôn.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/HIjKHTUohB26o6N5O

Đề xuất đánh thuế cao 'đất bỏ hoang', gấp 7 lần đất trong hạn mức

Lần đầu tiên khái niệm 'đất bỏ hoang' được đưa vào áp thuế tại dự thảo sửa đổi, bổ sung luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, với mức thuế tăng cao gấp 7 lần thuế đất trong hạn mức hiện nay.

Tại dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung mức thuế suất đối với đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Theo đó, bộ đề xuất áp thuế 0,2% và không áp dụng hạn mức với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Dự án luật dự kiến sẽ trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 10 tới. Nếu được thông qua, đây là lần đầu tiên khái niệm "đất bỏ hoang" được đưa vào dự thảo luật và áp thuế ở mức cao.

Theo luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ năm 2010, đối với đất ở, luật áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần: 0,03% đối với diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% đối với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức.

Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thuế suất là 0,03%. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định chịu thuế suất 0,15%, còn đất lấn, chiếm chịu thuế suất 0,2%.

Nếu so với mức thấp nhất là 0,03% đang áp dụng hiện nay với nhiều loại đất như đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh, thì mức thuế dự kiến 0,2% với đất bỏ hoang sẽ tăng cao gấp 7 lần.

Theo Bộ Tài chính, chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành đã có quy định về sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đai.

Tuy nhiên, luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chưa có quy định về mức thuế suất đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng, đất chậm đưa vào sử dụng. Quy định này cũng thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng... chính sách thuê cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.

Hiện dự thảo luật Đất đai sửa đổi cũng đang đề xuất áp dụng tiền phạt lũy tiến và thu hồi lại dự án nếu chủ đầu tư quá 60 tháng không đưa vào sử dụng. Nếu được thực thi nghiêm, quy định này có thể tạo "bộ lọc" mạnh, buộc doanh nghiệp phải triển khai dự án thực chất thay vì găm giữ đất chờ thời.

Hiện Việt Nam chưa áp dụng thuế với đất bỏ hoang, song nhiều nước trên thế giới và châu Á đang áp thuế cao với đất hoặc nhà ở bỏ hoang. 

Cụ thể, Hàn Quốc đánh thuế khá cao với đất bị bỏ trống. Đối với đất sau 2 năm không sử dụng, mức thuế sẽ tăng lên 2% tính trên tổng giá trị của mảnh đất. Sau 10 năm không sử dụng, mức thuế có thể tăng lên đến 10%. Mục tiêu của việc đánh thuế là nhằm chống đầu cơ và tăng nguồn cung nhà ở.

Xem tiếp tại đường Link =>
https://share.google/eYq9EFwHwZvkx7zLB

Nguồn: Thượng hiệu & Công luận; CafeF; Lao Động; Thanh Niên