Mã định danh bất động sản sẽ thay đổi cuộc chơi nhà đất thế nào?

Một sản phẩm bất động sản khi bước vào giao dịch có thể không còn chỉ được nhận diện bằng hồ sơ giấy, số thửa hay thông tin dự án, mà sẽ gắn với một mã định danh điện tử. Nếu được luật hóa, thay đổi này có thể tác động trực tiếp đến cách doanh nghiệp chuẩn bị pháp lý, công khai thông tin và đưa bất động sản ra thị trường.

Thị trường bất động sản đang đứng trước một thay đổi mang tính nền tảng: dữ liệu của từng sản phẩm có thể được chuẩn hóa và nhận diện bằng mã điện tử trong quá trình giao dịch. Đây là một trong những nội dung mới đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét.

Với doanh nghiệp, câu chuyện không chỉ nằm ở một “mã số” mới. Đằng sau đó là yêu cầu quản lý lại hồ sơ, thông tin pháp lý và khả năng kiểm chứng của từng bất động sản trước khi đưa ra thị trường.

Một mã số, nhiều lớp thông tin

Theo hồ sơ nghiên cứu của Bộ Tư pháp, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần đầu bổ sung quy định về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản nhằm thúc đẩy chuyển đổi số, tăng tính minh bạch và nâng cao khả năng quản lý thông tin trên thị trường.

Thông tin từ Quốc hội cho thấy nội dung này tiếp tục được đặt trong quá trình hoàn thiện dự án luật tại phiên thẩm tra ngày 3/10/2026. Cùng với mã định danh, dự thảo còn xử lý nhiều vấn đề liên quan đến giao dịch bất động sản, điều kiện đưa tài sản vào kinh doanh và cơ chế bảo vệ các bên tham gia thị trường.

Nếu quy định được thông qua, mã định danh điện tử có thể trở thành “chìa khóa” để kết nối thông tin của một sản phẩm bất động sản trong suốt quá trình giao dịch. Khi đó, giá trị của dữ liệu pháp lý không còn nằm riêng trong từng tập hồ sơ mà phải có khả năng được chuẩn hóa, đối chiếu và truy xuất.

Đây cũng là lý do doanh nghiệp bất động sản có thể phải thay đổi cách chuẩn bị sản phẩm trước khi bán.

Hồ sơ dự án sẽ phải “sạch” hơn

Một dự án có nhiều tầng thông tin: quyền sử dụng đất, quy hoạch, giấy phép, nghĩa vụ tài chính, tiến độ đầu tư, điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh và các giao dịch phát sinh.

Trong mô hình quản lý dựa nhiều hơn vào dữ liệu số, những thông tin này càng phải thống nhất. Chỉ cần dữ liệu giữa hồ sơ đất đai, hồ sơ dự án và thông tin đưa ra thị trường không khớp, doanh nghiệp có thể phải giải trình hoặc bổ sung trước khi giao dịch.

Dự thảo Luật cũng được xây dựng theo hướng rà soát, đơn giản hóa và tiêu chuẩn hóa nhiều nhóm điều kiện kinh doanh, trong đó có điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án và chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

Điều này tạo ra một yêu cầu khá rõ với doanh nghiệp: số hóa không thể thay thế việc hoàn thiện pháp lý; ngược lại, dữ liệu số có thể khiến những thiếu sót trong hồ sơ dễ bị nhận diện hơn.

Không chỉ doanh nghiệp, ngân hàng và người mua cũng hưởng tác động

Khi bất động sản có mã định danh và dữ liệu được chuẩn hóa, khả năng kiểm tra thông tin của tài sản có thể thuận lợi hơn đối với nhiều chủ thể.

Ngân hàng có thêm cơ sở để thẩm định tài sản bảo đảm. Người mua có thể có thêm công cụ kiểm tra thông tin trước khi xuống tiền. Cơ quan quản lý có điều kiện theo dõi tài sản và giao dịch trên thị trường tốt hơn.

Đây là hướng đi phù hợp với mục tiêu mà cơ quan soạn thảo đặt ra là xây dựng môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, an toàn và giảm chi phí tuân thủ cho người dân, doanh nghiệp.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách mã định danh được kết nối với các cơ sở dữ liệu liên quan và quy định chi tiết sau khi luật được ban hành.

Doanh nghiệp nên chuẩn bị gì?

Nếu quy định mới được thông qua, doanh nghiệp bất động sản không nên chờ đến khi hệ thống kỹ thuật vận hành mới bắt đầu chuẩn hóa dữ liệu.

Trước mắt, có thể rà soát bốn nhóm hồ sơ.

Thứ nhất là hồ sơ pháp lý của từng dự án và từng sản phẩm, bảo đảm thống nhất giữa giấy tờ đất đai, quy hoạch và hồ sơ đầu tư.

Thứ hai là thông tin về nghĩa vụ tài chính, nhất là những khoản liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất và điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Thứ ba là dữ liệu giao dịch, từ chủ thể giao dịch, loại tài sản, tình trạng pháp lý đến các hợp đồng liên quan.

Thứ tư là quy trình nội bộ, để bộ phận pháp chế, kinh doanh, công nghệ thông tin và tài chính sử dụng cùng một bộ dữ liệu thay vì mỗi bộ phận quản lý một phiên bản hồ sơ khác nhau.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/y9EI8R7oicK49D9i7

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà sai quy định bị phạt tới 1 tỷ đồng

Nghị định 339 quy định mức phạt tới 1 tỷ đồng đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm điều kiện. Bên chuyển nhượng còn phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu sai cùng khoản lợi tức phát sinh.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 339) quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà, kinh doanh bất động sản. Trong đó, các quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản có nhiều mức phạt đáng chú ý.

Theo Điều 71 Nghị định 339, bên có hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm các điều kiện theo quy định sẽ bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Đáng chú ý, chế tài không chỉ dừng ở tiền phạt.

Trong trường hợp này, bên chuyển nhượng còn bị buộc hoàn trả cho bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, kèm theo khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đã thu.

Cùng mức phạt, Nghị định 339 quy định phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản đưa nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện.

Ngoài tiền phạt, tùy hành vi, chủ đầu tư còn có thể bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp là khoản tiền lãi phát sinh từ số tiền đã thu hoặc sử dụng không đúng quy định; đồng thời phải hoàn trả khách hàng số tiền đã thu, sử dụng không đúng quy định kèm khoản lợi tức phát sinh.

Một trong những nhóm hành vi bị xử phạt khác là thu và sử dụng tiền của khách hàng không đúng quy định.

Theo Điều 68, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 600-800 triệu đồng nếu thu tiền đặt cọc để mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định.

Mức phạt tương tự được áp dụng với hành vi thu tiền trong quá trình bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định hoặc sử dụng tiền thu từ khách hàng không đúng quy định.

Đáng chú ý, doanh nghiệp không chỉ đối mặt với khoản tiền phạt. Nếu đã thu tiền sai, chủ đầu tư có thể bị buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định cho khách hàng, kèm khoản lợi tức phát sinh.

Thiếu bảo lãnh ngân hàng, không công khai thế chấp cũng bị xử phạt

Nghị định 339 cũng quy định trách nhiệm của chủ đầu tư liên quan đến bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư có thể bị phạt 260-300 triệu đồng nếu không có văn bản chấp thuận của ngân hàng về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán, cho thuê mua nhà ở; không gửi bản sao văn bản cam kết bảo lãnh cho khách hàng hoặc không cung cấp thư bảo lãnh trong thời hạn quy định.

Nếu hợp đồng đang được thực hiện, chủ đầu tư còn có thể bị buộc hoàn thiện nghĩa vụ bảo lãnh theo quy định.

Bên cạnh đó, hành vi không công khai thông tin về việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh cũng có thể bị phạt 600-800 triệu đồng.

Ngoài các hành vi trên, Nghị định 339 còn quy định phạt 260-300 triệu đồng đối với hành vi ký hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất theo quy định.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/3BRdefFA8SmI5XFhu

Tất cả người dân chú ý mức phạt 20 triệu đồng liên quan đến khai báo tạm trú

Theo quy định hiện hành, các cơ sở lưu trú không thực hiện khai báo cho 9 người nước ngoài trở lên có thể bị phạt từ 15-20 triệu đồng.

Bộ Công an thông tin, mới đây, Công an Lạng Sơn đã phát cảnh báo về nguy cơ vi phạm pháp luật trong lĩnh vực xuất nhập cảnh đối với các doanh nghiệp, cơ sở lưu trú.

Theo thống kê, từ đầu năm 2025 đến nay, đã có trên 3,7 triệu lượt người nước ngoài xuất cảnh, nhập cảnh qua các cửa khẩu trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; trong đó chủ yếu là lái xe vận chuyển hàng hóa xuất nhập khẩu, cư dân biên giới và khách du lịch sử dụng giấy thông hành, hoạt động trong Khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn và xuất nhập cảnh trong ngày. Trung bình mỗi ngày, trên địa bàn tỉnh ghi nhận trên 800 lượt người nước ngoài được khai báo tạm trú.

Phần lớn người nước ngoài chấp hành nghiêm các quy định của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, thực tiễn quản lý cho thấy vẫn còn trường hợp cư trú quá thời hạn, hoạt động không đúng mục đích nhập cảnh hoặc lợi dụng việc lưu trú để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp, cơ sở lưu trú chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm kiểm tra giấy tờ, khai báo tạm trú cho người nước ngoài.

Việc thực hiện đúng quy định về khai báo tạm trú không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn giúp doanh nghiệp, cơ sở lưu trú phòng ngừa nguy cơ bị lợi dụng, bảo đảm hoạt động kinh doanh an toàn, đúng pháp luật, góp phần giữ vững an ninh, trật tự trên địa bàn.

Khai báo ngay khi người nước ngoài đến cơ sở lưu trú

Thông tư số 87 ngày 9/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Công an quy định cách thức thực hiện khai báo, tiếp nhận thông tin tạm trú của người nước ngoài tại Việt Nam, có hiệu lực thi hành từ ngày 24/7/2026.

Theo đó, người khai báo tạm trú truy cập hệ thống khai báo điện tử, đăng nhập tài khoản để thực hiện khai báo thông tin tạm trú. Việc khai báo phải được thực hiện ngay khi người nước ngoài đến cơ sở lưu trú.

Để bảo đảm thông tin khai báo đầy đủ, chính xác, doanh nghiệp và cơ sở lưu trú cần kiểm tra, đối chiếu giấy tờ xuất nhập cảnh của người nước ngoài; cập nhật đúng thông tin trên hệ thống; theo dõi thời hạn tạm trú và thực hiện khai báo theo đúng trình tự, thời hạn quy định.

Thực hiện khai báo đầy đủ, kịp thời giúp cơ quan chức năng nắm tình hình cư trú, phục vụ công tác quản lý nhà nước, đồng thời kịp thời phát hiện, ngăn chặn các hành vi lợi dụng hoạt động nhập cảnh, xuất cảnh và cư trú để vi phạm pháp luật.

Mức xử phạt đối với hành vi không khai báo tạm trú

Nghị định số 282 ngày 30/10/2025 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng, chống bạo lực gia đình, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/12/2025, theo đó:

Ngoài ra, Nghị định số 282 của Chính phủ quy định mức phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 25 triệu đồng đối với hành vi "Sử dụng lao động là người nước ngoài, tổ chức chương trình du lịch cho người nước ngoài hoặc cho người nước ngoài tạm trú khi người nước ngoài cư trú không hợp pháp tại Việt Nam hoặc phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam mà không thông báo cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định".

Quy định này đặt ra trách nhiệm chủ động đối với doanh nghiệp sử dụng lao động nước ngoài, đơn vị tổ chức chương trình du lịch và các cơ sở lưu trú. Khi phát hiện người nước ngoài cư trú không hợp pháp hoặc có dấu hiệu vi phạm pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú, tổ chức, cá nhân liên quan phải kịp thời thông báo cho cơ quan có thẩm quyền; không được che giấu, tiếp tục bố trí lưu trú hoặc tạo điều kiện cho hành vi vi phạm.

Mức phạt cụ thể được xác định căn cứ chủ thể, tính chất, mức độ và các tình tiết của từng hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật.

Để chủ động phòng ngừa vi phạm, Công an tỉnh Lạng Sơn đề nghị các doanh nghiệp, cơ sở lưu trú kiểm tra, đối chiếu giấy tờ xuất nhập cảnh của người nước ngoài trước khi bố trí lưu trú; không tiếp nhận giấy tờ hết giá trị, có dấu hiệu tẩy xóa, sửa chữa hoặc không phù hợp với người sử dụng. Thông tin tạm trú phải được khai báo đầy đủ, chính xác ngay khi người nước ngoài đến cơ sở lưu trú, không để xảy ra tình trạng khai báo chậm, khai báo thiếu hoặc chỉ thực hiện sau khi cơ quan chức năng kiểm tra.

Doanh nghiệp, cơ sở lưu trú cần thường xuyên theo dõi thời hạn thị thực, thời hạn tạm trú và mục đích nhập cảnh của người nước ngoài đang lưu trú, làm việc tại đơn vị; kịp thời hướng dẫn người nước ngoài thực hiện các thủ tục liên quan theo quy định. Tuyệt đối không cho người nước ngoài tạm trú khi biết rõ người đó đang cư trú không hợp pháp; không che giấu, tiếp tay hoặc tạo điều kiện cho hoạt động nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú trái phép.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/7enpFSMGp7In0iSiA

Tất cả người dân có bảo hiểm xã hội chú ý thông báo mới quan trọng từ BHXH Việt Nam

BHXH Việt Nam mới đây ra thông báo: Chủ động kiểm tra quá trình tham gia BHXH giúp người lao động nắm bắt tình trạng đóng BHXH của đơn vị, doanh nghiệp, kịp thời phát hiện những khoảng thời gian chưa được ghi nhận để bảo vệ quyền lợi chính đáng. Thông qua VssID, VNeID, Cổng Thông tin điện tử và Tổng đài BHXH Việt Nam, người lao động có thể tra cứu thời gian tham gia và tình trạng chậm đóng BHXH của đơn vị, doanh nghiệp.

4 Hình thức tra cứu thông tin chậm đóng BHXH

Người lao động có thể dễ dàng kiểm tra quá trình tham gia và tình trạng chậm đóng BHXH thông qua 4 phương thức chính.

Thứ nhất, tra cứu trên ứng dụng VssID bằng cách đăng nhập ứng dụng, chọn mục "Quá trình tham gia" rồi chọn "BHXH" để kiểm tra tổng thời gian tham gia, tổng thời gian chậm đóng, các giai đoạn tham gia và đơn vị sử dụng lao động, đồng thời cần đối chiếu với hợp đồng lao động, bảng lương và thời gian làm việc thực tế.

Thứ hai, tra cứu trên Cổng Thông tin điện tử BHXH Việt Nam bằng cách truy cập trang web chính thức, chọn phần "Tra cứu trực tuyến", tiếp đến là "Tra cứu quá trình tham gia BHXH", nhập thông tin theo yêu cầu và xác thực mã OTP để kiểm tra kết quả về thời gian tham gia cùng đơn vị sử dụng lao động; nếu dữ liệu chưa đầy đủ, người lao động cần kiểm tra lại thông tin cá nhân và thời gian tra cứu, hoặc liên hệ trực tiếp với đơn vị, doanh nghiệp hoặc cơ quan BHXH để được hỗ trợ.

Thứ ba, tra cứu nhanh chóng và thuận tiện trên ứng dụng VNeID bằng cách đăng nhập, chọn "Ví giấy tờ" và chọn "Bảo hiểm xã hội" để kiểm tra quá trình tham gia cùng thông tin tổng thời gian chậm đóng.

Thứ tư, người lao động có thể gọi trực tiếp đến tổng đài BHXH Việt Nam qua số 1900 9068 và nhấn phím 1 để được hỗ trợ về chính sách BHXH, BHYT cũng như nhận hướng dẫn tra cứu chi tiết từ tổng đài viên.

Dấu hiệu nhận biết cần kiểm tra tình trạng đóng BHXH

Bên cạnh các cách tra cứu, người lao động cũng cần nắm rõ các dấu hiệu nhận biết để kịp thời kiểm tra tình trạng đóng bảo hiểm của mình. Những dấu hiệu đó bao gồm việc ứng dụng VssID hoặc VNeID hiển thị thời gian chậm đóng, quá trình tham gia bị gián đoạn trong khi bản thân vẫn đang làm việc, bảng lương có khoản khấu trừ tiền BHXH nhưng hệ thống lại chưa ghi nhận, thông tin đóng BHXH không khớp với thời gian làm việc thực tế, hoặc khi đơn vị, doanh nghiệp xuất hiện trong danh sách chậm đóng do cơ quan BHXH địa phương công bố.

Tuy nhiên, một số dấu hiệu riêng lẻ chưa thể xác định chắc chắn doanh nghiệp đang chậm đóng BHXH, do đó người lao động cần đối chiếu kỹ thông tin với hợp đồng lao động, bảng lương và các giấy tờ xác nhận từ phía đơn vị, doanh nghiệp hoặc cơ quan BHXH.

Phát hiện chậm đóng BHXH, người lao động nên làm gì?

Khi phát hiện tình trạng chậm đóng BHXH, người lao động nên thực hiện tuần tự các bước để bảo vệ quyền lợi của mình. Đầu tiên là kiểm tra lại dữ liệu bằng cách đối chiếu thông tin cá nhân, thời gian làm việc và quá trình tham gia BHXH.

Tiếp theo, cần lưu giữ các bằng chứng như ảnh chụp màn hình VssID hoặc VNeID, hợp đồng lao động, bảng lương và các chứng từ khấu trừ BHXH. Bước thứ ba là yêu cầu doanh nghiệp giải thích, đề nghị họ xác nhận lại thời gian đóng, nguyên nhân chậm ghi nhận cũng như thời hạn khắc phục cụ thể.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/28n2Ff5HKK8C1sLVu

Tất cả người dân có sổ đỏ chú ý thông báo mới nhất của cơ quan công an

Cơ quan công an đề nghị người dân cần cảnh giác với hành vi mạo danh cán bộ "số hóa sổ đỏ" để lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Công an tỉnh Bắc Ninh cho biết, hiện các cơ quan chức năng đang triển khai đợt cao điểm làm giàu, làm sạch dữ liệu đất đai, để hỗ trợ người dân cập nhật thông tin thủ tục hành chính.

Lợi dụng chủ trương này, các đối tượng lừa đảo mạo danh cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân hoặc Công an xã, phường, để liên hệ trực tiếp, dẫn dắt người dân nhằm chiếm đoạt tài sản.

Thủ đoạn lừa đảo của các đối tượng

Mạo danh cán bộ địa chính gọi điện trực tiếp: Đối tượng tự xưng cán bộ cơ quan chuyên môn, thông báo người dân cần "cập nhật dữ liệu đất đai", "tích hợp sổ đỏ lên hệ thống VNeID"; cuộc gọi thường thực hiện vào giờ nghỉ, buổi trưa khi người dân mất cảnh giác;

Thao túng tâm lý, tạo lòng tin: Đối tượng chủ động hỏi thăm hoàn cảnh gia đình, hứa hỗ trợ thủ tục thừa kế đất đai đơn giản, giá rẻ, khiến nạn nhân lơ là, không nghi ngờ;

Dẫn dắt truy cập website giả mạo: Đối tượng gửi đường link hoặc hướng dẫn truy cập website giả mạo cổng dịch vụ công, yêu cầu nhập họ tên, căn cước công dân, số điện thoại, số tài khoản ngân hàng và chụp ảnh sổ đỏ;

Yêu cầu quét mã QR, liên kết tài khoản ngân hàng: Nạn nhân bị yêu cầu nộp thuế nhà đất hoặc liên kết tài khoản ngân hàng, quét mã QR do đối tượng cung cấp, từ đó bị chiếm quyền điều khiển ứng dụng ngân hàng hoặc rút sạch tiền trong tài khoản.

Khuyến cáo của cơ quan công an

Để tránh trở thành nạn nhân của các đối tượng lừa đảo, người dân không gửi ảnh căn cước công dân, sổ đỏ, số tài khoản ngân hàng, mã OTP cho bất kỳ ai qua điện thoại hay mạng xã hội;

Không bấm vào đường link nhận được qua tin nhắn, mạng xã hội; không quét mã QR từ nguồn chưa xác thực;

Khi nhận cuộc gọi nghi vấn cần cúp máy ngay lập tức khi nhận cuộc gọi yêu cầu cập nhật thông tin đất đai hay chuyển tiền, liên kết tài khoản; chủ động liên hệ trực tiếp UBND xã, phường hoặc Công an khu vực để xác minh.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/653yOAHfiRF5eU5rY

Nguồn: Doanh Nghiệp Hội Nhập; 24h; Soha; CafeF