Khai sai thông tin, giao dịch bất động sản có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng

Chính phủ vừa ban hành quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó một số hành vi vi phạm của tổ chức có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng.

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26-8-2026, mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 1 tỷ đồng. Nghị định đồng thời thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Theo đó, trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tổ chức không công khai, công khai không đầy đủ hoặc công khai không chính xác, không trung thực các thông tin bắt buộc về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh có thể bị phạt từ 300 triệu đến 400 triệu đồng.

Đối với việc thực hiện hợp đồng, Nghị định 339 quy định phạt từ 300 triệu đến 500 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tuân thủ quy định về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản trong trường hợp Nhà nước có quy định về giá.

Mức phạt cao hơn, từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng được áp dụng đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm các điều kiện theo quy định. Bên vi phạm còn có thể bị buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định cùng khoản lợi tức phát sinh.

Nghị định cũng quy định mức phạt từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng đối với tổ chức không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, không đầy đủ số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định. Đây là quy định liên quan đến việc xây dựng, quản lý hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/XTOEotoGRQ8l9EoCm

Sổ đăng ký ruộng đất năm 1980 ghi chữ 'T': Có được xác định lại diện tích đất ở?

Một thửa đất được ghi loại đất “T” (thổ cư) trong sổ đăng ký ruộng đất năm 1980. Sau nhiều lần thay đổi người đứng tên, người sử dụng đất hiện nay muốn xác định lại diện tích đất ở nhưng gặp vướng mắc khi làm thủ tục.

Ông T. H. cho biết, bố ông đứng tên trên sổ đăng ký ruộng đất năm 1980 đối với thửa đất diện tích 1.200m². Trên sổ thể hiện loại đất “T” (thổ cư).

Năm 1993, bố ông H. qua đời. Đến năm 1998, nhà nước làm sổ đỏ giao quyền sử dụng đất. Do bố ông H. đã mất nên mẹ ông đứng tên.

Năm 2011, mẹ ông H. làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông và ông H. đứng tên trên sổ đỏ cho đến nay.

Gần đây, ông H. đến bộ phận một cửa của xã để nộp hồ sơ xin xác định lại diện tích đất ở. Sau thời gian tra cứu, bộ phận một cửa trả lại hồ sơ và thông báo bằng miệng rằng phải chờ hướng dẫn của cấp trên.

Ông H. cho biết không được nhận văn bản nêu rõ lý do trả hồ sơ. Trong khi đó, tin nhắn điện thoại về tình trạng hồ sơ lại thể hiện nội dung “trả hồ sơ theo yêu cầu”.

Ông H. đặt câu hỏi, với nguồn gốc đất được xác định là đất thổ cư từ năm 1980, nay ông có được làm thủ tục đề nghị xác định lại diện tích đất ở không? Ông cũng muốn biết, việc bộ phận một cửa trả hồ sơ như trên có đúng quy định không? 

Liên quan vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phản hồi đây là vụ việc cụ thể trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại địa phương. Trường hợp này thuộc thẩm quyền và trách nhiệm xác định của các cơ quan ở địa phương trên cơ sở kiểm tra, rà soát hồ sơ, tài liệu được lưu trữ, quản lý và sử dụng đất.

Do đó, Bộ không có cơ sở trả lời cụ thể mà thông tin chung như sau:

Trường hợp thửa đất được xác định là thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu (năm 1998) và có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 thì việc xác định lại diện tích đất ở thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024.

Trường hợp trên Giấy chứng nhận đã cấp chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà thể hiện chung đất ở với đất khác, ví dụ như "thổ cư", "thổ tập trung", "làm nhà ở", "đất ở + vườn", "T", "TV", "TQ", "TTT", thì việc xác định diện tích đất ở thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ.

Trong đó, tại điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định quy định "UBND cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận đã cấp để áp dụng quy định tại khoản này".

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/8CGQFUa86x1jLEgJr

3 nhóm đối tượng được đề xuất quỹ BHYT chi trả khám sức khỏe định kỳ

Bộ Y tế đề xuất quỹ BHYT chi trả chi phí khám sức khỏe định kỳ cho 3 nhóm đối tượng, với mức tối đa 350.000 đồng/người/năm.

Bộ Y tế đang xây dựng dự thảo thông tư quy định về đối tượng, điều kiện, mức thanh toán và danh mục dịch vụ kỹ thuật khám sức khỏe định kỳ được quỹ bảo hiểm y tế (BHYT) chi trả. Nếu được ban hành, một số nhóm người tham gia BHYT sẽ được quỹ thanh toán chi phí khám sức khỏe định kỳ hằng năm.

Theo dự thảo, chính sách này dự kiến áp dụng cho 3 nhóm đối tượng, trong đó mức chi trả tối đa có thể lên tới 350.000 đồng/người/lần/năm đối với người từ 18 tuổi trở lên.

Nhóm đầu tiên là những người được Nhà nước hỗ trợ đóng BHYT. Đối tượng dự kiến gồm người cao tuổi, người khuyết tật, người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo, người có công với cách mạng, người mắc bệnh mạn tính và người sinh sống tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số, miền núi, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, xã đảo, đặc khu...

Nhóm thứ hai là người tự đóng BHYT, trong đó có sinh viên, học viên sau đại học và một số đối tượng khác theo quy định.

Nhóm thứ ba là trẻ em tại các cơ sở giáo dục mầm non và học sinh tại các cơ sở giáo dục phổ thông. Việc khám, kiểm tra sức khỏe định kỳ của nhóm này được thực hiện theo quy định về công tác y tế trường học.

Theo dự thảo, mỗi người tham gia BHYT được quỹ thanh toán tối đa một lần khám sức khỏe định kỳ hoặc kiểm tra sức khỏe trong một năm.

Việc khám có thể được thực hiện tại cơ sở khám chữa bệnh hoặc tổ chức theo hình thức khám lưu động tại cơ quan, trường học, đơn vị, nơi cư trú.

Đặc biệt, dự thảo đề xuất tổ chức khám lưu động cho một số nhóm khó tiếp cận cơ sở y tế, như người khuyết tật nặng, người khuyết tật đặc biệt nặng, người trên 80 tuổi và người đang sống tại các cơ sở bảo trợ xã hội.

Đối với người từ 18 tuổi trở lên, quỹ BHYT dự kiến thanh toán các khoản gồm tiền công khám, chi phí thực hiện các dịch vụ kỹ thuật và chi phí cập nhật hồ sơ quản lý sức khỏe.

Mức thanh toán tối đa dự kiến là 350.000 đồng/người/lần/năm.

Đối với trẻ em và học sinh, mức chi trả được đề xuất thấp hơn:

Từ 6 đến 18 tuổi: tối đa 250.000 đồng/người/lần/năm cho chi phí khám, kiểm tra sức khỏe đầu năm học.

Trẻ dưới 6 tuổi: tối đa 200.000 đồng/người/lần/năm.

Các mức 350.000 đồng, 250.000 đồng và 200.000 đồng là mức giới hạn chi trả tối đa của quỹ BHYT, không có nghĩa tất cả người dân thuộc diện này sẽ được nhận đúng số tiền tương ứng.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/ME2x8ynwQOkBvXktb

Thời hạn chung cư và quyền tài sản của người dân

Chung cư có thể hết tuổi thọ, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân không thể hết hạn theo tòa nhà; đó phải là điểm xuất phát của mọi sửa đổi Luật Nhà ở.

Năm 2022, khi đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn lần đầu xuất hiện, anh Lê Văn Hùng ở Hà Nội đang cân nhắc mua một căn hộ 3,5 tỷ đồng trên đường Minh Khai. Hai vợ chồng bàn đi tính lại rồi “quay xe”, mua căn nhà 35 m², năm tầng tại Hoàng Mai với giá 3,7 tỷ đồng.

Chị Trần Minh Hà ở Hà Nội cũng chọn một căn nhà đất khoảng 30 m² nằm sâu trong ngõ thay vì mua chung cư. Chị chấp nhận ở chật hơn, bởi nhà xuống cấp còn có thể tự xây lại và để cho con.

Nỗi lo còn xuất hiện ở cả những người đã mua căn hộ. Chị Nguyễn Mai Huyền ở Cầu Giấy từng gom tiền của hai bên bố mẹ và trả nợ ngân hàng suốt sáu, bảy năm để mua căn hộ 3,5 tỷ đồng. Chị nói nếu quyền sở hữu bị giới hạn, gia đình có thể bán cả khi lỗ để chuyển sang đất nền.

Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đã tương đương khoảng 25–30 năm thu nhập bình quân. Với nhiều gia đình, căn hộ là tiền tích cóp cả đời và tài sản để lại cho con, nhất là khi lưới an sinh còn mỏng. Họ khó chấp nhận thành quả ấy chỉ đủ dùng trong một thế hệ.

Năm 2022, Bộ Xây dựng đề xuất gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình. Khi chung cư phải phá dỡ, quyền sở hữu căn hộ chấm dứt; cư dân được tham gia xây lại hoặc nhận bồi thường nếu khu đất chuyển sang mục đích khác.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành. Kết quả là Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định thời hạn sử dụng chung cư: hết thời hạn thiết kế, công trình được kiểm định và có thể tiếp tục sử dụng nếu còn an toàn.

Đầu năm 2026, phương án ấy lại xuất hiện. Bộ Xây dựng rút đề xuất ngày 14/7, nhưng dự thảo tháng 8 đưa vào khái niệm “chung cư có thời hạn”, rất dễ bị hiểu là quyền sở hữu căn hộ cũng có hạn. Đến đầu tháng 9, tên gọi này tiếp tục bị bỏ. Câu chữ đã đi một vòng rồi trở lại “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Tên gọi thay đổi khá nhanh. Bài toán bên dưới vẫn nằm đó.

Tại Nghị quyết 278 ngày 18/9/2026, Chính phủ tiếp tục yêu cầu làm rõ thời hạn sử dụng chung cư, quyền sử dụng đất của cư dân và nghĩa vụ tài chính khi xây lại.

Sau bốn năm, phần khó nhất vẫn còn nguyên: Chung cư hết tuổi thọ thì quyền tài sản của cư dân được xử lý thế nào và ai trả tiền xây lại?

Công trình có tuổi, quyền tài sản thì sao?

Trong một chung cư có hai vấn đề pháp lý khác nhau. Bê tông, cốt thép có tuổi thọ; công trình mất an toàn thì cư dân phải di dời và tòa nhà phải được phá dỡ.

Nhưng người mua căn hộ không chỉ mua vài chục mét vuông bê tông, họ còn có phần quyền sử dụng chung đối với khu đất. Tòa nhà có thể không còn; quyền lợi đối với đất và khả năng tham gia xây lại vẫn phải được bảo vệ.

Đặt thời hạn cho quyền sở hữu, vì thế, chạm tới nguyên tắc tài sản hợp pháp được Hiến pháp bảo hộ. Nhà nước không thể đặt đồng hồ đếm ngược lên quyền sở hữu chỉ để việc phá dỡ và xây lại chung cư dễ hơn.

Nghị quyết 21 đã đặt ra sợi chỉ đỏ: với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ đi theo niên hạn công trình nhưng quyền tài sản của chủ sở hữu phải được bảo đảm. Khi hết thời hạn, họ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây lại chung cư.

Nghị quyết 21 không coi việc tòa nhà hết tuổi thọ là dấu chấm hết cho quyền sở hữu. Cư dân vẫn giữ quyền tài sản và, nếu xây lại, phải góp tiền.

Cụm từ “được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính” trong Nghị quyết 21 thực chất có nghĩa: Khi chung cư phải xây lại, cư dân sẽ phải đóng thêm tiền. Mức đóng phụ thuộc vào giá trị đất, chi phí phá dỡ, tạm cư và phần diện tích được xây thêm. Khu đất có giá trị cao có thể bù phần lớn chi phí; những nơi không thể tăng tầng sẽ khó hơn nhiều.

Nút thắt không khó nhận ra. Ngân sách không thể tiếp tục gánh việc cải tạo tài sản tư nhân. Dự án thiếu lợi nhuận thì khó gọi doanh nghiệp tham gia. Phần cư dân vẫn tin rằng mình phải được nhận căn hộ mới tương đương.

Vì thế, dự thảo Luật Nhà ở có lẽ cần làm rõ cách chia chi phí và phương án dành cho người không đủ tiền, thay vì chờ đến khi tòa nhà xuống cấp mới để các bên tự thương lượng.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/3pxdjAy0qo5i0LnKQ

Nhà nước mua lại dự án bất động sản “đắp chiếu”: Định giá trên cơ sở nào?

Việc Nhà nước xem xét gom các dự án nhà ở đình trệ được kỳ vọng giúp giải phóng nguồn lực tỷ đô. Tuy nhiên, cơ sở nào để chốt giá mua và phương án vận hành sau đó đang là dấu hỏi.

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dẫn từ Bộ Tài chính, đến ngày 15/9, các cơ quan chức năng đã tổng hợp 4.685 dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trên cả nước.

Trong đó, 3.407 dự án, chiếm 72,7%, với tổng vốn đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng đã được phân loại, xử lý và không còn vướng mắc. Khoảng 1.123 dự án, tương đương 23,97%, đã có phương án xử lý; 155 dự án còn lại, chiếm 3,3%, được đề xuất xử lý ở cấp Quốc hội, Chính phủ hoặc Thủ tướng.

Trong bối cảnh nhiều dự án vẫn đình trệ, tại phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9 ngày 16/9, Thủ tướng Lê Minh Hưng đề nghị báo cáo về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Không phải dự án đình trệ nào cũng cần mua lại

Trao đổi với phóng viên Dân trí, đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho rằng cần phân biệt giữa một dự án gặp khó khăn và một doanh nghiệp đã mất khả năng tài chính.

Việc chủ đầu tư chưa thể tiếp tục dự án có thể xuất phát từ vướng mắc pháp lý, quy hoạch, đất đai hoặc thủ tục, chứ không nhất thiết do doanh nghiệp không còn khả năng triển khai.

Theo vị này, nếu Nhà nước mua lại dự án, trước hết phải xác định rõ mục tiêu tiếp nhận và phương án xử lý sau đó, đồng thời bảo đảm quyền lợi của ngân sách, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người đã mua sản phẩm.

Một số dự án dù chưa hoàn thành nhưng đã huy động vốn, ký hợp đồng hoặc bán sản phẩm cho khách hàng. Khi thay đổi chủ thể thực hiện, quyền và nghĩa vụ đối với những khách hàng này cần được xử lý rõ ràng.

"Điều quan trọng không phải chỉ chuyển dự án từ chủ thể này sang chủ thể khác, mà cuối cùng dự án phải được triển khai, tạo thêm nguồn cung và đưa sản phẩm ra thị trường", đại diện doanh nghiệp nói.

Theo vị này, với những dự án vẫn có khả năng phục hồi, ưu tiên tháo gỡ pháp lý, hỗ trợ tiếp cận vốn và hoàn tất thủ tục có thể hiệu quả hơn việc Nhà nước bỏ tiền mua lại.

Bài toán khó về giá mua

Một vấn đề lớn khác là xác định giá trị dự án. Đại diện doanh nghiệp dẫn ví dụ một khu đất tại trung tâm TPHCM được mua với giá 100 tỷ đồng nhưng sau 5 năm đình trệ, giá thị trường có thể tăng lên nhiều lần.

"Nếu doanh nghiệp chứng minh giá trị hiện tại của dự án là 500 tỷ đồng thì Nhà nước sẽ mua theo cơ sở nào?", vị này đặt vấn đề.

Do đó, nếu áp dụng cơ chế mua lại, cần xác định rõ nguồn vốn, phương pháp định giá, tiêu chí lựa chọn dự án và phương án khai thác sau khi Nhà nước tiếp nhận.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, cho rằng cách xử lý cũng cần căn cứ vào nguồn gốc đất.

Với dự án sử dụng đất do Nhà nước giao, đặc biệt là nhà ở xã hội, nếu chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện có thể xem xét thu hồi và xử lý theo quy định. Ngược lại, với dự án trên quỹ đất doanh nghiệp tự bồi thường, nhận chuyển nhượng hoặc tạo lập, cần bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp và tính đến các chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng đề xuất mua lại cho thấy cách tiếp cận đang chuyển từ xử lý riêng chủ đầu tư sang xử lý toàn bộ dự án.

Theo ông, một doanh nghiệp không còn khả năng thực hiện không có nghĩa dự án mất toàn bộ giá trị. Nếu Nhà nước tiếp nhận, cần kiểm toán và thẩm định độc lập để xác định giá trị đất, tài sản trên đất, nghĩa vụ tài chính cũng như quyền lợi của các bên liên quan.

Sau khi mua lại, dự án cũng phải có cơ chế quản lý mới, nguồn vốn và đơn vị đủ năng lực để tiếp tục triển khai. Đồng thời, cần phân biệt rõ dự án có khả năng phục hồi với dự án có sai phạm.

Xem tiếp tại đường Link =>

Nhà nước mua lại dự án bất động sản “đắp chiếu”: Định giá trên cơ sở nào?

Nguồn: Báo Gia Lai; Vietnamnet; Lao Động; Dân Trí