GIẢI QUYẾT NHỮNG VẤN ĐỀ BẤT CẬP TRONG CÁC DỰ ÁN BOT

Thông tin về việc Bộ Giao thông - Vận tải (GTVT) vừa trình Thủ tướng Chính phủ các giải pháp xử lý khó khăn, vướng mắc tại một số dự án đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông theo hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) đang thu hút sự quan tâm rất lớn của không chỉ nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, chính quyền các địa phương, mà còn của các hiệp hội vận tải và người tham gia giao thông.

Đây đã là lần thứ hai trong vòng 1 năm trở lại đây, Bộ GTVT trình Chính phủ các giải pháp xử lý khó khăn, vướng mắc tại một số dự án đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông theo hình thức BOT sau khi tiếp thu, hoàn thiện theo chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, lãnh đạo Chính phủ, ý kiến của các bộ, ngành, địa phương và cập nhật kết quả làm việc, đàm phán sơ bộ với các ngân hàng, nhà đầu tư tại những dự án đang có vấn đề về phương án tài chính.

Chưa có con số thống kê đầy đủ, nhưng nếu tính từ năm 2018 đến nay, số lần đề xuất tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến một số dự án BOT giao thông được cơ quan quản lý nhà nước ngành GTVT đưa ra chắc chắn lớn hơn con số 2, trong đó lần đề xuất sau có tính cấp bách hơn đề xuất trước.

Cần phải nói thêm rằng, trong đề xuất mới nhất lên cấp có thẩm quyền, lần đầu tiên, Bộ GTVT đã đưa ra được các nguyên tắc, trình tự xử lý, phạm vi áp dụng. Đây là việc làm có ý nghĩa rất quan trọng nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, công bằng, đồng thời giúp ngăn chặn tình trạng lợi dụng, trục lợi chính sách khi xử lý các dự án BOT gặp khó khăn.

Cụ thể, vốn ngân sách nhà nước chỉ được sử dụng để xử lý khó khăn, vướng mắc cho các dự án BOT do nguyên nhân khách quan hoặc cơ quan nhà nước vi phạm việc thực hiện hợp đồng và các bên đã áp dụng các giải pháp theo quy định của hợp đồng, nhưng vẫn không khả thi. Trong mọi trường hợp, không sử dụng ngân sách nhà nước để xử lý khó khăn, vướng mắc do lỗi chủ quan của nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án. Bên cạnh đó, quá trình xử lý phải bảo đảm nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. Trong trường hợp sửa đổi hợp đồng, bổ sung vốn nhà nước hỗ trợ, nhà đầu tư cần xem xét giảm 50% tỷ suất lợi nhuận so với tỷ suất lợi nhuận trong hợp đồng dự án.

Phạm vi áp dụng cũng đã được khu biệt cho các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông theo hình thức BOT được ký kết trước ngày Luật PPP có hiệu lực thi hành.

Xét cả về mặt lý và tình thì những nguyên tắc quan trọng này, nếu được các cơ quan có thẩm quyền thông qua, chắc chắn nhận được sự thông cảm, chia sẻ của cả nhà đầu tư, tổ chức tín dụng và người nộp thuế.

Nếu đối chiếu các nguyên tắc nói trên, thì số lượng các dự án BOT do Bộ GTVT quản lý cần phải dùng ngân sách nhà nước để xử lý không nhiều, chỉ vào khoảng 8 dự án trong tổng số 140 dự án BOT giao thông được triển khai trước khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP) có hiệu lực.

Trên thực tế, để triển khai yêu cầu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ngay từ năm 2018, Bộ GTVT đã phối hợp với nhà đầu tư, các bộ, ngành, địa phương liên quan, nỗ lực áp dụng các giải pháp theo quy định của hợp đồng nhằm cải thiệu hiệu quả tài chính. Tuy nhiên, phương án tài chính vẫn bị phá vỡ do doanh thu thu phí quá thấp, không đủ bù đắp chi phí.

Bản thân các doanh nghiệp dự án tại 8 dự án BOT khó khăn cũng đã nỗ lực huy động nguồn vốn tự có để bù đắp chi phí, nhưng do nền kinh tế có nhiều biến động, đặc biệt là ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, nên các doanh nghiệp đã không còn nguồn vốn để trang trải, khoản vay tín dụng đã bị chuyển nhóm nợ, trở thành nợ xấu; doanh nghiệp dự án có nguy cơ bị phá sản. Các nhà đầu tư 8 dự án nói trên đều đã ở thế đường cùng về tài chính, nguy cơ phá sản cận kề, trong khi cả 8 dự án sắp bước vào giai đoạn đại tu, cần rất nhiều vốn.

Thực trạng trên đòi hỏi việc xử lý vướng mắc tại các dự án BOT cần được triển khai nhanh hơn, quyết liệt hơn, bởi nếu để càng lâu, hậu quả sẽ càng lớn, chi phí xử lý càng tăng, đặc biệt là các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác của doanh nghiệp (ngoài lĩnh vực đầu tư dự án BOT) cũng bị tác động. Quan trọng hơn, nếu không xử lý dứt điểm, thì sẽ ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm, môi trường thu hút đầu tư, đến việc hoàn thành mục tiêu đột phá chiến lược về phát triển kết cấu hạ tầng trong bối cảnh ngân sách nhà nước còn rất hạn hẹp.

TĂNG CƯỜNG THÁO GỠ, DỰ ÁN MỚI VẪN “TẬM TỊT”

Báo cáo mới của Bộ Xây dựng cho biết tại TP.HCM có khoảng 77 dự án bất động sản được gỡ vướng và 143 dự án đang tiếp tục. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng TP.HCM, cả quý 1 vừa rồi chỉ có 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cả quý chỉ có 1 dự án

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, vào thời điểm cuối năm 2022, UBND TP có giao Sở Xây dựng tổng hợp tiến độ, kết quả giải quyết đối với 148 dự án nhà ở, với 189 kiến nghị do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp. Trong đó, liên quan chức năng xử lý của Sở Xây dựng là 19 kiến nghị, chiếm 10%. Đến quý 3/2023, TP đã giải quyết được 52/189 kiến nghị (đạt 27,5%); trong đó Sở Xây dựng đã giải quyết được 16/19 kiến nghị liên quan đến chức năng của mình, đạt 84%.

Tuy nhiên, ông Vũ Anh Dũng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết trong 2 tháng đầu năm 2024, Sở nhận được 2 hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn. Qua xem xét thì cả hai dự án này lại đều chưa đủ điều kiện theo quy định. Dù dự án được thông qua hiếm hoi nhưng thị trường vẫn có hàng bán từ những dự án đã được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán theo quy định từ trước. Thực tế mấy năm nay, số lượng dự án mới rất hiếm. Số liệu từ Sở KH-ĐT TP.HCM cho thấy trong các năm 2022 và 2023, mỗi năm có 2 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đến quý 1/2024 thì chỉ có 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Giải thích về việc dự án được tháo gỡ vướng mắc công bố nhiều nhưng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư lại ít ỏi, ông Vũ Anh Dũng nói việc xác định cụ thể dự án đang vướng mắc, đã được tháo gỡ vướng mắc tại từng thời điểm là rất khó do các dự án nhà ở sẽ trải qua nhiều bước thủ tục đầu tư khác nhau, theo các quy định pháp luật khác nhau. Khi tháo gỡ xong vướng mắc của thủ tục đầu tư này, cũng có thể sẽ có vướng mắc của thủ tục đầu tư khác cần được tháo gỡ.

Đặt vấn đề này với đại diện Công ty Gotec Land, đơn vị có dự án nằm trong danh sách các dự án được tháo gỡ khó khăn trong đợt đầu tiên vào đầu năm 2023, vị này cho biết tại thời điểm đó UBND TP.HCM cho dự án được phép mở bán 50% số lượng nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng đến nay chưa có thông tin gì thêm. Chờ đợi quá mệt mỏi, doanh nghiệp đã "bán lúa non" dự án cho đối tác khác.

Tương tự, lãnh đạo của Tập đoàn Hưng Thịnh cũng thông tin một dự án của tập đoàn đã được cấp chủ trương đầu tư và một dự án khác Sở KH-ĐT mới trình UBND TP xem xét lấy ý kiến các bên để ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Đây là 2 dự án chậm thủ tục được gỡ vướng. Còn đối với 6 dự án từ năm 2023 của tập đoàn công bố UBND TP.HCM có chủ trương tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thì đến nay vẫn chưa có tiến triển gì.

"Đó là những dự án phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung do thay đổi quy hoạch. Thế nhưng đến nay sau nhiều tháng chờ đợi vẫn chưa có kết quả gì cụ thể. Việc chậm trễ tháo gỡ khó khăn cũng một phần do vướng các quy định của pháp luật", vị này sốt ruột. Nhiều doanh nghiệp khác khi được hỏi về việc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đều than phiền thủ tục rất chậm chạp.

Điệp khúc chờ

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có dự án nhà ở xã hội tại Q.7 (TP.HCM) cho hay dự án đã động thổ từ dịp 30.4.2023 theo đề nghị của Sở Xây dựng TP.HCM nhưng đến nay vẫn giậm chân tại chỗ, chưa thể khởi công xây dựng bởi các thủ tục về pháp lý chưa được tháo gỡ dù lãnh đạo TP đã có nhiều nỗ lực.

"Cứ gỡ chỗ này lại vướng chỗ khác. Không chỉ vậy, khi phát sinh các vướng mắc, sở ngành, địa phương thường không chủ động giải quyết mà phát công văn hỏi các nơi liên quan, thậm chí hỏi T.Ư, rất mất thời gian. Do đó việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án thường không triệt để mà chỉ tháo gỡ được từng phần, dẫn đến không giải quyết được tận gốc vấn đề, những khó khăn của dự án, của doanh nghiệp vẫn còn hiện hữu", vị này than thở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bên cạnh nỗ lực vượt bậc của Chính phủ, đến nay vẫn còn một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của luật. Đầu tiên là vướng mắc trong luật Nhà ở 2014 và luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Tại thời điểm luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, TP.HCM có 170 dự án nhà ở thương mại. Trong đó, có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của luật, còn lại 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở đều không được công nhận chủ đầu tư. Sau đó, luật sửa đổi, quy định bổ sung thêm một trường hợp cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Bắt đầu từ ngày 1.1.2025, luật Đất đai 2024 có hiệu lực, vẫn còn khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư chỉ có đất khác không phải là đất ở không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Nghĩa là vẫn chưa giải quyết triệt để được vướng mắc này. Ngoài ra còn một số bất cập, vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; vướng mắc về xử lý chuyển tiếp về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội; công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), mà trách nhiệm này thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không phải lỗi của doanh nghiệp…

Chính vì vậy ông Lê Hoàng Châu kỳ vọng khi luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực thì những bất cập, những vướng mắc trên mới được giải quyết tận gốc.

CÁC 'ÔNG LỚN' ĐẦU TƯ ĐỒNG LOẠT ĐỔ BỘ BÀ RỊA – VŨNG TÀU

Nhiều doanh nghiệp lớn được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trao quyết định chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để triển khai loạt dự án có quy mô lớn. Trong đó, có 5 dự án đầu tư nước ngoài.

Sáng 30/3, tại Hội nghị triển khai quy hoạch và xúc tiến đầu tư, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã trao quyết định chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho 15 nhà đầu tư, trong đó có 5 dự án đầu tư nước ngoài.

Cụ thể, tỉnh đã trao 12 giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho Công ty TNHH Hóa chất Hyosung Vina với dự án nhà máy sản xuất Polypropylene (PP) và kho ngầm chứa khí dầu mỏ hóa lỏng (LPG) tại Việt Nam, tổng vốn đầu tư tăng thêm 49 triệu USD; Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam với dự án nhà máy Electronic Tripod Việt Nam (Châu Đức) với tổng vốn đầu tư 250 triệu USD.

Ngoài ra, là Công ty TNHH Điện tử - Nghe nhìn BOE Việt Nam với dự án thiết bị đầu cuối thông minh BOE Việt Nam giai đoạn 2, với tổng vốn đầu tư 277,5 triệu USD; Công ty TNHH Hyosung Đồng Nai với dự án sản xuất Bia-based, có tổng vốn đầu tư 730 triệu USD.

Công ty TNHH Xúc tiến Thương mại Dược phẩm và Đầu tư TV với dự án nhà máy dược phẩm Reiw tại KCN Châu Đức, tổng vốn đầu tư là 220 tỷ đồng; Tập đoàn Hòa Phát với dự án nhà máy chế biến gỗ, tổng mức đầu tư 679 tỷ đồng;

CTCP Thép Kỹ thuật cao Steel Builder với dự án nhà máy sản xuất kết cấu thép kỹ thuật cao HTSB tại khu công nghiệp Châu Đức với tổng vốn đầu tư 839,7 tỷ đồng; CTCP Thanh Bình Phú Mỹ với dự án cơ sở lưu trú công nhân tại khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3 với tổng vốn đầu tư 1.820 tỷ đồng...

UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã trao quyết định chủ trương đầu tư cho 3 nhà đầu tư, gồm: CTCP Kinh doanh nhà Nam Á với dự án khu chung cư cao cấp Phước Hội - Sea Pearl Apartment có tổng vốn đầu tư 410 tỷ đồng; Công ty TNHH Long Gia An với dự án khu dân cư Gia An 1 - Gia An Lakeside với tổng vốn đầu tư 635 tỷ đồng và CTCP Tập đoàn Eco Pearl City với dự án khu nhà ở sinh thái An Điền tại thị trấn Long Điền, với tổng vốn đầu tư 4.269 tỷ đồng.

Theo UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, trong năm 2023, tổng vốn thu hút đầu tư trong và ngoài nước cấp mới và tăng thêm đạt hơn 50.681 tỷ đồng (trong đó vốn FDI gần 1,4 tỷ USD, thuộc nhóm 10 tỉnh, thành phố thu hút vốn FDI cao nhất cả nước).

Trong quý I/2024, tổng vốn đầu tư đăng ký vượt hơn so với cả năm 2023. Cụ thể, địa phương cấp mới và điều chỉnh tăng vốn cho 23 dự án đầu tư trong và ngoài nước, với tổng vốn đầu tư thu hút trên 62.345 tỷ đồng, đạt 90,8% so với kế hoạch năm 2024; tăng gấp 6,88 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Trong đó, có 13 dự án FDI với tổng vốn đầu tư thu hút hơn 1.556 triệu USD và 10 dự án trong nước với tổng đầu tư thu hút gần 25 nghìn tỷ đồng.

NAM ĐỊNH TÌM PHƯƠNG ÁN GIẢI CỨU DỰ ÁN GẦN 100.000 TỶ

Tổ hợp này sử dụng hơn 425ha đất tại các xã Nghĩa Hải, Nam Điền, Nghĩa Thành, Nghĩa Lâm trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định.

Theo thông tin từ Hội nghị báo cáo công tác giải phóng mặt bằng tại khu vực cồn xanh do Thường trực Tỉnh uỷ Nam Định tổ chức gần đây, các cơ quan chức năng cũng như Tập đoàn Xuân Thiện - chủ đầu tư Tổ hợp dự án thép xanh - đã nỗ lực triển khai công tác tuyên truyền, vận động, thuyết phục người dân có hoạt động đầu tư nuôi trồng thủy sản trên đất thuộc khu vực dự án đã hết hạn hợp đồng thuê đất được triển khai đồng bộ, liên tục trong quá trình giải phóng mặt bằng…

Tuy nhiên, vẫn còn diện tích chưa giải phóng mặt bằng được do người dân còn kiến nghị, thắc mắc, chủ yếu liên quan đến quyền lợi kinh tế nên mặc dù đã hết thời hạn thuê đất nhưng vẫn chưa bàn giao mặt bằng cho chính quyền quản lý.

Được biết, UBND tỉnh Nam Định đã 4 lần tổ chức tiếp dân, lắng nghe, đối thoại với đại diện các hộ dân nhưng vẫn chưa tìm được tiếng nói chung. Nội dung mấu chốt và cũng là vấn đề người dân quan tâm, lo lắng nhất, đó là nguồn gốc đất đầm bãi tại khu vực Cồn Xanh; các căn cứ pháp lý để Nam Định thu hồi không đền bù, giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án kinh tế; lo ngại vấn đề môi trường khi Tập đoàn Xuân Thiện thực hiện dự án sản xuất thép ở khu vực ven biển.

Về những ý kiến phản ánh tại Hội nghị, nhất là xung quanh vấn đề giải phóng mặt bằng, lãnh đạo tỉnh Nam Định khẳng định sẽ tiếp thu, rà soát và đánh giá.

Đồng thời, mong muốn tiếp tục nhận được sự hỗ trợ của các đơn vị liên quan để tỉnh thực hiện hiệu quả nhất công tác giải phóng mặt bằng, triển khai các dự án tại khu vực Cồn Xanh theo quy định pháp luật và chỉ đạo của Thường trực Ban Bí thư Trung ương, Thủ tướng Chính phủ. Tỉnh sẽ đặc biệt quan tâm đến công tác chăm lo, hỗ trợ cuộc sống của người dân vùng dự án; tiếp tục tuyên truyền để người dân hiểu rõ hơn về các giá trị, lợi ích khi triển khai đầu tư, đưa vào khai thác nhóm dự án của Tập đoàn Xuân Thiện tại khu vực Cồn Xanh sau đầu tư…

Được biết, Tổ hợp dự án thép xanh của Tập đoàn Xuân Thiện có tổng mức đầu tư 98.900 tỷ đồng, sử dụng hơn 425ha đất tại các xã Nghĩa Hải, Nam Điền, Nghĩa Thành, Nghĩa Lâm trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định.

Nguồn: Báo Đầu Tư; Thanh Niên; Vietnamnet; Người Quan Sát