Định giá đất trong giải phóng mặt bằng để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng cộng: Thực trạng pháp luật và kiến nghị giải pháp

Định giá đất là nội dung có ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp pháp, tính công bằng và hiệu quả của quá trình Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các công trình, dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất, Nghị định số 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định nêu trên, đã tạo ra những thay đổi quan trọng về nguyên tắc định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, phương pháp định giá, hội đồng thẩm định và hoạt động tư vấn xác định giá đất.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng vẫn đặt ra bốn vấn đề pháp lý: khả năng phản ánh giá thị trường của giá đất bồi thường; sự phân công và kiểm soát thẩm quyền trong xác định, thẩm định giá đất; chất lượng dữ liệu đầu vào và độ tin cậy của phương pháp định giá; mức độ minh bạch, sự tham gia và bảo đảm quyền của người bị thu hồi đất trong quá trình xác định giá.

Trên cơ sở phân tích các quy định hiện hành và kết quả nghiên cứu thực nghiệm, bài viết đề xuất hoàn thiện cơ chế xác định giá đất cụ thể theo hướng khách quan, minh bạch và có khả năng kiểm chứng; tăng cường tính độc lập của hoạt động thẩm định và tư vấn; hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất; đồng thời xây dựng cơ chế điều tiết và cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, đồng thời là không gian tổ chức các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh và phát triển kết cấu hạ tầng. Giá trị của đất  hình thành từ đặc tính tự nhiên và phụ thuộc đáng kể vào vị trí, quy hoạch, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và trình độ phát triển kinh tế - xã hội của khu vực có đất [1]. Trong nền kinh tế thị trường, việc xác định giá đất do đó có ý nghĩa trực tiếp đối với phân bổ nguồn lực, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất.

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 79 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, vấn đề giá đất có ý nghĩa đặc biệt, bởi quyền sử dụng đất không được chuyển giao trên cơ sở tự nguyện của các bên mà chấm dứt theo quyết định hành chính của Nhà nước. Vì vậy, giá đất dùng để tính bồi thường phải được xác định trên cơ sở pháp luật chặt chẽ, khách quan và có khả năng phản ánh hợp lý giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi.

So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã có bước thay đổi quan trọng khi bãi bỏ cơ chế khung giá đất, xác lập nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường tại điểm a khoản 1 Điều 158, đồng thời quy định lại bảng giá đất (Điều 159), giá đất cụ thể (Điều 160), hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (Điều 161) và hoạt động tư vấn xác định giá đất (Điều 162). Các nội dung này tiếp tục được cụ thể hóa tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Gần đây, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định nêu trên theo hướng mở rộng phạm vi dữ liệu giao dịch được sử dụng làm căn cứ so sánh, điều chỉnh bốn phương pháp định giá đất, bãi bỏ hoàn toàn quy định về khung giá đất tại Nghị định số 96/2019/NĐ-CP và trao thêm thẩm quyền điều chỉnh giá đất cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.  

Tuy nhiên, việc ghi nhận nguyên tắc thị trường và tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý không đồng nghĩa với việc mọi khó khăn trong thực tiễn đã được giải quyết. Các nghiên cứu về thu hồi đất tại Việt Nam cho thấy mức bồi thường, chất lượng thông tin, cách thức xác định giá và sự tham gia của người có đất bị thu hồi đều ảnh hưởng đáng kể đến mức độ đồng thuận và khả năng phục hồi sinh kế của người dân [2]. Số liệu thanh tra gần đây tiếp tục phản ánh thực trạng này: theo Thanh tra tỉnh Gia Lai, trong quý I năm 2026, khiếu nại về đất đai chiếm tới 83,7% tổng số đơn thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương, tập trung chủ yếu vào lĩnh vực thu hồi đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng; tại tỉnh Quảng Ninh, mặc dù tổng số đơn thư giảm, số vụ khiếu nại lần hai thuộc thẩm quyền cấp tỉnh trong năm tháng đầu năm 2026 vẫn tăng khoảng 200% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu liên quan đến quản lý đất đai, bồi thường và giải phóng mặt bằng [3].

2. Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

2.1. Khả năng phản ánh giá thị trường của giá đất dùng để bồi thường

Về pháp lý, cần phân biệt bảng giá đất (Điều 159 Luật Đất đai năm 2024) với giá đất cụ thể (Điều 160 Luật Đất đai năm 2024). Đối với bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, vấn đề trực tiếp cần nghiên cứu không phải chỉ là mức giá trong bảng giá đất mà là giá đất cụ thể được xác định theo quy định của pháp luật tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu việc định giá đất tuân thủ nguyên tắc thị trường. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm khắc phục tình trạng giá đất hành chính tách biệt kéo dài với diễn biến thực tế của thị trường. Việc bãi bỏ cơ chế khung giá đất - được khẳng định dứt khoát hơn kể từ khi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP chính thức bãi bỏ Nghị định số 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất từ ngày 15 tháng 8 năm 2025 - đã tạo điều kiện để các địa phương xây dựng hệ thống giá đất phù hợp hơn với đặc điểm từng khu vực.

Thứ nhất, nguyên tắc thị trường chỉ có thể được thực hiện đầy đủ khi thông tin về giao dịch đất đai phản ánh đúng mức giá thực tế. Trong thực tiễn, dữ liệu từ hợp đồng chuyển nhượng có thể không phản ánh toàn bộ giá trị giao dịch nếu các bên kê khai giá khác với giá thực trả. Khi nguồn dữ liệu đầu vào bị sai lệch, kết quả của phương pháp so sánh cũng bị ảnh hưởng. Nghị định số 226/2025/NĐ-CP đã mở rộng phạm vi khái niệm giao dịch trên thị trường được sử dụng làm căn cứ định giá, tuy nhiên hiệu quả của quy định này phụ thuộc vào khả năng kết nối, đối chiếu dữ liệu giữa cơ quan đất đai với cơ quan thuế, cơ quan công chứng và hệ thống đấu giá.  

Thứ hai, phạm vi của giá thị trường. Giá đất trên thị trường không phải là đại lượng duy nhất; các mức giá chào bán, giá trong hợp đồng, giá đấu giá và giá giao dịch thực tế có thể khác nhau đáng kể. Vì vậy, pháp luật không thể đồng nhất giá bồi thường với một mức giá thị trường được suy đoán hoặc với giá chào bán cá biệt. Yêu cầu hợp lý hơn là giá đất cụ thể phải được xác định từ nguồn dữ liệu có thể kiểm chứng, trên cơ sở các thửa đất có đặc điểm tương đồng và tại thời điểm phù hợp với quyết định bồi thường [4].

Thứ ba, tác động của việc thu hồi đất đối với người sử dụng đất thường rộng hơn giá trị của riêng quyền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình có sinh kế gắn với đất nông nghiệp hoặc hoạt động kinh doanh tại địa điểm bị thu hồi, thiệt hại có thể bao gồm chi phí chuyển đổi nghề nghiệp, thay đổi nơi cư trú, mất lợi thế vị trí hoặc gián đoạn hoạt động sản xuất. Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP phân biệt rõ bồi thường về đất với các khoản hỗ trợ và tái định cư; Nghị định số 226/2025/NĐ-CP còn bổ sung quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, yêu cầu khôi phục đời sống không nên được giải quyết bằng cách tùy ý cộng các khoản ngoài giá trị đất vào đơn giá đất, mà phải đồng thời xác định đúng giá đất và thực hiện đầy đủ các chính sách hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Thứ tư, sự chênh lệch về lợi ích giữa thời điểm Nhà nước thu hồi đất và thời điểm đất sau đầu tư hạ tầng được khai thác với giá trị cao hơn. Việc giá đất dự án sau khi hoàn thiện hạ tầng cao hơn giá đất trước khi thu hồi không tự động chứng minh giá bồi thường trái pháp luật, vì phần gia tăng giá trị có thể bắt nguồn từ đầu tư hạ tầng, thay đổi quy hoạch và vốn đầu tư mới. Tuy nhiên, khoảng cách quá lớn, nếu đi kèm với quá trình định giá thiếu minh bạch, sẽ làm suy giảm niềm tin và tạo cảm nhận bất công ở người bị thu hồi đất.  

2.2. Thẩm quyền xác định, thẩm định giá đất bồi thường và mối quan hệ với giá hình thành qua đấu giá

 Luật Đất đai năm 2024 đã thiết kế lại cơ chế giá đất cụ thể, hội đồng thẩm định và hoạt động tư vấn: Điều 160 quy định các trường hợp xác định giá đất cụ thể; Điều 161 quy định về hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; Điều 162 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất. Cấu trúc này cho thấy pháp luật đã hướng đến sự chuyên môn hóa và bổ sung cơ chế thẩm định trước khi quyết định giá. Đồng thời, việc triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai đã làm thay đổi đáng kể việc phân công thẩm quyền: một số nhiệm vụ trước đây thuộc cấp huyện được chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã, trong khi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP trao quyền xây dựng bảng giá đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã và trao thẩm quyền quyết định điều chỉnh tăng hoặc giảm giá đất cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương.

Thứ nhất, tính độc lập tương đối giữa cơ quan chuẩn bị phương án giá, tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định giá. Nếu các chủ thể này phụ thuộc về tổ chức, ngân sách hoặc thông tin vào cùng một cơ quan có lợi ích trực tiếp trong tiến độ giải phóng mặt bằng, cơ chế thẩm định có nguy cơ trở thành thủ tục hợp thức hóa thay vì kiểm soát thực chất. Việc chuyển giao thêm nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất cho cấp xã theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp càng đòi hỏi phải làm rõ năng lực chuyên môn và cơ chế kiểm soát ở cấp cơ sở [5].

Thứ hai, trách nhiệm cá nhân và trách nhiệm giải trình. Một kết quả định giá thường trải qua nhiều bước và nhiều chủ thể; khi giá đất bị kết luận là không phù hợp, việc xác định trách nhiệm giữa đơn vị tư vấn, cơ quan chuyên môn, hội đồng thẩm định và người có thẩm quyền quyết định có thể phức tạp. Vì vậy, hồ sơ định giá cần thể hiện rõ nguồn dữ liệu, phương pháp, các giả định, bước điều chỉnh và ý kiến khác biệt tại hội đồng; đồng thời, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP đã bổ sung yêu cầu công khai báo cáo thuyết minh phương án giá đất và quyết định giá đất trên cổng thông tin điện tử, và lưu giữ hồ sơ định giá đất cụ thể tối thiểu mười năm kể từ ngày phê duyệt.

Thứ ba, liên quan đến mối quan hệ giữa giá đất dùng để bồi thường và giá đất hình thành thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Giá trúng đấu giá có thể là nguồn thông tin quan trọng phục vụ định giá, nhưng không thể cơ học đồng nhất với giá đất bồi thường, do giá đấu giá chịu ảnh hưởng của điều kiện đấu giá, kỳ vọng phát triển, mức độ cạnh tranh giữa người tham gia và nghĩa vụ tài chính của thửa đất. Vì vậy, dữ liệu đấu giá chỉ có giá trị so sánh khi bảo đảm tương đồng về vị trí, mục đích, điều kiện pháp lý, thời điểm và khả năng khai thác.

Thứ tư, kiểm soát hành vi bất thường trong đấu giá. Những trường hợp trả giá ở mức rất cao sau đó bỏ cọc cho thấy giá đấu giá cá biệt có thể không phản ánh giá trị thị trường bền vững. Nếu những kết quả bất thường này được đưa trực tiếp vào cơ sở dữ liệu so sánh mà không có tiêu chí loại trừ, chúng có thể làm sai lệch quá trình xác định giá đất. Do đó, pháp luật về định giá cần quy định cơ chế nhận diện và loại bỏ giao dịch không bình thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng hoặc kết quả đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

2.3. Phương pháp định giá đất

Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 71/2024/NĐ-CP là các căn cứ pháp lý trung tâm đối với phương pháp định giá đất. Hệ thống hiện hành tiếp tục duy trì bốn phương pháp định giá gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; đồng thời Luật cho phép Chính phủ quy định phương pháp khác khi đáp ứng điều kiện luật định. Nghị định số 226/2025/NĐ-CP không thay đổi số lượng phương pháp nhưng đã sửa đổi cách xác định giá của thửa đất so sánh và mở rộng phạm vi thông tin đầu vào được sử dụng, qua đó đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cụ thể như sau.

Thứ nhất, đối với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Về bản chất, phương pháp này cho phép xác định giá đất trên cơ sở giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, có ưu điểm là khả năng áp dụng nhanh đối với số lượng lớn thửa đất có đặc điểm tương đồng. Tuy nhiên, hiệu quả của phương pháp phụ thuộc quyết định vào chất lượng của bảng giá đất và căn cứ xác định hệ số điều chỉnh. Nếu bảng giá đất chưa phản ánh kịp thời mức giá trên thị trường, hệ số điều chỉnh phải thực hiện chức năng sửa một cơ sở giá vốn đã có độ lệch, khi đó việc xác định hệ số có thể trở thành khâu quyết định toàn bộ kết quả nhưng lại phụ thuộc vào dữ liệu khảo sát thị trường. Do đó, vấn đề pháp lý trọng tâm không nằm ở công thức toán học đơn thuần mà là tiêu chuẩn lựa chọn dữ liệu và cơ chế kiểm chứng hệ số; phương pháp này chỉ bảo đảm khách quan khi có cơ sở dữ liệu đủ lớn, được chuẩn hóa theo vị trí, mục đích sử dụng, điều kiện hạ tầng và thời điểm giao dịch, bởi việc xây dựng hệ số chung cho khu vực có mức độ dị biệt cao về giá đất có thể tạo ra sai số đáng kể đối với từng thửa đất.

Thứ hai, đối với phương pháp thu nhập. Phương pháp này xác định giá trị đất trên cơ sở khả năng tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất, có cơ sở kinh tế phù hợp đối với đất có dòng thu nhập tương đối ổn định. Tuy nhiên, khó khăn lớn là xác định thu nhập ròng bình quân và tỷ lệ vốn hóa thích hợp. Về bản chất kinh tế, giá trị tài sản sinh lợi có quan hệ với dòng thu nhập kỳ vọng và mức rủi ro của dòng thu nhập đó; vì vậy, việc lựa chọn lãi suất hoặc tỷ lệ vốn hóa phải phản ánh hợp lý đặc điểm rủi ro của loại đất cần định giá. Đối với đất nông nghiệp có thu nhập tương đối ổn định, phương pháp thu nhập có thể phù hợp hơn so với các loại đất thương mại, dịch vụ có mức độ biến động lớn. Pháp luật cần tránh cơ chế áp dụng một tỷ lệ mang tính cứng nhắc cho nhiều loại đất có cấu trúc rủi ro khác nhau; yêu cầu quan trọng hơn là công khai cách xác định thu nhập, chi phí, chu kỳ tính toán và tỷ lệ vốn hóa để người có quyền lợi liên quan có thể kiểm tra.

Thứ ba, đối với phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư được sử dụng đối với đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch, trên cơ sở doanh thu phát triển giả định trừ đi chi phí phát triển dự kiến và các yếu tố liên quan; ưu điểm của phương pháp là khả năng phản ánh giá trị đất gắn với phương án khai thác trong tương lai, nhưng đây và phương pháp nhạy cảm với giả định. Chỉ cần thay đổi giá bán sản phẩm dự kiến, thời gian phát triển dự án, suất đầu tư, chi phí vốn hoặc tỷ suất chiết khấu, kết quả giá đất có thể thay đổi đáng kể. Do đó, phương pháp thặng dư đòi hỏi chuẩn hóa chặt chẽ nguồn dữ liệu, thời điểm xác định và căn cứ lựa chọn các biến số; không nên tiếp tục áp dụng nhận định rằng một tỷ suất chiết khấu duy nhất phù hợp cho mọi dự án, vì rủi ro của dự án phụ thuộc loại hình bất động sản, vị trí, thời gian đầu tư, khả năng hấp thụ của thị trường và nghĩa vụ pháp lý. Pháp luật cần yêu cầu giải trình cụ thể về các biến số được sử dụng, thay vì chỉ quy định một giới hạn hình thức.

Thứ tư, đối với việc bổ sung phương pháp định giá đất khác. Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 mở cơ chế để Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác trong trường hợp cần thiết theo điều kiện luật định, tạo khả năng thích ứng trước biến động của thị trường và sự phát triển của kỹ thuật định giá. Tuy nhiên, việc bổ sung phương pháp mới cần dựa trên cơ sở khoa học, tiêu chuẩn dữ liệu và cơ chế thử nghiệm trước khi áp dụng rộng rãi. Trong bối cảnh dữ liệu đất đai ngày càng số hóa, có thể nghiên cứu các mô hình định giá hàng loạt, nhưng kết quả thuật toán phải có khả năng giải thích và không được thay thế quyền khiếu nại, quyền tiếp cận hồ sơ định giá của người bị thu hồi đất.

2.4. Trình tự, thủ tục và tính minh bạch trong xác định giá đất

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP tiếp tục cụ thể hóa quy trình xác định giá đất cụ thể, thẩm định phương án giá và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức liên quan, đồng thời bổ sung yêu cầu công khai hồ sơ định giá trên cổng thông tin điện tử như đã nêu tại mục 2.2. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng còn đặt ra bốn vấn đề pháp lý sau.

Thứ nhất, mức độ công khai của hồ sơ định giá. Người bị thu hồi đất cần được tiếp cận  con số cuối cùng mà cả căn cứ hình thành giá, gồm thông tin về thửa đất so sánh, thời điểm giao dịch, tiêu chí điều chỉnh và phương pháp được áp dụng. Chỉ khi tiếp cận được dữ liệu này, quyền khiếu nại và quyền giám sát mới có ý nghĩa thực chất.

Thứ hai, thời điểm định giá. Giá đất có thể biến động trong khoảng thời gian từ khi có chủ trương dự án, thông báo thu hồi đất đến khi phê duyệt phương án bồi thường. Nếu quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài, việc sử dụng dữ liệu của thời điểm quá xa so với thời điểm quyết định bồi thường có thể làm phát sinh chênh lệch đáng kể. Pháp luật cần bảo đảm nguyên tắc thời điểm định giá thống nhất và có cơ chế cập nhật trong trường hợp thủ tục kéo dài do nguyên nhân không thuộc về người sử dụng đất.

Thứ ba, cơ chế giải quyết bất đồng về giá. Khi người bị thu hồi đất không đồng ý với giá bồi thường, họ có quyền sử dụng các cơ chế khiếu nại, khởi kiện theo pháp luật. Tuy nhiên, giải quyết tranh chấp sau khi quyết định đã được ban hành thường tốn thời gian và làm tăng xung đột, thực trạng này được phản ánh qua số liệu khiếu nại về đất đai tại một số địa phương nêu trên. Vì vậy, cần bổ sung cơ chế đối thoại kỹ thuật về định giá trước khi quyết định cuối cùng được ban hành, có sự tham gia của người bị thu hồi đất và chuyên gia độc lập.

Thứ tư, tính truy xuất của dữ liệu định giá. Mọi thông tin được sử dụng để xác định giá cần lưu trong hồ sơ điện tử, gắn với thời điểm, nguồn cung cấp và chủ thể chịu trách nhiệm. Đây là điều kiện quan trọng để kiểm toán, thanh tra, giải quyết khiếu nại và xác định trách nhiệm khi xảy ra sai phạm; yêu cầu lưu giữ hồ sơ tối thiểu mười năm theo Nghị định số 226/2025/NĐ-CP là bước tiến đáng ghi nhận, tuy nhiên cần đi kèm biện pháp bảo đảm khả năng tra cứu thực tế của người có quyền lợi liên quan.

2.5. Hoạt động tư vấn xác định giá đất

Điều 162 Luật Đất đai năm 2024 đặt cơ sở pháp lý cho hoạt động tư vấn xác định giá đất. Việc sử dụng tổ chức tư vấn chuyên nghiệp có ý nghĩa tích cực vì giúp bổ sung năng lực chuyên môn cho cơ quan quản lý nhà nước; tuy nhiên, tư vấn chỉ thực sự góp phần nâng cao chất lượng định giá khi đáp ứng ba yêu cầu cơ bản sau.

Thứ nhất, cần kiểm soát xung đột lợi ích giữa tổ chức tư vấn với cơ quan thuê tư vấn, nhà đầu tư và các chủ thể có lợi ích liên quan đến dự án. Thứ hai, tiêu chuẩn năng lực không nên dừng ở điều kiện hành nghề hình thức mà phải gắn với kinh nghiệm định giá loại đất tương ứng và chất lượng hồ sơ đã thực hiện. Thứ ba, trách nhiệm pháp lý của tổ chức tư vấn cần gắn với độ tin cậy của dữ liệu, tính trung thực của phương pháp và nghĩa vụ giải trình.

Do đó, vấn đề cần hoàn thiện không phải chỉ là tăng số lượng tổ chức tư vấn mà là xây dựng cơ chế lựa chọn, giám sát và đánh giá chất lượng tư vấn độc lập. Kết quả tư vấn phải là nguồn ý kiến chuyên môn có thể được kiểm tra, không phải cơ sở mặc nhiên hợp pháp hóa quyết định của cơ quan nhà nước.

3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

3.1. Hoàn thiện các quy định về định giá đất

Thứ nhất, hoàn thiện quy định về xác định giá đất. Cần cụ thể hóa hơn yêu cầu nguyên tắc thị trường tại Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 bằng các tiêu chí có khả năng kiểm chứng. Giá đất cụ thể không nhất thiết phải trùng với mọi mức giá giao dịch cá biệt, nhưng phải được hình thành từ dữ liệu hợp pháp, đại diện và có thể truy xuất. Pháp luật cần quy định thứ tự ưu tiên nguồn dữ liệu, bao gồm dữ liệu giao dịch đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dữ liệu công chứng, dữ liệu thuế, kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và các nguồn thông tin thị trường được kiểm chứng; các mức giá chào bán, kết quả đấu giá bị bỏ cọc hoặc giao dịch giữa các bên có quan hệ đặc biệt không nên được sử dụng trực tiếp nếu không được chuẩn hóa. Đồng thời, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế kết nối cơ sở dữ liệu đất đai, công chứng, thuế, đăng ký giao dịch và đấu giá theo hướng mà Nghị định số 226/2025/NĐ-CP đã mở ra; khi một giao dịch được sử dụng làm mẫu so sánh, hồ sơ định giá phải chỉ ra được nguồn, thời điểm và các yếu tố điều chỉnh. Không nên luật hóa phương án bồi thường cứng theo tỷ lệ tiền - đất - đào tạo nghề - trái phiếu như đề xuất trong một số nghiên cứu trước đây; cơ cấu bồi thường phải phù hợp với loại đất, nhu cầu của người bị thu hồi và khả năng bố trí đất hoặc nhà tái định cư, còn việc thanh toán bằng công cụ tài chính chỉ có thể đặt ra trên cơ sở tự nguyện và bảo đảm đầy đủ quyền tài sản của người được bồi thường [6].

Thứ hai, hoàn thiện thẩm quyền quyết định giá đất bồi thường. Cần tiếp tục phân tách rõ chức năng xây dựng phương án giá, tư vấn, thẩm định và quyết định giá; một chủ thể không nên kiểm soát đồng thời toàn bộ các khâu từ lựa chọn dữ liệu đến phê duyệt kết quả. Trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương hai cấp đã được triển khai theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, việc phân định thẩm quyền giữa Ủy ban nhân dân cấp xã và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong xây dựng bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể cần đi kèm hướng dẫn nghiệp vụ và cơ chế kiểm tra từ cấp tỉnh nhằm bảo đảm tính thống nhất và năng lực chuyên môn ở cấp cơ sở. Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể phải có tỷ lệ thành viên chuyên môn đủ để tạo ra phản biện thực chất; các chuyên gia định giá, tài chính, pháp luật và đại diện có kiến thức thị trường địa phương cần có vai trò rõ ràng, ý kiến khác biệt phải được ghi nhận trong biên bản. Đối với dự án có số lượng lớn người bị thu hồi đất hoặc có chênh lệch đáng kể giữa các kết quả định giá, nên cho phép thực hiện phản biện định giá độc lập; kết quả phản biện không nhất thiết thay thế thẩm quyền của cơ quan nhà nước nhưng phải được nghiên cứu và trả lời bằng văn bản.

Thứ ba, hoàn thiện quy định về phương pháp định giá đất. Cần ban hành hướng dẫn kỹ thuật chi tiết hơn về điều kiện lựa chọn từng phương pháp, tiêu chí xác định thửa đất so sánh và phạm vi điều chỉnh các yếu tố khác biệt; đối với phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập, các biến số đầu vào phải được công khai trong hồ sơ định giá. Cần xây dựng cơ chế kiểm tra chéo giữa các phương pháp: trong trường hợp một thửa đất có đủ điều kiện áp dụng từ hai phương pháp trở lên mà kết quả chênh lệch đáng kể, tổ chức định giá phải giải trình nguyên nhân lựa chọn kết quả cuối cùng. Đồng thời, dữ liệu giá đất cần được chuẩn hóa theo không gian địa lý và thời gian để từng bước áp dụng mô hình định giá hàng loạt; công nghệ chỉ nên được sử dụng như công cụ hỗ trợ, còn quyết định hành chính về giá đất vẫn phải bảo đảm khả năng giải trình và quyền kiểm tra của người có đất bị thu hồi [7].

Thứ tư, hoàn thiện trình tự, thủ tục định giá đất trong thu hồi đất giải phóng mặt bằng. Cần bổ sung cơ chế tham vấn riêng về giá đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường; người bị thu hồi đất phải được cung cấp bản tóm tắt phương án định giá, nguồn dữ liệu và phương pháp áp dụng trong thời hạn đủ để phản hồi. Đối với ý kiến phản đối có kèm tài liệu về giao dịch so sánh, cơ quan xác định giá phải đánh giá và trả lời cụ thể lý do chấp nhận hoặc bác bỏ; điều này có ý nghĩa hơn việc chỉ niêm yết một con số bồi thường đã được tính sẵn. Cần quy định thời hạn cập nhật lại dữ liệu khi việc xác định giá hoặc phê duyệt phương án bồi thường kéo dài quá một khoảng thời gian nhất định, qua đó hạn chế tình trạng sử dụng dữ liệu đã lạc hậu; đồng thời phát huy hiệu quả thực chất của yêu cầu công khai báo cáo thuyết minh phương án giá đất trên cổng thông tin điện tử theo Nghị định số 226/2025/NĐ-CP.

Thứ năm, xây dựng hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất. Cần thống nhất tiêu chuẩn chuyên môn giữa pháp luật đất đai và pháp luật về giá, đồng thời xây dựng cơ chế kiểm soát chất lượng đối với tổ chức tư vấn xác định giá đất. Cơ quan quản lý nên xây dựng hệ thống xếp hạng chất lượng tổ chức tư vấn dựa trên số lượng hồ sơ bị yêu cầu xác định lại, kết quả thanh tra, mức độ tuân thủ nghĩa vụ giải trình và kinh nghiệm đối với từng loại đất. Mọi hợp đồng thuê tư vấn định giá sử dụng ngân sách nhà nước cần công khai các thông tin cơ bản về đơn vị tư vấn, phạm vi công việc và kết quả chuyên môn, trừ nội dung thuộc bí mật theo luật định; đây là điều kiện cần thiết để giảm xung đột lợi ích và tăng trách nhiệm nghề nghiệp.

3.2. Xây dựng cơ chế điều hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất

Cơ chế định giá đất trong giải phóng mặt bằng không thể tách rời yêu cầu cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người bị thu hồi đất và cộng đồng tại khu vực dự án. Sự tham gia của người bị thu hồi đất không làm thay đổi bản chất quyền thu hồi đất của Nhà nước trong các trường hợp luật định, nhưng có ý nghĩa quan trọng đối với tính minh bạch và mức độ đồng thuận.

Thứ nhất, cần phân tích điều kiện kinh tế, xã hội, nghề nghiệp và khả năng phục hồi sinh kế của nhóm dân cư bị thu hồi đất ngay từ giai đoạn xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; đối với hộ phụ thuộc chủ yếu vào đất nông nghiệp hoặc địa điểm kinh doanh, việc đánh giá tác động phải nghiên cứu cả khả năng mất thu nhập sau thu hồi.

Thứ hai, cần bảo đảm sự tham gia có thực chất của đại diện người bị thu hồi đất trong quá trình lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với nội dung giá đất, đại diện người dân cần được quyền tiếp cận thông tin và đề xuất giao dịch so sánh, thay vì chỉ tham gia ở giai đoạn công bố kết quả.

Thứ ba, việc hỗ trợ phải được thiết kế theo mục tiêu khôi phục điều kiện sống và khả năng tạo thu nhập. Đối với trường hợp phải tái định cư, thông tin về vị trí, diện tích, điều kiện hạ tầng và nghĩa vụ tài chính của nơi tái định cư phải được công khai trước khi người dân lựa chọn.

Thứ tư, cần nghiên cứu cơ chế chia sẻ một phần giá trị tăng thêm từ đất đối với những dự án mà đầu tư công và thay đổi quy hoạch làm phát sinh giá trị địa tô đáng kể. Quy định này có thể được thực hiện thông qua đầu tư trở lại hạ tầng, dịch vụ công, phát triển quỹ nhà tái định cư hoặc các chương trình phục hồi sinh kế, không nên hiểu đơn giản là chia trực tiếp toàn bộ chênh lệch giá đất sau dự án cho người có đất bị thu hồi.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/ENLe2711hijQhfzrT

Chính phủ bãi bỏ toàn bộ 18 nghị định, bỏ nhiều điều khoản trong 6 nghị định

Phó thủ tướng Lê Tiến Châu thay mặt Chính phủ ký ban hành Nghị định số 356 ngày 14-9 bãi bỏ một số nghị định của Chính phủ.

Theo Bộ Tư pháp, thời gian qua một số bộ, cơ quan ngang bộ đã thực hiện rà soát và phát hiện một số văn bản quy phạm pháp luật không còn được áp dụng nhưng chưa có căn cứ pháp lý để xác định hết hiệu lực. Về nguyên tắc, các văn bản này vẫn được xác định là "còn hiệu lực".

Để bảo đảm tính công khai, minh bạch của hệ thống pháp luật, đồng thời bảo đảm tuân thủ đúng quy định, việc ban hành văn bản để bãi bỏ các văn bản nêu trên là cần thiết. Trên cơ sở đó, Chính phủ bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần 24 nghị định nhằm chấm dứt hiệu lực của các văn bản.

Bãi bỏ nghị định về chứng minh nhân dân

Nghị định vừa được ban hành, có hiệu lực thi hành từ 1-12-2026 sẽ bãi bỏ toàn bộ 18 nghị định của Chính phủ, bao gồm: 

- Nghị định số 35 ngày 27-5-1995 về đặt Cục Dự trữ Quốc gia trực thuộc Chính phủ.

- Nghị định số 88 ngày 14-12-1995 về xử phạt vi phạm hành chính trong các hoạt động văn hóa, dịch vụ văn hóa và phòng chống một số tệ nạn xã hội.

- Nghị định số 36 ngày 19-6-1996 về sửa đổi, bổ sung một số điều khoản của Quy chế ban hành kèm theo Nghị định số 87 ngày 12-12-1995, Nghị định số 88 ngày 14-12-1995 và Nghị định số 194 ngày 31-12-1994 về xử phạt vi phạm trong lĩnh vực văn hóa, phòng chống tệ nạn.

- Nghị định số 05 ngày 3-2-1999 về chứng minh nhân dân.

- Nghị định số 08/2003 về hoạt động của Cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế.

- Nghị định số 66/2004 về việc chuyển Ủy ban Chứng khoán Nhà nước vào Bộ Tài chính.

- Nghị định số 138/2006 quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật Dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài.

- Nghị định số 170/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 05/1999 về chứng minh nhân dân.

- Nghị định số 61/2011 quy định về chế độ áp dụng biện pháp đưa vào cơ sở chữa bệnh, tổ chức hoạt động của cơ sở chữa bệnh theo Pháp lệnh Xử lý vi phạm hành chính và chế độ áp dụng đối với người chưa thành niên, người tự nguyện vào cơ sở chữa bệnh.

Bãi bỏ quy định về thực hiện một số cơ chế, chính sách về phòng, chống dịch COVID-19

- Nghị định số 97/2011 quy định về thanh tra viên và cộng tác viên thanh tra.

- Nghị định số 106/2013 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 05/1999 về chứng minh nhân dân.

- Nghị định số 92/2014 quy định về thanh tra viên và cộng tác viên thanh tra.

- Nghị định số 117/2014 quy định về y tế xã, phường, thị trấn.

- Nghị định số 33/2015 quy định việc thực hiện kết luận thanh tra.

- Nghị định số 37/2018 quy định chi tiết thi hành các biện pháp giám sát, giáo dục người dưới 18 tuổi phạm tội được miễn trách nhiệm hình sự.

- Nghị định số 75/2018 quy định về tổ chức, nhiệm vụ, quyền hạn và trang phục, phù hiệu của lực lượng bảo vệ trên tàu.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/fImN00x6VyG4J6pVn

Tất cả người dân có sổ đỏ chú ý quy định phạt đến 100 triệu đồng

Trước thực trạng giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay, hợp đồng mua bán khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn diễn ra phức tạp, Nghị định số 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã thiết lập khung chế tài tài chính nghiêm khắc, đồng thời bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả chặt chẽ nhằm bảo vệ kỷ cương thị trường bất động sản.

Mức phạt kịch khung tới 100 triệu đồng cho hành vi chuyển nhượng trái phép

Căn cứ quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 17 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, hành vi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất khi không đáp ứng đủ một trong các điều kiện luật định (đặc biệt là việc thiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị xử phạt phân cấp theo từng nhóm giao dịch cụ thể đối với cá nhân:

Biện pháp khắc phục hậu quả: Hủy hợp đồng, truy thu nguồn lợi bất hợp pháp

Bên cạnh chế tài phạt tiền, Nghị định 123/2024/NĐ-CP còn áp dụng đồng bộ biện pháp khắc phục hậu quả triệt tiêu động cơ giao dịch "chui":

Hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu pháp lý: Giao dịch không được pháp luật công nhận, bên mua buộc phải trả lại toàn bộ diện tích đất đã nhận.

Truy nộp số lợi bất hợp pháp: Bên chuyển nhượng phải nộp lại toàn bộ các khoản lợi nhuận, tiền thu bất chính có được từ hành vi vi phạm vào ngân sách Nhà nước.

Buộc hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai: Áp dụng đối với các trường hợp thửa đất thực tế đã đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Đáng lưu ý, trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức đã giải thể, phá sản hoặc cá nhân đã chết mà không có người thừa kế, hoặc đã chuyển đi nơi khác mà khu đất không thuộc diện Nhà nước thu hồi, trách nhiệm khắc phục hậu quả sẽ chuyển dịch sang bên mua: Bên nhận chuyển nhượng phải gánh vác toàn bộ các biện pháp khắc phục hậu quả mà bên bán để lại, đồng thời có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với thửa đất đó theo luật định.

5 điều kiện tiên quyết để được phép giao dịch đất theo Luật Đất đai

Để tránh rơi vào bẫy pháp lý và các tranh chấp phức tạp, người dân và doanh nghiệp cần lưu ý Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai hiện hành quy định rõ 5 điều kiện bắt buộc phải thỏa mãn đồng thời khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Có Giấy chứng nhận: Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hợp pháp.

Không có tranh chấp: Thửa đất không vướng vào tranh chấp đất đai, hoặc các tranh chấp phát sinh đã được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định của Tòa án hay phán quyết của Trọng tài thương mại đã có hiệu lực pháp luật.

Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không nằm trong diện kê biên hoặc áp dụng các biện pháp ngăn chặn khác nhằm bảo đảm thi hành án.

Còn thời hạn sử dụng: Đất vẫn nằm trong thời hạn được phép sử dụng theo hồ sơ địa chính.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/GhELLJzEIfCr7GLOX

Từ 20/9, người dân bị thu hồi đất sẽ tính bồi thường theo đơn giá mới: Cách tính ra sao, áp dụng địa phương nào?

Ngày 9/9/2026, UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành Quyết định 117/2026/QĐ-UBND, quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ liên quan đến nhà, nhà ở, công trình xây dựng và mồ mả khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh.

Công thức xác định giá trị bồi thường nhà, công trình khi Nhà nước thu hồi đất

Quyết định 117/2026/QĐ-UBND quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ đối với nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và bồi thường, hỗ trợ do phải di dời mồ mả khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.

Các nội dung này được thực hiện theo khoản 4 Điều 102, Điều 104, khoản 3 Điều 105, điểm e khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi các luật có liên quan; điểm a khoản 11 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và các quy định tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.

Theo đó, Quyết định quy định về đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế, điều kiện áp dụng đơn giá và phương pháp xác định chi phí bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.

Bên cạnh đó là quy định về bồi thường chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; bồi thường thiệt hại đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; mức bồi thường chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.

Quyết định cũng quy định về bồi thường, hỗ trợ do phải di dời mồ mả và các trường hợp, biện pháp, mức hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất, giấy phép đã hết thời hạn.

Về nguyên tắc áp dụng, Điều 3 Quyết định 117/2026/QĐ-UBND quy định đơn giá bồi thường, mức bồi thường và mức hỗ trợ là căn cứ để xác định giá trị bồi thường thiệt hại thực tế khi lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật.

Đáng chú ý, giá trị bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng theo khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai được xác định theo công thức:

GBT = ĐGBT × KLBT × K × CSGTT/CSGII.2026

Trong đó, GBT là giá trị bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng trên đất, được xác định bằng giá trị xây dựng mới của nhà, nhà ở, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm bồi thường.

ĐGBT là đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế xác định theo Phụ lục II ban hành kèm theo Quyết định. KLBT là khối lượng hạng mục, công tác được bồi thường tương ứng, tính theo các đơn vị như m, m², m³...

Hệ số K là hệ số khu vực, được xác định theo địa bàn xã, phường và quy định chi tiết tại Phụ lục I ban hành kèm theo Quyết định.

CSGTT là chỉ số giá xây dựng của khu vực xã, phường nơi có công trình bị thiệt hại do Sở Xây dựng công bố tại thời điểm lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp tại thời điểm lập phương án bồi thường chưa có chỉ số do Sở Xây dựng công bố thì áp dụng chỉ số giá xây dựng của quý liền kề trước đó đã được công bố.

CSGII.2026 là chỉ số giá xây dựng tại thời điểm tính toán xây dựng bộ đơn giá ban hành kèm theo Quyết định, tức quý II/2026.

Đối với nhà, nhà ở, công trình xây dựng hoặc bộ phận, kết cấu xây dựng không có trong đơn giá hoặc có trong đơn giá nhưng không phù hợp với thực tế, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được vận dụng đơn giá của công trình, hạng mục công việc tương đương để xác định giá trị bồi thường.

Việc vận dụng công trình, hạng mục công việc tương đương phải bảo đảm tương đồng về công năng sử dụng, quy mô, cấp công trình, kết cấu, vật liệu chủ yếu, tiêu chuẩn kỹ thuật và điều kiện thi công. Đồng thời, phải lập biên bản xác định hiện trạng và được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định trước khi phê duyệt phương án bồi thường.

Trường hợp không đủ căn cứ xác định khối lượng hoặc kết cấu công trình, phải tiến hành khảo sát, đo vẽ hiện trạng, xác định khối lượng thực tế và lập dự toán theo quy định hiện hành để làm cơ sở xác định giá trị bồi thường.

Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có thể tự thực hiện nếu đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức tư vấn có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện. Việc lựa chọn tổ chức tư vấn được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Công trình kết cấu hỗn hợp, vật liệu địa phương được xác định thế nào?

Đối với nhà, nhà ở, công trình xây dựng có kết cấu hỗn hợp hoặc sử dụng vật liệu địa phương mà không xác định được đầy đủ theo các tiêu chí phân loại quy định tại Quyết định, việc xác định đơn giá bồi thường được thực hiện theo nguyên tắc riêng.

Với công trình có kết cấu hỗn hợp, căn cứ hiện trạng thực tế để xác định kết cấu chịu lực chính, vật liệu chủ yếu, công năng sử dụng, quy mô xây dựng và mức độ hoàn thiện nhằm lựa chọn đơn giá tương ứng.

Kết cấu chính được xác định là hệ kết cấu chịu lực chủ yếu của công trình, gồm móng, cột, tường chịu lực, dầm, sàn, khung hoặc kết cấu chịu lực tương đương. Đây là phần chiếm tỷ trọng chủ yếu về quy mô, giá trị xây dựng và quyết định cấp, loại của công trình.

Trường hợp công trình có nhiều loại kết cấu hoặc vật liệu khác nhau thì xác định đơn giá theo kết cấu chính; các bộ phận có kết cấu, vật liệu khác biệt được tính theo đơn giá tương ứng.

Đối với nhà, nhà ở, công trình xây dựng sử dụng vật liệu địa phương, nếu vật liệu sử dụng không có trong bộ đơn giá ban hành kèm theo Quyết định, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư căn cứ đặc tính kỹ thuật, công năng sử dụng và giá trị xây dựng tương đương của vật liệu phổ biến trên thị trường để xác định đơn giá bồi thường phù hợp.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/GqTuixS9wI0UPS60r

Công an sẽ điều tra khi phát hiện tài khoản ngân hàng có giao dịch chuyển khoản như sau

Vụ việc vừa được Công an phường Trảng Dài, thành phố Đồng Nai kịp thời phát hiện, thu hồi tài sản, qua đó cảnh báo thủ đoạn lừa đảo mới đang tiềm ẩn nguy cơ đối với các hộ kinh doanh.

Dùng ứng dụng ngân hàng giả, tạo giao dịch chuyển khoản "ảo"

Sáng 15/9, Công an TP Đồng Nai thông tin, qua tin báo của người dân về việc bị lừa đảo bằng thủ đoạn sử dụng ứng dụng ngân hàng giả để chiếm đoạt 3 điện thoại di động, Công an phường Trảng Dài đã khẩn trương triển khai các biện pháp xác minh, kiểm tra hành chính tại nhà nghỉ D.C. trên địa bàn.

Tại đây, lực lượng Công an phát hiện 3 đối tượng gồm Phạm Thị Cao Thiên (SN 2000), Nguyễn Huy Hoàng (SN 1993) và Đỗ Cao Tiến (SN 2003), cùng ngụ tại phường Hố Nai, thành phố Đồng Nai. Tang vật thu giữ gồm 3 điện thoại di động mới chiếm đoạt.

Các đối tượng và tang vật sau đó được đưa về trụ sở Công an phường để làm việc, qua đó kịp thời thu hồi tài sản cho bị hại và ngăn chặn hành vi phạm tội tiếp diễn.

Qua đấu tranh, các đối tượng khai nhận khoảng 11h ngày 13/9, Phạm Thị Cao Thiên lên mạng xã hội Telegram đặt mua một ứng dụng ngân hàng giả với giá 70.000 đồng. Sau đó, Thiên cài đặt ứng dụng vào điện thoại của Đỗ Cao Tiến để phục vụ việc lừa đảo.

Đáng chú ý, ứng dụng này được thiết kế với giao diện và các thao tác tương tự ứng dụng ngân hàng thông thường. Người sử dụng có thể nhập thông tin tài khoản, số tiền và thực hiện các bước chuyển khoản. Tuy nhiên, thay vì phát sinh giao dịch thực tế, ứng dụng chỉ tạo ra màn hình thông báo giao dịch thành công.

Sau khi cài đặt ứng dụng, Đỗ Cao Tiến rủ Nguyễn Huy Hoàng đến cửa hàng điện thoại "Sơn Hà Mobile", trên đường Hà Nhân Sanh, khu phố 11, phường Long Bình, TP Đồng Nai, do anh Giáp Sơn Hà làm chủ, để mua 3 điện thoại di động với tổng trị giá 13,5 triệu đồng.

Sau khi thỏa thuận, anh Hà cung cấp số tài khoản ngân hàng để nhận tiền. Tiến sử dụng điện thoại đã cài ứng dụng ngân hàng giả, thực hiện thao tác chuyển khoản rồi đưa màn hình hiển thị thông báo "chuyển khoản thành công" cho chủ cửa hàng kiểm tra.

Do tin tưởng giao dịch đã hoàn tất, anh Hà giao 3 điện thoại cho Tiến và Hoàng. Nhận được tài sản, hai đối tượng nhanh chóng rời khỏi cửa hàng, liên lạc với Thiên rồi cùng đến một nhà nghỉ trên địa bàn phường Trảng Dài lẩn trốn.

Tại cơ quan Công an, các đối tượng đã thừa nhận việc sử dụng ứng dụng ngân hàng giả để tạo giao dịch chuyển khoản không có thật nhằm chiếm đoạt tài sản.

Không giao hàng chỉ vì thấy màn hình "chuyển khoản thành công"

Vụ việc cho thấy tội phạm lừa đảo đang liên tục thay đổi phương thức, thủ đoạn, lợi dụng sự chủ quan của người bán trong quá trình giao dịch không dùng tiền mặt.

Đặc biệt, việc sử dụng ứng dụng ngân hàng giả có giao diện tương tự ứng dụng ngân hàng thật khiến thông báo "chuyển khoản thành công" trên điện thoại người mua không còn là căn cứ đủ để xác nhận giao dịch đã hoàn tất.

Khi phát hiện giao dịch nghi vấn hoặc có dấu hiệu bị lừa đảo, người dân cần nhanh chóng thông báo cho Công an nơi gần nhất để được tiếp nhận, xác minh và phối hợp xử lý.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/5Au5agIh0RXrA9hWP

Nguồn: Luật Sư Việt Nam; Tuổi Trẻ; Soha; Người Quan Sát; Kenh24