Nhật Bản, Singapore đua lập liên doanh, rót vốn vào bất động sản Việt Nam

Nhiều doanh nghiệp trong nước đang đẩy mạnh hợp tác với các tập đoàn quốc tế để phát triển dự án. Xu hướng liên doanh, mua cổ phần thiểu số được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A thời gian tới.

Loạt thương vụ triệu USD xuất hiện

Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng hợp tác ngày càng mạnh mẽ giữa doanh nghiệp trong nước và các nhà đầu tư quốc tế. Không chỉ dừng ở việc góp vốn hay chuyển nhượng dự án, nhiều bên đang lựa chọn mô hình liên doanh để cùng phát triển các khu đô thị và dự án nhà ở quy mô lớn.

Mới đây, liên doanh gồm 5 đối tác đến từ Nhật Bản, Singapore và Việt Nam gồm Cosmos Initia, Tập đoàn Hinokiya, Tập đoàn Koterasu, Vietmax Capital và Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital đã ký hợp tác phát triển dự án chung cư cao cấp TT Genesis tại Nhà Bè, TPHCM. Dự án có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, cung cấp khoảng 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố.

Đây không phải lần đầu TT Capital hợp tác với các đối tác nước ngoài. Trước đó, doanh nghiệp này đã liên doanh với 2 ông lớn Nhật Bản là Cosmos Initia và Koterasu Group để phát triển dự án TT Avio tại khu Đông TPHCM với hơn 2.100 căn hộ.

Bên cạnh đó, thị trường cũng ghi nhận nhiều thương vụ hợp tác quy mô lớn khác. Nam Long đã có hơn một thập kỷ đồng hành cùng hai tập đoàn Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad để phát triển nhiều khu đô thị, với tổng cộng hàng chục dự án và hơn 20.000 sản phẩm.

Tại TPHCM, Khang Điền và Keppel Land Việt Nam đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển các dự án dân cư và khu đô thị. Theo công bố, tập đoàn đến từ Singapore đã chi khoảng 3.180 tỷ đồng để sở hữu 49% vốn tại hai dự án của Khang Điền. Hai bên dự kiến cùng phát triển hơn 200 căn nhà thấp tầng và trên 600 căn hộ cao tầng với tổng vốn đầu tư khoảng 10.200 tỷ đồng.

Ở một diễn biến khác, Phát Đạt đã hợp tác với Mitsubishi Corporation tại dự án Thuận An 1, TPHCM. Theo cấu trúc giao dịch, doanh nghiệp chuyển nhượng 80% tỷ lệ sở hữu dự án cho đối tác Nhật Bản nhằm bổ sung dòng tiền nhưng vẫn giữ lại 20% vốn để tiếp tục tham gia phát triển dự án. Gần đây, doanh nghiệp này tiếp tục ký kết hợp tác với Lotte, mở ra cơ hội tham gia đầu tư vào dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm.

Các thương vụ liên tiếp xuất hiện cho thấy xu hướng hợp tác giữa doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đang trở thành lựa chọn phổ biến trên thị trường bất động sản. Thay vì cạnh tranh trực tiếp, nhiều bên đang tận dụng thế mạnh của nhau, trong đó doanh nghiệp Việt sở hữu quỹ đất và am hiểu thị trường, còn đối tác ngoại mang đến nguồn vốn, kinh nghiệm phát triển và năng lực quản trị dự án.

Dòng vốn ngoại tăng tốc

Dữ liệu từ Cục Thống kê cho thấy sức hút của thị trường Việt Nam đối với dòng vốn quốc tế vẫn khá tích cực. Tính đến ngày 31/5, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 24,81 tỷ USD, tăng gần 35% so với cùng kỳ năm trước. Riêng lĩnh vực bất động sản ghi nhận 716,5 triệu USD vốn giải ngân, chiếm 7,3% tổng vốn FDI thực hiện.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, dự báo giai đoạn tháng 8-9 có thể trở thành thời điểm sôi động của hoạt động M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi hơn và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh.

Theo ông, tâm lý thị trường cũng có thể được hỗ trợ bởi đợt đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến diễn ra trong quý III. Tuy nhiên, để thúc đẩy thị trường M&A phát triển mạnh hơn, ông Bách cho rằng cần giải quyết đồng bộ một số thách thức về pháp lý.

Còn theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, hoạt động M&A đã có thêm động lực trong 2 năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới cùng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Những thay đổi này giúp tạo ra khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư.

Ông nhận định nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền.

Theo Savills, việc các giao dịch hiện tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay. Trong khi nhu cầu mua lại các tài sản đã vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn cao, nguồn hàng chào bán trên thị trường lại khá hạn chế.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được các nhà đầu tư Nhật Bản ưa chuộng.

Ông cho biết nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư.

Theo Savills, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện đang tạo điều kiện cho nhiều cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ nắm quyền chi phối, tham gia với vai trò cổ đông thiểu số cho đến các khoản đầu tư tài chính. Cùng với nhu cầu nhà ở lớn, tốc độ đô thị hóa nhanh và hạ tầng tiếp tục được đầu tư, bất động sản được kỳ vọng vẫn là một trong những lĩnh vực giữ vai trò quan trọng trong tổng giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam trong thời gian tới.

Hàng giả trên sàn thương mại điện tử: đã đến lúc siết trách nhiệm nền tảng

Sau vụ việc nhiều cửa hàng bán hàng giả, hàng nhái trên nền tảng thương mại điện tử (TMĐT) bị phát hiện, vấn đề trách nhiệm pháp lý của các chủ thể liên quan trong hoạt động thương mại điện tử lại tiếp tục được đặt ra.

Cán cân quyền lợi giữa sàn thương mại điện tử và người tiêu dùng hiện vẫn rất bất cân xứng.

Trách nhiệm xác thực thông tin

Về phía các sàn thương mại điện tử, có ba vấn đề cần phải bàn, gồm: bản chất pháp lý, trách nhiệm minh định thông tin cửa hàng, sản phẩm và cơ chế tiếp nhận, giải quyết khiếu nại của người tiêu dùng.

Đối với các shop hay cửa hàng bán lẻ trên sàn, vấn đề quan trọng là có nên yêu cầu họ đăng ký thông tin kinh doanh điện tử với Bộ Công Thương hay không?

Cần nhìn nhận nghiêm túc trách nhiệm của sàn TMĐT trong việc xác thực thông tin sản phẩm và thông tin của chủ shop. Dù hiện nay nhiều sàn đã đăng ký hoạt động và có "ấn" xác thực của Bộ Công Thương, nhưng câu hỏi đặt ra là: Ai chịu trách nhiệm kiểm chứng mức độ chính danh của các shop nếu không phải chính nền tảng đó?

Pháp luật kiểm soát hoạt động TMĐT trước hết cần điều chỉnh quy định về trách nhiệm xác thực thông tin người bán. Với quy mô giao dịch rất lớn và sự phát triển của công nghệ dữ liệu, việc chỉ yêu cầu thông tin đăng ký cơ bản không còn phù hợp.

Các sàn cần có nghĩa vụ xác minh danh tính, nguồn gốc kinh doanh và khả năng truy xuất của chủ thể bán hàng, đặc biệt đối với các nhóm sản phẩm có nguy cơ cao như mỹ phẩm, thực phẩm chức năng hoặc hàng hóa có giá trị lớn.

Dù không trực tiếp sản xuất hoặc phân phối hàng hóa, sàn vẫn là chủ thể kiểm soát không gian giao dịch và hưởng lợi từ hoạt động kinh doanh. Do đó, cần có cơ chế buộc sàn thực hiện nghĩa vụ giám sát tối thiểu đối với hàng hóa lưu thông trên nền tảng.

Việc áp dụng công nghệ lọc dữ liệu, phát hiện gian lận hoặc kiểm tra ngẫu nhiên không còn là lựa chọn tự nguyện mà nên trở thành trách nhiệm pháp lý cụ thể.

Đối với vụ việc bán hàng giả trên sàn TMĐT vừa bị phát hiện, cũng có quan điểm cho rằng, sàn TMĐT có thể bị xem là bên "giúp sức" cho hành vi vi phạm.

Khi nền tảng biết hoặc phải biết về hành vi kinh doanh hàng giả nhưng không có biện pháp ngăn chặn phù hợp, hoặc tiếp tục tạo điều kiện cho gian hàng hoạt động thì trách nhiệm của sàn không nên chỉ dừng lại ở nghĩa vụ hợp tác cung cấp thông tin.

Việc xác định trách nhiệm đồng phạm hay trách nhiệm liên đới cần dựa trên các yếu tố pháp lý cụ thể và cơ sở pháp lý rõ ràng.

Cơ chế tiếp nhận thông tin phản ánh

Cơ chế giải quyết khiếu nại của các sàn thương mại điện tử vẫn còn rất nhiều bất cập. Nhiều sàn gần như đẩy trách nhiệm này cho các shop, cơ chế tiếp nhận phản ánh của nền tảng lại thiếu hiệu quả. Trong nhiều trường hợp, người tiêu dùng chỉ có thể gửi email hoặc nhắn tin qua hệ thống tự động rồi chờ phản hồi kéo dài.

Cơ chế "bồi thường" hiện nay chủ yếu chỉ dừng ở việc hoàn xu, tặng voucher hoặc phiếu mua hàng có thời hạn ngắn. Về bản chất, đây khó có thể xem là một cơ chế bồi thường đúng nghĩa, bởi người tiêu dùng lại buộc phải tiếp tục mua sắm trên chính nền tảng đã khiến họ phát sinh thiệt hại.

Quyền tiếp cận cơ chế bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phản hồi của nền tảng. Cơ quan quản lý nhà nước về TMĐT và cơ quan bảo vệ người tiêu dùng cần tăng cường kiểm tra và xử lý nghiêm các sàn TMĐT không đáp ứng yêu cầu về thời hạn xử lý, cơ chế đối thoại trực tiếp, nghĩa vụ lưu trữ chứng cứ giao dịch và cả trách nhiệm hỗ trợ người tiêu dùng trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Đương nhiên, các shop cũng phải có trách nhiệm cung cấp thông tin liên hệ và thực hiện quy trình tiếp nhận phản ánh và giải quyết khiếu nại. Ngoài ra, cần xem xét lại ý nghĩa thực sự của việc đăng ký hoạt động TMĐT và gắn "dấu" của Bộ Công Thương.

Nếu Nhà nước muốn xem đây là một công cụ bảo đảm niềm tin thị trường thì cần nâng cao tiêu chuẩn quản lý, thẩm định và hậu kiểm đối với các nền tảng TMĐT.

Trách nhiệm bị "bỏ lửng"?

Sau nhiều lần mổ xẻ và điều chỉnh quy định, các sàn đến nay vẫn chủ yếu được xem là một "trung gian công nghệ", cung cấp môi trường để người mua và người bán giao dịch với nhau. Chính cách tiếp cận này là cơ sở để các sàn né các nghĩa vụ hoặc phủi trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp hoặc bán hàng giả.

Trên thực tế, các sàn tham gia rất sâu vào quá trình giao dịch thông qua hoạt động quảng bá, kiểm duyệt gian hàng, hỗ trợ thanh toán, quản lý dữ liệu và kiểm soát lưu lượng truy cập. Không thể tiếp tục xem sàn chỉ đơn thuần là một bên "đứng giữa".

Các sàn hưởng lợi trực tiếp từ giao dịch thì cũng cần phải đặt ra trách nhiệm tương xứng và cần được quy định rõ ràng hơn thay vì chỉ dừng lại ở các cam kết nội bộ hoặc điều khoản sử dụng dịch vụ.

Pháp luật kiểm soát hoạt động TMĐT cần được tiếp cận một cách chắc chắn để "nắm đằng chuôi" dù biết rằng việc kiểm soát "lưỡi dao" đối với các shop hay cửa hàng bán lẻ trên sàn cũng rất cần thiết.

Với cơ chế hiện tại, trách nhiệm xác thực thông tin đang bị "bỏ lửng". Sàn TMĐT thường cho rằng mình chỉ là nền tảng trung gian nên không chịu trách nhiệm xác minh sâu đối với shop. Trong khi đó, phần lớn các shop lại không phải đăng ký hay thông báo xác thực trực tiếp với cơ quan quản lý.

Hướng tiếp cận phù hợp hơn có lẽ là tăng trách nhiệm xác minh của chính các sàn TMĐT. Trên thực tế, sàn là chủ thể trực tiếp cho phép shop hoạt động, kiểm soát dữ liệu và hưởng lợi từ giao dịch phát sinh trên nền tảng của mình.

Doanh nghiệp Việt rót gần 795 triệu USD đầu tư ra nước ngoài

Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), đầu tư của Việt Nam ra nước ngoài trong 5 tháng đầu năm 2026 có 85 dự án được cấp mới giấy chứng nhận đầu tư với tổng số vốn của phía Việt Nam là 760,8 triệu USD. Ngoài ra, có 10 lượt dự án điều chỉnh vốn với số vốn điều chỉnh tăng 33,8 triệu USD, giảm 18,7% so với cùng kỳ.

Tính chung tổng vốn đầu tư của Việt Nam ra nước ngoài (vốn cấp mới và điều chỉnh) đạt 794,6 triệu USD, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước sau 5 tháng đầu năm.

Xét về lĩnh vực, 5 tháng đầu năm, xây dựng dẫn đầu với số vốn đạt 178,8 triệu USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư. Sau đó, sản xuất, phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí đạt 163,8 triệu USD, chiếm 20,6%; vận tải kho bãi đạt 150,5 triệu USD, chiếm 18,9% tổng vốn đầu tư.

Xét về lãnh thổ nhận đầu tư, 5 tháng đầu năm 2026, có 33 quốc gia và vùng lãnh thổ nhận đầu tư của Việt Nam. Trong đó, Lào là nước dẫn đầu với 199,5 triệu USD, chiếm 25,1% tổng vốn đầu tư.

Kyrgyzstan với 149,9 triệu USD, chiếm 18,9%; Anh với 82,8 triệu USD, chiếm 10,4%; Kazakhstan với 36 triệu USD, chiếm 4,5%; Campuchia với 32,9 triệu USD, chiếm 4,1%; Hoa Kỳ 31,9 triệu USD, chiếm 4,0%; quần đảo Virgin thuộc Anh 30,1 triệu USD, chiếm 3,8% tổng vốn đầu tư.

Ở chiều ngược lại, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/5 đạt 24,81 tỷ USD, tăng 34,9% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện tại Việt Nam trong 5 tháng đầu năm đạt 9,75 tỷ USD, tăng 9,6% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của năm tháng đầu năm trong 5 năm qua.

Thu hồi gần 5ha đất tại phường Thanh Xuân; giá bất động sản vào 'cuộc chơi mới'

Bất động sản tuần qua nổi bật với tin tức về khu đô thị đa mục tiêu đầu tiên ở Hà Nội; Căn hộ cũ 4,5 tỷ rao bán nửa năm, người mua vẫn ngóng giảm thêm; Giá căn hộ TPHCM lập đỉnh gần 200 triệu đồng/m2.

Hà Nội dự kiến thu hồi gần 5ha đất tại phường Thanh Xuân để phục vụ loạt dự án

Gần 5ha đất tại phường Thanh Xuân được Hà Nội đưa vào kế hoạch thu hồi giai đoạn 2026-2030 nhằm phục vụ các dự án giao thông và đô thị trọng điểm. Trong số các dự án, có 3 dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước và 1 dự án vốn ngoài ngân sách.

Đối với nhóm dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, có 2 dự án chuyển tiếp từ Nghị quyết của HĐND TP Hà Nội năm 2025, gồm dự án tu bổ di tích lịch sử Gò Đống Thây và dự án cải tạo theo quy hoạch tuyến phố Nguyễn Tuân.

Bên cạnh các dự án chuyển tiếp, phường Thanh Xuân có thêm một dự án mới được bổ sung vào danh mục là dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 2,5 đoạn từ Nguyễn Trãi (Quốc lộ 6) đến Ngụy Như Kon Tum.

Thách thức lớn với khu đô thị đa mục tiêu đầu tiên ở Hà Nội: Ai phù hợp?

UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh, dự án đầu tiên được triển khai theo mô hình đô thị đa mục tiêu với nhiều điểm mới về quy hoạch, quản lý và chính sách mua bán nhà ở.

Khu đô thị được phát triển theo mô hình đa chức năng, với nhiều loại hình nhà ở gồm nhà thấp tầng, chung cư hỗn hợp kết hợp thương mại, dịch vụ.

Bên cạnh đó là hệ thống hạ tầng xã hội đồng bộ như trường học, cơ sở y tế, trung tâm văn hóa, khu thể dục thể thao, công viên và bãi đỗ xe công cộng. Các công trình công cộng được bố trí trong bán kính khoảng 500m, giúp cư dân tiếp cận thuận tiện.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá đây là mô hình đô thị hoàn toàn mới tại Việt Nam, được triển khai theo cơ chế đặc thù của Thủ đô dựa trên Nghị quyết 258/2025/QH15 và Luật Thủ đô sửa đổi.

"Đây có thể xem là một trong những đề án đô thị mang tính chiến lược nhất của Hà Nội trong nhiều năm trở lại đây", ông nói.

Căn hộ cũ 4,5 tỷ rao bán nửa năm, người mua vẫn ngóng giảm thêm

Đầu tháng 6, anh Tuấn, một môi giới bất động sản, vẫn đang miệt mài đăng tin bán căn hộ chung cư đang sử dụng tại khu đô thị Linh Đàm. Đây là căn hộ anh nhận sang tay từ đầu năm, với kỳ vọng thị trường tiếp tục tăng giá. Thời điểm đó, căn hộ được chào bán gần 4,5 tỷ đồng.

Sau nhiều tháng liên tục đăng tin, chạy quảng cáo và tìm kiếm khách hàng, giao dịch vẫn chưa thể chốt. Anh Tuấn cho biết, căn hộ đã giảm khoảng 300 triệu đồng so với lần rao bán đầu năm nhưng vẫn chưa có khách hỏi mua thật. Trước đây, mỗi tuần còn có vài cuộc gọi, giờ có tuần không có ai liên hệ.

Trên các hội nhóm bất động sản, những dòng quảng cáo như "cắt lỗ sâu", "bán gấp", "giảm giá mạnh để thu hồi vốn" xuất hiện ngày càng nhiều. Không ít căn hộ từng được môi giới chào bán với mức chênh hàng trăm triệu đồng so với giá chủ nhà nay phải liên tục hạ giá phần chênh hoặc giảm tiếp để tìm thanh khoản.

Thời kỳ mua đất chờ tăng giá nhanh đang dần khép lại

Tại hội thảo "Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026" do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức ngày 6/6, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là rất khó xảy ra bởi dòng vốn của nền kinh tế hiện nay không chỉ tập trung vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng và nhiều lĩnh vực khác.

Chuyên gia kinh tế TS Ngô Trí Long cho rằng năm 2026 sẽ đánh dấu sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của dòng tiền đầu tư.

Ông nhận định nền kinh tế đang phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó quay trở lại thời kỳ vốn rẻ như trước. Đồng thời, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ hơn, khiến dòng vốn không còn dễ dàng chảy vào mọi phân khúc.

Giá căn hộ TPHCM lập đỉnh gần 200 triệu đồng/m2, người mua 'chờ đợi và quan sát'

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, quý I/2026, khu vực lõi TPHCM ghi nhận 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng lên gần 7.300 USD/m2, tương đương khoảng 190 triệu đồng/m2, tăng 53% so với cùng kỳ năm trước.

Đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, giá sơ cấp trung bình trên là mức cao nhất trong lịch sử đối với loại hình căn hộ tại TPHCM. Con số này phản ánh mặt bằng giá thị trường cơ sở và chưa bao gồm các ưu đãi "đặt chỗ sớm" hay chiết khấu thanh toán nhanh.

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm TPHCM được dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào gia tăng và xu hướng tăng của lãi suất vay mua bất động sản.

Tuy nhiên, mức độ hấp thụ của toàn thị trường đã có dấu hiệu chậm lại. Việc điều chỉnh lãi suất cũng gây áp lực tâm lý đối với cả người mua lẫn các nhà đầu tư ngắn hạn.

Nguồn: Dân Trí; Tuổi Trẻ; Mekong Asean; Vietnamnet