Nguồn cung bất động sản dịch chuyển, phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 được kỳ vọng gia tăng

Quy hoạch đô thị mới được kỳ vọng thúc đẩy nguồn cung bất động sản dịch chuyển ra các khu vực, tăng cơ hội phát triển nhà ở dưới 50 triệu đồng/m².

Thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước giai đoạn chuyển dịch mạnh mẽ khi quy hoạch đô thị tác động trực tiếp đến xu hướng dịch chuyển của dòng vốn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, áp lực lớn nhất của Hà Nội hiện nay là mật độ dân cư quá cao tại khu vực lõi. Mật độ bình quân tại các quận nội thành (cũ) lên tới khoảng 19.000 người/km², trong khi bình quân toàn thành phố chỉ khoảng 2.600 người/km². Bên cạnh đó, Hà Nội còn khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng trong giai đoạn 1960-1980 và tập trung tại khu vực nội đô.

Để giảm tải khu vực trung tâm, Hà Nội đang đồng thời triển khai nhiều giải pháp, từ phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị đến cải tạo chung cư cũ. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027; chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến đưa vào khai thác từ năm 2030.

Song song với đó, quy hoạch mới định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây cùng các hành lang phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) quanh các tuyến metro được kỳ vọng trở thành những dư địa tăng trưởng mới của thị trường.

Đối với chương trình cải tạo chung cư cũ, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch trong quý II/2027, đồng thời ưu tiên xử lý các công trình nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026-2030.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, bài học lớn nhất không nằm ở mức tăng giá mà ở việc quy hoạch đã giúp giảm áp lực dân số, nâng cao chất lượng sống và tái phân bổ nguồn cung. Khi khu vực lõi được tái định vị, các cực tăng trưởng mới hình thành và hạ tầng kết nối hoàn thiện, thị trường mới có nền tảng tăng trưởng bền vững.

Đồng quan điểm, Savills Việt Nam nhận định thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn mở rộng không gian phát triển ra ngoài khu vực nội đô truyền thống. Xu hướng này phản ánh định hướng phát triển dài hạn của Thủ đô theo mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm và tăng cường liên kết vùng.

Savills cũng đánh giá việc Hà Nội khởi công đồng loạt 5 tuyến metro mới trong tháng 6.2026 là bước đi quan trọng hiện thực hóa định hướng này. Các tuyến metro số 1, 2, 8, 10 và 14 có tổng chiều dài hơn 300 km, kết nối nhiều đầu mối như sân bay Nội Bài, ga Hà Nội, Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh và các khu đô thị mới. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến vào năm 2030, đồng thời phát triển mạng lưới đường sắt đô thị gồm 18 tuyến với tổng chiều dài khoảng 979 km theo quy hoạch giai đoạn 2021-2030.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định việc triển khai đồng thời các tuyến metro cùng định hướng quy hoạch mới đang tạo nền tảng để Hà Nội chuyển từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô lịch sử sang cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm.

Theo Savills, dưới tác động của quy hoạch mới, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự chuyển dịch mạnh về nguồn cung với các sản phẩm phát triển dọc các trục giao thông trọng điểm. Tùy chức năng từng khu vực, các phân khúc văn phòng, bán lẻ và nhà ở sẽ được tích hợp, trong đó phân khúc nhà ở có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² được kỳ vọng gia tăng nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường

Cổ phiếu bất động sản về vùng giá thấp nhất một năm, bắt đáy hay chờ tiếp?

Nhiều cổ phiếu bất động sản đang giao dịch quanh vùng đáy của năm 2025. Thị giá được dự báo có thể cần thêm 6-9 tháng và tín hiệu hạ lãi suất để bước vào chu kỳ hồi phục.

Chờ tín hiệu hạ lãi suất

Theo bà Nguyễn Thị Ngọc Mẫn - chuyên gia phân tích của Chứng khoán SSI, yếu tố quan trọng nhất quyết định sự phục hồi thị giá cổ phiếu bất động sản đến từ diễn biến mặt bằng lãi suất. Khi lãi suất cho vay giảm thì mới có thể kỳ vọng nhiều hơn.

Bà cũng dẫn lại chia sẻ của lãnh đạo Quốc Cường Gia Lai tại đại hội đồng cổ đông năm 2026, cho biết thị trường bất động sản năm nay vẫn chưa xuất hiện nhiều cơ hội.

Theo đó, chi phí nguyên vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 25-30%. Những thay đổi về chính sách thuế khiến chi phí đất đai và công tác đền bù giải phóng mặt bằng tăng lên. Ngoài ra, lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, các chủ đầu tư tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.

Chuyên gia này cho rằng nếu nhà đầu tư lựa chọn cổ phiếu bất động sản cần xác định tầm nhìn tối thiểu 6-9 tháng, chờ quá trình giảm lãi suất dần thẩm thấu vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Điểm tích cực là giá cổ phiếu thường phản ứng sớm hơn yếu tố cơ bản. Hiện nhiều mã đã hình thành vùng đáy kỹ thuật.

Thị trường còn nhiều thách thức

Chứng khoán SSI đánh giá thấy bức tranh thị trường bất động sản năm 2026 vẫn còn nhiều thách thức.

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM có thể đạt khoảng 81.000 căn, tăng 34% so với năm 2025 nhờ các vướng mắc pháp lý tiếp tục được tháo gỡ. Nhưng lượng mở bán thực tế có thể thấp hơn dự báo ban đầu, các chủ đầu tư có xu hướng giãn tiến độ ra hàng trong bối cảnh thị trường kém thuận lợi.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao gây áp lực lên nhu cầu ở thực và đầu tư, trong khi giá bất động sản vẫn neo cao. 86-88% nguồn cung mới vẫn thuộc mảng cao cấp và hạng sang - phân khúc nhạy cảm nhất với biến động lãi suất.

SSI dự báo thị trường thứ cấp cũng chịu sức ép khi nhiều khoản vay bước sang giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi khoảng 11-15%. Chi phí trả nợ của người mua tăng đáng kể.

Không chỉ doanh số bán hàng chịu ảnh hưởng, các doanh nghiệp còn phải đối mặt với chi phí tài chính tăng, cạnh tranh gay gắt hơn khi nguồn cung mở rộng và chi phí phát triển dự án tiếp tục leo thang. Những yếu tố này khiến biên lợi nhuận chịu áp lực thu hẹp.

Theo Chứng khoán MBS, lãi suất cho vay bất động sản tăng lên mức 12-13% khiến người mua nhà thận trọng hơn. Còn giới đầu tư chờ đợi các thông tin quy hoạch mới. Thanh khoản giao dịch giảm và giá bán bắt đầu điều chỉnh trong quý 2.

Do thị trường ảm đạm và lãi vay cao, doanh nghiệp tập trung bàn giao các dự án mở bán trong giai đoạn 2024-2025 thay vì triển khai dự án mới. Phần lớn các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận ròng giảm do bàn giao ít hơn.

Cổ phiếu cần thêm chất xúc tác

Ở góc độ đầu tư, ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành tại Chứng khoán Kafi, cho rằng nhiều cổ phiếu bất động sản đã quay về vùng định giá hấp dẫn sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài.

Thị giá so với giá trị sổ sách (P/B) của một số đơn vị lớn thậm chí đã về dưới 1 lần, dù doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, phát triển các dự án phù hợp nhu cầu ở thực.

Ông cho biết nếu xuất hiện các thông tin hỗ trợ về chính sách hoặc mặt bằng lãi suất bắt đầu giảm, nhóm này có thể hồi phục nhanh, thậm chí tăng 10-20% trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, việc cổ phiếu đang ở vùng giá thấp không đồng nghĩa nhà đầu tư nên vội vàng bắt đáy.

Kỷ lục chưa từng có: 200 doanh nghiệp lớn nhất nộp gần 1 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 1/3 tổng thu ngân sách cả nước

Lần đầu tiên trong lịch sử, 200 doanh nghiệp nộp ngân sách lớn nhất Việt Nam đóng góp tới hơn 950.000 tỷ đồng, tương đương 36% tổng thu ngân sách năm 2025. Không chỉ quy mô đóng góp lập kỷ lục mới, số lượng doanh nghiệp nộp ngân sách từ 10.000 tỷ đồng trở lên cũng tăng mạnh.

Kỷ lục gần 1 triệu tỷ đồng từ 200 doanh nghiệp lớn nhất

Kết quả thu ngân sách năm 2025 đã thiết lập cột mốc mới. Theo số liệu của Bộ Tài chính, lũy kế tổng thu ngân sách nhà nước năm 2025 ước đạt 2.650,1 nghìn tỷ đồng, bằng 134,7% dự toán và tăng 29,7% so với năm trước.

Đằng sau con số kỷ lục này là sự đóng góp nổi bật của các doanh nghiệp đầu tàu, cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của khu vực doanh nghiệp trong cấu trúc nguồn thu ngân sách.

Theo tính toán sơ bộ, năm 2025, 200 doanh nghiệp nộp ngân sách lớn nhất đã đóng góp khoảng 955.000 tỷ đồng vào ngân sách nhà nước, tăng hơn 20% so với mức 794.000 tỷ đồng của năm trước.

Nếu đặt cạnh tổng thu ngân sách 2.650,1 nghìn tỷ đồng, nhóm này đã đóng góp khoảng 36% tổng nguồn thu của cả nước. Nói cách khác, cứ khoảng 100 đồng ngân sách thu được thì có hơn 36 đồng đến từ chỉ 200 doanh nghiệp.

Đây là tỷ lệ rất đáng chú ý trong bối cảnh Việt Nam hiện có hàng trăm nghìn doanh nghiệp đang hoạt động. Điều đó phản ánh vai trò ngày càng lớn của các tập đoàn, tổng công ty và doanh nghiệp quy mô lớn trong việc tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước.

Không chỉ tổng số đóng góp tăng mạnh, "chuẩn" để góp mặt trong nhóm doanh nghiệp nộp ngân sách lớn nhất cũng ngày càng cao.

Theo thống kê, có tới 24 doanh nghiệp nộp ngân sách từ 10.000 tỷ đồng trở lên trong năm 2025. Ở nhóm kế tiếp, Top 50 doanh nghiệp đều có mức nộp từ khoảng 3.000 tỷ đồng trở lên. Trong khi đó, để lọt vào danh sách 200 doanh nghiệp nộp ngân sách lớn nhất, ngưỡng đóng góp tối thiểu đã tăng lên khoảng 330 tỷ đồng.

Những con số này cho thấy quy mô hoạt động và khả năng tạo nguồn thu của các doanh nghiệp lớn đang tiếp tục mở rộng, đồng thời phản ánh sự hình thành ngày càng rõ nét của một nhóm doanh nghiệp đầu tàu có vai trò quan trọng đối với ngân sách quốc gia.

Vingroup dẫn đầu, nhiều "ông lớn" tiếp tục giữ vai trò trụ cột ngân sách

Bức tranh đóng góp ngân sách năm 2025 ghi nhận nhiều cái tên quen thuộc tiếp tục giữ vai trò chủ lực, đồng thời cũng chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ của khu vực doanh nghiệp tư nhân.

Đứng đầu danh sách là Tập đoàn Vingroup với số nộp ngân sách lên tới 148.773 tỷ đồng, tăng 165% so với năm trước. Đây là mức đóng góp cao nhất trong bảng xếp hạng, phản ánh giai đoạn tăng trưởng mạnh của tập đoàn trên nhiều lĩnh vực như bất động sản, sản xuất ô tô điện, công nghiệp và dịch vụ.

Đáng chú ý, Vinhomes – doanh nghiệp thành viên của Vingroup – cũng ghi nhận mức nộp ngân sách 73.243,9 tỷ đồng, tăng hơn 300% so với năm 2024.

Ở khu vực doanh nghiệp nhà nước, Tập đoàn Công nghiệp - Năng lượng Quốc gia Việt Nam (PVN) nộp ngân sách khoảng 90.991 tỷ đồng, tăng 18% so với năm trước. Trong nhiều năm qua, PVN luôn là một trong những "trụ cột" của ngân sách nhờ quy mô hoạt động lớn trong lĩnh vực dầu khí và năng lượng.

Tập đoàn Công nghiệp - Viễn thông Quân đội (Viettel) cũng tiếp tục nằm trong nhóm dẫn đầu khi đóng góp khoảng 42.290 tỷ đồng. Dù giảm nhẹ so với năm trước, Viettel vẫn khẳng định vị thế là doanh nghiệp công nghệ - viễn thông có đóng góp ngân sách lớn nhất Việt Nam.

Bên cạnh khu vực doanh nghiệp trong nước, khối đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục ghi dấu ấn với nhiều doanh nghiệp có mức nộp ngân sách hàng chục nghìn tỷ đồng như Heineken Việt Nam, Toyota Việt Nam, cho thấy khu vực FDI vẫn là một cấu phần quan trọng trong nguồn thu ngân sách.

Với việc tổng thu ngân sách năm 2025 lần đầu vượt mốc 2,65 triệu tỷ đồng, đồng thời nhóm 200 doanh nghiệp lớn nhất đóng góp gần 1 triệu tỷ đồng, năm 2025 có thể xem là một cột mốc mới không chỉ của công tác thu ngân sách mà phản ánh quá trình lớn mạnh của cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam.

Với mục tiêu tôn vinh vai trò quan trọng của doanh nghiệp trong công cuộc phát triển kinh tế và tinh thần phụng sự xã hội, CafeF đã bắt đầu công bố hệ thống vinh danh CafeF Lists gồm hai bảng xếp hạng PRIVATE 100 và VNTAX 200 - vinh danh các doanh nghiệp có đóng góp ngân sách lớn nhất cho Việt Nam từ năm 2024.

Sang năm thứ ba, CafeF ra mắt thêm bảng xếp hạng STATE 100 - vinh danh 100 doanh nghiệp nhà nước có số nộp ngân sách lớn nhất Việt Nam.

Sự bổ sung này cùng thông điệp xuyên suốt “Kiến tạo nguồn lực tăng trưởng quốc gia” khẳng định sứ mệnh đồng hành và tôn vinh những đầu tàu kinh tế nhà nước – lực lượng giữ vai trò chủ đạo trong nhiều ngành kinh tế then chốt và là nguồn đóng góp quan trọng cho ngân sách Nhà nước nhiều năm qua.

Như vậy, cùng với VNTAX 200, PRIVATE 100 và nay là STATE 100, hệ thống bảng xếp hạng của CafeF đã từng bước hoàn thiện bức tranh về những doanh nghiệp đang tạo ra nguồn thu quan trọng cho ngân sách quốc gia, qua đó ghi nhận và tôn vinh những đóng góp thiết thực của từng khu vực kinh tế đối với sự phát triển bền vững của Việt Nam.

Giá nhà liền kề neo cao, dòng tiền và người mua thay đổi rõ rệt

Người mua đã thay đổi rõ rệt. Trước đây họ quyết định xuống tiền chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn thì hiện nay ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản, hạ tầng kết nối thuận lợi, có thể khai thác ngay.

Kỳ vọng hạ tầng, giá bán vẫn neo cao

Phân khúc nhà liền kề tại TPHCM đang có những tín hiệu phục hồi rõ nét. Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy nguồn cung mới tăng trở lại, thanh khoản cải thiện.

Tuy nhiên, khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, động lực của thị trường không còn chủ yếu đến từ tâm lý đầu cơ mà chủ yếu xuất phát từ nhu cầu ở thực và kỳ vọng vào hạ tầng.

Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận sự trở lại của nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị tại khu Đông và các khu vực cửa ngõ, ngoại thành, phản ánh xu hướng phát triển tiếp tục dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Theo JLL, trong nửa đầu năm 2026, thị trường có khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới và khoảng 4.250 giao dịch thành công. Trong khi đó, CBRE Việt Nam ghi nhận gần 2.000 căn mở bán mới trong riêng quý II/2026.

Dù phương pháp thống kê khác nhau, các đơn vị nghiên cứu đều cho thấy thanh khoản đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước, tập trung ở những dự án được quy hoạch bài bản, có hệ thống tiện ích đồng bộ và pháp lý hoàn chỉnh.

Diễn biến này cũng phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ của thị trường. Những dự án có vị trí thuận lợi, tiến độ xây dựng tốt và hưởng lợi từ hạ tầng tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, trong khi các sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh vẫn gặp khó trong việc tìm kiếm khách hàng.

Trong khi thanh khoản cải thiện, mặt bằng giá vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Theo JLL, giá sơ cấp nhà liền thổ hiện đạt khoảng 195 triệu đồng/m2 đất.

Avison Young cho biết tại khu vực trung tâm và khu Đông TPHCM, giá bán vẫn dao động từ 6.000-14.000 USD/m2 đất do nguồn cung khan hiếm. Việc bổ sung thêm sản phẩm ở các khu vực ngoài trung tâm với mức giá dễ tiếp cận hơn chỉ khiến giá bình quân toàn thị trường điều chỉnh nhẹ, chưa tạo thành xu hướng giảm.

Nhà đầu tư chuyển từ "mua mới" sang "mua đúng"

Điểm đáng chú ý của thị trường nhà liền kề TPHCM hiện nay không nằm ở mức giá hay số lượng giao dịch mà ở sự thay đổi trong tư duy lựa chọn sản phẩm.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, hành vi của người mua đã thay đổi rõ rệt so với các chu kỳ trước. Nếu trước đây quyết định xuống tiền chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn thì hiện nay, khách hàng ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản, hạ tầng kết nối thuận lợi và có thể khai thác ngay.

Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư cũng trở thành yếu tố quan trọng giúp duy trì thanh khoản.

Ở góc độ đầu tư, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, cho rằng thị trường đang chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng". Bà lý giải, giá trị của một tài sản không còn được đánh giá ở độ mới của dự án mà ở khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền ổn định và gia tăng giá trị trong suốt vòng đời khai thác. Khi chi phí vốn chưa trở lại mức thấp như trước, nhà đầu tư cũng ưu tiên hiệu quả dài hạn hơn là kỳ vọng tăng giá nhanh.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam nhận định làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn tại khu vực phía Nam sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường. Các dự án như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, mở rộng Quốc lộ 13, các tuyến vành đai và hệ thống đường sắt liên vùng sẽ tiếp tục mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo thêm dư địa tăng trưởng cho các khu vực cửa ngõ TPHCM và thúc đẩy nguồn cung dịch chuyển về các đại đô thị, khu đô thị vệ tinh.

Cùng quan điểm, Avison Young Việt Nam cho rằng nhà liền kề vẫn là phân khúc hấp dẫn để tích lũy tài sản nhờ nguồn cung hạn chế. Đáng chú ý, nhóm khách hàng trẻ ngày càng sẵn sàng lựa chọn các đại đô thị ở khu vực phía Nam hoặc phía Tây thành phố nếu môi trường sống đồng bộ, đầy đủ tiện ích và kết nối giao thông thuận lợi, thay vì chỉ ưu tiên khoảng cách đến trung tâm.

DKRA Consulting nhận định, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa trong những quý tới. Thanh khoản vẫn tập trung ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng tốt và hưởng lợi từ hạ tầng giao thông, trong khi những sản phẩm định giá quá cao hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ tiếp tục gặp khó trong việc thu hút người mua.

Nguồn: Lao Động; Tuổi Trẻ; CafeF; Vietnamnet