Dòng tiền bất động sản đổi hướng sau cơn sốt "Nam tiến"

Sau cơn sốt "Nam tiến" năm 2025, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc, khi dòng tiền không còn chạy theo tâm lý đám đông mà hướng tới những dự án có giá trị thực.

"Miền đất hứa" không còn dễ kiếm tiền

Hàng loạt nhà đầu tư phía Bắc đã rời bỏ những thị trường quen thuộc để tìm kiếm cơ hội tại TP.HCM và các địa phương vùng ven như Đồng Nai, Tây Ninh, Bình Dương (cũ)..., đặt cược vào chu kỳ tăng trưởng mới được dẫn dắt bởi hạ tầng và các đại đô thị.

Thời gian qua, khu vực phía Nam hội tụ gần như đầy đủ các yếu tố để hút vốn của nhà đầu tư địa ốc. Mặt bằng giá nhiều phân khúc vẫn thấp hơn Hà Nội, nguồn hàng dồi dào, sản phẩm đa dạng từ căn hộ, nhà phố, đất nền đến bất động sản nghỉ dưỡng. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, các tuyến metro, cao tốc và cảng biển liên tục được triển khai, tạo kỳ vọng lớn về dư địa tăng giá trong trung và dài hạn.

Sức hút này nhanh chóng phản ánh qua diễn biến thị trường. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 5 tháng đầu năm 2026, TP.HCM đã vượt Hà Nội để trở thành thị trường được quan tâm nhiều nhất cả nước, chiếm gần 50% tổng lượng tìm kiếm bất động sản, trong khi Hà Nội còn 27,6%. Cùng với đó, khu vực Bình Dương (cũ) tiếp tục giữ vai trò đầu tàu về nguồn cung khi chiếm gần 80% lượng căn hộ mở bán mới của thị trường TP.HCM mở rộng trong quý II/2026.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vốn không đi theo đường thẳng. Bước sang năm 2026, khi nguồn cung liên tục gia tăng, thanh khoản có dấu hiệu phân hóa và dòng tiền ngày càng thận trọng, cơn hưng phấn của nhiều nhà đầu tư cũng nhanh chóng hạ nhiệt. Không ít người nhận ra rằng thị trường không còn "thưởng" cho những quyết định mua theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Là một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, anh Nguyễn Văn Thành (45 tuổi, tên nhân vật đã được thay đổi) cho biết cuối năm 2025, sau nhiều lần khảo sát thị trường, anh quyết định chuyển phần lớn dòng tiền vào khu vực Bình Dương (cũ) để mua căn hộ với kỳ vọng hưởng lợi từ quá trình mở rộng không gian đô thị và sự phát triển hạ tầng.

"Thời điểm đó, hầu như dự án nào mở bán cũng rất đông khách. Môi giới liên tục thông báo bảng hàng gần kín, nhiều căn chỉ sau vài tuần đã được chào giá cao hơn. Tôi tin đây sẽ là chu kỳ tăng mới của thị trường phía Nam nên quyết định xuống tiền khá nhanh", anh kể.

Tuy nhiên, chỉ sau vài tháng, giao dịch bắt đầu chững lại. Dù lượng khách đến xem vẫn có nhưng số người thực sự xuống tiền rất ít. Sau nhiều lần điều chỉnh giá bán, anh vẫn chưa thể chuyển nhượng được căn hộ như kỳ vọng, trong khi chi phí lãi vay và các khoản duy trì tài sản vẫn phát sinh đều đặn mỗi tháng.

"Tôi nhận ra bây giờ không còn là giai đoạn cứ mua là có lời. Muốn đầu tư hiệu quả phải chọn dự án có nhu cầu ở thực, khả năng khai thác cho thuê hoặc tạo dòng tiền ổn định. Kỳ vọng lướt sóng vài tháng như trước gần như không còn", anh Thành chia sẻ.

Dòng tiền không còn đi theo địa lý

Câu chuyện của anh Nguyễn Văn Thành không phải trường hợp cá biệt. Sau làn sóng "Nam tiến" sôi động trong năm 2025, nhiều nhà đầu tư phía Bắc từng kỳ vọng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới tại TP.HCM và các tỉnh vệ tinh nay buộc phải điều chỉnh chiến lược khi thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, một bộ phận nhà đầu tư đang có xu hướng thu hẹp danh mục hoặc cơ cấu lại dòng vốn, nhất là ở những phân khúc từng tăng nóng như nhà phố thương mại hay đất nền.

Thanh khoản trên thị trường nhìn chung vẫn khá trầm lắng, giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn. Trong bối cảnh hiện nay, chỉ những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh mới sẵn sàng xuống tiền khi giá nhiều sản phẩm đã điều chỉnh khoảng 20% so với thời điểm đỉnh sốt.

Ở góc nhìn khác, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng dòng vốn đầu tư đang có dấu hiệu dịch chuyển trở lại các thị trường phía Bắc. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc xu hướng "Bắc tiến" hay "Nam tiến" sẽ lặp lại như trước.

Theo bà Miền, tư duy của nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây dòng tiền thường bị dẫn dắt bởi tâm lý đón đầu làn sóng tăng giá của từng khu vực thì hiện nay yếu tố quyết định lại nằm ở chất lượng của từng dự án. Những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kết nối thuận lợi, khả năng khai thác thực tế cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn có sức hút, bất kể nằm ở Hà Nội, TP.HCM hay các đô thị vệ tinh.

Một điểm đáng chú ý là nguồn cung trên thị trường đang ở mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Hàng loạt đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn héc-ta liên tục được triển khai, mang đến cho người mua nhiều lựa chọn hơn bao giờ hết. Khi cung tăng nhanh trong khi sức mua chưa theo kịp, cuộc cạnh tranh giữa các dự án cũng trở nên gay gắt hơn, buộc chủ đầu tư phải chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm, tiến độ, chính sách bán hàng và giá trị khai thác thực tế.

Theo bà Phạm Thị Miền, không gian phát triển của thị trường đang được tái định hình bởi hệ thống hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và mạng lưới metro theo mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Những khu vực sở hữu khả năng kết nối thuận lợi sẽ hình thành các cực tăng trưởng mới, nơi bất động sản không chỉ phục vụ nhu cầu an cư mà còn đáp ứng các hoạt động thương mại, dịch vụ, giáo dục và giải trí.

Điều đó cũng đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản sẽ không còn phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai mà được quyết định nhiều hơn bởi khả năng tạo ra nhu cầu ở thực, dòng tiền khai thác ổn định và tính bền vững của dự án.

Sự thay đổi không chỉ đến từ phía thị trường mà còn thể hiện rõ trong hành vi của người mua. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để "đón sóng", thì nay họ dành nhiều thời gian hơn để đánh giá hiệu quả dòng tiền, khả năng cho thuê, tính thanh khoản, mức độ an toàn tài chính cũng như năng lực của chủ đầu tư trước khi quyết định xuống tiền.

Có thể thấy, làn sóng "Nam tiến" từng tạo nên sức nóng trên thị trường bất động sản năm 2025 đã không còn diễn ra với cường độ như trước. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa sức hấp dẫn của thị trường phía Nam suy giảm hay dòng vốn quay đầu hoàn toàn.

Thay vào đó, thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, nơi dòng tiền không còn dịch chuyển theo ranh giới địa lý hay chạy theo tâm lý đám đông, mà hướng tới những dự án thực sự tạo ra giá trị, được bảo chứng bởi quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và nhu cầu sử dụng thực.

Ba xu hướng nổi bật bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

Savills Việt Nam mới đây đã nêu 3 xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh gồm: xu hướng phân bổ dòng vốn đầu tư vào bất động sản, triển vọng nguồn cung tại thị trường Bình Dương (cũ), cùng vai trò của mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Phân tích của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường căn hộ Bình Dương (cũ) bước vào chu kỳ nguồn cung mới nhờ sức mua phục hồi tích cực từ điều kiện tài chính cải thiện, chính sách thanh toán linh hoạt và nền tảng nhu cầu vững chắc của trung tâm công nghiệp.

Trong khi đó, mới đây, động thái của Ủy ban nhân dân Thành phố khi phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD rộng gần 940ha quanh các nhà ga tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) mang ý nghĩa chiến lược lớn. Theo Savills, để các quy hoạch TOD mới này thật sự phát huy giá trị, việc triển khai cần được tính toán đồng bộ giữa quy hoạch đô thị hỗn hợp mật độ cao, cơ chế tài chính và quản lý đất đai nhằm bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở giá phù hợp cho đa dạng nhóm dân cư.

Đáng chú ý, bất động sản tiếp tục giữ vai trò trung tâm trong chiến lược phân bổ vốn của các nhà đầu tư toàn cầu nhằm đa dạng hóa danh mục và quản trị rủi ro trong kỷ nguyên đầy biến động này.

Thị trường căn hộ Bình Dương (cũ): Động lực nguồn cung và bài toán cơ cấu sản phẩm

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Thành phố Hồ Chí Minh phân tích, sau giai đoạn thanh khoản suy giảm 2022-2023, thị trường bất động sản khu vực này đang chứng kiến sự quay trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư với nguồn cung mới dồi dào. Động lực phục hồi này được nâng đỡ bởi các điều kiện tài chính cải thiện, chính sách thanh toán linh hoạt, tỷ lệ nhập cư cao và sự kết nối hạ tầng ngày càng chặt chẽ với Thành phố Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp tại Bình Dương (cũ) ghi nhận mức tăng đáng kể do sự nâng cấp về chất lượng phát triển, tiêu chuẩn bàn giao cũng như chi phí phát triển gia tăng.

Theo bà Thanh Hương, sự dịch chuyển mạnh mẽ lên phân khúc cao cấp đang đặt ra bài toán lớn về khả năng hấp thụ của thị trường.

Chuyên gia của Savills cho rằng, hiệu quả đầu tư cho thuê hiện nay không còn đồng đều mà có xu hướng phân hóa rõ rệt, đòi hỏi các dự án muốn duy trì thanh khoản tốt phải chứng minh được giá trị sử dụng thực tế, khả năng lấp đầy và hình thành cộng đồng cư dân hiện hữu.

Thách thức nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở Thành phố

Sự suy giảm mạnh mẽ của nguồn cung căn hộ vừa túi tiền đang làm thu hẹp đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các đô thị lớn. Dữ liệu của Savills cho thấy căn hộ hạng C từ chỗ từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trước năm 2020 Thành phố Hồ Chí Minh, đến nay đã sụt giảm nghiêm trọng. Cụ thể, trong quý I/2026, Thành phố Hồ Chí Minh phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Trong bối cảnh đó, việc phát triển mạng lưới đường sắt đô thị theo mô hình TOD được đánh giá là một phương thức hỗ trợ tái cấu trúc không gian đô thị. Thực tế, Ủy ban nhân dân Thành phố đã phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD với tổng diện tích gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), trải dài qua các khu vực từ ga Bến Thành, Tao Đàn đến ga Tham Lương. Việc lập quy hoạch này được thực hiện nhằm áp dụng các cơ chế theo Nghị quyết 188 của Quốc hội và Nghị quyết 38 của Hội đồng nhân dân Thành phố, hướng tới mục tiêu khai thác quỹ đất quanh ga và phát triển đô thị mật độ cao.

Theo phân tích từ chuyên gia Savills, hiệu quả của mô hình TOD cần được đánh giá dựa trên khả năng tiếp cận thực tế của người dân bên cạnh việc tập trung vào xác định ranh giới hay khía cạnh gia tăng giá trị đất. Nếu không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, xu hướng tăng giá bất động sản quanh các nhà ga có thể vô tình đẩy nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng cao nhất, bao gồm người lao động và tầng lớp trung lưu ra xa khỏi các khu vực hạ tầng này.

Để TOD thật sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư, các khu vực TOD cần được triển khai đồng thời trên ba trụ cột: quy hoạch khu đô thị hỗn hợp tích hợp nhà ở vừa túi tiền trong bán kính đi bộ 300-500m, cơ chế tài chính tạo động lực cho tư nhân và quản lý khai thác đất đai gắn liền với các tiêu chí công ích.

6 doanh nghiệp bán hàng đa cấp bị phạt 1,31 tỷ đồng

6 doanh nghiệp đa cấp bị phát hiện vi phạm trong hoạt động kinh doanh, bị xử phạt tổng cộng 1,31 tỷ đồng trong năm 2025.

Theo Báo cáo thường niên 2025 của Ủy ban Cạnh tranh quốc gia, cơ quan này đã thành lập 6 đoàn kiểm tra 6 doanh nghiệp bán hàng đa cấp trong năm ngoái. Cả 6 doanh nghiệp đều có vi phạm và bị xử phạt hành chính với tổng số tiền 1,31 tỷ đồng.

Các vi phạm được ghi nhận có doanh nghiệp tổ chức hoạt động bán hàng đa cấp tại địa phương khi chưa được Sở Công Thương xác nhận đăng ký bằng văn bản. Còn có vi phạm vì không đảm bảo quy định tối thiểu 20% doanh thu bán hàng đa cấp trong năm tài chính đến từ khách hàng không phải người tham gia mạng lưới.

Ủy ban Cạnh tranh quốc gia đã yêu cầu các doanh nghiệp khắc phục vi phạm, nâng mức độ tuân thủ pháp luật, đồng thời sử dụng kết quả kiểm tra để hoàn thiện chính sách quản lý.

Năm 2025, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia tiếp nhận 25 kiến nghị, phản ánh liên quan đến hoạt động bán hàng đa cấp của doanh nghiệp và người tham gia. Phần lớn phản ánh liên quan đến tranh chấp nội bộ trong doanh nghiệp, song có 4 trường hợp tố giác hoạt động bán hàng đa cấp không phép. Các vụ việc này đã được cơ quan quản lý hướng dẫn hoặc chuyển đến cơ quan cảnh sát điều tra để xem xét, xử lý.

Theo báo cáo, đến cuối 2025, cả nước có 15 doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký hoạt động bán hàng đa cấp, giảm một doanh nghiệp so với giữa năm. Cơ quan quản lý đánh giá thị trường bán hàng đa cấp tiếp tục phát triển ổn định, hoạt động của các doanh nghiệp được kiểm soát chặt chẽ, cơ bản không phát sinh các vụ việc vi phạm nghiêm trọng.

Giá vàng SJC, vàng nhẫn ngày 13/7: Giảm tới 2,2 triệu đồng/lượng

Đầu giờ chiều ngày 13/7, giá vàng trong nước tiếp tục giảm mạnh so với đầu giờ sáng, với mức giảm lên tới 2,2 triệu đồng/lượng.

Ở phân khúc vàng miếng, SJC, Bảo Tín Mạnh Hải và DOJI cùng giảm 1,5 triệu đồng/lượng ở cả hai chiều mua vào và bán ra, xuống còn 145,4 - 148,4 triệu đồng/lượng.

Bảo Tín Minh Châu giảm 2 triệu đồng/lượng ở chiều mua vào và 600.000 đồng/lượng ở chiều bán ra, xuống 143 - 148,4 triệu đồng/lượng.

Tại Phú Quý, giá vàng miếng giảm 1,3 triệu đồng/lượng ở chiều mua vào và 1,5 triệu đồng/lượng ở chiều bán ra, còn 145 - 148,4 triệu đồng/lượng.

Đối với vàng nhẫn, SJC giảm 2 triệu đồng/lượng ở chiều mua vào và 1,4 triệu đồng/lượng ở chiều bán ra, xuống còn 144,4 - 148 triệu đồng/lượng.

Bảo Tín Minh Châu giảm 2 triệu đồng/lượng ở cả hai chiều, về 143 - 147 triệu đồng/lượng.

Bảo Tín Mạnh Hải giảm 2 triệu đồng/lượng ở chiều mua vào và 2,2 triệu đồng/lượng ở chiều bán ra, xuống 143 - 146,8 triệu đồng/lượng.

DOJI cũng giảm 2 triệu đồng/lượng ở chiều mua vào và 2,2 triệu đồng/lượng ở chiều bán ra, còn 143 - 146,8 triệu đồng/lượng.

Tại Phú Quý, giá vàng nhẫn giảm 1,8 triệu đồng/lượng ở cả hai chiều, xuống 143,5 - 147 triệu đồng/lượng.

Giá vàng trong nước tiếp tục điều chỉnh giảm trong ngày 13/7, khi nhiều doanh nghiệp đồng loạt hạ giá vàng miếng và vàng nhẫn so với đầu giờ sáng.

Ở phân khúc vàng miếng, SJC, Bảo Tín Mạnh Hải và DOJI cùng giảm 1 triệu đồng/lượng ở cả hai chiều mua vào và bán ra, xuống còn 145,9 - 148,9 triệu đồng/lượng. Bảo Tín Minh Châu giảm 1 triệu đồng/lượng ở chiều mua vào và 100.000 đồng/lượng ở chiều bán ra, xuống còn 144 - 148,9 triệu đồng/lượng. Tại Phú Quý, giá vàng miếng giảm 800.000 đồng/lượng ở chiều mua vào và 1 triệu đồng/lượng ở chiều bán ra, hiện niêm yết ở mức 145,5 - 148,9 triệu đồng/lượng.

Đối với vàng nhẫn, SJC giảm 1,5 triệu đồng/lượng ở chiều mua vào và 1 triệu đồng/lượng ở chiều bán ra, xuống còn 144,9 - 148,4 triệu đồng/lượng. Bảo Tín Minh Châu và Bảo Tín Mạnh Hải cùng giảm 1 triệu đồng/lượng ở cả hai chiều, hiện giao dịch ở mức 144 - 148 triệu đồng/lượng. DOJI giảm 1 triệu đồng/lượng ở chiều mua vào và 1,2 triệu đồng/lượng ở chiều bán ra, xuống còn 144 - 147,8 triệu đồng/lượng. Tại Phú Quý, giá bán ra vàng nhẫn giảm 800.000 đồng/lượng, xuống còn 148 triệu đồng/lượng.

Cập nhật đầu giờ sáng, ở phân khúc vàng miếng, SJC, Bảo Tín Mạnh Hải và DOJI cùng niêm yết giá ở mức 146,9 triệu đồng/lượng chiều mua vào và 149,9 triệu đồng/lượng chiều bán ra. Phú Quý giao dịch ở mức 146,3 - 149,9 triệu đồng/lượng. Trong khi đó, Bảo Tín Minh Châu niêm yết thấp hơn, ở mức 145 - 149 triệu đồng/lượng.

Đối với vàng nhẫn, SJC niêm yết ở mức 146,4 - 149,4 triệu đồng/lượng. Bảo Tín Minh Châu, Bảo Tín Mạnh Hải và DOJI cùng giao dịch ở mức 145 - 149 triệu đồng/lượng. Tại Phú Quý, giá vàng nhẫn được niêm yết ở mức 145,3 triệu đồng/lượng chiều mua vào và 148,8 triệu đồng/lượng chiều bán ra.

Hiện chênh lệch giữa giá mua và bán vàng miếng dao động từ 3 - 4 triệu đồng/lượng, trong khi vàng nhẫn phổ biến từ 3 - 4 triệu đồng/lượng.

Trên thị trường thế giới, giá vàng giao ngay hiện giao dịch quanh mức 4.089 USD/ounce. Trước đó, giá vàng trải qua một tuần biến động mạnh khi lo ngại địa chính trị tại Trung Đông và lực mua bắt đáy không đủ bù đắp áp lực từ lợi suất trái phiếu Mỹ tăng, đồng USD mạnh và kỳ vọng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ tiếp tục duy trì lập trường cứng rắn với lạm phát.

Ông Adam Button, Giám đốc Chiến lược tiền tệ tại InvestingLive, giữ quan điểm trung lập. Theo ông, diễn biến xung đột tại Iran khiến triển vọng giá dầu vẫn nghiêng về chiều hướng tăng, qua đó làm gia tăng áp lực lạm phát và không có lợi cho giá vàng.

Trái ngược, ông Mark Leibovit, nhà xuất bản bản tin VR Metals/Resource Letter, vẫn lạc quan khi dự báo giá vàng có thể tăng lên vùng 4.700-4.800 USD/ounce trong vài tuần tới.

Ở chiều ngược lại, ông Daniel Pavilonis, chuyên gia môi giới hàng hóa cấp cao tại StoneX Group, nhận định vàng và bạc nhiều khả năng sẽ còn chịu áp lực giảm trước khi xuất hiện lực mua đủ mạnh để tạo xu hướng tăng mới.

Theo ông Pavilonis, các tín hiệu kỹ thuật hiện không ủng hộ đà tăng của vàng. Biểu đồ giá cho thấy xu hướng suy yếu vẫn đang chiếm ưu thế và kim loại quý này có thể tiếp tục giảm trong ngắn hạn.

Ông cũng cho rằng dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển khỏi thị trường kim loại quý sang các thị trường quốc tế và nhóm cổ phiếu công nghệ. Trước đây, lực mua từ các nhà đầu tư châu Á là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy đà tăng của vàng và bạc, song hiện dòng vốn đã có dấu hiệu chuyển hướng, khiến sức hấp dẫn của vàng suy giảm.

Về mặt kỹ thuật, chuyên gia StoneX cảnh báo giá vàng đang tiến sát một vùng hỗ trợ quan trọng. Nếu ngưỡng này bị phá vỡ, áp lực bán có thể gia tăng và kéo giá bước vào một nhịp giảm mới.

Ông Pavilonis dự báo trong kịch bản tiêu cực, giá vàng có thể lùi về vùng 3.800-3.600 USD/ounce, thậm chí thấp hơn, trước khi thị trường hoàn tất quá trình điều chỉnh và có cơ hội hình thành xu hướng tăng trở lại.

Nguồn: Thương Trường; Nhân Dân; VTV; CafeF