Bất động sản hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng tăng giá hơn 20%

Nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản chứng kiến sự phục hồi rõ rệt về giá, đặc biệt ở các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Đà tăng tập trung tại các khu vực hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng, với mức tăng hơn 20% chỉ sau 6 tháng.

Quy luật tăng giá tại khu vực có hạ tầng lớn đi qua

59% là mức tăng giá nhà đất tại Việt Nam trong giai đoạn 2019-2024. Con số này được TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chia sẻ tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”, diễn ra sáng 16/7. Đà tăng này vẫn tiếp diễn khi sang năm 2025, giá nhà tiếp tục cộng thêm 10-30%. 

Bước sang năm 2026, xu hướng này có dấu hiệu lan rộng ra nhiều địa phương. Dữ liệu từ nền tảng khảo sát bất động sản Biggee cho thấy, giá nhà tại Hà Nội đã tăng 6,6% so với cuối năm 2025, lan sang Hưng Yên (8,8%), Bắc Ninh (6,5%), Thái Nguyên (6,2%). Các thị trường lớn khác cũng đồng loạt đi lên: TP.HCM tăng 2,9%, Đà Nẵng 5,9%, Quảng Ninh 5,6%, Hải Phòng 3,1%, Khánh Hòa 4,5%...

Theo TS. Cấn Văn Lực, một trong những động lực quan trọng nhất của thị trường thời gian qua là quá trình hoàn thiện thể chế. Nhiều luật, nghị quyết và nghị định mới đã được ban hành nhằm tháo gỡ các vướng mắc về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Cùng với đó, Chính phủ đang tập trung xử lý hơn 3.300 dự án tồn đọng, góp phần khơi thông nguồn cung và tạo thêm dư địa cho thị trường.

Nhìn sâu hơn phía sau những con số tăng trưởng chung, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), chỉ ra một thực tế: thị trường đang vận động theo mô hình chữ K - một nhánh đi ngang hoặc nhích nhẹ, nhánh còn lại bứt tốc mạnh mẽ. Ranh giới giữa hai nhánh này được quyết định bởi mức độ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và quy hoạch. 

Số dữ liệu của Batdongsan.com.vn tại Hà Nội minh chứng rõ điều này. Thường Tín, khu vực ven đô từng là vùng trũng giá, ghi nhận giá đất tăng tới 23% so với tháng 12/2025 nhờ tiến độ mở rộng Quốc lộ 1A và quy hoạch Thủ đô. Đông Anh, nơi cầu Tứ Liên đang thành hình và metro số 10 vừa khởi công, chứng kiến giá chung cư tăng 22%.

Còn theo Nhà Tốt, tại phường Bồ Đề, dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng kéo giá nhà tăng 16% so với cuối 2025; Khương Đình tăng 14% cùng giai đoạn nhờ vành đai 2.5 dần hoàn thiện.

Điểm chung của các khu vực này không phải là vị trí đắc địa sẵn có, mà là việc hạ tầng lớn đi qua hoặc sắp đi qua. Đây chính là lý do vì sao cùng nằm trong địa giới Hà Nội, có nơi giá chỉ nhích 6,6% theo mặt bằng chung, nhưng có nơi lại vọt lên gấp 3 - 4 lần.

Đà tăng giá bền bỉ còn xuất phát từ nhu cầu của người mua. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, có tới 91% khách hàng sẵn sàng trả chênh thêm 5 - 15%, thậm chí trên 15%, để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Hạ tầng, từ một yếu tố “cộng thêm” trong quyết định mua nhà, đã trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu.

Chuyên gia: Giá bất động sản 3 - 5 năm tới còn tiếp tục tăng

Bên cạnh yếu tố quy hoạch và hạ tầng, TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ rõ những lực đẩy khiến mặt bằng giá khó quay đầu. Trong đó, quan trọng nhất là chi phí đầu vào, gồm tiền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng và giá vật liệu xây dựng đang tăng mạnh.

Bên cạnh đó, tâm lý thị trường cũng góp phần neo giá ở mức cao. Cụ thể, 71% người bán tại TP.HCM và 32% tại Hà Nội kiên quyết giữ giá kỳ vọng, không giảm giá.

Đáng chú ý, bán ra không đồng nghĩa với rút vốn khỏi thị trường khi 81% người bán cho biết mục đích bán là để mua lại một bất động sản. Sự cộng hưởng giữa tâm lý giữ giá và dòng tiền tái đầu tư đã giúp thị trường thiết lập mặt bằng giá hoàn toàn mới.

Nhìn xa hơn, giới chuyên gia cho rằng, làn sóng dịch chuyển theo hạ tầng và quy hoạch mới chỉ ở giai đoạn đầu.

“Quy hoạch không còn là câu chuyện tin đồn, mà đã trở thành yếu tố dẫn dắt giá trị thực của bất động sản”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, khẳng định.

Dẫn kinh nghiệm quốc tế, vị chuyên gia khẳng định dư địa của xu hướng này còn rất lớn. Tại Thượng Hải, nhờ tái quy hoạch đô thị theo mô hình đa cực, giá bất động sản đã tăng tới 13 lần sau 25 năm. Còn tại Seoul, đầu tư hạ tầng kết nối vùng giúp giá nhà tăng gấp đôi trong 20 năm.

Tại Việt Nam, dòng tiền và dân cư được dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển theo hạ tầng trong 3 - 5 năm tới khi tư duy “phải ở trung tâm” đã thay đổi. Thực tế, có tới 69% người tiêu dùng xác nhận chiến lược của họ là chuyển ra vùng ven, chờ hạ tầng hoàn thiện để đổi lấy không gian sống tốt hơn.

Nhìn tổng thể, đà tăng giá bất động sản hiện nay, đặc biệt là mức tăng vượt 20% ở một số khu vực, không phải là hiện tượng ngẫu nhiên, mà là kết quả tất yếu khi chi phí đầu vào tăng cộng hưởng với những bước tiến thực chất của hạ tầng và lực cầu ngày càng mạnh. Tuy nhiên, bà Phạm Thị Miền cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc và phân hóa.

“Thay vì nhìn vào những con số bình quân, nhà đầu tư và người mua ở thực cần tập trung vào các yếu tố nền tảng, như quy hoạch, hạ tầng và sức cầu thực để đánh giá đúng cơ hội”, bà Miền khuyến nghị.

Thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, giao dịch đất nền gần như đứng yên

Quý 2-2026, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng mạnh trong khi đó sức hấp thu của thị trường lại giảm khiến giao dịch trầm lắng. Đặc biệt, đối với giao dịch đất nền ở khu vực ven đô gần như đứng yên.

Cung lớn hơn cầu, nhà đầu tư lưỡng lự

Báo cáo thị trường của Tập đoàn One Mount cho thấy, mặt bằng lãi suất tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt cho thấy dư địa điều hành chính sách tiền tệ thu hẹp và môi trường tài chính kém thuận lợi hơn đối với người mua nhà sử dụng đòn bẩy. Diễn biến lãi suất thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ bất động sản sang các kênh có lợi suất cao hơn như tiền gửi tiết kiệm.

Cùng với đó, giá vàng sau khi đạt đỉnh vào tháng 2/2026 thì đã ghi nhận bốn tháng giảm liên tiếp.Thị trường chứng khoán cũng ghi nhận thanh khoản giảm so với đầu năm.

Trong khi đó, các địa phương đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM tích cực vào cuộc tháo gỡ, thúc đẩy các dự án bất động sản đã giúp nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý 2/2026 duy trì ở mức cao tại cả Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội (bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên), tổng nguồn cung mở mới đạt khoảng 9.300 căn (tăng 23%), chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp (69%). Đáng chú ý, nguồn cung hạng sang ghi nhận mức tăng mạnh, đạt 2.900 căn, tăng đến 95% nhờ sự trở lại của một khu đô thị mới tại khu vực trung tâm.

Thị trường TP.HCM (bao gồm cả Bình Dương và Bà Rịa- Vũng Tàu) ghi nhận khoảng 11.100 căn hộ mở mới (tăng đến 51%), chủ yếu tập trung tại phân khúc trung cấp (54%) và cao cấp (38%).

Theo khảo sát thực hiện trên hơn 600 khách hàng trong quý 2/2026, bất động sản duy trì là kênh đầu tư được quan tâm nhất. Tuy nhiên, tỷ lệ này chỉ đạt 64%, giảm 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy người mua đang có xu hướng cân nhắc chuyển sang các kênh tài chính an toàn hơn.

Thêm vào đó, trong bối cảnh vĩ mô và quy hoạch còn nhiều biến động, 67% nhóm khách hàng chưa có nhu cầu bất động sản lựa chọn đứng ngoài quan sát, chờ tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn từ thị trường trước khi ra quyết định.

Bên cạnh đó, việc lãi suất cho vay đang duy trì ở mức cao khiến người mua thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy tài chính, với 40% khách hàng không có nhu cầu lo ngại chi phí vay mua nhà.

Tại Hà Nội, ghi nhận 7.100 giao dịch sơ cấp, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở mới giảm quý thứ ba liên tiếp, còn 50%, cho thấy tâm lý người mua thận trọng hơn trong bối cảnh mặt bằng giá cao và áp lực tài chính gia tăng. Sự suy giảm về tỷ lệ hấp thụ này ghi nhận ở cả phân khúc cao cấp (giảm 16 điểm phần trăm) và phân khúc hạng sang (giảm 27 điểm phần trăm).

Tại TP.HCM, thị trường tiêu thụ 9.500 căn hộ, chủ yếu tại khu vực Bình Dương, trong khi đó khu vực trung tâm TP.HCM chỉ ghi nhận 2.400 giao dịch (giảm 13% so với năm ngoái). Tỷ lệ hấp thu tiếp tục giảm ở cả phân khúc trung cấp và hạng sang.

Dự báo, giai đoạn 2026–2027, nguồn cung căn hộ mới được dự báo tiếp tục gia tăng khi nhiều dự án hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện mở bán, đạt khoảng 35.000–40.000 căn/năm khiến thị trường căn hộ càng gặp áp lực mạnh.

Giao dịch đất nền chững

Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của PropertyGuru Việt Nam cho thấy giá rao bán nhiều loại hình nhà ở đã điều chỉnh sau quý đầu năm. Trong đó, nhà riêng và nhà mặt phố ghi nhận mức giảm mạnh nhất.

Cụ thể, tại Hà Nội giá rao nhà riêng giảm khoảng 6,5%, từ 139 triệu đồng xuống còn 130 triệu đồng một m2. Nhà mặt phố giảm 5,6%, từ 214 triệu xuống 202 triệu đồng một m2. Biệt thự giảm 3,3%, còn khoảng 148 triệu đồng một m2, trong khi đất nền giảm gần 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng một m2.

Tại TP HCM, xu hướng điều chỉnh diễn ra ở một số phân khúc nhưng mức độ nhẹ hơn. Giá biệt thự giảm khoảng 6,3%, từ 160 triệu xuống 150 triệu đồng một m2. Đất nền giảm gần 3%, còn 66 triệu đồng một m2, nhà mặt phố giảm khoảng 1%, trong khi giá nhà riêng gần như đi ngang.

Ở mảng đất nền ven đô trên địa bàn TP Hà Nội cũng ghi nhận mức giảm mạnh nhưng điều đáng nói là thanh khoản gần như chững. Các cuộc đấu giá đất tại các xã vùng ven trên địa bàn TP Hà Nội thời gian gần đây cũng dần đưa về giá trị thực, không còn bị đẩy lên mức giá quá cao, "ảo" so với nhu cầu thực.

Nhiều nhà đầu tư thứ cấp ở khu vực Đông Anh, Hòa Lạc, Sơn Tây, Ba Vì… muốn thoát hàng nhưng rất khó khăn dù đã giảm giá thấp hơn so với thị trường.

Theo nhận định của các chuyên gia và các kênh khảo sát, thị trường đất nền khu vực ven đô sẽ chưa có sự bứt phá về cuối năm vì nhiều yếu tố, trong đó thông tin về quy hoạch, về tái cấu trúc đô thị là một trong những yếu tố khiến người dân còn chần chừ khi xuống tiền.

Phạt hộ kinh doanh livestream bán nhiều hàng hóa giả mạo nhãn hiệu

Hộ kinh doanh bán nhiều hàng hóa giả mạo nhãn hiệu nổi tiếng và hàng không rõ nguồn gốc, xuất xứ.

Ngày 21.7, thực hiện chỉ đạo về tăng cường đấu tranh phòng, chống buôn lậu, gian lận thương mại và hàng giả, Đội Quản lý thị trường số 12 đã tăng cường công tác nắm tình hình, giám sát hoạt động kinh doanh trên môi trường thương mại điện tử và mạng xã hội.

Vào ngày 30.6, Đội đã phối hợp với Phòng Cảnh sát Kinh tế - Công an tỉnh Gia Lai tiến hành kiểm tra đột xuất đối với một hộ kinh doanh tại phường Thống Nhất, tỉnh Gia Lai.

Tại thời điểm kiểm tra, Đoàn kiểm tra phát hiện hộ kinh doanh đang thực hiện hoạt động livestream để bán quần áo thời trang trên nền tảng mạng xã hội.

Qua kiểm tra thực tế, Đoàn kiểm tra phát hiện 584 sản phẩm quần áo các loại có dấu hiệu giả mạo các nhãn hiệu nổi tiếng đã được bảo hộ tại Việt Nam như POLO, ADIDAS, GUCCI, BURBERRY...

Đồng thời phát hiện hơn 131 sản phẩm quần áo không rõ nguồn gốc, xuất xứ đang được bày bán.

Sau quá trình thẩm tra, xác minh và hoàn thiện hồ sơ vụ việc, Đội trưởng Đội QLTT số 12 đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với hộ kinh doanh về hành vi buôn bán hàng hóa giả mạo nhãn hiệu trên môi trường internet và kinh doanh hàng hóa không rõ nguồn gốc, xuất xứ.

Theo đó, tổng số tiền xử phạt vi phạm hành chính là 46,5 triệu đồng; buộc tiêu hủy toàn bộ hàng hóa giả mạo nhãn hiệu có tổng trị giá hơn 25,2 triệu đồng và tịch thu hàng hóa vi phạm có giá trị hơn 7,6 triệu đồng theo quy định của pháp luật.

Người có nhà cho thuê ở nhiều tỉnh thành chú ý: Khai thuế theo quy định mới

Không hiếm trường hợp cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê tại các địa phương khác nhau. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa nắm rõ cách tính và kê khai thuế mới áp dụng đối với hoạt động cho thuê nhà, bất động sản từ đầu năm 2026.

Thuế TP.Hà Nội cho biết trước hết cá nhân cần xác định ngưỡng doanh thu chịu thuế. Trường hợp tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản trong năm dưới 1 tỷ đồng thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Ngược lại, nếu tổng doanh thu cho thuê vượt 1 tỷ đồng /năm, cá nhân phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN. Trong đó, thuế GTGT được tính bằng doanh thu tính thuế nhân với thuế suất 5%; thuế TNCN được tính theo công thức: (Doanh thu tính thuế TNCN - 1 tỷ đồng ) x 5%.

Ví dụ, một cá nhân có tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm 2026 là 1,2 tỷ đồng . Do doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng, cá nhân thuộc diện phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN.

Cụ thể, thuế TNCN phải nộp là (1,2 tỷ đồng - 1 tỷ đồng) x 5% = 10 triệu đồng. Thuế GTGT phải nộp là 1,2 tỷ đồng x 5% = 60 triệu đồng. Như vậy, tổng số thuế phải nộp là 70 triệu đồng.

Về thủ tục kê khai, cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ gồm tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo mẫu quy định tại Thông tư 50/2026, kèm theo phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản theo Thông tư 18/2026.

Đối với thời hạn kê khai, cá nhân có thể lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế. Hạn nộp hồ sơ lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế; lần thứ hai chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.

Trường hợp lựa chọn khai thuế một lần cho cả năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch kế tiếp.

Về nơi nộp hồ sơ, cá nhân được lựa chọn một cơ quan thuế tại địa phương nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế chung. Chẳng hạn, với trường hợp có 3 bất động sản tại Hà Nội, Hải Phòng và Bắc Ninh, cá nhân có thể lựa chọn Thuế TP.Hà Nội, Thuế TP.Hải Phòng hoặc Thuế tỉnh Bắc Ninh để thực hiện kê khai cho cả 3 bất động sản.

Tuy nhiên, trên cùng một hồ sơ khai thuế, cá nhân vẫn phải kê khai riêng thông tin của từng bất động sản, bao gồm địa chỉ, hợp đồng cho thuê, doanh thu phát sinh, số thuế GTGT và thuế TNCN phải nộp của từng căn theo bảng kê chi tiết đính kèm.

Như vậy, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế.

Sau đó, trên cơ sở kê khai riêng số thuế, cá nhân sẽ thực hiện nộp thuế tại từng địa phương nơi có bất động sản cho thuê.

Cá nhân thực hiện 100% kê khai thuế trực tuyến tại Cổng Dichvucong.gdt.gov.vn hoặc ứng dụng eTax Mobile, không cần phải đến tận cơ quan thuế.

Nguồn: Vietnamnet; 24h; Lao Động; Báo Mới