Bất động sản giảm giá, vì sao người mua vẫn chưa xuống tiền?

Giá bất động sản tại nhiều khu vực đang có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng, song thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp. Dù chủ đầu tư liên tục tung ưu đãi, mặt bằng giá điều chỉnh song người mua vẫn chưa vội xuống tiền.

Giá giảm nhưng chưa chạm “điểm mua”

Thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục trầm lắng trong những tháng cuối năm khi lãi suất vay mua nhà vẫn neo cao, trong khi nguồn cung mới gia tăng mạnh. Theo báo cáo của Chứng khoán MB (MBS), lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 13-14%/năm, tăng khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ năm trước.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách hỗ trợ như cố định lãi suất 7-8% trong 2 năm đầu, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu trực tiếp vào giá bán. Tuy nhiên, theo MBS, thanh khoản vẫn khó cải thiện khi người mua lo ngại lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Trên thực tế, giá bất động sản đã bắt đầu điều chỉnh. Tại một số dự án, giá căn hộ giảm khoảng 5% so với quý I nhưng giao dịch vẫn chậm.Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp hiện chỉ đạt khoảng 50-60%, giảm mạnh so với mức trên 80% cùng kỳ năm trước.

Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, nhu cầu mua nhà không mất đi, nhưng người mua hiện cân nhắc kỹ hơn và chỉ lựa chọn những sản phẩm thực sự phù hợp về giá, pháp lý và khả năng tài chính.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận xu hướng giảm giá rõ nét, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Nhiều căn hộ giảm từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn so với giai đoạn cuối năm ngoái.

Tại dự án The Matrix One, các căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 87-89 m2 hiện giao dịch quanh mức 9-9,5 tỷ đồng, tương đương 103-106 triệu đồng/m2, giảm so với mức 10-10,5 tỷ đồng trước đó. Tương tự, tại Vinhomes Skylake, giá căn hộ phổ biến 130-140 triệu đồng/m2, giảm khoảng 10-15 triệu đồng/m2 so với cuối năm ngoái. Vinhomes West Point cũng ghi nhận mức giảm khoảng 10 triệu đồng/m2, trong khi dự án 6th Element giảm khoảng 8-10 triệu đồng/m2.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, giá bán thứ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 60 triệu đồng/m2 vào cuối quý II/2026, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022, cho thấy dấu hiệu đảo chiều sau giai đoạn tăng nóng.

Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ để tạo “điểm mua”. Giá nhà vẫn cao so với thu nhập, trong khi chi phí vay vốn lớn khiến người mua khó cân đối dòng tiền dài hạn.

Tâm lý chờ đợi và áp lực thị trường

Không chỉ chịu tác động từ giá và lãi suất, thị trường còn bị chi phối mạnh bởi tâm lý người mua. Sau giai đoạn biến động, xu hướng “chờ thêm” đang trở nên phổ biến.

Ông Châu cho hay, nhóm đầu tư “lướt sóng” đã rút khỏi thị trường khi lãi suất tăng cao, trong khi người mua ở thực tiếp tục chờ giá giảm thêm trước khi quyết định.

Khảo sát của VnExpress với hơn 1.600 độc giả cho thấy gần 40% lựa chọn hoãn kế hoạch mua nhà để chờ giá giảm, khoảng 23% cân nhắc chuyển về địa phương sinh sống do không đủ khả năng mua nhà tại đô thị lớn. Điều này phản ánh rõ áp lực chi trả đang vượt quá khả năng của nhiều người.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới tiếp tục gia tăng cũng tạo áp lực cạnh tranh lớn. Theo CBRE, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019. Nguồn cung dồi dào khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn và càng có xu hướng trì hoãn quyết định để chờ mức giá tốt hơn.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, thị trường đang trong giai đoạn tái cân bằng, nơi người mua nắm lợi thế. Khi nguồn cung tăng và lãi suất chưa giảm mạnh, người mua sẽ tiếp tục giữ tâm lý thận trọng.

Một yếu tố quan trọng khác là niềm tin thị trường. Ông Lượng cho rằng, niềm tin chưa phục hồi hoàn toàn do những lo ngại về pháp lý dự án, tiến độ triển khai và rủi ro tài chính. Khi niềm tin chưa được củng cố, dòng tiền khó quay trở lại dù giá đã điều chỉnh.

Trong bối cảnh đó, triển vọng phục hồi thị trường phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất và khả năng cải thiện thu nhập. Đồng thời, việc hoàn thiện pháp lý, tăng tính minh bạch và phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực sẽ là yếu tố then chốt.

Ở góc độ dài hạn, bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản quan trọng. Tuy nhiên, giai đoạn hiện tại cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ sàng lọc, nơi chỉ những sản phẩm có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và phù hợp nhu cầu thực mới có thể thanh khoản.

Người mua sẽ chỉ quay lại khi hội tụ đủ ba yếu tố, giá hợp lý, chi phí vốn giảm và niềm tin được khôi phục. Cho đến khi những điều kiện này được đáp ứng, việc giảm giá đơn thuần vẫn chưa đủ để kéo dòng tiền trở lại thị trường.

VinFast của tỷ phú Phạm Nhật Vượng thiết lập kỷ lục chưa từng có

Bước sang tháng 7, VinFast đã điều chỉnh giá bán theo hướng đưa các ưu đãi trực tiếp vào giá niêm yết.

VinFast công bố đã bàn giao 17.955 ô tô điện tới khách hàng trong tháng 6/2026. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh số của hãng đạt 115.916 xe, tăng 72% so với cùng kỳ năm 2025.

Theo số liệu do hãng công bố, kết quả trên đánh dấu lần đầu tiên một thương hiệu ô tô tại Việt Nam vượt mốc 100.000 xe bán ra chỉ trong nửa đầu năm. VinFast cũng cho biết hãng đã duy trì vị trí dẫn đầu thị trường ô tô Việt Nam liên tục từ tháng 10/2024 đến nay.

Trong danh mục sản phẩm, Limo Green là mẫu xe có doanh số cao nhất trong tháng 6 với 3.868 xe được bàn giao. Lũy kế 6 tháng đầu năm, mẫu xe này đạt 27.927 chiếc.

Đứng tiếp theo là VF 3 với doanh số 3.550 xe trong tháng 6 và 23.781 xe trong nửa đầu năm. Theo VinFast, mẫu xe này tiếp tục là một trong những sản phẩm có doanh số cao nhờ hướng đến nhóm khách hàng phổ thông.

Ngay sau VF 3 là VF 5 với vị thế dẫn đầu phân khúc xe gầm cao cỡ A. Cụ thể, đã có 20.167 xe VF 5 (bao gồm phiên bản Herio Green) đến tay khách hàng từ đầu năm, trong đó riêng trong tháng 6 là 3.364 xe.

Các vị trí tiếp theo trong danh sách bán chạy của VinFast lần lượt là VF 6 (14.045 xe), VF MPV 7 (9.177 xe) và VF 7 (6.849 xe), trong đó doanh số riêng trong tháng 6 của ba mẫu xe này lần lượt là 2.988 xe VF 6, 1.254 xe VF MPV 7 và 1.437 xe VF 7. Các mẫu xe khác như VF 8, VF 9 hay EC Van, Minio Green cũng liên tục ghi nhận doanh số ấn tượng kể từ đầu năm.

Bà Dương Thị Thu Trang, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh ô tô VinFast toàn cầu, cho biết kết quả bán hàng trong 6 tháng đầu năm phản ánh nhu cầu của thị trường đối với các dòng xe điện của hãng. Đại diện VinFast đồng thời cho biết doanh nghiệp sẽ tiếp tục triển khai các chính sách bán hàng và mở rộng hoạt động trong thời gian tới.

Bước sang tháng 7, VinFast đã điều chỉnh giá bán theo hướng đưa các ưu đãi trực tiếp vào giá niêm yết. Bên cạnh đó, hãng triển khai chương trình ưu đãi dành cho khách hàng mua VF 5, VF MPV 7 và Limo Green từ ngày 7/7 đến hết ngày 31/7/2026 (tính theo ngày xuất hóa đơn). Mức ưu đãi lần lượt là 25 triệu đồng đối với VF 5, 20 triệu đồng đối với VF MPV 7 và 35 triệu đồng đối với Limo Green.

Cùng trong tháng 7, VinFast cũng mở bán mẫu xe điện đô thị cỡ nhỏ VF 2 với giá 188 triệu đồng. Hãng nhận đặt cọc từ ngày 15-17/7/2026 cùng ưu đãi 8 triệu đồng mỗi xe trong giai đoạn này. Theo kế hoạch, VF 2 sẽ bắt đầu được bàn giao từ tháng 9/2026.

Giá cám tăng nhưng giá gà lại ở mức thấp kéo dài, người nuôi ôm lỗ

Từ đầu năm đến nay, giá thức ăn chăn nuôi tăng dần trong khi giá gà xuất chuồng thường xuyên ở mức thấp, điều này khiến không ít trại nuôi buộc phải giảm đàn, thậm chí ngưng nuôi vì thua lỗ kéo dài.

Theo nhiều trại nuôi khu vực phía Nam, giá gà công nghiệp (lông trắng) xuất chuồng thời gian qua ở mức thấp, dao động phổ biến trong khoảng 27.000 - 29.000 đồng/kg. Trong khi đó, giá thành sản xuất lại tăng, hiện ở mức 29.000 - 30.000 đồng/kg, điều này đã khiến hầu hết người nuôi lâm vào cảnh thua lỗ.

Tính rộng ra, từ đầu năm đến nay giá gà công nghiệp xuất chuồng thường xuyên duy trì ở mức dưới 30.000 đồng/kg, thậm chí có thời điểm chỉ còn 25.000 - 26.000 đồng/kg. Trong khi năm ngoái có thời điểm giá gà công nghiệp xuất chuồng lên đến 38.000 - 40.000 đồng/kg.

Không chỉ gà công nghiệp, qua khảo sát tại nhiều vùng nuôi, giá xuất chuồng đối với các loại gà khác hiện cũng ở mức thấp như gà ri phổ biến 38.000 - 42.000 đồng/kg tùy loại, gà mía 39.000 - 44.000 đồng/kg, gà Tam Hoàng 34.000 - 38.000 đồng/kg...

Trao đổi với Tuổi Trẻ ngày 9-7, ông Nguyễn Văn Ngọc, Phó chủ tịch Hiệp hội Chăn nuôi gia cầm Đông Nam Bộ, cho biết giá thức ăn chăn nuôi bắt đầu tăng nhanh từ khoảng tháng 3-2026 đến nay.

Theo đó, hiện thức ăn nuôi gà được người nuôi mua vào hầu hết ở mức trên 10.000 đồng/kg tùy loại (tính cả vận chuyển), tăng khoảng 1.500 - 2.000 đồng so với thời điểm giá tốt trước đó. Điều này đẩy giá thành chăn nuôi tăng cao so với mọi năm, trong khi giá xuất chuồng thời gian qua lại thường xuyên ở mức thấp.

"Nhiều doanh nghiệp chăn nuôi quy mô lớn tham gia khiến nguồn cung tăng, trong khi đó sức mua lại yếu, đặc biệt năm ngoái Việt Nam xuất khẩu trứng và gà đi Campuchia khá nhiều nhưng năm nay thì gần như rất ít. Cung vượt cầu khiến giá ở mức thấp", ông Ngọc nhận định.

Góc độ người nuôi, ông Hồ Ngọc Triển, chủ một trại nuôi gà công nghiệp tại Đồng Nai, cho biết nhiều tháng nay thương lái không còn tranh gom mua gà như các đợt giá tăng cao, khiến không ít trại nuôi phải nuôi gà lâu hơn bình thường, dẫn đến nguy cơ thua lỗ cao hơn.

"Gà nuôi trong khoảng 40-45 ngày và đạt trọng lượng 2-2,5kg/con là ổn, nếu nuôi qua thời gian này thường gà sẽ chậm lớn nhưng chi phí thức ăn lại nhiều hơn, trong khi giá bán đối với mỗi ký gà quá lứa cũng không cao", ông Triển lý giải.

Theo ông Triển, với giá bấp bênh hiện nay, nhiều người đã chọn chuyển sang nuôi gia công cho doanh nghiệp lớn để bớt rủi ro. Tuy vậy, để có được lợi nhuận tốt, đòi hỏi phải nuôi đạt năng suất cao.

Theo nhiều đơn vị chăn nuôi, ngoài nguồn cung trong nước tăng, lượng gà đông lạnh nhập khẩu với giá rẻ vẫn thường xuyên được các doanh nghiệp nhập về để cung ứng cho khách hàng, đặc biệt vào các bếp ăn tập thể, bếp ăn công nghiệp, khách lấy sỉ. Theo đó, giá thịt gà công nghiệp nhập khẩu thường thấp hơn 30-50% so với hàng trong nước, gây khó cho việc cạnh tranh.

"Nguồn cung tăng thêm, kéo giá giảm, điều này gây áp lực lớn với các trại nuôi trong nước. Do đó ngoài việc tìm kênh để gia tăng xuất khẩu, Nhà nước cần xem xét lại yếu tố nhập khẩu để bảo vệ người nuôi trong nước", giám đốc một đơn vị kiến nghị.

Căn hộ mở bán ồ ạt, đất nền hạ nhiệt

Không còn cảnh nhà đầu tư tấp nập săn đất như một năm trước, nhiều khách hàng tại Đà Nẵng thời gian gần đây chuyển hướng sang căn hộ.

Nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng tăng kỷ lục

Đến dự một buổi giới thiệu căn hộ trên đường Nguyễn Văn Thoại (Đà Nẵng), anh Trần Thanh Tuấn, kỹ sư công nghệ, không chỉ quan tâm về giá bán mà còn tìm hiểu các tiện ích xung quanh.

Đây là lần thứ 3 trong vài tháng qua, gia đình anh tìm hiểu các căn hộ sắp được mở bán. Một năm trước đây, gia đình anh từng có ý định mua đất nhưng giá biến động nhanh, vợ chồng anh quyết định đi xem căn hộ sau khi nhận được nhiều lời tư vấn.

"Với túi tiền hiện tại tôi không thể chọn được vị trí đất gần nơi làm việc. Trong khi đó vợ tôi muốn có chỗ ở ổn định sớm nên ưu tiên căn hộ, vừa có thể dọn vào ở, vừa đầy đủ tiện ích cho con" - anh nói.

Theo anh Tuấn, giấc mơ có chỗ ở của gia đình sẽ còn lâu mới thực hiện được nếu bây giờ quyết định mua đất rồi chờ tích lũy đủ để xây nhà.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của phân khúc căn hộ sau nhiều năm khan hiếm nguồn cung.

Chỉ trong giai đoạn 2024-2025, Đà Nẵng đã có hơn 8.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường. Trong khi đó những năm trước mỗi năm chưa đến 1.000 căn hộ.

CBRE Việt Nam cho biết nếu tính đến hết quý 1-2026, tổng nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng là khoảng 16.000 căn, tương đương khoảng 5% quy mô thị trường TP.HCM. Theo tính toán của đơn vị này (không tính các dự án nhà ở xã hội - PV), trung bình mỗi năm tới Đà Nẵng sẽ có khoảng 5.000 căn hộ mới mở bán.

Trong khi đó, theo kế hoạch thực hiện đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội" của Chính phủ, trong giai đoạn 2026 - 2030 Đà Nẵng được giao chỉ tiêu phát triển hơn 26.000 căn hộ nhà ở xã hội. Trung bình trong những năm tới Đà Nẵng sẽ có 5.000 - 7.000 nhà ở xã hội được đưa ra thị trường.

Đất nền chờ thị trường hấp thu

Trái ngược với sự sôi động của phân khúc căn hộ, đất nền Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau hơn một năm tăng giá mạnh.

Trả lời Báo điện tử Tuổi Trẻ, Sở Nông nghiệp và Môi trường Đà Nẵng cho biết trong 6 tháng đầu năm 2026 số hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất giảm 7.452 hồ sơ, giảm 26,4% so với cùng kỳ năm 2025.

Thị trường đất nền đang có xu hướng giảm giao dịch nhưng dòng tiền đầu tư đang có sự dịch chuyển sang phân khúc nhà ở xã hội giá rẻ và nhà ở thương mại cao cấp.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản, cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến thị trường đất nền chững lại.

Theo ông, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng trong thời gian qua, trong khi dòng vốn được kiểm soát chặt chẽ hơn khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng. Chi phí nắm giữ bất động sản tăng khiến nhiều người e ngại xuống tiền, còn những nhà đầu tư sử dụng vốn vay phải bán bớt tài sản để giảm áp lực tài chính.

Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp trên thị trường tăng mạnh cũng làm thay đổi dòng tiền đầu tư.

"Thị trường không chỉ đón nhận hàng nghìn căn hộ chung cư mà còn có thêm nhiều sản phẩm từ các dự án quy mô lớn như Vinhomes Hải Vân Bay và các dự án trên trục đường Võ Chí Công. Khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, phân khúc đất nền cần thêm thời gian để hấp thụ lượng nguồn cung khá lớn", ông Lập nhận định.

Theo ông Lập, trong hơn một năm qua, bất động sản Đà Nẵng đã trải qua nhịp tăng giá mạnh, mặt bằng giá hiện vẫn neo ở mức cao. Vì vậy, việc thanh khoản giảm và giá đất tại một số khu vực hạ nhiệt là diễn biến bình thường của chu kỳ thị trường.

Trong khi đó xu hướng của nhiều cặp vợ chồng trẻ ở Đà Nẵng có nhu cầu an cư cũng quyết định chọn căn hộ.

Nguồn: VOV; Người Quan Sát; Tuổi Trẻ