Cục Thuế hướng dẫn giá tính thuế khi chuyển nhượng dự án bất động sản

Cục Thuế vừa làm rõ cách xác định giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định hiện hành.

Cục Thuế vừa có văn bản trả lời Công ty CP De Heim về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản.

Theo Cục Thuế, Luật Kinh doanh bất động sản quy định kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua...; trong đó có chuyển nhượng dự án bất động sản.

Luật này cũng quy định, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án, cùng các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và lợi ích hợp pháp liên quan cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.

Về giá tính thuế, Cục Thuế dẫn điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15, theo đó đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá đất được trừ để tính thuế GTGT trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và một số trường hợp khác được xác định là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước, nếu có).

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/l4xVMkoGjgt3aQ3SO

Rõ mức giảm thuế cho hộ kinh doanh, doanh nghiệp thu dưới 10 tỷ/năm

Bộ Tài chính vừa công bố Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về giảm thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hộ, cá nhân kinh doanh và doanh nghiệp.

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định quy định chi tiết Nghị quyết số 43/2026/QH16 về giảm thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) trong năm 2026 và 2027.

Theo dự thảo, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu không quá 10 tỷ đồng/năm và doanh nghiệp, tổ chức có doanh thu không quá 10 tỷ đồng/năm sẽ được giảm 30% số thuế phải nộp trong hai năm 2026 và 2027 nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Hộ kinh doanh được giảm 30% thuế thu nhập cá nhân

Trong đó, chính sách giảm thuế thu nhập cá nhân được áp dụng với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh, có thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Số thuế được giảm trong năm 2026 và 2027 được tính trên toàn bộ thu nhập từ hoạt động kinh doanh, không phụ thuộc vào phương pháp tính thuế.

Điều kiện quan trọng là doanh thu trong năm của hộ, cá nhân kinh doanh không quá 10 tỷ đồng. Trường hợp dự kiến doanh thu trong năm 2026 hoặc 2027 không vượt mức này, người nộp thuế có thể kê khai để được giảm 30% số thuế thu nhập phải nộp.

Đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện khấu trừ, khai thay và nộp thay thuế TNCN cho hộ, cá nhân kinh doanh, số thuế phải khấu trừ, khai thay, nộp thay cũng được giảm 30% theo quy định.

Tuy nhiên, đây mới là mức giảm tạm tính dựa trên doanh thu dự kiến. Khi kết thúc kỳ tính thuế, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh phải căn cứ vào tổng doanh thu thực tế của toàn bộ hoạt động kinh doanh để xác định lại số thuế phải nộp.

Nếu doanh thu thực tế vượt 10 tỷ đồng/năm, người nộp thuế sẽ không còn thuộc diện được giảm 30% thuế thu nhập và phải nộp bổ sung phần thuế đã được giảm trước đó. Tuy nhiên, khoản thuế phải nộp bổ sung do xác định lại điều kiện giảm thuế này không bị tính tiền chậm nộp.

Trường hợp nộp thừa thuế, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thể được bù trừ hoặc hoàn trả theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Điều kiện để doanh nghiệp thu không quá 10 tỷ/năm được giảm thuế

Đối với thuế TNDN, dự thảo cũng đề xuất giảm 30% số thuế phải nộp trong kỳ tính thuế năm 2026 và 2027 đối với doanh nghiệp, tổ chức được thành lập theo pháp luật Việt Nam có doanh thu không quá 10 tỷ đồng/năm.

Nhóm được áp dụng gồm doanh nghiệp thành lập theo Luật Doanh nghiệp, tổ chức thành lập theo Luật Hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp và các tổ chức khác được thành lập theo pháp luật Việt Nam có hoạt động sản xuất, kinh doanh và phát sinh thu nhập.

Mức giảm 30% được tính trên số thuế TNDN phải nộp sau khi đã trừ các khoản ưu đãi thuế khác mà doanh nghiệp được hưởng.

Doanh thu làm căn cứ xác định doanh nghiệp có thuộc diện được giảm thuế hay không bao gồm doanh thu từ bán hàng, cung cấp dịch vụ (không bao gồm các khoản giảm trừ doanh thu), hoạt động tài chính và các khoản thu nhập khác.

Đối với doanh nghiệp có đơn vị phụ thuộc hoặc địa điểm kinh doanh, doanh thu trong kỳ tính thuế TNDN bao gồm doanh thu của đơn vị phụ thuộc, địa điểm kinh doanh thể hiện trên báo cáo tài chính tổng hợp năm.

Trường hợp kỳ tính thuế năm đầu tiên đối với doanh nghiệp mới thành lập hoặc kỳ tính thuế năm cuối cùng đối với doanh nghiệp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức sở hữu, hợp nhất, sáp nhập, chia, tách, giải thể, phá sản mà có thời gian ngắn hơn 3 tháng và doanh nghiệp được cộng vào kỳ tính thuế năm 2026, năm 2027 để hình thành một kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp, việc xác định doanh thu và số thuế được giảm sẽ áp dụng đối với 12 tháng của kỳ tính thuế năm 2026, năm 2027.

Doanh nghiệp tự xác định số thuế được giảm

Theo dự thảo, doanh nghiệp có doanh thu dự kiến không quá 10 tỷ đồng trong năm 2026 và 2027 sẽ tự xác định số thuế được giảm khi tạm nộp thuế TNDN hàng quý.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/PP5FdtkFKp1Vbnj3D

Cách chuyển đất nông nghiệp đã xây nhà 10 năm lên đất thổ cư

Việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa được phép thì là hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Trao đổi với Lao Động, Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Bright Legal đánh giá, tình trạng người dân tự ý xây nhà trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm, thậm chí đổ đất san ruộng để dựng nhà ở vẫn diễn ra khá phổ biến, đặc biệt tại các khu vực ven đô đang trong quá trình đô thị hóa.

Về nguyên tắc, Luật sư Trần Tuấn Anh cho rằng người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích (khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024); việc xây nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, nếu chưa được phép thì là hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Luật su Trần Tuấn Anh nhấn mạnh, thời gian đã xây dựng bao lâu không phải là căn cứ duy nhất và đương nhiên để "hợp thức hóa". Điều quyết định là:

Thửa đất có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương hay không. Nếu khu vực đó đã được quy hoạch là đất ở, nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt, và đáp ứng các căn cứ cho phép chuyển mục đích tại Điều 116 Luật Đất đai 2024 thì người dân hoàn toàn có thể làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy định tại Điều 121 và Điều 227 Luật Đất đai 2024.

Ngược lại, nếu thửa đất nằm trong khu vực đất trồng lúa cần bảo vệ nghiêm ngặt, đất rừng phòng hộ, đất quy hoạch cho dự án, công trình công cộng… thì dù đã xây 10 năm hay lâu hơn, cũng không có cơ sở để hợp thức hóa, thậm chí vẫn có nguy cơ bị buộc tháo dỡ.

Riêng có một trường hợp ngoại lệ Luật sư Trần Tuấn Anh lưu ý: đối với việc sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất từ trước ngày 1.7.2014 (tức là đã có hành vi vi phạm), pháp luật có quy định về việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, nếu người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Đây là căn cứ pháp lý sát nhất với trường hợp "xây nhà lâu năm trên đất nông nghiệp", khác với Điều 138 Luật Đất đai 2024 (chỉ áp dụng cho đất không có giấy tờ mà không có vi phạm sử dụng sai mục đích). Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, các vi phạm xảy ra trước ngày 15.10.1993 không bị xử phạt vi phạm hành chính, nên hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp này cũng không phải nộp giấy tờ liên quan đến xử phạt. Việc áp dụng cụ thể trường hợp nào cần được cơ quan chuyên môn về đất đai tại địa phương xác minh, không thể tự suy diễn.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/5LJfI6riM1LenxueL

Quy định mới về xử phạt cư trú từ 15.9

Từ ngày 15.9.2026, mức phạt với cơ sở lưu trú không thông báo cư trú được điều chỉnh, cao nhất 12 triệu đồng.

Nghị định 347/2026/NĐ-CP sửa mức phạt đối với cơ sở lưu trú không thông báo lưu trú, đồng thời bãi bỏ xử phạt một số hành vi về an ninh, trật tự từ ngày 15.9.2026.

Nghị định 347/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của 4 nghị định, trong đó có quy định về xử phạt vi phạm đăng ký, quản lý cư trú tại Nghị định 282/2025/NĐ-CP.

Theo đó, cơ sở kinh doanh lưu trú, nhà ở tập thể, cơ sở chữa bệnh, cơ sở lưu trú du lịch, lưu trú trong khu công nghiệp và các cơ sở có chức năng lưu trú không thực hiện thông báo lưu trú sẽ bị phạt theo số người.

Cụ thể, phạt 2-4 triệu đồng nếu không thông báo lưu trú từ 1-3 người; 4-8 triệu đồng nếu từ 4-8 người; và 8-12 triệu đồng nếu từ 9 người trở lên.

Nghị định cũng quy định phạt 500.000 đồng đến 1 triệu đồng đối với cơ quan, tổ chức hoặc chức danh nhà nước quá 2 ngày làm việc kể từ khi phát hiện mất Giấy chứng nhận đăng ký mẫu con dấu hoặc giấy này bị hỏng nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký lại.

Bên cạnh đó, Nghị định 347/2026/NĐ-CP bãi bỏ xử phạt hành chính đối với một số hành vi về an ninh, trật tự.

Trong đó có hành vi cung cấp dịch vụ súng bắn sơn cho người dưới 18 tuổi; không bố trí nhân viên y tế tại địa điểm cung ứng dịch vụ súng bắn sơn; bán, cung cấp trái phép thiết bị phát tín hiệu của xe được quyền ưu tiên hoặc thiết bị gây nhiễu, phá sóng thông tin di động.

Xem tiếp tại đường Link =>

Quy định mới về xử phạt cư trú từ 15.9

Nguồn: Vietnamnet; Zing News; Lao Động