DÂN MỸ TUYỆT VỌNG VÌ "KHÔNG BÁN ĐƯỢC NHÀ", DÒNG TIỀN THÁO CHẠY ĐI ĐÂU?

Lượt tìm kiếm từ khóa "không bán được nhà" tại Mỹ vừa chạm đỉnh lịch sử. Giới chuyên gia cảnh báo nguy cơ sụp đổ tồi tệ hơn năm 2008 và chỉ ra 3 "hầm trú ẩn" để bảo vệ tài sản.

Lượt tìm kiếm từ khóa “không bán được nhà” tại Mỹ lập đỉnh

Tính đến tháng 2, mức độ quan tâm trên thanh công cụ tìm kiếm Google tại Mỹ đối với cụm từ “can’t sell house” (không bán được nhà) đã tăng vọt lên mức cao nhất từ trước tới nay. Đáng chú ý, chỉ số này đã vượt xa cả giai đoạn hoảng loạn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 lẫn thời kỳ phong tỏa kinh tế do đại dịch Covid-19 hồi đầu năm 2020.

Diễn biến tiêu cực này xuất hiện trong bối cảnh thị trường nhà ở Mỹ đang chứng kiến sự đứt gãy và mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Theo báo cáo mới nhất của nền tảng bất động sản Redfin, trong tháng 1, thị trường ghi nhận lượng người bán ra nhiều hơn khoảng 600.000 người so với người mua, tương đương mức chênh lệch cung cầu lên tới 44%.

Thông thường, tình trạng dư cung sẽ mang lại lợi thế đàm phán rất lớn cho phía người mua. Tuy nhiên, Redfin lưu ý rằng đây chỉ là cơ hội trên lý thuyết dành cho những ai thực sự có sẵn nguồn lực tài chính dồi dào để "xuống tiền".

Trong thực tế, chi phí nhà ở neo cao ngất ngưởng, kết hợp với môi trường lãi suất thế chấp đắt đỏ và những bất ổn kinh tế rình rập đã khiến hàng loạt người săn nhà phải ngậm ngùi bỏ cuộc.

Các con số thống kê không hề biết nói dối. Số lượng người mua nhà thực tế tại Mỹ đã sụt giảm 8% so với cùng kỳ năm trước, rơi xuống mức chỉ còn 1,36 triệu giao dịch trong tháng 1/2026. Đây là mức thanh khoản thấp nhất từng được hệ thống của Redfin ghi nhận trong lịch sử thu thập dữ liệu. Áp lực về khả năng chi trả đang trở thành "nút thắt cổ chai" của thị trường bất động sản lớn nhất thế giới.

Bà Melody Wright, một nhà phân tích bất động sản kỳ cựu, đã lên tiếng cảnh báo rằng sự đứt gãy ngày càng rộng giữa đà tăng của giá nhà và tốc độ tăng trưởng thu nhập thực tế của hộ gia đình hoàn toàn có thể kích hoạt một đợt điều chỉnh tàn khốc, thậm chí còn nghiêm trọng hơn cả thời kỳ Đại suy thoái.

Trong một cuộc phỏng vấn gần đây, bà Wright đưa ra quan điểm: Thị trường bất động sản bắt buộc phải trải qua một quá trình điều chỉnh đau đớn cho đến khi "thu nhập trung vị" (median income) của hộ gia đình tương xứng trở lại với "giá nhà trung vị". Thu nhập trung vị được hiểu là mức thu nhập nằm ở chính giữa một nhóm dân cư khi sắp xếp tất cả thu nhập từ thấp đến cao.

Nhìn lại lịch sử, cuộc khủng hoảng nhà ở tồi tệ năm 2008 đã "thổi bay" hàng nghìn tỷ USD tài sản của các hộ gia đình Mỹ, khiến giá trị bất động sản lao dốc không phanh và đẩy hàng triệu người vào bi kịch bị ngân hàng tịch thu tài sản thế chấp do vỡ nợ. Đáng sợ hơn, chuyên gia Wright nhận định rằng sự điều chỉnh trong giai đoạn tới sẽ còn mang sức tàn phá dữ dội hơn thời điểm 2008.

Nguyên nhân gốc rễ là hiện nay, khoảng cách về khả năng chi trả cho việc sở hữu nhà ở Mỹ đã bị nới rộng đến mức báo động. Dữ liệu từ báo cáo tháng 8/2025 của Realtor.com chỉ ra một sự thật cay đắng: Một hộ gia đình điển hình tại Mỹ đang có mức thu nhập thấp hơn tới khoảng 46% so với ngưỡng tài chính tối thiểu cần thiết để có thể mua một căn nhà ở mức giá trung vị.

Khi được đặt câu hỏi trực diện rằng giá nhà cần phải giảm bao nhiêu phần trăm để thị trường tái lập lại điểm cân bằng bền vững, bà Wright trả lời thẳng thắn: “Mức giảm sẽ phải tiệm cận ngưỡng 50%, và ở một số khu vực bong bóng nóng, con số này còn phải cao hơn nhiều”. Nhà phân tích này cũng dự báo quá trình "xì hơi" có thể mất vài năm vật vã để chạm đáy, nhưng đà sụt giảm giá trị thực tế có thể sẽ chính thức kích hoạt ngay trong năm 2026.

Tác giả Jing Pan của Moneywise chỉ ra một viễn cảnh u ám. Với việc phần lớn tài sản của tầng lớp trung lưu Mỹ đang nằm kẹt cứng trong vốn chủ sở hữu nhà ở, kết hợp với việc nhiều người mua nhà trong giai đoạn gần đây đã trót sử dụng đòn bẩy tài chính (vay nợ ngân hàng) ở mức quá cao, một cú sụt giảm 50% giá trị tài sản đảm bảo sẽ tạo ra hiệu ứng domino tàn phá nặng nề nền kinh tế.

Thực tế, những vết nứt đầu tiên đã lộ diện. Nền tảng Zillow gần đây cho biết 53% số căn nhà trên toàn nước Mỹ đã bắt đầu mất giá trong năm qua, với mức sụt giảm trung bình là 9,7%.

Doanh nhân nổi tiếng Robert Kiyosaki - tác giả của cuốn sách bán chạy toàn cầu "Cha giàu, Cha nghèo" - cũng liên tục đưa ra dự báo rằng "vụ sụp đổ lớn nhất trong lịch sử tài chính" đang bắt đầu khởi phát. Và trong kịch bản sụp đổ toàn diện đó, bất động sản nhà ở chắc chắn không phải là một ngoại lệ an toàn.

Cách nào bảo vệ tài sản trước rủi ro?

Trước những tín hiệu rủi ro vĩ mô ngày càng rõ nét, các chuyên gia tài chính hàng đầu trên Phố Wall đồng thuận cho rằng, việc các cá nhân chủ động rà soát lại danh mục đầu tư và củng cố nền tảng tài chính hiện nay không còn là một lựa chọn cân nhắc, mà đã trở thành yêu cầu sống còn.

Thay vì "chôn vốn" vào bất động sản đang tiềm ẩn nguy cơ bong bóng, dòng tiền thông minh đang ráo riết tìm kiếm các giải pháp thay thế. Ba "hầm trú ẩn" nổi bật nhất hiện nay được khuyến nghị bao gồm: Vàng, các tác phẩm nghệ thuật giá trị cao, và nghệ thuật khai thác dòng vốn chủ sở hữu mà không cần bán nhà.

Tài sản trú ẩn trong thời kỳ bất ổn

Khi rủi ro bao trùm thị trường tài chính, vàng thường nhanh chóng trở lại vị trí trung tâm. Từ hàng nghìn năm nay, kim loại quý này được xem là “hầm trú ẩn” bởi nó không phụ thuộc vào sức khỏe của bất kỳ nền kinh tế hay đồng tiền pháp định nào. Không giống tiền giấy có thể được các ngân hàng Trung ương phát hành thêm, nguồn cung vàng hữu hạn và không thể tạo ra tùy ý.

Chính đặc tính độc lập và khan hiếm đó khiến vàng trở thành điểm đến quen thuộc của dòng tiền mỗi khi kinh tế vĩ mô biến động, chứng khoán rung lắc hay căng thẳng địa chính trị leo thang. Nhu cầu phòng vệ gia tăng thường đẩy giá kim loại quý đi lên mạnh mẽ; riêng 12 tháng qua, giá vàng thế giới đã tăng hơn 75%, phản ánh tâm lý tìm kiếm an toàn của nhà đầu tư.

Tỷ phú Ray Dalio, nhà sáng lập Bridgewater Associates, nhiều lần nhấn mạnh vàng giữ vai trò thiết yếu trong danh mục dài hạn. Theo ông, sai lầm phổ biến là phân bổ quá ít cho tài sản này. Trong các cú sốc “thiên nga đen”, vàng có thể giúp đa dạng hóa và hấp thụ rủi ro khi nhiều tài sản khác đồng loạt suy giảm.

Đầu tư vào tác phẩm nghệ thuật

Bên cạnh vàng, nhiều nhà đầu tư kỳ cựu như Ray Dalio luôn nhấn mạnh đa dạng hóa là nguyên tắc cốt lõi để bảo vệ tài sản. Lịch sử cho thấy trong các giai đoạn khủng hoảng, tài sản truyền thống như cổ phiếu và bất động sản có thể đồng loạt lao dốc, điển hình là cú sốc năm 2008. Khi danh mục thiếu phân tán rủi ro, thiệt hại có thể rất lớn.

Hiện nay, rủi ro định giá lại một lần nữa được nhắc đến khi thị trường Mỹ phụ thuộc mạnh vào nhóm vốn hóa lớn; tỷ trọng đáng kể của chỉ số S&P 500 tập trung vào một số cổ phiếu công nghệ hàng đầu, trong khi hệ số CAPE neo ở vùng cao so với lịch sử. Trong bối cảnh đó, dòng tiền bắt đầu tìm đến tài sản thay thế như kim loại quý, và đặc biệt là nghệ thuật cao cấp.

Trước đây, đầu tư nghệ thuật gần như là sân chơi riêng của giới siêu giàu. Tuy nhiên, công nghệ tài chính đã mở rộng khả năng tiếp cận. Các nền tảng như Masterworks cho phép nhà đầu tư mua cổ phần trong tác phẩm của những tên tuổi như Pablo Picasso, Jean-Michel Basquiat hay Banksy với số vốn nhỏ hơn đáng kể. Dù vậy, giống mọi kênh đầu tư khác, nghệ thuật vẫn tiềm ẩn rủi ro; hiệu suất quá khứ không đảm bảo kết quả tương lai và quyết định phân bổ vốn cần được cân nhắc trong tổng thể danh mục.

Khai thác vốn chủ sở hữu nhà ở mà không cần bán

Dù thị trường kém thanh khoản khiến việc bán nhà trở nên khó khăn, quá trình tăng giá bất động sản nhiều thập kỷ qua đã giúp nhiều chủ nhà Mỹ tích lũy lượng vốn chủ sở hữu đáng kể. Trong bối cảnh lãi suất thế chấp cao và giá nhà chững lại, bán nhà để chốt lời không còn là lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, chủ nhà vẫn có thể tiếp cận phần giá trị này mà không cần rao bán.

Nắm bắt nhu cầu đó, các tổ chức tài chính cung cấp nhiều giải pháp khai thác vốn chủ sở hữu (equity) để chi trả chi phí lớn (y tế, giáo dục), tái cấu trúc nợ lãi cao hoặc bổ sung quỹ dự phòng.

Công cụ phổ biến là HELOC (Home Equity Line of Credit) - hạn mức tín dụng được bảo đảm bằng giá trị căn nhà, tương tự một “thẻ tín dụng” lớn. Người vay được cấp hạn mức và rút tiền linh hoạt trong thời gian quy định, phù hợp cho cải tạo nhà, hợp nhất nợ hoặc đầu tư dài hạn.

Quy trình phê duyệt gồm định giá nhà, xác định tỷ lệ vốn chủ sở hữu, kiểm tra điểm tín dụng và thu nhập. Ưu điểm chính là người vay chỉ trả lãi trên số tiền thực rút và có thể hoàn trả dần trong thời gian dài, khiến HELOC trở thành công cụ đòn bẩy tài chính linh hoạt và chi phí tương đối thấp.

THẾ GIỚI SẮP BƯỚC VÀO KỶ NGUYÊN “RĂN ĐE SỐNG CÒN”

Quyền lực thực sự trong thế giới hiện đại
Thế giới sau Chiến tranh Lạnh không còn chỉ là kinh tế. Nó là sự kết hợp của:
- Tài chính.
- Công nghệ.
-  Quân sự.
- Tiền tệ.
Một quốc gia có thể giàu. Có thể tăng trưởng nhanh. Có thể hội nhập sâu. Nhưng nếu thiếu khả năng răn đe chiến lược, họ luôn đứng trước rủi ro bị gây áp lực. Triều Tiên hiểu điều đó từ rất sớm.

Triều tiên chọn con đường khó khăn nhất
Họ chấp nhận: Bị cấm vận. Bị cô lập. Bị bóp nghẹt kinh tế. Bị chỉ trích quốc tế
Đổi lại họ có: Vũ khí hạt nhân. Tên lửa đạn đạo liên lục địa. Khả năng phản công đủ lớn để tạo rủi ro ngược. Thông điệp họ rất đơn giản:
Chi phí tấn công chúng tôi sẽ rất cao. Răn đe không phải để gây chiến. Răn đe để không bị tấn công. Và thực tế nhiều năm qua cho thấy: Triều Tiên không phải là mục tiêu của một chiến dịch thay đổi chế độ. Không phải vì họ mềm mỏng. Mà vì chi phí địa chính trị quá lớn.

Iran chiến lược nửa vời
Iran cũng theo đuổi chương trình hạt nhân. Nhưng không công khai sở hữu vũ khí hạt nhân hoàn chỉnh. Không đạt mức răn đe tuyệt đối. Dựa nhiều vào chiến lược ủy nhiệm khu vực. Trong thế giới của quyền lực cứng, “gần có” không tạo ra răn đe đủ mạnh. Khoảng trống đó tạo ra rủi ro. Và đó là điều các quốc gia khác đang quan sát rất kỹ.

Bài toán sau cánh gà: Quyền lực tiền tệ
Câu chuyện không chỉ là quân sự. Nó còn là tiền tệ. Iran nhiều năm giao dịch dầu không hoàn toàn bằng USD. Xu hướng phi đô la hóa gia tăng. Trong khi đó, Mỹ cần duy trì vai trò của USD trong hệ thống tài chính toàn cầu. Khi dầu giao dịch bằng USD, cả thế giới phải nắm giữ USD. Đó là cơ chế petrodollar. Nếu cơ chế đó suy yếu, quyền lực tài chính toàn cầu sẽ dịch chuyển. Vậy nên câu chuyện không chỉ là bom đạn. Nó là:
- Năng lượng.
- Đồng tiền.
- Hệ thống thanh toán.
- Dự trữ quốc gia

Thế giới sau cuộc chiến tại Iran sẽ thay đổi
Các quốc gia nhỏ sẽ tự hỏi:
- Có nên đầu tư mạnh hơn vào năng lực quân sự?
- Có nên sở hữu năng lực răn đe chiến lược?
- Có nên tăng dự trữ vàng thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào USD?
Đây là hiệu ứng dây chuyền. Khi bất ổn tăng chi tiêu quân sự tăng. Khi chi tiêu tăng, nợ công tăng. Khi nợ tăng, niềm tin tiền tệ bị thử thách. Và khi niềm tin bị thử thách, vàng xuất hiện.

Vì sao vàng phản ứng mạnh
Vàng không thuộc về quốc gia nào. Không bị đóng băng. Không phụ thuộc hệ thống thanh toán. Khi thế giới bước vào kỷ nguyên “Tự cường – răn đe – phòng thủ”, thì nhu cầu dự trữ vàng sẽ tăng theo logic. Không phải vì đầu cơ. Mà vì chiến lược. Đó là lý do vì sao vàng nhiều năm gần đây không còn chỉ là tài sản phòng thủ ngắn hạn. Nó đang trở lại vai trò tài sản dự trữ chiến lược.

Một kỷ nguyên mới
Nếu các quốc gia tăng chi tiêu quân sự, tăng tự chủ năng lượng, tăng dự trữ vàng, giảm phụ thuộc tiền tệ bên ngoài, thì thế giới sẽ bước vào một chu kỳ khác với giai đoạn toàn cầu hóa mềm trước đây. Và trong chu kỳ đó: Tài sản phòng thủ sẽ có vai trò lớn hơn tài sản tăng trưởng.

4 KỊCH BẢN CHO TRUNG ĐÔNG: KỊCH BẢN THỨ 4 LÀ TUYỆT VỌNG

Theo giới phân tích, hiện có 4 kịch bản cho cuộc chiến giữa Mỹ-Israel với Iran, trong đó, kịch bản thứ 4 là đe dọa sử dụng vũ khí hạt nhân.

Theo kênh Telegram "Legitimny" của Ukraine, kế hoạch của Tổng thống Mỹ Donald Trump về vấn đề Iran đã không diễn ra như dự định. Chính quyền Tehran không sụp đổ, Iran không đầu hàng và đang đáp trả mãnh liệt đối với Mỹ-Israel và các đồng minh khác ở Trung Đông.

Kênh Telegram này lưu ý rằng, điều này được thể hiện qua nhiều lời đe dọa từ người Mỹ rằng sẽ có thêm nhiều bom được thả xuống Tehran. Đây là chiêu trò thường thấy của Tổng thống Trump là đe dọa giới tinh hoa nước khác mới lên nắm quyền, nhưng cho đến nay ông vẫn chưa thành công.

“Điều quan trọng cần hiểu là cuộc xung đột càng kéo dài, ông Trump càng phải đối mặt với nhiều cuộc tấn công từ giới truyền thông và càng ít người ủng hộ Tổng thống Mỹ. Ông ấy đang dần tự đẩy mình vào thế khó” "Legitimny" viết.

Bình luận về vấn đề này, kênh Telegram Ukraine đã tập hợp ý kiến các chuyên gia và đưa ra bốn kịch bản dự đoán tình hình ở Trung Đông có thể diễn biến trong tương lai gần.

Kịch bản khả thi đầu tiên dành cho ông Trump là tiếp tục cuộc xung đột, thậm chí là tấn công đến cùng, với mức độ rủi ro ngày càng cao.

Kịch bản khả thi thứ hai liên quan đến các cuộc đàm phán giữa Mỹ và Iran thông qua các trung gian. Kịch bản này phụ thuộc vào các hiệp ước đạt được trên bàn đàm phán.

Kịch bản khả thi thứ ba là sự tham dự của các quốc gia châu Âu vào hành động quân sự của Mỹ-Israel và việc phát động một chiến dịch trên bộ chống lại Iran. Kịch bản này rất có thể sẽ kết thúc với sự sa lầy của Mỹ.

Kịch bản thứ tư là “rút khỏi cuộc chiến”. Đây cũng là kịch bản cuối cùng nhằm cố gắng đóng băng cuộc xung đột một lần nữa. Mỹ tuyên bố rằng tất cả các mục tiêu đã đạt được. Nhưng nếu Iran tiếp tục trả đũa, thì Mỹ sẽ đe dọa sử dụng tới vũ khí hạt nhân.

Theo kênh Telegram này, điều quan trọng cần nhấn mạnh là Tổng thống Mỹ hiện đang tuyệt vọng cố gắng che đạy một tình hình tồi tệ.

Bất chấp ưu thế vượt trội về vũ khí, sự coi nhẹ các luật lệ quốc tế và chuẩn mực đạo đức thông thường, Washington và Tel Aviv đã thất bại trong việc đánh sập chính quyền Tehran và buộc Iran phải đầu hàng, việc thay đổi cán cân quyền lực ở Iran cũng đã thất bại.

Các chuyên gia cũng nhận định rằng, Mỹ chỉ còn rất ít thời gian cho những lựa chọn của mình và có thể sớm buộc phải thừa nhận thất bại.

MỸ TỐN HÀNG TRĂM TỶ USD VÌ TẬP KÍCH IRAN

Chiến dịch quân sự quy mô lớn nhằm tập kích Iran của Mỹ đang bộc lộ những con số chi phí khổng lồ khiến giới quan sát tại Washington phải giật mình.

Theo Fortune, Kent Smetters - Giám đốc Mô hình Ngân sách Penn Wharton (PWBM) và là một trong những nhà phân tích tài chính hàng đầu nước Mỹ - ước tính rằng tổng thiệt hại kinh tế của chiến dịch này có thể lên tới 210 tỷ USD, chưa bao gồm các khoản chi cho hoạt động quân sự trực tiếp.

Theo mô hình phân tích của ông, chi phí quân sự cho chiến dịch "Cơn thịnh nộ kinh hoàng" đang dao động trong khoảng từ 40 tỷ đến 95 tỷ USD tùy thuộc vào quy mô và thời gian tấn công, nhưng con số dễ xảy ra nhất là khoảng 65 tỷ USD.

Khoản tiền này bao gồm các chi phí vận hành trực tiếp, thay thế vũ khí, khí tài và đặc biệt là các loại tên lửa đánh chặn đắt đỏ đã tiêu tốn đáng kể trong những ngày đầu của cuộc xung đột.

Ngay cả trước khi tiếng súng nổ ra, Mỹ đã phải chi khoảng 630 triệu USD cho việc dàn quân, điều động hàng chục tàu chiến và hơn 100 phi cơ tới Trung Đông.

Theo cựu quan chức ngân sách Elaine McCusker, khoản chi vẫn nằm trong tầm kiểm soát của gói ngân sách quốc phòng 839 tỷ USD năm nay nhưng sẽ nhanh chóng trở thành gánh nặng nếu cuộc chiến kéo dài hơn hai tháng.

Bên cạnh những khoản ngân sách quân sự, nền kinh tế Mỹ còn đối mặt với một thiệt hại cộng dồn thêm 115 tỷ USD, thậm chí có thể vọt lên mức 210 tỷ USD tùy thuộc vào biến động thực tế của thị trường.

Những tổn thất này chủ yếu đến từ việc giao thương quốc tế bị đình trệ, sự bất ổn của thị trường tài chính toàn cầu và đặc biệt là sự leo thang của giá năng lượng khi eo biển Hormuz bị phong tỏa.

Hệ lụy từ một cuộc chiến kéo dài tại Trung Đông luôn đi kèm với rủi ro lạm phát, điều này có thể buộc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) phải thay đổi lộ trình lãi suất, làm chậm đà phục hồi vốn đang nhen nhóm của năm 2026.

Đáng lo ngại hơn, chính phủ Mỹ còn đang phải đối mặt với khoản chi trả 179 tỷ USD liên quan đến thuế đối ứng IEEPA sau một phán quyết của Tòa án Tối cao khẳng định loại thuế này là sai quy định.

Việc phải hoàn trả toàn bộ số tiền này cho các doanh nghiệp và người đóng thuế Mỹ giữa thời chiến sẽ tạo ra một cú sốc thanh khoản và áp lực nợ công rất lớn.

Mặc dù chính quyền Trump khẳng định mục tiêu của chiến dịch là xóa sổ chương trình hạt nhân của Iran để đảm bảo an ninh quốc gia, nhưng dư luận Mỹ đang bị chia rẽ sâu sắc về mức chi trả này.

Một khảo sát gần đây của Reuters/Ipsos cho thấy chỉ có khoảng 25% người dân Mỹ ủng hộ chiến dịch không kích, và ngay cả trong nội bộ đảng Cộng hòa, tỷ lệ đồng tình cũng chỉ dừng lại ở con số tương tự khi những lo ngại về nợ công đang ngày một gia tăng.

Tuy nhiên, đứng dưới góc độ chiến lược dài hạn, chuyên gia Kent Smetters vẫn đưa ra một góc nhìn thận trọng khi cho rằng cái giá của việc "không hành động" có thể còn đắt hơn nhiều lần.

Theo ông, nếu Iran thực sự sở hữu vũ khí hạt nhân, nước Mỹ có thể sẽ phải tốn kém hơn gấp bội cho các hoạt động quân sự trong tương lai, hoặc thậm chí là đối mặt với chi phí khổng lồ không thể đo đếm để khắc phục hậu quả nếu một thành phố lớn bị tấn công.

Đây hiện là luận điểm chính để giới chức Washington bảo vệ cho quyết định đổ hàng tỷ USD vào một cuộc xung đột mà theo Tổng thống Trump có thể sẽ kéo dài thêm 4-5 tuần nữa, thậm chí không loại trừ khả năng đưa bộ binh vào sâu trong lãnh thổ đối phương.

Nguồn: Dân Trí; FB  Vũ Thành Công; Soha; Zing News