Đơn hàng đã trở lại với nhiều ngành xuất khẩu

(Ảnh minh họa).

Nhiều ngành hàng xuất khẩu chủ lực của VN đã sụt giảm mạnh bởi ảnh hưởng chung của kinh tế thế giới, liệu rằng những tháng cuối năm có thể bứt tốc về đích hay lỡ hẹn với chỉ tiêu đề ra?

Tín hiệu bắt đáy

Những tháng đầu năm, nhiều ngành xuất khẩu chủ lực của VN như đồ gỗ, thủy sản… đối mặt tình trạng sụt giảm đơn hàng khá mạnh. Thời gian gần đây đã bắt đầu có những tín hiệu tươi sáng hơn. Bà Lê Hải Liễu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Chế biến gỗ Đức Thành, cho biết: "Xuất khẩu gỗ và sản phẩm gỗ của VN tiếp tục giảm mạnh do tác động từ tình hình khó khăn và sức mua sụt giảm của nhiều nền kinh tế lớn. Nhưng từ cuối tháng 6 đến nay, thị trường xuất khẩu gỗ bắt đầu có những tín hiệu tích cực trở lại khi lượng khách hỏi hàng, hỏi giá nhiều hơn. Thị trường bắt đầu khởi sắc lại".

Khảo sát sơ bộ của Hội Mỹ nghệ và chế biến gỗ TP.HCM (HAWA) cho thấy đơn hàng ở các doanh nghiệp (DN) trong ngành giảm gần 30% thời gian qua, nhưng từ tháng 7.2023 DN đã đón nhận lại đơn hàng. "Mặc dù chưa nhiều, nhưng ngành nội thất VN hoàn toàn có khả năng hoàn thành chỉ tiêu xuất khẩu đề ra đầu năm 2023", ông Nguyễn Quốc Khanh, Chủ tịch HAWA, nhận định.

Bà Cao Thị Cẩm, đại diện Hiệp hội Gỗ và lâm sản VN (Viforest), cũng cho biết mặc dù xuất khẩu gỗ giảm mạnh trong nửa đầu năm 2023 nhưng trong các sản phẩm vẫn có những nhóm hàng tăng trưởng. Điển hình như mặt hàng ván sợi có kim ngạch xuất khẩu sang Ấn Độ đạt gần 32 triệu USD, tăng 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Với sản phẩm dăm gỗ, nửa đầu năm 2023, xuất khẩu dăm gỗ đạt kim ngạch hơn 1 tỉ USD, tăng 3% so với cùng kỳ. Trong đó, Trung Quốc và Nhật Bản vẫn là 2 thị trường chính tiêu thụ dăm gỗ từ VN. Dự kiến trong thời gian tới, nhu cầu viên nén tại thị trường Hàn Quốc sẽ tăng trở lại với lượng tiêu thụ 100.000 tấn/tháng. Còn tại Nhật Bản, các DN Việt đã ký được các hợp đồng dài hạn 2 - 3 năm cung cấp viên nén.

Tương tự, ngành xuất khẩu thủy sản gặp khó khăn từ đầu năm đến nay vì giá bán xuống thấp, cạnh tranh khó khăn. Tuy nhiên, cơ hội vẫn đang dần được tìm lại trong những tháng cuối năm khi thị trường hồi phục.

Chia sẻ về tín hiệu khả quan đối với mặt hàng tôm, ông Lê Văn Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn thủy hải sản Minh Phú, dự đoán: "Thị trường xuất khẩu thủy sản từ tháng 8.2023 trở đi sẽ tốt lên khi nguồn cung tôm nguyên liệu tại các nước xuất khẩu lớn là Ấn Độ, Ecuador và VN đều giảm mạnh, trong khi đó, nhu cầu trên thế giới dần phục hồi. Như vậy, tình hình tôm nguyên liệu cuối năm sẽ thiếu. Do đó, các đơn vị sẽ có cơ hội bán và giảm hàng tồn kho khi nhu cầu tiêu thụ vào mùa lễ hội cao điểm cuối năm tăng cao. Vấn đề hiện nay là giá thành sản xuất tôm của VN là 4,8 - 5 USD/kg, cao gần gấp đôi so với Ecuador (2,3 - 2,4 USD/kg) và hơn 30% so với tôm Ấn Độ (3,4 - 3,8 USD/kg). Điều này khiến việc cạnh tranh tìm kiếm đơn hàng của các DN xuất khẩu tôm gặp khó khăn".

Theo Hiệp hội Xuất khẩu và chế biến thủy sản VN (VASEP), thị trường xuất khẩu thủy sản lớn nhất của VN là Mỹ được dự đoán sẽ phục hồi từ nửa cuối năm do lạm phát hạ nhiệt, mức tồn kho giảm, nhu cầu phục vụ dịp lễ cuối năm tăng. Điều này giúp kim ngạch xuất khẩu thủy sản sang nước này kỳ vọng sẽ tăng 40 - 50% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tại thị trường EU, tiêu thụ cá tra tiếp tục cải thiện và ổn định. Thị trường Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, dự báo nhu cầu tăng nhẹ từ cuối quý 3/2023.

Mở rộng thị trường, tích cực "săn đơn"

Nói về cơ hội của ngành xuất khẩu thủy sản trong giai đoạn cuối năm, bà Nguyễn Thị Thu Sắc, Chủ tịch VASEP, nhận định: "Những mặt hàng có lợi thế của VN không bị áp lực cạnh tranh với các nước khác như Ấn Độ, Ecuador là các sản phẩm chế biến sâu có giá trị gia tăng cao, hiện nay ở các thị trường như Hàn Quốc, Nhật Bản, Úc… vẫn đang được tiêu thụ tốt. Bên cạnh đó, thị trường các nước Đông Nam Á mặc dù chiếm thị phần nhỏ nhưng ít bị ảnh hưởng bởi lạm phát so với các thị trường lớn, khoảng cách vận chuyển gần, đây là những điểm sáng cho các DN có thể kỳ vọng trong thời gian tới".

Theo bà Nguyễn Thị Thu Sắc, các DN thủy sản đều xác định đây là khoảng thời gian xem xét, rà soát lại chi phí sản xuất, giữ ổn định số lượng lao động và thu nhập cho người lao động, không mở rộng đầu tư. Đây cũng là giai đoạn DN dành thời gian nghiên cứu các sản phẩm mới cho phù hợp với bối cảnh thị trường hậu Covid-19 và lạm phát cao.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Đỗ Xuân Lập, Chủ tịch Viforest, khuyến khích: "Các DN phải chuẩn bị sẵn sàng khi thị trường ấm lên. Đây cũng là giai đoạn DN cần nhìn lại để tái cơ cấu sau nhiều năm phát triển và tăng trưởng nóng. Đáng nói, hiện nay có tình trạng DN chủ yếu gia công và xuất khẩu qua các nhà buôn lớn mà chưa có được thương hiệu riêng, vì vậy DN cần thiết phải đầu tư xây dựng thương hiệu để đi đường dài. Các DN cần chủ động tìm kiếm mở rộng thị trường, nâng cao năng lực cạnh tranh, trong đó tập trung vào tiêu chí giá sản phẩm tốt, phù hợp với thị hiếu, sử dụng nguồn nguyên liệu trong nước để giảm giá thành, nâng cao sức cạnh tranh của sản phẩm, đồng thời phát triển thị trường ngách để duy trì tăng trưởng".

Trong giai đoạn suy thoái kinh tế hiện nay, việc tích cực mở rộng thị trường, "săn" các đơn hàng từ khách hàng mới là giải pháp được nhiều DN lựa chọn để thúc đẩy xuất khẩu. Ông Lê Hoàng Tài, Phó cục trưởng Cục Xúc tiến thương mại (Bộ Công thương), khuyến nghị: "Các hiệp hội cần chủ động phối hợp với Bộ Công thương xây dựng, lựa chọn các nhóm hàng, mặt hàng có tiềm năng xuất khẩu, tích cực tham gia các hoạt động xúc tiến thương mại trong và ngoài nước, đặc biệt ưu tiên các thị trường tiềm năng, thị trường có lợi thế về hiệp định tự do FTA".

Tuy nhiên, theo một số DN, chi phí để tham gia hội chợ, triển lãm quốc tế không phải nhỏ. Đa phần các DN của VN là nhỏ và vừa nên phải cân đo đong đếm chi phí. "Do đó, hiện nay chúng tôi đang đi theo cách riêng của mình là tăng cường hoạt động online marketing, luôn cập nhật thông tin trên website, fanpage… và sẵn sàng gửi miễn phí hình ảnh nhà máy, trang thiết bị mẫu để đối tác kiểm tra chất lượng sản phẩm khi có yêu cầu. Hình thật, người thật, việc thật, và sẽ có đơn hàng thật", một DN cho biết.

Bị xử phạt vì... sử dụng ít điện!

Doanh nghiệp bị ngành điện lực xử phạt vì sử dụng sản lượng điện không vượt qua con số trên 50% so với tổng sản lượng điện tối thiểu hàng tháng theo hợp đồng.

Ngày 30-7, ông Nguyễn Anh Tâm, Giám đốc Công ty TNHH chế biến Trường Thịnh (đóng tại Khu công nghiệp Quảng Phú, tỉnh Quảng Ngãi), cho biết công ty của ông vừa bị ngành điện lực xử phạt vì sử dụng điện ít so với hợp đồng đã ký.

Theo ông Tâm, trong thời gian qua, vì không có hàng hải sản để chế biến nên sản lượng điện tiêu thụ trong từng tháng của công ty ông không vượt qua được con số trên 50% so với tổng sản lượng điện tối thiểu quy định hàng tháng mà doanh nghiệp ông phải sử dụng là gần 200.000 kWh, như cam kết trong hợp đồng đầu tư trạm biến áp với Công ty Điện lực Quảng Ngãi.

Vì vậy, công ty ông liên tục nhận thông báo nộp tiền phạt và tiền bồi thường do vi phạm thoả thuận hợp đồng đầu tư công trình với ngành điện. Có tháng, riêng tiền phạt và tiền bồi thường hợp đồng ông phải đóng hơn 8 triệu đồng.

Ông Tâm cho rằng quy định sử dụng không đủ sản lượng điện quy định trong từng tháng sẽ bị phạt của ngành điện đang gây thiệt thòi cho những doanh nghiệp như mình. Bởi có tháng hàng hoá nhiều, doanh nghiệp ông đều sử dụng vượt xa so ngưỡng tối thiểu về sản lượng sử dụng điện mà ngành điện quy định. Ngay cả sản lượng sử dụng chia đều ra cho cả năm cũng đều vượt. Riêng năm 2022, doanh nghiệp của ông đã đóng tiền điện hơn 2,6 tỉ đồng nhưng liên tục bị phạt do những tháng sử dụng ít điện.

"Tháng nào chúng tôi sử dụng không đủ là bị phạt, còn tháng kia có dùng dư lên 50% thì cũng thu đủ. Doanh nghiệp đang khó khăn mà cứ bị phạt tháng 8 triệu đồng gây rất nhiều khó khăn. Khi chúng tôi kiến nghị, ngành điện nói do quy định… Đằng này đi tuyên truyền tiết kiệm điện nhưng khi sử dụng điện ít lại phạt người ta - ông Tâm bức xúc.

Theo tìm hiểu, có nhiều doanh nghiệp ở Quảng Ngãi cũng bị phạt tương tự. Doanh nghiệp nào đã ký hợp đồng với điện lực để đầu tư trạm biến áp nhưng sử dụng không đủ sản lượng điện quy định sử dụng càng ít thì bị phạt càng cao.

Ông Phan Vũ Đông Quân, Phó giám đốc Công ty Điện lực Quảng Ngãi, cho biết phần lớn công trình điện được đầu tư đều do Công ty Điện lực Quảng Ngãi vay vốn thương mại để thực hiện. Khi vay vốn thương mại, chúng tôi phải trả lãi hàng tháng và khi tính toán đưa ra quy định này để ràng buộc, tăng cường trách nhiệm của khách hàng trong việc đăng ký sử dụng điện một cách thực tế, tránh trường hợp đăng ký nhiều những sử dụng thấp.

"Trong hợp đồng có quy định rõ nếu sản lượng sử dụng điện hàng tháng thực tế nhỏ hơn 50% so với sản lượng điện đăng ký trong hợp đồng đầu tư sẽ vi phạm hợp đồng và bị phạt theo quy định trong hợp đồng. Việc xử phạt này, chúng tôi dùng để trả lãi vay hàng tháng và một phần khấu hao của công trình điện đầu tư" - ông Quân nói.

Còn riêng về kiến nghị vì sao ngành điện không cộng dồn tổng sản lượng điện tiêu thụ cả năm để chia đều cho 12 tháng trong năm để làm căn cứ để xử phạt, phía Công ty Điện lực Quảng Ngãi cho rằng không thể tính theo cách này vì tiền vay để đầu tư những trạm biến áp phải trả tiền lãi vay hàng tháng nên phải áp theo tháng để xử lý các doanh nghiệp vi phạm hợp đồng.

Đô thị ngoại ô: cuộc chiến đất vùng rìa

(Ảnh minh họa).

Cuộc sống nội đô chật chội, ngột ngạt, căng thẳng, thường khiến chúng ta mơ đến không gian rìa đô thị thanh bình với mầu xanh bao la của bầu trời và mặt đất. Nhưng thực ra nó lại là vùng đất "nóng", nơi diễn ra các "cuộc chiến" đất đai dữ dội nhất.

Không gian phức tạp này thể hiện từ tên gọi theo các ngữ cảnh khác nhau: true fringe, inne fringe, urban – suburban fringe, greenfield site… (1) Để hiểu đơn giản, xin gọi là vùng rìa nông thôn – thành thị (2), và cùng một cảm nhận đầu tiên: vùng đất chứa chất nhiều xung lực liên tục giao tranh.

“Vùng hỗn mang”

Không có sự hiểu biết thống nhất tuyệt đối về vùng rìa đô thị. Nó thường được xem xét từ các góc độ:

Không gian: Đó là khu vực chuyển tiếp giữa các khu vực đô thị lớn và các khu định cư nhỏ, hình thành trộn lẫn do quy hoạch hoặc tự phát, không có ranh giới rõ ràng, nơi các ranh giới “mờ” luôn xê dịch theo các quá trình thay đổi, phát triển lặp đi lặp lại và lộn xộn xảy ra ở nhiều quy mô không gian và thời gian khác nhau. Sự phát triển không liên tục/không đồng nhất bên trong và ngoài thành phố tạo ra sự phân hóa không gian, hoặc giao nhau pha trộn. Các phần có ranh giới rõ ràng có thể được chia thành các khu vực rìa bên ngoài/rìa bên trong/rìa hỗn hợp.

Xã hội và nhân khẩu: Chia thành dân cư nội thành và ngoại thành, vùng tiếp xúc hỗn hợp các chức năng của cả đô thị và nông thôn trong sử dụng đất đai, nơi diễn ra những xáo trộn hạ tầng, biến đổi về nhân khẩu, nghề nghiệp, giữa mới và cũ. Là lãnh thổ không đồng nhất về kinh tế, xã hội, môi trường sống nói chung, và bên trong các khu định cư nói riêng. Sự không đồng nhất dẫn đến sự bất bình đẳng sâu sắc trong thụ hưởng các thành quả phát triển.

Văn hóa: Chịu những tổn thương nghiêm trọng về khả năng duy trì bản sắc với tư cách là cộng đồng nông thôn ở thời điểm hiện tại và quá trình phát triển trong tương lai. Không gian văn hóa đa nguyên do các dòng người nhập cư mang tới. Quá trình chuyển đổi liên tục này sẽ định hình lại những đặc điểm văn hóa của các cộng đồng dân cư khác nhau tại vùng rìa đô thị v.v..

Vành đai rìa đô thị hay vùng ngoại vi đô thị không hề là câu chuyện mới, nó luôn là một phần của các đô thị trong những bước phát triển. Nhưng đến 1936, nhà địa lý người Đức H. Louis lần đầu tiên đề xuất khái niệm “vùng rìa đô thị” với các giai đoạn sẽ trải qua của nó. Tới 1960 trước sức ép tăng nhanh dân số buộc phải mở rộng các đô thị, “vành đai rìa đô thị” được nghiên cứu chuyên sâu bởi các nhà hình thái học đô thị (3).

Có thể ở châu Âu vấn đề vùng rìa không phải là trọng tâm thảo luận do từ thế kỷ XVIII đã bước vào đô thị hóa, khi hiện tượng này chưa xảy ra ở các khu vực khác trên thế giới. Sự khác biệt còn được khẳng định do mô hình đô thị hóa riêng biệt. Chẳng hạn, mạng lưới các thành phố châu Âu dày đặc hơn so với các nơi khác, với chủ yếu là các thành phố cỡ nhỏ và trung bình dân số từ 250.000 đến 5 triệu người (chỉ có hai siêu đô thị London 12,5 triệu dân, theo sát là Paris 11,8 triệu). Mạng đô thị này tạo nên mật độ 3.000 cư dân trên mỗi km2, dày đặc gần gấp đôi so với Bắc Mỹ (4).

Nên xu thế chung đối xử với vùng rìa đô thị của châu Âu hôm nay là hướng đến phục hồi toàn bộ khu vực nông thôn về cảnh quan tự nhiên, tập trung bảo tồn các khu định cư nông thôn, chứ không phải nhồi nhét thật nhiều công trình xây dựng lớn vào vùng rìa. Do vậy chúng tôi sẽ chủ yếu tham khảo tài liệu của các nước đô thị hóa muộn, có hoàn cảnh tương tự nước ta, đặc biệt là Trung Quốc.

Vùng rìa nông thôn - thành thị được hình thành như thế nào? Một quan điểm cho rằng vùng rìa đô thị - nông thôn là sự mở rộng tự nhiên của thành phố, do tốc độ tăng diện tích đất xây dựng cao hơn tốc độ tăng dân số. Quan điểm khác cho rằng rìa nông thôn - đô thị là kết quả của việc mở rộng đô thị không có kế hoạch và không thể dự đoán được hướng phát triển của nó. Hoặc quan điểm cho rằng các vùng rìa (trẻ hơn) giầu tiềm năng hơn, nếu được nhận thức đúng, có chiến lược phát triển tốt sẽ quyết định tương lai của thành phố, thậm trí cạnh tranh với thành phố v.v..

Dù quan điểm khác nhau, nhưng nhận định chung là do đặc thù về vị trí địa lý, vùng rìa đô thị được coi là không gian dự trữ quan trọng cho phát triển đô thị, tác động sâu sắc đến sự phát triển của hình thái đô thị. Do đó, những thay đổi sử dụng đất ở vùng rìa ngày càng nhận được sự quan tâm của giới nghiên cứu đô thị. Nhưng dường như ở nước ta khái niệm về vùng rìa chưa được nêu rõ trong các văn bản pháp quy, hoặc thiếu những công trình nghiên cứu liên ngành làm cơ sở hoạch định các chính sách mở rộng đô thị ra các vùng rìa?

“Vùng đất hứa”

Có hai động lực chính khiến các đô thị bành chướng ra ngoài. Nội lực: dân số đô thị bùng nổ, thành phố thiếu mặt bằng xây dựng và giá đất ngày càng tăng, do môi trường suy thoái, do khan hiếm nhà ở, do nhiều dịch vụ đời sống thiết yếu không thể thực hiện bên trong thành phố (chợ đầu mối, chôn lấp, đốt rác, xử lý nước thải, hỏa táng, sân bay, nhà máy công nghiệp, công viên lớn, khu vui chơi giải trí...). Ngoại lực: do mạng lưới dịch vụ giao thông phát triển tăng khả năng tiếp cận việc làm giúp dễ dàng đi từ ngoại ô vào nội đô, do giá đất thấp hơn, do một số loại thuế không được áp dụng, do môi trường tốt hơn...

Lực lượng tiên phong mở rộng biên giới thành phố tiến ra “vùng đất hứa” là các tập đoàn kinh tế lớn tìm kiếm địa điểm mới xây khu công nghiệp, trụ sở văn phòng, xây khu đô thị mới, đầu mối logistic… nơi liên kết giao thông tốt hơn, chi phí xây dựng thấp hơn. Hai cộng đồng chính đi theo: Người lao động nhập cư đến làm việc tại các khu công nghiệp, các làng nghề, các trang trại nông nghiệp. Ví dụ : một nghiên cứu năm 2005 cho biết có tới 3,6 triệu người di cư tới vùng ven Bắc Kinh lập nghiệp (5).

Giới trung lưucủa thành phố tìm kiếm chất lượng sống tốt hơn trong khung cảnh nông thôn yên tĩnh, sạch hơn, sẵn sàng di chuyển quãng đường đi làm việc dài hơn, những người làm việc bán thời gian tại nhà do có việc làm linh hoạt với công nghệ mới trợ giúp, những người đã nghỉ hưu rời khỏi thành phố… (xu thế chuyển cư này gọi là “phản đô thị” diễn ra từ cuối những năm 1970 ở nhiều nước).

Các cơ chế tăng tốc kinh tế vùng rìa gồm: tăng vốn chi tiêu cho cơ sở hạ tầng mới, công nghệ vận tải (giao thông ngầm, cao tốc, năng lượng…), gia tăng dân số đột biến, truyền thông phát triển, đã làm tăng nhanh của cải xã hội và thu nhập của doanh nghiệp và cá nhân trên vùng đất này.

Chẳng hạn, Trung Quốc cải cách và mở cửa vào cuối những năm 1970, trong giai đoạn đầu tỷ lệ đô thị hóa chỉ là 17,92% (năm 1978) nhưng đã tăng lên tới 60% vào năm 2019. Quá trình công nghiệp hóa thành công của Trung Quốc có liên quan chặt chẽ với việc mở rộng không gian các vùng rìa đô thị (6).

Hoặc ở Mỹ, ngay sau Thế chiến thứ II đã hình thành các khu tập trung việc làm đa chức năng khổng lồ, với các tòa nhà chọc trời cách trung tâm các thành phố nhiều dặm.Trong khoảng thời gian đó, hàng trăm tòa tháp văn phòng lớn và các tòa nhà công ty đã được xây dựng ở vùng rìa, chiếm khoảng 36% tổng số không gian văn phòng từng được xây dựng ở Mỹ, trở thành một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản thành công và sinh lợi nhất từ trước đến nay (7).

Sở dĩ nói vùng rìa đô thị rất phức tạp với những diễn tiến khó đoán trước vì bản chất thành thị và nông thôn là hai cơ thể không đồng nhất, chúng rất khác nhau, mà vùng ven đô thị là nơi mà hai cơ thể không đồng nhất này được kết hợp lại với nhau. Và nếu chúng ta đã thừa nhận mỗi thành phố thường không giống nhau về hoàn cảnh địa lý, lịch sử, văn hóa, tài nguyên, năng lực kinh tế… thì cũng đồng thời thừa nhận sẽ có các vùng rìa không thể giống nhau. Sự khác nhau này dẫn tới sự khác nhau trong các cách thức mở rộng thành phố.

Thí dụ TP. Charlotte (Mỹ) nổi tiếng chỉ sau New York với đô thị vùng rìa Southpark chủ yếu phát triển các loại không gian dịch vụ, tự hào có thu nhập hộ gia đình trung bình gần 200.000 USD/năm với đa số dân làm việc trong lĩnh vực y tế các lĩnh vực tài chính và chuyên môn khác. Nó khác với TP. Thượng Hải (một trong những thành phố phát triển nhanh nhất trên thế giới kể từ 1987 đến 2010 diện tích đất đô thị được mở rộng hơn gần ba lần) với sự hình thành của 140 khu công nghiệp lớn tập trung nhiều công nhân.

Mỹ là quốc gia có nhiều mô hình đô thị tiên phong ở vùng rìa, một hiện tượng hoàn toàn mới, những cái tên mới đã được đặt để mô tả chúng: như trung tâm thành phố ngoại ô kiểu mới/suburban downtown (Baerwald 1978; Hartshorn & Muller, 1986), thành phố công nghệ và các khu công nghệ của nó/the techno-city and its technoburbs (Fishman 1987), hoặc làng đô thị/urban village (Leinberger, 1988), nhưng thuật ngữ nổi tiếng nhất là thành phố vùng rìa/edge city (Garreau, 1991) (8).

Sự mở rộng đô thị lấy đất đai của vùng rìa trong nhiều trường hợp đụng vào các di sản định cư truyền thống. Ở TP. Lishui (Triết Giang, Trung Quốc) thuộc thị trấn Bihu có làng Xianashan có hơn 40 nhà cổ hơn 400 tuổi (thời Vạn Lịch nhà Minh) được bảo tồn giống như “viên ngọc trai lắc lư với năm trăm năm bên ngoài, năm sao bên trong” thu hút khách du lịch từ khắp nơi trên thế giới (9). Tất nhiên Xianashan không chỉ đem lại thu nhập cho mỗi dân làng này, mà cho cả chuỗi những cung cấp dịch vụ xung quanh nó .

Với vài ví dụ, có thể nói rằng việc mở rộng đô thị vào vùng rìa cần những nghiên cứu thận trọng, ứng xử sáng tạo, không thể là “cuộc giành đất và quy hoạch theo lối san phẳng”, với chỉ một kiểu xây bất động sản giống hệt nhau để bán tháo, bất chấp các điều kiện tự nhiên và lịch sử tại mỗi khu vực.

“Ngày kịch tính vàđất kịch phát”

Như đã nêu ở trên, mở rộng đô thị rầm rộ ra vùng rìa là một sự kiện khổng lồ với trước hết là những biến động kinh hoàng của giá đất.

Một nghiên cứu của Yongheng Deng, Joseph, và Jing Wu về “Đo lường giá đất và nhà ở Trung Quốdựa trên dữ liệu doanh số bán đấu giá tại 35 thành phố lớn ở Trung Quốc từ 2003 đến 2011 cho thấy 1/3 trong số mẫu điều tra có mức tăng bình quân 20% năm (mức chung 10% năm) người mua lời gấp đôi chỉ sau 5 năm. Dẫn đến tổng nguồn cung không gian ở (nhà và chung cư) tăng gần gấp đôi chỉ trong 3 năm, từ 2008 đến 2011 tại 35 thành phố.

Năm 2009 một con số kỷ lục 560 tỷ USD bất động sản đã được bán ở Trung Quốc, tăng 80% so với năm trước (số liệu thống kê của chính phủ). Và với giá cả tăng vọt, các chủ đầu tư đua nhau xây dựng dinh thự, biệt thự và căn hộ cao tầng xa hoa với những cái tên sang trọng như: Rich Gate, Park Avenue, Palais de Fortune…

Thượng Hải, thành phố giàu có và rực rỡ nhất của Trung Quốc là tâm điểm của sự bùng nổ, giá bất động sản đã tăng hơn 150% kể từ năm 2003 và được đẩy cao không ngừng, nơi một căn hộ song lập nội thất thượng hạng rộng rãi có giá 45 triệu USD, biệt thự có giá 30 triệu USD, một nhà đầu tư đã mua 54 căn hộ trong một ngày, “tốc độ bán mua nhà ở đây nhanh hơn bạn mua rau”… (The New York Time 4.2010). TP. Tam Á (đảo Hải Nam) năm 2009 mỗi ngày có hơn 200 người đổ về mua loại “bất động sản tiềm năng”, mỗi ngày đất tốt tăng khoảng 1.000 nhân dân tệ/1m2 (164 USD)… Hậu quả là hơn 30% tài sản của Tam Á bị bỏ trống khi sốt đất hạ nhiệt, điều mà giới phân tích cho rằng “nguy hiểm cho thị trường” (nhật báo Trung Quốc/Tân Hoa Xã ngày29.1.2010)…

Thị trường đất Trung Quốc có chế độ sở hữu và cách chính quyền ra các quyết định hành chính về đất khá giống Việt Nam, nên nước ta cũng đã có các cơn kịch phát bất động sản tương tự. Chẳng hạn cũng quãng thời gian này (năm 2008) sự kiện sáp nhập tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã thuộc Lương Sơn (Hòa Bình) đưa diện tích thủ đô lên hơn 3.324km2 (cũ 921,8km2) đã thực sự làm “long trời lở đất” các vùng rìa Hà Nội.

Nó kịch tính từ cách thông qua Quốc hội về mở rộng Hà Nội: Ngày 19.5 kết quả thăm dò trong Quốc hội là 50/50 (226 phiếu thuận/226 không tán thành), ngày thông qua Nghị quyết 22.5 dời qua 29.5 với kết quả đảo ngược chỉ sau 10 ngày: 92,9% đại biểu Quốc hội tán thành. Ngày 1.8.2008 Hà Nội chính thức mở rộng, trở thành thủ đô có diện tích lớn thứ 17 thế giới (Kịch tính trong thảo luận mở rộng Hà Nội - VNexpress 24.7.2018).

Kịch tính trên nghị trường tạo ra cơn kịch phát đất vùng rìa, tăng tốc quy mô cấp phép trước khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội. Từ 17.3.2007 đến 17.9.2007, UBND tỉnh Hà Tây đã ban hành hàng loạt quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho trên 30 khu, cụm, điểm công nghiệp với diện tích 3.687 ha đất. Kéo sang 2008 chỉ riêng tháng 1 và 2, Hà Tây cấp giấy chứng nhận đầu tư cho 20 dự án trong nước với tổng diện tích đất 1.570 ha (Tháo khoán cấp đất trước ngày về Hà Nội? - VNexpress).

Cuộc cấp phép giống chạy nước rút, càng gần ngày sáp nhập càng cấp đất nhiều hơn. Cho đến cuối năm 2008, trên địa bàn của “Hà Nội sau mở rộng” có 1.005 dự án đô thị mới và khu công nghiệp tiến hành thu hồi đất, với gần 200.000 hộ nông dân (ước khoảng 1 triệu người) bị ảnh hưởng. Lưu ý sau sáp nhập, đất nông nghiệp của các huyện, thị: Hà Đông, Hoài Đức, Đan Phượng, Chương Mỹ, Mỹ Đức, Thường Tín, Phú Xuyên… của xứ Đoài (thuộc Hà Tây cũ) cận thủ đô đã trở thành vùng rìa Hà Nội.

“Cuộc ném ồ ạt đất ra thị trường” của chính quyền lập tức kéo theo “phong trào dân bán đất thổ cư, đất vườn, thậm chí đất ruộng, đất rừng... Nhiều chủ đầu tư chưa giải phóng mặt bằng, chưa làm hạ tầng đã thu tiền khách mua dưới dạng góp vốn, thu chênh. Giá đất tăng được tính theo giờ thúc người mua lao vào, kể cả phải vay vốn ngân hàng. Giao dịch diễn ra chóng vánh đến mức chính chủ nhân của những lô đất còn chưa kịp xác định đất của mình nằm ở đâu giữa bãi đất cỏ mọc um tùm...” (Hà Nội 10 năm mở rộng - VNexpress 7.2018).

Môi giới, cò đất xuất hiện như nấm, một miếng đất có thể được mua đi bán lại nhiều lần và nhiều lần tăng giá, dù nó vẫn thế, người giầu lên trong phút chốc, kẻ phút chốc trắng tay giữa canh bạc đất đai khổng lồ. Xã hội vùng rìa Hà Nội quay cuồng trong cơn sốt đất, đỉnh điểm vào năm 2010.

Tương tự như Hà Nội, ước tính diện tích đất đô thị của TP.HCM đã tăng gấp 5 lần trong giai đoạn 1990 - 2012, trong đó hơn 60% là đất thuộc các xã ven đô một cách không có kế hoạch (10). Với chắc chắn chất lượng các loại hạ tầng đô thị kém xa so với vùng nội đô và những hệ lụy của nó khó có thể đo lường hết.

Nếu cần so sánh mức tiêu thụ đất với một quốc gia có dân số, diện tích tương đương Việt Nam trong cùng khoảng thời gian là Đức (Việt Nam với diện tích 310.060km², dân số 96.537.779 người. Đức với diện tích 348.520km², dân số 82.300.703 người - số liệu của LHQ ngày 19.7.2018). Đức đã nhận ra sự cần thiết phải ngừng sử dụng đất từ năm 1985 và kể từ cuối những năm 1990, phát triển kinh tế ở quốc gia này không còn đồng thời với việc chiếm đất. Giới hạn sử dụng đất tối đa trên toàn lãnh thổ cho xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng từ năm 2020 là 30 ha/ngày so với mức tiêu thụ 120 ha/ngày trước đó (ISPRA-SNPA2018).

Tất nhiên sự so sánh này là khập khiễng, nhưng ít nhất nó cho thấy vai trò của chính phủ trong điều tiết đất đai, loại tài nguyên quan trọng bậc nhất, chống lại “sự cám dỗ” của thị trường.

“Cuộc thu dọn chiến trường”

Sau trận đánh càng lớn cuộc thu dọn càng cam go. Nhưng thói thường người ta chỉ đếm thành tích tăng trưởng từ khối lượng phá núi lấy đá, sản xuất xi măng, đào đất nung gạch, vét lòng sông lấy cát sỏi làm đường, xây nhà, tạo việc làm cho ngành xây dựng v.v.. còn những tổn thất địa hình, môi trường, lãng phí đất nông nghiệp, văn hóa xã hội thoái hóa... ít nhắc tới.

Lượng giá từng loại tổn thất là việc lớn, khó, cần nhiều thời gian. Nhưng rồi nó cũng đã được khởi động bằng “Quyết định 5490/QĐ-UBND (5.1.2022) thành lập Tổ công tác liên ngành kiểm tra, rà soát các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở, khu đô thị mới được giao triển khai từ trước ngày 1.8.2008 trên địa bàn Hà Nội”. Nhắm vào hàng loạt dự án được phê duyệt ồ ạt ở các cửa ngõ thủ đô như Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai... ngay trước thời điểm sáp nhập về Hà Nội, đến nay nhiều dự án vẫn trong tình cảnh bỏ hoang, dở dang... Ví dụ: dự án Hanoi WestGate 44,4ha nằm trên địa bàn huyện Quốc Oai, dọc đại lộ Thăng Long; dự án Nam An Khánh 288ha và khu đô thị Tiến Xuân Sudico hơn 1.200ha trên địa bàn các xã Đông Xuân (huyện Quốc Oai) xã Tiến Xuân (huyện Thạch Thất); 51 dự án xây dựng khu đô thị mới, nhà ở, với tổng diện tích đất khoảng 1.759,5ha thuộc huyện Mê Linh…

Có thể cuộc kiểm tra này (các dự án giao trước 1.8.2008, chưa tính các dự án cấp đất sau 1.8.2008) sẽ tìm thấy sai phạm, khối ông, bà sẽ “vào lò”, nhưng hậu quả hàng nghìn, vạn ha đất nông nghiệp đã “bị niêm phong bằng bê tông vĩnh viễn”, rồi hàng vạn tỷ “tiền tươi” xã hội đã chót chôn xuống đất vùng rìa, cùng số phận hàng chục vạn nông dân không kịp chuyển nghề sau khi mất đất sản xuất cho các dự án Vườn Cam, Lideco, Dương Nội, Nam An Khách... thì tính sao? Cũng ở vùng rìa, kế bên những khu cao ốc, biệt thự tiền tỷ mênh mông bỏ hoang là những khu xóm trọ mật độ “nén ghê người” như thôn Bầu (Kim Chung, Hoài Đức) diện tích đất ở chỉ vốn cho 3.000 dân nông thôn chứa thêm tới 16.000 công nhân?

Cuộc đại mở rộng Hà Nội sắp kỷ niệm tròn 15 năm, nhưng hầu như chưa có trường đại học nào trong số 12 trường đi ra vùng rìa, 13 bệnh viện cũng thế, cũng thế với vô số trụ sở cơ quan công quyền... Mở rộng Hà Nội còn với kỳ vọng giảm áp lực dân số trung tâm, cải thiện tình trạng ách tắc giao thông. Nhưng “năm 2008 khi chưa mở rộng mật độ dân số bình quân của cả thành phố khoảng 1.900 người/km2. Mười năm sau (2018), chỉ số này khoảng 2.300 người/km2. Mật độ tích tụ của quận đông dân nhất, Đống Đa, tăng từ 36.700 người/km2 lên 42.200 người/km2 (Vnexpress 1.8.2018). Tức là nội đô chịu thêm áp lực dân số khiến tình trạng giao thông càng tồi tệ.

Các số liệu ấy tự nó nói lên, dù la liệt cái gọi là “khu đô thị mới” mọc lên trên khắp vùng rìa thủ đô “đếm không xuể”, nhưng vẫn không có đô thị đúng nghĩa như một hệ sinh thái, chúng chỉ giống các khối “bất động sản giá cao để ngủ”, chúng thừa mứa, hành hạ các loại chủ đầu tư khánh kiệt đang “khẩn cầu” ngân hàng giải cứu.

15 năm trước có thể ý chí sôi sục mở rộng Hà Nội cùng khát vọng chiếm đất ăn chênh lệch địa tô đã lập ra kịch bản phát triển thành phố vào các vùng rìa. Vâng, các động lực đó là có thừa, duy lại thiếu chương trình nghiên cứu khoa học thật sự nghiêm túc làm đường lối phát triển vùng rìa các siêu đô thị như Hà Nội, TP.HCM và những vùng đô thị hóa cao khác, giúp tránh cho cuộc bành chướng “vĩ đại” ấy khỏi thất bại?

Bất động sản nhen nhóm hồi phục

Sau hàng loạt chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, sự ra đời của các chính sách gỡ vướng thủ tục pháp lý dự án, tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng…, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu hồi phục.

Nhiều doanh nghiệp bắt đầu hồi sinh, khởi sắc

Ngay từ cuối năm 2022, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác về gỡ khó cho các dự án bất động sản . Sau thời gian dài im ắng, đến nay, nhiều dự án bắt đầu hoạt động trở lại.

Dự án Khu đô thị Tây Nam Việt Trì (Phú Thọ), do Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu làm chủ đầu tư, có nhiều vướng mắc liên quan giải phóng mặt bằng khiến dự án kéo dài nhiều năm. Giai đoạn 1 của dự án có diện tích thu hồi là 28,3 ha. Đến nay, phần diện tích đất đã giải phóng mặt bằng 13,1 ha. Trong đó, phần diện tích đất đã chi trả bồi thường, hỗ trợ, chuyển mục đích và bàn giao cho chủ đầu tư triển khai dự án là hơn 7,2 ha; phần diện tích đã chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ nhưng chưa bàn giao là 5,9 ha; phần diện tích đang thực hiện giải phóng hơn 15,2 ha, còn 13 hộ chưa nhận tiền bồi thường, hỗ trợ.

Đầu tháng 6 vừa qua, ông Phan Trọng Tấn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Phú Thọ, có buổi làm việc với UBND thành phố Việt Trì về tiến độ giải phóng mặt bằng dự án đầu tư giai đoạn 1 Khu đô thị Tây Nam Việt Trì. Việt Trì thực hiện hàng loạt giải pháp gỡ khó cho doanh nghiệp.

Bỏ lại những ngày im ắng chờ đợi đến nghẹt thở, dự án Novaworld Phan Thiết bắt đầu sôi động trở lại sau khi Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm việc với Tập đoàn Nova để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục của dự án này. Trên công trường, hoạt động thi công diễn ra khá rầm rộ, còn ở những phân khu đã xây xong, nhiều khách hàng đến nhận nhà và tiến hành hoàn thiện để đưa vào sử dụng.

Theo đại diện Novaland - chủ đầu tư dự án, nhu cầu thuê cũng tăng lên đáng kể, hầu hết các căn nhà phố dọc các trục đường chính sau khi hoàn thiện đều được thuê lại. Giai đoạn khó khăn nhất đối với doanh nghiệp đã qua và hoạt động kinh doanh của Novaland sẽ phục hồi trong quý III/2023. Kế hoạch sắp tới của Novaland là tiếp tục phát triển dự án, sắp xếp lại và ưu tiên cho những công trình sắp hoàn thiện để tiếp tục bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Ngoài ra, tập đoàn tiếp tục rà soát quỹ đất, thoái vốn tại những quỹ đất chưa được ưu tiên phát triển để giảm nợ và đàm phán thu xếp vốn cổ đông cho các dự án sẽ phát triển trong thời gian tới.

Ngoài dự án trên, một loạt dự án lớn của Novaland ở các địa phương khác như Đồng Nai cũng đang được xem xét gỡ vướng.

Theo báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh quý 2 và phê duyệt kế hoạch kinh doanh 6 tháng cuối năm của Novaland, kết thúc quý 2/2023, Novaland ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất hơn 1.040 tỷ đồng, tăng 72%. Dự kiến trong quý III và quý IV/2023, Novaland ghi nhận lãi sau thuế trở lại với con số lần lượt là 310 tỷ đồng và 515 tỷ đồng. Có thể nói, chính sách hỗ trợ Novaland gỡ vướng của chính phủ đã thực sự “ngấm” vào doanh nghiệp này.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2023 vừa công bố của Cty CP Vinhomes cho thấy kết quả kinh doanh khởi sắc. Cụ thể, doanh thu thuần trong quý 2 của doanh nghiệp địa ốc này đạt 32.833 tỷ đồng, tăng gấp 7,3 lần cùng kỳ năm trước. Tăng mạnh nhất và chiếm chủ yếu từ chuyển nhượng bất động sản với 30.107 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ là 2.148 tỷ đồng. Tổng doanh thu thuần 6 tháng của Vinhomes đạt 62.100 tỷ đồng, tăng 364% so với cùng kỳ năm 2022 nhờ bàn giao 5.400 căn bất động sản thấp tầng tại dự án Vinhomes Ocean Park 2. Kết quả, lợi nhuận sau thuế đạt 21.600 tỷ đồng, tăng 295% so với cùng kỳ năm trước và hoàn thành 72% kế hoạch năm.

Cty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest ghi nhận hơn 1.527 tỷ đồng doanh thu trong 6 tháng đầu năm 2023 - tăng 41% so với cùng giai đoạn năm trước. Sau khi ghi giảm các khoản chi phí, lợi nhuận trước và sau thuế 6 tháng đầu năm 2023 của Văn Phú - Invest lần lượt đạt 577 tỷ đồng và 414 tỷ đồng, tăng 67% và 50% so với cùng giai đoạn năm 2022. Đáng lưu ý, biên lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp có sự cải thiện nhẹ khi đạt 27% doanh thu, tăng nhẹ so với mức 25% được ghi nhận cùng giai đoạn năm trước.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng báo lãi trong quý 2 là Nam Long đạt 231 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ; Tổng Cty CP Địa ốc Sài Gòn báo lãi 41 tỷ đồng trong quý 2/2023. Đây là con số rất tích cực so với khoản lỗ 11 tỷ của quý 1, tăng 57% so với cùng kỳ năm ngoái...

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn nhận định, lĩnh vực bất động sản đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia. Trong vài năm gần đây, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức và nảy sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Bộ Xây dựng cam kết đồng hành với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và quốc tế trong việc thúc đẩy phát triển bền vững thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Nguồn cung tăng dần, niềm tin trở lại?

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã làm việc với UBND tỉnh Đồng Nai và TPHCM về việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản. Tính đến nay, Tổ công tác đã nhận được 108 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan 168 dự án bất động sản. Đồng thời đã nghiên cứu, rà soát, xử lý theo thẩm quyền hoặc gửi đến cơ quan có thẩm quyền xử lý 108 văn bản. Bộ Xây dựng đã có các báo cáo về tình hình triển khai thực hiện gửi Thủ tướng Chính phủ và báo cáo trực tiếp tại các cuộc họp Tổ công tác.

Theo đánh giá của các chuyên gia, dù thị trường bất động sản còn đối mặt nhiều khó khăn, nhưng với quyết tâm gỡ khó cho doanh nghiệp, dự án của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, cũng như nỗ lực vượt khó của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi.

Công bố dữ liệu nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2023, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Xúc tiến đầu tư bất động sản (Hội Môi giới bất động sản Việt Nam) cho biết, thị trường quý II/2023 có chuyển biến tích cực hơn quý I, nhưng vẫn cần thêm động lực mạnh mẽ để có thể tạo sức bật.

Quý II, cả nước ghi nhận hơn 200 dự án nhà ở mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Nhiều dự án được gia hạn tiến độ, khởi động kinh doanh, tái khởi động… Trong số này, các sản phẩm thấp tầng, đất nền chiếm 53% tổng lượng cung nhà ở. Nguồn cung mới tập trung ở khu vực Tây Nam bộ (chiếm 44% cả nước).

Tuy nhiên, theo nhiều chủ đầu tư, vẫn còn hiện tượng đùn đẩy, trốn tránh trách nhiệm của một số cán bộ quản lý nhà nước khiến cho thủ tục pháp lý bị trì trệ, gây ảnh hưởng tới doanh nghiệp.

Trong tình hình đó, vẫn có điểm sáng ở một số địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Long An, đặc biệt là TPHCM, với sự tham gia tích cực từ phía cơ quan quản lý nhà nước trong phê duyệt dự án, giải quyết vướng mắc của từng dự án cụ thể.

Một tín hiệu tích cực nữa là lần đầu tiên sau nhiều năm, các chủ đầu tư dự án thể hiện rõ thiện chí bán hàng với hàng loạt chính sách kích cầu hấp dẫn như chiết khấu, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài, đặc biệt là nhận nhà sớm (chỉ cần thanh toán 30-40% giá trị, trước đây là 95%), tăng chiết khấu, phương thức thanh toán hấp dẫn, đặc biệt với khách hàng sử dụng tiền mặt và kéo dài thời gian thanh toán (điển hình có dự án lên tới 3 năm). Việc này giúp doanh nghiệp giải quyết được khó khăn về thanh khoản và nguồn vốn.

Nguồn: Thanh Niên; Kenh14; Môi trường & Đô thị; CafeF