Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời căn cứ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Bộ hướng dẫn công dân căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, công dân hỏi: Ông P.V.N (Khánh Hòa) có 672,6 m2 đất CLN. Theo Quyết định số 1564/QĐ-UBND ngày 10.6.2025 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và Kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất huyện Diên Khánh (cũ), thửa đất của ông N có 22,4 m2 được quy hoạch đất giao thông, phần còn lại thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị.

Ông N nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng 650,2 m2 đất CLN sang đất ở, nhưng UBND xã từ chối hồ sơ với lý do, theo Quyết định số 709/QĐ-UBND ngày 5.3.2026 của UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt quy hoạch phân khu (tỉ lệ 1/2.000) Khu đô thị phía Tây Nha Trang (tiểu phân khu 2.3 và 2.4), tỉnh Khánh Hòa, thửa đất thuộc quy hoạch giao thông và khu đô thị công nghệ cao. Thửa đất của ông phù hợp quy hoạch sử dụng đất nhưng không phù hợp quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000.

Ông N hỏi UBND xã đã áp dụng đúng quy định của pháp luật khi xử lý hồ sơ hay chưa? Hồ sơ của ông có cần phải đáp ứng quy định nào về quy hoạch để chuyển mục đích hay không?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai, cơ quan, người có thẩm quyền căn cứ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xem xét, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.

Tại Điều 2 Nghị quyết số 66.3/2025/NQ-CP ngày 15.9.2025 của Chính phủ về tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 chưa được phê duyệt điều chỉnh quy định về biện pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh, cấp xã:

"1. Căn cứ Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt trước thời điểm 01 tháng 7 năm 2025, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp để thực hiện công tác quản lý đất đai tại địa phương mà không bị ràng buộc bởi các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia đã được phân bổ theo Nghị quyết số 39/2021/QH15 ngày 13 tháng 11 năm 2021 của Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm (2021-2025).

2. Cơ quan, người có thẩm quyền căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai".

Tại khoản 3 và khoản 4 Điều 58 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025 quy định về áp dụng văn bản quy phạm pháp luật:

"3. Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/JiuHH0Omwgb299bZV

Mua đất chỉ bằng giấy viết tay, vì sao vẫn được tòa án công nhận?

Năm 2009, hai gia đình vốn có quan hệ họ hàng trong một ngôi làng nhỏ ở miền Trung thỏa thuận mua bán đất với nhau. Một bên cần tiền gấp để cất nhà cho con trai, bên kia có sẵn tiền và muốn mua đất.

Họ viết tay một tờ "Giấy chuyển nhượng đất thổ cư", thỏa thuận bên bán sẽ giao một lô đất tái định cư, dù khi đó Nhà nước còn chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) với giá 90 triệu đồng. Bên mua trả đủ tiền ngay hôm đó.

Chuyện tưởng đơn giản. Nhưng phải mất gần mười năm, qua bốn lần xét xử, vụ việc mới được giải quyết dứt điểm, và trở thành một án lệ mà đến nay tòa án cả nước vẫn áp dụng mỗi khi gặp tình huống tương tự.

Giao kèo viết tay, tiền trao gần đủ, đất vẫn chưa sang tên

Năm 2011, Nhà nước xác định vị trí ba lô đất tái định cư cấp cho gia đình bên bán, trong đó có những lô nằm ở mặt tiền, giá trị cao hơn thỏa thuận ban đầu. Hai bên thống nhất miệng chuyển sang một lô mặt tiền với giá 120 triệu đồng.

Bên mua đưa thêm 20 triệu đồng, nâng tổng số tiền đã giao lên 110 triệu đồng, còn nợ lại 10 triệu đồng, hẹn trả nốt khi hoàn tất thủ tục sang tên. Bên bán cũng đã chỉ rõ vị trí, mốc giới thửa đất cho bên mua.

Đến năm 2014, trong lúc chờ làm thủ tục, bên mua cho một người khác thuê chính thửa đất này để dựng quán buôn bán. Việc thuê mướn, dựng quán diễn ra công khai suốt nhiều năm mà không ai trong gia đình bên bán lên tiếng phản đối.

Năm 2016, Nhà nước cấp sổ đỏ, đứng tên bên bán. Bên bán giao luôn sổ đỏ cho bên mua nhưng không chịu ký thủ tục sang tên. Bên mua khi đó đã xây móng nhà trên đất.

Nhiều năm sau, khi giá trị mảnh đất đã khác trước, bên bán quay sang cho rằng "giấy chuyển nhượng đất thổ cư" năm 2009 không có công chứng, chứng thực nên vô hiệu, đòi lấy lại đất và trả tiền cho bên mua.

Con cái của bên bán cũng lên tiếng phản đối, vì cho rằng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình, cha mẹ tự ý bán mà không hỏi ý kiến các con là xâm phạm quyền lợi của mình.

Bốn lần xét xử, hai luồng quan điểm trái ngược

Tòa án huyện xử sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của bên mua, công nhận hợp đồng chuyển nhượng và buộc bên bán phải làm thủ tục sang tên. Bên bán kháng cáo. Tòa án tỉnh xử phúc thẩm lần đầu lại đổi hướng, sửa bản án sơ thẩm, không công nhận yêu cầu của bên mua, chấp nhận yêu cầu phản tố của bên bán, tuyên hợp đồng vô hiệu.

Không đồng tình với hướng xử lý này, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao ra quyết định kháng nghị giám đốc thẩm. Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao chấp nhận kháng nghị, hủy toàn bộ bản án phúc thẩm lần đầu, giao hồ sơ để xét xử phúc thẩm lại.

Tại phiên phúc thẩm lần hai, tòa án tỉnh đưa ra nhận định mấu chốt: đây là một giao dịch đang được các bên tiếp tục thực hiện, chưa từng bị gián đoạn, kể từ ngày lập giấy viết tay cho đến khi phát sinh tranh chấp.

Tuy hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức là phải công chứng, chứng thực, nhưng bên mua đã giao đến 110 trong tổng số 120 triệu đồng, tức đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ thanh toán, còn bên bán cũng đã giao đất, giao cả sổ đỏ trên thực tế. Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp này, hợp đồng vẫn được công nhận hiệu lực, dù thiếu thủ tục công chứng.

Bản án phúc thẩm lần hai này sau đó được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn, công bố thành Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức, áp dụng thống nhất cho tòa án các cấp trong cả nước từ ngày 15-11-2022.

Vì sao một vụ tranh chấp bình thường lại trở thành án lệ?

Một bản án được chọn làm án lệ không phải vì tình tiết đặc biệt, mà vì cách lập luận của tòa án trong đó có giá trị hướng dẫn áp dụng pháp luật thống nhất, giải quyết được một vướng mắc mà nhiều tòa án khác cũng đang gặp phải.

Chính việc vụ án này phải trải qua tới bốn cấp xét xử, với hai bản án cấp phúc thẩm đưa ra hai kết luận trái ngược nhau, cho thấy đây là một vấn đề phổ biến trong thực tiễn: hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay, không công chứng thì khi nào được công nhận, khi nào bị coi là vô hiệu?

Đây không phải lần đầu pháp luật Việt Nam đặt ra câu hỏi này. Trước khi có Bộ luật Dân sự 2015, Nghị quyết 02 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao từng hướng dẫn tòa án cách xử lý các hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay theo từng giai đoạn lịch sử khác nhau, tùy thời điểm xác lập giao dịch.

Với các giao dịch xác lập từ sau ngày 15-10-1993, thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, nghị quyết hướng dẫn: nếu bên nhận đất đã thực sự đưa đất vào sử dụng ổn định, chẳng hạn xây nhà, trồng cây lâu năm, mà bên bán biết và không phản đối, thì hợp đồng vẫn được công nhận dù thiếu công chứng. Ngược lại, nếu đất vẫn bỏ trống, không có dấu hiệu sử dụng nào, hợp đồng khó có cơ sở để được công nhận.

Như vậy có thể thấy một nguyên tắc nhất quán: pháp luật không chỉ nhìn vào tờ giấy, mà nhìn vào việc giao dịch đó có thực sự đi vào đời sống hay không.

Trả tiền đến đâu, giao đất đến đâu, sử dụng đất công khai ra sao mới là những bằng chứng có sức nặng nhất khi tranh chấp xảy ra, chứ không phải việc hợp đồng có con dấu công chứng hay không.

Ai từng mua bán đất bằng giấy viết tay nên lưu ý

Từ câu chuyện trên, có ba điều người dân, đặc biệt là những ai từng mua bán đất bằng giấy viết tay, nên lưu tâm.

Thứ nhất, mọi khoản tiền giao nhận trong quá trình mua bán đất cần được ghi chép, có biên nhận hoặc người làm chứng, kể cả khi hai bên là người thân quen. 

Trong vụ án trên, chính những lời khai của người thuê đất và người từng làm công cho bên bán mới giúp tòa án có đủ căn cứ xác định số tiền thực tế đã giao, cũng như việc đất đã thực sự được giao trên thực địa.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/Trn5A8E42hl8xvOjD

Gửi tiền ở nhiều ngân hàng cần lưu ý gì?

Bạn đọc Minh Châu (Hà Nội) hỏi: Tôi có 2 tỷ đồng tiền nhàn rỗi và đang phân vân nếu gửi tiết kiệm ở nhiều ngân hàng theo từng nhu cầu thực tế, tôi cần lưu ý điều gì?

Trả lời:

Thời báo Ngân hàng xin cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi.

Gửi tiết kiệm là một trong những kênh được nhiều người lựa chọn để bảo toàn tiền nhàn rỗi và tạo nguồn thu nhập ổn định. Với khoản tiền lớn, chia nhỏ tiền gửi tại nhiều ngân hàng có thể giúp người gửi phân tán một số rủi ro, đồng thời chủ động hơn trong việc sử dụng dòng tiền.

Phân tán rủi ro

Thay vì tập trung toàn bộ tiền vào một ngân hàng, người gửi có thể phân bổ sang 2-3 ngân hàng. Cách này giúp hạn chế việc toàn bộ khoản tiền chịu tác động từ một ngân hàng hoặc một sản phẩm tiền gửi duy nhất.

Tuy nhiên, việc chia tiền không có nghĩa là loại bỏ hoàn toàn rủi ro. Người gửi vẫn cần lựa chọn các ngân hàng hoạt động ổn định, kiểm tra kỹ điều kiện của sản phẩm và thực hiện giao dịch qua các kênh chính thức.

Chủ động về kỳ hạn và dòng tiền

Chia tiền gửi cũng cho phép người gửi lựa chọn nhiều kỳ hạn khác nhau. Chẳng hạn, một phần có thể gửi kỳ hạn dài để hưởng mức lãi suất phù hợp, phần còn lại gửi kỳ hạn ngắn hoặc duy trì tiền có tính thanh khoản cao hơn để đáp ứng nhu cầu phát sinh.

Cách phân bổ này giúp hạn chế tình trạng phải tất toán trước hạn toàn bộ khoản tiền chỉ vì cần sử dụng một phần vốn.

Không nên chỉ chạy theo lãi suất cao

Khi chia tiền gửi, người gửi thường có xu hướng so sánh lãi suất giữa các ngân hàng. Tuy nhiên, lãi suất không nên là tiêu chí duy nhất. Cần xem xét cả kỳ hạn, cách trả lãi, điều kiện rút trước hạn, phương thức xác nhận giao dịch và các quy định liên quan đến khoản tiền gửi.

Đặc biệt, cần phân biệt rõ tiền gửi được thực hiện đúng quy định tại ngân hàng với các sản phẩm đầu tư khác được phân phối qua ngân hàng, bởi mức độ rủi ro và cơ chế bảo vệ có thể khác nhau.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/0P2hFK4QhLvpLLxMQ

Người lao động thử việc tại công ty cẩn thận bị xử lý kỷ luật nếu hợp đồng có điều khoản này

Quy định về thử việc có nhiều điểm người lao động và doanh nghiệp cần lưu ý, từ thỏa thuận ban đầu đến quyền lợi trong quá trình làm việc.

Theo khoản 2 Điều 24 Bộ luật Lao động 2019, hợp đồng thử việc phải có các nội dung chủ yếu gồm: Tên, địa chỉ người sử dụng lao động; thông tin của người lao động; công việc và địa điểm làm việc; thời hạn hợp đồng; mức lương, hình thức và thời hạn trả lương; thời giờ làm việc, thời giờ nghỉ ngơi và trang bị bảo hộ lao động.

Bên cạnh đó, các bên có thể thỏa thuận thêm những nội dung liên quan đến quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm trong thời gian thử việc, cũng như các điều khoản xử lý khi vi phạm thỏa thuận.

Do đó, nếu trong thỏa thuận thử việc có quy định người lao động phải tuân thủ nội quy lao động và chịu các biện pháp xử lý khi vi phạm, doanh nghiệp có thể căn cứ vào thỏa thuận này để xử lý. Tuy nhiên, việc xử lý phải phù hợp với quy định của pháp luật, không được tùy ý áp dụng các hình thức kỷ luật lao động trái quy định.

Theo Điều 25 Bộ luật Lao động 2019, người sử dụng lao động và người lao động chỉ được thử việc một lần đối với một công việc. Việc thử việc có thể được thực hiện thông qua hợp đồng thử việc hoặc thỏa thuận về nội dung thử việc trong hợp đồng lao động.

Quy định này không cấm người lao động thử việc nhiều lần tại cùng một doanh nghiệp nếu mỗi lần thử việc tương ứng với một công việc khác nhau.

Vì vậy, trường hợp người lao động kết thúc thời gian thử việc nhưng không đáp ứng yêu cầu của vị trí đang thử việc, doanh nghiệp có thể thỏa thuận với người lao động về việc thử việc ở một công việc khác mà người lao động chưa từng thử.

Tuy nhiên, doanh nghiệp không được sử dụng việc chuyển sang vị trí khác để kéo dài thời gian thử việc đối với cùng một công việc, bởi mỗi công việc chỉ được thử việc một lần theo quy định.

Theo điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định 145/2020/NĐ-CP, thời gian thử việc được tính là thời gian người lao động đã làm việc thực tế cho người sử dụng lao động trong một số trường hợp khi xác định thời gian làm việc để hưởng các quyền lợi theo quy định.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/J26B9z8zF6vE0zIqw

Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân không có hóa đơn, có được tính chi phí được trừ?

Không có hóa đơn, liệu tiền thuê nhà doanh nghiệp trả cho cá nhân có được tính vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN? Quy định mới đã có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, chứng từ đối với khoản chi này.

Điều kiện tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN

Căn cứ vào Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP có quy định về các khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chị thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) như sau:

Điều 9. Các khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế

1. Trừ các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 10 của Nghị định này, doanh nghiệp được trừ các khoản chi khi xác định thu nhập chịu thuế nếu đáp ứng đủ điều kiện tại các điểm a, b và c sau đây:

a) Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp

, bao gồm cả khoản chi phí bổ sung được trừ theo tỷ lệ phần trăm tính trên chi phí thực tế phát sinh trong kỳ tính thuế liên quan đến hoạt động nghiên cứu và phát triển của doanh nghiệp;

...

b) Khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật.

...

c) Khoản chi có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với trường hợp mua hàng hóa, dịch vụ và các khoản thanh toán khác từng lần có giá trị từ 05 triệu đồng trở lên. Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật về thuế giá trị gia tăng.
...

Căn cứ quy định trên, trừ các khoản chi không được trừ theo quy định, doanh nghiệp được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN nếu đáp ứng các điều kiện:

Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp;

Khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định;

Đối với trường hợp mua hàng hóa, dịch vụ và các khoản thanh toán khác từng lần có giá trị từ 05 triệu đồng trở lên, phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.

Như vậy về nguyên tắc, doanh nghiệp phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ để chứng minh các khoản chi phí phát sinh.

Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân không có hóa đơn, có được tính chi phí được trừ?

Theo quy định tại điểm d khoản 13 Điều 3 Thông tư 20/2026/TT-BTC, hồ sơ của khoản chi được tính vào chi phí được trừ trong trường hợp thuê tài sản của cá nhân như sau:

Hồ sơ của khoản chi được tính vào chi phí được trừ quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 9 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp

Các khoản chi được tính vào chi phí được trừ quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 9 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp phải có đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định và các thành phần hồ sơ. Thành phần hồ sơ cụ thể như sau:

...

13. Hồ sơ của một số khoản chi theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp được quy định như sau:

...

c) Đối với trường hợp mua hàng hóa, dịch vụ từng lần có giá trị từ 05 triệu đồng trở lên nếu đến thời điểm ghi nhận chi phí mà doanh nghiệp chưa thanh toán thì doanh nghiệp được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế trong trường hợp có hợp đồng mua hàng hóa, dịch vụ, biên bản bàn giao hàng hóa, dịch vụ và khi thanh toán doanh nghiệp phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt;

d) Đối với trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản.

Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp phải nộp thuế thay cho cá nhân theo quy định của pháp luật về quản lý thuế thì doanh nghiệp được tính vào chi phí được trừ cả phần thuế nộp thay cho cá nhân đó nếu có chứng từ nộp thuế.
...

Theo quy định trên, doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân không có hóa đơn thì vẫn được tính vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.

Cụ thể, doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định khoản chi được trừ khi tính thuế TNDN gồm:

- Hợp đồng thuê tài sản (hợp đồng thuê nhà);

- Chứng từ trả tiền thuê tài sản (tiền thuê nhà);

- Đối với khoản thanh toán từ 05 triệu đồng trở lên, khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.

- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân theo thỏa thuận trong hợp đồng thì phải có thêm chứng từ nộp thuế để được tính phần thuế nộp thay vào chi phí được trừ;

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/zOyu9wPxSrcC246Vu

Nguồn: Lao Động; Tuổi Trẻ; CafeF; Người Quan Sát; Luật Việt Nam