Nhà đầu tư ngậm ngùi "bán tháo" đất nền cuối năm

(Nhiều nhà đầu tư đất nền ôm nợ do thiếu cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Ảnh: Phương Uyên).

Mua 2,4ha đất tại huyện Long Thành, Đồng Nai với giá gần 4,5 tỷ đồng vào tháng 4/2019, ông N.T.V (ngụ tại Tây Thạnh, Tân Phú) đang đau đầu vì gần 3 tháng nay không sang nhượng được dù đã giảm giá xuống còn 4 tỷ đồng.

Ngậm ngùi rao bán cắt lỗ

Nhà đầu tư này cho rằng mình đã sai lầm khi mua vào thời điểm giá đất đạt đỉnh và không kịp bán ra ngay sau đó.

"Cuối năm luôn là thời điểm giao dịch tốt, giá đất tăng nên tôi dự kiến đến tháng 11 mới bán. Tuy nhiên năm nay thị trường ảm đạm, sợ giữ lâu càng khó nên tôi rao bán ngay trong tháng 6, vậy mà mãi vẫn không ra được hàng. Tôi phải bán ra bằng được lô đất này để trả nợ ngân hàng và người thân vì không thể gánh nổi lãi suất ngày càng phình to", ông V. lo lắng.

Những ngày cuối năm, tình trạng bán tháo, bán lỗ đất nền càng phổ biến hơn, đặc biệt là tại các thị trường vùng ven TP.HCM. Không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ, chạy theo cơn sốt đất nền cục bộ tại thị trường tỉnh giờ đối mặt với thua lỗ, mất vốn, nợ nần…

Bà N.T. Thu, một tiểu thương kinh doanh tạp hóa tại quận 8 cho biết, bà theo chân người quen "lướt sóng" đất nền tại Bình Phước hồi tháng 8. Khi đó, bà mua 2 lô đất, mỗi lô 150 m2 tại TX. Đồng Xoài với giá gần 1,9 tỷ đồng, nhưng 4 tháng nay, bà Thu không bán lại được lô nào dù đã giảm gần 200 triệu/lô.

Nguyên nhân chủ yếu là do thị trường sau đó đã qua thời điểm nóng, giao dịch giảm nhiệt, giá bán nằm ở ngưỡng cao nên nhà đầu tư khó ra hàng.

Theo tìm hiểu của PV, rất nhiều nhà đầu tư đang phải bán tháo đất nền trong các tháng cuối năm, nhất là tại các thị trường nóng như Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu. Đất nền phân lô, đất dự án đã giảm giá từ 100-500 triệu/lô, tùy vị trí nhưng ít người hỏi mua.

Tại Long An, thời điểm tháng 5/2019 giá rao bán nhiều nơi rẻ nhất từ 8-16 triệu/m2 hiện có những lô chào bán lại giá chỉ tầm 6,5-14 triệu/m2. Với loại đất chưa có sổ riêng, giá còn giảm sâu hơn nữa, xuống tầm 5-7 triệu/m2 nhưng rất ít giao dịch.

Ngay cả đất nền gần các khu đô thị tại Đồng Nai cũng được một số nhà đầu tư rao bán với giá giảm từ 300-500 triệu/lô tùy diện tích.

Khó cầm cự chờ thị trường: Dữ liệu nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, so với thời điểm tháng 10/2019, giao dịch của phân khúc đất nền trong tháng 12 giảm nhiệt thấy rõ.

Cụ thể, lượt quan tâm tìm mua đất nền tại Bình Dương giảm 3,5 lần, Đồng Nai giảm 1,5 lần, Long An giảm gấp 4 lần và TP.HCM giảm 3,6 lần. Lượng sản phẩm giao dịch thành công giảm từ 3-5 lần so với quý 2/2019.

Những nhà đầu tư phải vay vốn ngân hàng gặp khó khăn nhiều nhất khi buộc phải bán lỗ "xả hàng" trước áp lực nợ lãi. Tuy nhiên, khi giá đất nền giảm, người mua sẽ chưa vội xuống tiền vì có tâm lý chờ giá xuống nữa.

Hơn nữa, động thái siết tín dụng của các ngân hàn vẫn chưa kết thúc, mà lộ trình sẽ giảm tiếp 40%-37%-34%-30%, đồng thời tăng hệ số rủi ro với kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Điều này khiến cho việc vay vốn của cả doanh nghiệp và cá nhân đều khó khăn hơn.

Thực tế, thị trường đất nền đã bắt đầu giảm nhiệt từ cuối quý 2/2019. Nhiều dự án lớn trước đó dù bán hết hàng, nhưng khách hàng sau đó lại gặp khó khăn khi chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp.

Theo lãnh đạo một Công ty môi giới Bất động sản tại TP.HCM, phần nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ để nhanh chóng ra hàng do áp lực tài chính. Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn có thể cầm cự, đợi thị trường hồi phục. Khó khăn chỉ thực sự diễn ra với nhà đầu tư phải vay vốn ngân hàng trước áp lực lãi suất có thể nuốt chửng khoản đầu tư.

"Ngay cả khi thị trường hồi phục, nhà đầu tư bán được giá cũng chưa chắc đủ bù lại khoản lãi phát sinh. Vậy nên càng để lâu nhà đầu tư càng lỗ nặng và giải pháp hiện nay là chấp nhận lỗ để ra hàng" – vị lãnh đạo này cho hay.

Lãi suất VND liên ngân hàng rơi xuyên qua mốc 1%

Nguồn vốn cho hệ thống trở nên dồi dào, lãi suất VND liên tục giảm mạnh và rơi xuống mức rất thấp trên thị trường liên ngân hàng...

(Dự trữ ngoại hối đang cao kỷ lục).

Nguồn vốn cho hệ thống trở nên dồi dào, lãi suất VND liên tục giảm mạnh và rơi xuống mức rất thấp trên thị trường liên ngân hàng.

Trong tuần trước (6-10/1), lãi suất VND liên ngân hàng giảm mạnh ở tất cả các kỳ hạn từ 1 tháng trở xuống qua các phiên, riêng kỳ hạn qua đêm đã rơi xuyên qua mốc 1%.

Cụ thể, phiên cuối tuần, lãi suất này giao dịch ở mức qua đêm 0,94% (-0,98 điểm phần trăm); 1 tuần 1,46% (-1,08 điểm phần trăm); 2 tuần 2,65% (-0,35 điểm phần trăm); 1 tháng 3,44$ (-0,28 điểm phần trăm).

Trong khi đó, lãi suất USD cùng thị trường dừng ở mức qua đêm 1,74% (-0,04 điểm phần trăm); 1 tuần 1,83% (-0,04 điểm phần trăm); 2 tuần 1,91% (-0,06 điểm phần trăm) và 1 tháng 2,08% (-0,02 điểm phần trăm).

Như vậy, chênh lệch lãi suất giữa VND và USD trên thị trường liên ngân hàng đang từ dương đã chuyển sang âm khá lớn tại các kỳ hạn qua đêm và 1 tuần.

Trên thị trường mở, mỗi phiên, Ngân hàng Nhà nước đều đặn chào thầu 3.000 tỷ đồng trên kênh cầm cố, 3 phiên đầu với kỳ hạn 14 ngày, 2 phiên cuối tuần với kỳ hạn 28 ngày, lãi suất chào thầu đều ở mức 4%. Tuy nhiên không có khối lượng trúng thầu trong tuần.

Theo nhóm nghiên cứu tại Công ty Chứng khoán MBS, thanh khoản thị trường ngành ngân hàng đang và sẽ tiếp tục tích cực trong năm nay.

Giải thích cho nhận định này, MBS cho rằng dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh. Theo đó, MBS dự phóng FDI sẽ tiếp tục được rót mạnh vào Việt Nam cũng như không có sự rút vốn đột ngột do dòng vốn dịch chuyển khỏi Trung Quốc sẽ tìm kiếm các địa điểm đầu tư tiềm năng mới có lực lượng lao động dồi dào.

Việt Nam lại đang là điểm đến hàng đầu với chính sách mở cửa, chi phí lao động hấp dẫn cũng như được hưởng lợi từ chiến tranh thương mại. Thái Lan và Malaysia tương đối sát nút Trung Quốc về việc đáp ứng đầy đủ điều kiện trở thành chuỗi cung ứng.

Việt Nam đang trở thành điểm đến tiếp theo khi thừa hưởng chi phí nhân công giá rẻ, nền tảng sản xuất nâng cấp dần từ gia công đơn thuần sang sản xuất các sản phẩm chất lượng cao như điện thoại, máy móc, đồ điện tử.

Do đó, các yếu tố đã hỗ trợ tăng trưởng kinh tế cũng như thanh khoản hệ thống ngân hàng Việt Nam sẽ tiếp tục được đảm bảo trong các năm tiếp theo.

(Nguồn: Cafef, vneconomy.vn)