Bán nhà chưa đủ điều kiện: Không chỉ bị phạt lên tới 1 tỉ đồng, mà còn phải trả lại tiền đã thu

Nghị định 339/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26-8-2026, nâng mức phạt nhiều hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản lên đến 1 tỉ đồng. Hình thức bán nhà trước, hợp thức hóa sau sẽ bị xử lý nghiêm khắc.

Đáng chú ý, trong một số trường hợp, chủ đầu tư bán nhà hoặc bất động sản hình thành trong tương lai mà chưa đủ điều kiện để kinh doanh, huy động vốn còn bị buộc hoàn trả tiền đã thu trái quy định và khoản lợi tức phát sinh.

Không chỉ bị phạt, còn phải trả lại tiền đã thu cùng lợi tức phát sinh

Một trong những vấn đề đáng lo ngại của thị trường bất động sản là việc chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng khi dự án hoặc sản phẩm chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Nếu chỉ xử phạt hành chính với mức phạt tiền không tương xứng với số tiền doanh nghiệp đã huy động thì khi đó tiền phạt rất dễ bị xem như một "chi phí vi phạm". Vì vậy, vấn đề quan trọng không chỉ là phạt bao nhiêu mà còn là người mua có lấy lại được tiền hay không.

Nghị định 339 đã nâng mức xử phạt đối với nhiều hành vi vi phạm.

Đáng chú ý, hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý hơn nằm ở biện pháp khắc phục hậu quả. 

Đối với những trường hợp nghị định quy định, doanh nghiệp còn phải hoàn trả số tiền đã thu không đúng quy định và khoản lợi tức phát sinh. Đây là hai trách nhiệm hoàn toàn khác nhau.

Tiền phạt là trách nhiệm đối với hành vi vi phạm hành chính; còn khoản tiền phải trả cho khách hàng là trách nhiệm khắc phục hậu quả do hành vi đó gây ra. 

Chẳng hạn, nếu doanh nghiệp đã thu của khách hàng 500 tỉ đồng nhưng chỉ bị phạt 1 tỉ đồng mà vẫn được giữ số tiền đã huy động thì chế tài khó đủ sức răn đe.

Ngược lại, nếu vừa bị phạt, vừa phải hoàn trả tiền đã thu trái quy định cùng lợi tức phát sinh, lợi ích kinh tế từ việc "đi tắt" sẽ giảm đáng kể.

Không thể "bán nhà trước, hợp thức hóa sau"

Quy định mới cũng đặt ra yêu cầu chủ đầu tư phải thay đổi cách đưa sản phẩm ra thị trường.

Không thể vì áp lực huy động vốn mà đưa dự án hoặc sản phẩm chưa đủ điều kiện vào kinh doanh, thu tiền của khách hàng rồi sau đó mới tìm cách hoàn thiện thủ tục pháp lý. 

Việc gọi khoản tiền khách hàng nộp là "đặt cọc", "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng" hay tên gọi khác cũng không đương nhiên làm thay đổi bản chất pháp lý của giao dịch nếu thực chất đó là việc thu tiền để thực hiện mua bán bất động sản chưa đủ điều kiện.

Trong quan hệ này, người mua thường ở vị thế yếu hơn và khó có khả năng tự kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án. Nếu doanh nghiệp vi phạm, người chịu hậu quả kéo dài có thể chính là khách hàng.

Một chế tài hiệu quả không chỉ khiến doanh nghiệp sợ bị phạt mà còn phải khiến họ thấy rằng vi phạm không mang lại lợi ích kinh tế.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/O1KfvLX2ScXGPicKM

Bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2026 đề xuất bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ, chỉ duy trì quyền sở hữu căn hộ chung cư trong những điều kiện luật định.

Đây là thay đổi đáng chú ý, không chỉ liên quan đến chính sách nhà ở mà còn đặt ra yêu cầu bảo đảm sự thống nhất với định hướng mới về quản lý đất đai.

Luật Nhà ở năm 2023 không cấm người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ngược lại, luật cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện luật định được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở với những điều kiện, giới hạn cụ thể.

Đối với nhà ở riêng lẻ, luật hiện hành giới hạn số lượng sở hữu không quá 250 căn trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường. Nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu phải nằm trong các dự án đáp ứng điều kiện và không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Đây là cơ chế mở cửa nhưng có kiểm soát.

Từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, tổ chức, cá nhân nước ngoài mới sở hữu trên 1.500 căn; tính lũy kế đến nay trên 6.000 căn. 

Những con số này cho thấy việc sửa đổi lần này không đơn thuần xuất phát từ số lượng nhà ở riêng lẻ mà người nước ngoài đang sở hữu, mà sâu hơn là mối quan hệ giữa nhà ở riêng lẻ và quyền sử dụng đất.

Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu phải rà soát

Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nhấn mạnh nguyên tắc "tuyệt đối không được tư nhân hóa về đất đai", đồng thời xác định không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo định hướng được nêu trong Nghị quyết.

Đây là định hướng chính trị - pháp lý quan trọng cần được thể chế hóa đồng bộ khi sửa đổi pháp luật.

Dự thảo luật vẫn kế thừa các quy định về bảo đảm quốc phòng, an ninh. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại các dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Dự thảo cũng giao Chính phủ quy định chi tiết về các khu vực này. Việc bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể được hiểu nhằm tránh khả năng hình thành cơ chế sở hữu nhà ở gắn trực tiếp với quyền sử dụng một thửa đất ở riêng biệt của người nước ngoài. 

Nếu tiếp tục cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ, pháp luật phải đồng thời xử lý mối quan hệ giữa quyền sở hữu công trình với quyền sử dụng đất bên dưới và xung quanh công trình.

Trong khi đó, dự thảo xác định quyền sở hữu căn hộ chung cư gắn với quyền sử dụng đất chung. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu dự án có nhiều tòa nhà, giới hạn này được áp dụng tại từng tòa nhà.

Không nên hiểu là "đóng cửa" với người nước ngoài

Cũng cần tránh cách diễn giải rằng thực hiện Nghị quyết 21 đồng nghĩa với việc phải loại bỏ quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. 

Nghị quyết 21 tập trung vào chính sách đất đai và quyền đối với đất. Trong khi đó, quyền sở hữu nhà ở là một quan hệ tài sản được điều chỉnh bởi pháp luật nhà ở và pháp luật dân sự trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam.

Vì vậy cần xác lập ranh giới rõ ràng: Người nước ngoài có thể được sở hữu nhà ở trong phạm vi pháp luật cho phép, nhưng không tạo ra cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái với định hướng của Nghị quyết 21.

Việc duy trì quyền sở hữu căn hộ chung cư có điều kiện có thể đáp ứng đồng thời hai yêu cầu: tạo điều kiện cho người nước ngoài sinh sống, làm việc, đầu tư hợp pháp tại Việt Nam nhưng không mở rộng thành quyền sử dụng một thửa đất ở riêng biệt. 

Đây là sự cân bằng giữa yêu cầu hội nhập, phát triển thị trường nhà ở với yêu cầu quản lý chặt chẽ nguồn lực đất đai quốc gia.

Một vấn đề đặc biệt quan trọng khi sửa luật là quy định chuyển tiếp. Nếu luật mới không còn cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ, cần xác định rõ số phận pháp lý của những căn nhà đã được mua và công nhận quyền sở hữu hợp pháp theo Luật Nhà ở năm 2023 và pháp luật có liên quan.

Cần quy định rõ quyền tiếp tục sở hữu, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp và xử lý tài sản trong từng trường hợp, bảo đảm an toàn pháp lý và tôn trọng quyền tài sản đã được Nhà nước công nhận.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/bxUPQIGIDTSCpQ6pI

Hồ sơ miễn thuế nhập khẩu hàng hóa phục vụ an ninh, quốc phòng gồm những gì?

Hàng hóa nhập khẩu phục vụ trực tiếp cho an ninh, quốc phòng thuộc trường hợp được xem xét miễn thuế nhập khẩu theo quy định. Vậy cơ quan, đơn vị thực hiện nhập khẩu cần chuẩn bị những giấy tờ gì và thực hiện thủ tục ra sao?

1. Hồ sơ miễn thuế nhập khẩu hàng hóa phục vụ an ninh, quốc phòng gồm những gì?

Theo điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 20 Thông tư 86/2026/TT-BTC, hồ sơ miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu phục vụ trực tiếp cho an ninh, quốc phòng được thực hiện theo 2 giai đoạn: trước khi làm thủ tục hải quan và khi làm thủ tục hải quan.

Hồ sơ đề nghị miễn thuế trước khi làm thủ tục hải quan

Trước khi đăng ký tờ khai hải quan, Bộ Công an, Bộ Quốc phòng hoặc đơn vị được Bộ Công an, Bộ Quốc phòng ủy quyền, phân cấp phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị miễn thuế gồm:

• Công văn đề nghị miễn thuế của Bộ Công an, Bộ Quốc phòng hoặc đơn vị được ủy quyền, phân cấp theo Mẫu số 24 tại Phụ lục I Thông tư 86/2026/TT-BTC: 01 bản chính;
• Giấy phép nhập khẩu hàng hóa do Bộ Công an, Bộ Quốc phòng hoặc đơn vị được ủy quyền, phân cấp cấp: 01 bản chính;
• Hợp đồng mua bán hàng hóa;
• Hợp đồng ủy thác nhập khẩu hoặc hợp đồng cung cấp hàng hóa theo văn bản trúng thầu, văn bản chỉ định thầu (đối với trường hợp nhập khẩu ủy thác, đấu thầu), trong đó phải ghi rõ giá cung cấp hàng hóa không bao gồm thuế nhập khẩu.

Hồ sơ miễn thuế khi làm thủ tục hải quan

Khi thực hiện thủ tục nhập khẩu, người khai hải quan nộp hồ sơ theo quy định của pháp luật hải quan và xuất trình các giấy tờ liên quan đến việc miễn thuế, gồm:

• Hồ sơ hải quan theo quy định của pháp luật hải quan;
• Thông báo miễn thuế, Thông báo điều chỉnh Thông báo miễn thuế (nếu có);
• Phiếu theo dõi trừ lùi trong trường hợp hàng hóa được nhập khẩu nhiều lần, nhiều chuyến để cơ quan hải quan thực hiện theo dõi, trừ lùi.

2. Thủ tục miễn thuế nhập khẩu hàng hóa phục vụ an ninh, quốc phòng

Theo điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 20 Thông tư 86/2026/TT-BTC, thủ tục miễn thuế nhập khẩu hàng hóa phục vụ trực tiếp cho an ninh, quốc phòng được thực hiện như sau:

Thủ tục miễn thuế trước khi làm thủ tục hải quan

Bộ Công an, Bộ Quốc phòng hoặc đơn vị được ủy quyền, phân cấp gửi hồ sơ đề nghị miễn thuế đến Cục Hải quan trước khi đăng ký tờ khai hải quan.

Trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Cục Hải quan có trách nhiệm:

• Ban hành văn bản thông báo hàng hóa được miễn thuế;
• Thông báo hàng hóa không thuộc trường hợp được miễn thuế;
• Hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nếu hồ sơ chưa đầy đủ.

Trường hợp Thông báo miễn thuế đã ban hành cần điều chỉnh, Cục Hải quan căn cứ văn bản đề nghị điều chỉnh và hồ sơ liên quan để ban hành Thông báo điều chỉnh Thông báo miễn thuế.

Riêng trường hợp điều chỉnh thời hạn nhập khẩu ghi trên Giấy phép nhập khẩu, Cục Hải quan không thực hiện điều chỉnh thời hạn trong Thông báo miễn thuế; cơ quan hải quan nơi đăng ký tờ khai thực hiện theo văn bản điều chỉnh thời hạn của Bộ Công an, Bộ Quốc phòng hoặc đơn vị được ủy quyền, phân cấp.

Trường hợp hồ sơ được tiếp nhận, xử lý trên Hệ thống xử lý dữ liệu điện tử hải quan, người nộp thuế không phải nộp bản giấy các chứng từ trong hồ sơ đề nghị miễn thuế.

Thủ tục miễn thuế khi làm thủ tục hải quan

Cơ quan hải quan nơi làm thủ tục nhập khẩu căn cứ vào thông báo miễn thuế; thông báo điều chỉnh Thông báo miễn thuế (nếu có) của Cục Hải quan để thực hiện miễn thuế theo quy định.

Trường hợp Thông báo miễn thuế được cập nhật trên Hệ thống xử lý dữ liệu điện tử hải quan, người nộp thuế không phải nộp bản giấy Thông báo miễn thuế; cơ quan hải quan sử dụng thông tin trên Hệ thống để thực hiện miễn thuế.

3. Hàng hóa nào thuộc đối tượng chịu thuế nhập khẩu?

Theo Điều 2 Nghị định 134/2016/NĐ-CP, hàng hóa thuộc đối tượng chịu thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu gồm các trường hợp sau:

• Hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu qua cửa khẩu, biên giới Việt Nam.
• Hàng hóa xuất khẩu từ thị trường trong nước vào doanh nghiệp chế xuất, khu chế xuất, kho bảo thuế, kho ngoại quan và các khu phi thuế quan khác theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu 2016; đồng thời, hàng hóa nhập khẩu từ doanh nghiệp chế xuất, khu chế xuất, kho bảo thuế, kho ngoại quan và các khu phi thuế quan khác vào thị trường trong nước cũng thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định.
• Hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu tại chỗ theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu 2016 được thực hiện theo quy định của pháp luật về hải quan.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/um9Un4fCu18b8IPni

Vụ cha 86 tuổi kiện con đòi đất: Tòa tuyên hủy sổ đỏ cấp cho con

TAND khu vực 7 Bắc Ninh tuyên hủy sổ đỏ cấp cho người con trong vụ cha 86 tuổi kiện con đòi đất; xác định toàn bộ 595 m² đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của người cha.

TAND khu vực 7 Bắc Ninh vừa mở lại phiên tòa xét xử vụ kiện đòi đất giữa nguyên đơn là cụ Tuấn, 86 tuổi và bị đơn là ông Việt, 55 tuổi, con trai cụ Tuấn (tên các nhân vật đã thay đổi).

Sau khi xem xét hồ sơ và kết quả tranh tụng, hội đồng xét xử xác định thửa đất 595 m² do cha mẹ cụ Tuấn để lại cho cụ và được sử dụng ổn định từ đó đến nay.

Việc cụ Tuấn chia thửa đất thành hai phần, gồm 321 m² nơi cụ sinh sống và 274 m² dành cho các con, chỉ nhằm phục vụ mục đích sử dụng, không làm thay đổi nguồn gốc và quyền sử dụng đất.

Đối với phần đất 274 m², gia đình ông Việt đã sinh sống nhiều năm, xây nhà và các công trình trên đất. Tuy nhiên, tòa xác định việc này có sự đồng ý của cụ Tuấn, không làm phát sinh quyền sử dụng đất của ông Việt hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất của người cha.

Sổ đỏ cấp không đúng trình tự, đối tượng

Đáng chú ý, toàn bộ 274 m² đất được cấp sổ đỏ đứng tên hộ ông Việt từ năm 2000.

Tòa xác định quá trình cấp sổ chỉ căn cứ vào bản kê khai, không có xác minh, nên không đúng trình tự, thủ tục, không đúng đối tượng và nguồn gốc sử dụng đất. Một số chữ ký trong hồ sơ cấp sổ cũng không phải của cụ Tuấn và ông Việt mà do một số cán bộ thời điểm đó ký thay.

Từ đó, tòa kết luận cụ Tuấn có quyền sử dụng toàn bộ 595 m² đất, tuyên hủy sổ đỏ đã cấp cho ông Việt. Cơ quan đăng ký đất đai căn cứ bản án để cấp lại sổ cho đúng người có quyền sử dụng đất.

Tòa đồng thời ghi nhận sự tự nguyện của cụ Tuấn khi cho ông Việt một nửa diện tích 274 m², là phần gia đình người con đã xây nhà kiên cố. Gia đình ông Việt phải trả lại cho cha một nửa diện tích còn lại.

Đối với yêu cầu phản tố của ông Việt về chia di sản của người mẹ kế đã qua đời, liên quan đến một nửa thửa đất 321 m² nơi cụ Tuấn đang sinh sống, tòa không xem xét trong vụ án này. Ông Việt có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác.

"Tiền tỉ không mua được tình thân"

Như Thanh Niên đã thông tin, tranh chấp bắt đầu khi cụ Tuấn muốn tách một phần thửa đất 274 m² cho người con khác và phát hiện toàn bộ diện tích đã được cấp sổ đỏ đứng tên hộ ông Việt.

Cụ Tuấn cho rằng con trai tự làm thủ tục mà không được mình đồng ý nên khởi kiện đòi đất. Ngược lại, ông Việt khẳng định đất được cha và ông bà nội cho từ năm 1991, việc cấp sổ và xây nhà đều được cha biết, không phản đối.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/atNSZlYuhpkdWG8IV

Đề xuất bãi bỏ 5 thông tư về tiền lương, thù lao, tiền thưởng

Bộ Nội vụ đề xuất bãi bỏ một số thông tư về tiền lương, thù lao, tiền thưởng do không còn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

Bộ Nội vụ đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư bãi bỏ một số văn bản quy phạm pháp luật do Bộ trưởng Bộ Nội vụ ban hành, liên tịch ban hành.

Theo dự thảo, 23 văn bản quy phạm pháp luật do Bộ trưởng Bộ Nội vụ ban hành, liên tịch ban hành được đề xuất bãi bỏ.

Trong số này có 5 thông tư liên quan đến chế độ tiền lương, thù lao, tiền thưởng và bảo hiểm đối với người lao động:

Thông tư số 15/2015/TT-BLĐTBXH ngày 30.3.2015 của Bộ trưởng Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội hướng dẫn giám sát việc thực hiện chế độ tuyển dụng, sử dụng lao động, tiền lương, thù lao, tiền thưởng và chế độ khác đối với người lao động và viên chức quản lý trong tập đoàn kinh tế, tổng công ty do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ.

Theo dự thảo, Thông tư số 15/2015 được ban hành trên cơ sở Nghị định số 69/2014/NĐ-CP. Nghị định này đã bị bãi bỏ bởi Nghị định số 23/2022/NĐ-CP.

Do căn cứ pháp lý trực tiếp để ban hành Thông tư đã hết hiệu lực, văn bản này không còn cơ sở pháp lý để tiếp tục thực hiện.

Thông tư số 18/2019/TT-BLĐTBXH ngày 8.11.2019 hướng dẫn thực hiện tiền lương, tiền hỗ trợ tập huấn, thi đấu, bảo hiểm xã hội (BHXH), bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp và chế độ khi ốm đau, thai sản, bị tai nạn lao động đối với huấn luyện viên, vận động viên thể thao trong thời gian tập trung tập huấn, thi đấu.

Thông tư số 01/2025/TT-BLĐTBXH ngày 10.1.2025 quy định mức điều chỉnh tiền lương và thu nhập tháng đã đóng BHXH.

Theo dự thảo, các căn cứ pháp lý để ban hành Thông tư này đã hết hiệu lực, trong đó có Nghị định số 115/2015/NĐ-CP và Nghị định số 134/2015/NĐ-CP của Chính phủ.

Do các căn cứ pháp lý để ban hành Thông tư đã hết hiệu lực, dự thảo xác định Thông tư số 01/2025/TT-BLĐTBXH không còn cơ sở pháp lý để tiếp tục thực hiện và đề xuất bãi bỏ toàn bộ văn bản.

Đối với doanh nghiệp nhà nước, dự thảo đề xuất bãi bỏ Thông tư số 003/2025/TT-BNV ngày 28.4.2025 hướng dẫn thực hiện quản lý lao động, tiền lương, thù lao, tiền thưởng trong doanh nghiệp nhà nước.

Thông tư số 003/2025 được ban hành trên cơ sở Nghị định số 44/2025/NĐ-CP. Nghị định này sau đó được thay thế bởi Nghị định số 248/2025/NĐ-CP.

Tuy nhiên, Nghị định số 248/2025/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp nhà nước xác định tiền lương thực hiện trong thời gian từ ngày 1.1.2025 đến hết ngày 31.7.2025 theo Nghị định số 44/2025/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/tTQ5tjAaZB48xEkIJ

Nguồn: Tuổi Trẻ; Luật Việt Nam; Thanh Niên; Lao Động