THÊM MẶT HÀNG CỦA VIỆT NAM LẬP KỶ LỤC XUẤT KHẨU

Xuất khẩu mực, bạch tuộc của Việt Nam ghi nhận kim ngạch xuất khẩu lập đỉnh mới sau 10 tháng đầu năm 2025.

Theo Hiệp hội Chế biến và Xuất khẩu thuỷ sản Việt Nam (Vasep), tính đến cuối tháng 10, kim ngạch xuất khẩu mực, bạch tuộc Việt Nam đạt 627 triệu USD, tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù nguồn cung nguyên liệu trong nước khan hiếm nhưng tháng 10 vẫn là tháng xuất khẩu mực, bạch tuộc đạt kim ngạch cao nhất từ đầu năm - 83 triệu USD.

Nguyên nhân là do các thị trường quốc tế tăng nhu cầu vào dịp cuối năm, đặc biệt là với các sản phẩm tiện lợi, chế biến sẵn. Thị trường xuất khẩu chủ lực là các quốc gia thuộc khu vực Đông Á và ASEAN. Hàn Quốc vẫn là đối tác lớn nhất, tiếp theo là Nhật Bản và Thái Lan.

Điểm đặc biệt ở các thị trường này là xu hướng tiêu dùng đang dịch chuyển mạnh mẽ về các sản phẩm tiện lợi như mực khô ăn liền, mực một nắng, bạch tuộc chế biến sẵn. Các thị trường như Hàn Quốc và Nhật Bản đặc biệt ưa chuộng các sản phẩm chế biến sẵn, giúp tăng trưởng xuất khẩu mực, bạch tuộc Việt Nam.

Điều này mở ra cơ hội lớn cho các doanh nghiệp chế biến, xuất khẩu mực, bạch tuộc của Việt Nam, khi xu hướng tiêu thụ các sản phẩm chế biến sẵn tăng mạnh. Theo dự báo, nếu nguồn cung nguyên liệu trong nước được ổn định, quý IV/2025 có thể chứng kiến mức tăng trưởng thêm 10-15% so với quý III.

Trước đó, theo số liệu thống kê của Cục Hải quan, tính đến hết 15/11, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu cả nước đạt hơn 801 tỷ USD, vượt kết quả đạt được của năm 2024 (786,29 tỷ USD), trở thành mức cao nhất từ trước tới nay và thậm chí vượt qua dự báo 800 tỷ USD mà Bộ Công Thương đưa ra hồi tháng 9. Với kết quả này, Việt Nam đã chính thức lọt nhóm 15 quốc gia có kim ngạch thương mại lớn nhất thế giới.

Trong đó, xuất khẩu đạt 410,28 tỷ USD, nhập khẩu đạt 390,74 tỷ USD. Đáng chú ý, nhiều mặt hàng đã lập kỷ lục xuất khẩu mới như: tôm hùm, sầu riêng, hạt điều, cà phê, thiết bị điện tử.

BÀI TOÁN 'LÊN ĐỜI' HAY BỎ CHỢ TRUYỀN THỐNG?

Bộ Công thương đề xuất chuyển đổi 7.000 chợ truyền thống thành các cửa hàng tiện ích và trung tâm thương mại. Liệu điều này có đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng bán lẻ của người dân?

Xóa bỏ chợ hạng 3, giữ chợ hạng 1 và 2?

Tại một sự kiện mới đây, ông Trần Hữu Linh, Cục trưởng Cục Quản lý và phát triển thị trường trong nước (Bộ Công thương), cho biết Bộ Công thương sắp trình lên Thủ tướng Chính phủ những chính sách quan trọng liên quan bán lẻ, trong đó có việc chuyển đổi gần 7.000 chợ truyền thống thành các cửa hàng tiện ích và trung tâm thương mại (TTTM) hiện đại. Mục tiêu là cải thiện hạ tầng thương mại, nâng cao trải nghiệm cho người tiêu dùng (NTD) và giúp thị trường bán lẻ phát triển theo hướng văn minh, cạnh tranh hơn.

Số liệu từ Cục Thống kê cho thấy, tính đến năm 2022, cả nước có 8.517 chợ truyền thống; trong đó hạng 1 là 231 chợ, hạng 2 có 876 chợ, hạng 3 có 7.410 chợ. Đa số chợ truyền thống tại nhiều địa phương ngày càng xuống cấp nhưng số ít được đầu tư nâng cấp. Trong khi NTD, đặc biệt là khách hàng trẻ, lại dần quen với mô hình siêu thị, cửa hàng tiện lợi và thương mại điện tử (TMĐT). Đơn cử tại TP.HCM, báo cáo của Sở Công thương hồi đầu năm, TP.HCM có 229 chợ dân sinh bao gồm 14 chợ hạng 1; 54 chợ hạng 2; 161 chợ hạng 3, chưa kể chợ tạm với nhiều hạn chế về cơ sở vật chất, dịch vụ và khó nâng cấp để áp dụng công nghệ hiện đại trong quản lý vận hành, thanh toán, báo cáo thống kê... Khảo sát nhiều lần trong năm của PV Thanh Niên thực hiện thì phần lớn chợ đều rơi vào cảnh vắng khách, kể từ sau dịch Covid-19. Sự xuất hiện ngày càng nhiều của các loại hình kinh doanh hiện đại như siêu thị, cửa hàng tiện lợi và các kênh bán hàng trực tuyến đã thay đổi thói quen tiêu dùng trong xã hội.

Theo Nghị định 60/2024 của Chính phủ, chợ được phân loại theo quy mô, gồm chợ hạng 1, hạng 2 và hạng 3. Trong đó, chợ hạng 3 có dưới 200 điểm kinh doanh hoặc chưa được đầu tư xây dựng kiên cố, bán kiên cố; có mặt bằng phạm vi chợ phù hợp với quy mô hoạt động của chợ; tổ chức các hoạt động tối thiểu như vệ sinh công cộng... Như vậy, việc chuyển đổi công năng chợ truyền thống theo con số của lãnh đạo Bộ Công thương nêu tương đương số chợ hạng 3 mà Cục Thống kê công bố. Trao đổi với Thanh Niên, một lãnh đạo ngành công thương cho hay chưa có thông tin cụ thể về chuyển đổi chợ, song nếu có chỉ tập trung vào những chợ hoạt động không hiệu quả, không hoạt động thời gian dài, xuống cấp, chợ tạm, tự phát…

Tìm lối đi nào cho chợ truyền thống

Trên thực tế, tất cả chợ truyền thống đang gánh chịu nhiều áp lực trong bối cảnh thị trường và hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh. Theo báo cáo Thị trường bán lẻ VN 2025 từ NielsenIQ, nếu như 10 năm trước, thị trường bán lẻ VN còn bị chi phối bởi chợ truyền thống, thì nay kênh phân phối hiện đại đã trở thành đầu tàu tăng trưởng. Các chuỗi minimart, cửa hàng tiện lợi, chuỗi cửa hàng chuyên biệt như chăm sóc cá nhân, sản phẩm dành cho mẹ và bé… mở rộng nhanh chóng, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Không chỉ các kênh phân phối hiện đại, thị trường VN còn chứng kiến làn sóng lên ngôi của hoạt động bán hàng online. Dữ liệu từ nền tảng tổng hợp Metric.vn thống kê, doanh số của 4 sàn TMĐT hàng đầu là Shopee, Lazada, Tiki, và TikTok Shop trong 9 tháng năm 2025 đạt 305.900 tỉ đồng, tăng 34,35% so với cùng kỳ năm 2024. Lượng sản phẩm bán ra cũng tăng 19,84%, đạt 2.912,7 triệu sản phẩm. Bức tranh này hoàn toàn tương phản với cảnh vắng vẻ đìu hiu ở các chợ truyền thống, ngay cả các chợ lớn, sầm uất tại TP.HCM như An Đông, Tân Bình, Chợ Lớn...

Câu hỏi đặt ra, chợ truyền thống có cần thiết phải duy trì? Nếu giữ thì làm thế nào để phát triển? Liên quan vấn đề này, Sở Công thương TP.HCM đã phối hợp với Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐHQG TP.HCM) thực hiện báo cáo khoa học "Phát triển hệ thống chợ tại TP.HCM thích ứng với bối cảnh dịch bệnh phát sinh và chuyển đổi". Báo cáo khẳng định dù bị chia sẻ bởi sự xuất hiện của nhiều loại hình giao thương mới, nhưng phương thức mua bán tại chợ dân sinh vẫn giữ vai trò quan trọng. Tại TP.HCM, đầu tàu kinh tế cả nước, chợ dân sinh vẫn là kênh phân phối chủ lực với lượng hàng hóa chiếm 50 - 70% nhu cầu thực phẩm thiết yếu của TP.

Là thành viên tham gia thực hiện đề án trên, TS Nguyễn Hoàng Dũng phân tích: Hiện nay hành vi mua sắm của NTD tại chợ truyền thống đã có sự thay đổi đáng kể. Họ gia tăng ý thức và nhu cầu về sản phẩm sạch, có nguồn gốc rõ ràng và bảo đảm chất lượng. Sự phát triển mạnh mẽ của các siêu thị, TTTM và cửa hàng tiện lợi với những tiện ích, chất lượng, dễ dàng truy xuất nguồn gốc, khuyến mại lớn... đang tạo ra sức ép cạnh tranh rất lớn đối với chợ truyền thống. Ngoài ra, sự đa dạng các nền tảng mua sắm trực tuyến cũng thu hút NTD.

"Với hạ tầng xuống cấp, kiểm soát chất lượng và nguồn gốc hàng hóa kém..., mãi lực tại hệ thống chợ truyền thống của TP.HCM đã giảm sút rất lớn và khó có xu hướng phục hồi nếu không có những điều chỉnh kịp thời", TS Dũng thừa nhận và cho rằng nên xem xét phân loại các chợ truyền thống. Chợ không thể phục hồi thì đưa vào diện thoái lưu qua các hình thức chuyển đổi công năng khác nhau. Đề án nghiên cứu cũng đề xuất "chiến lược thoái lui" nhằm loại bỏ dần các chợ truyền thống hoạt động kém hiệu quả, giúp giải phóng quỹ đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển đô thị, thương mại, công nghệ hoặc sinh thái. Ngoài ra, chiến lược này cũng tạo điều kiện chuyển đổi mô hình thương mại theo hướng hiện đại, tích hợp số hóa, logistics và tiêu dùng bền vững.

Dù vậy, theo TS Dũng, những đặc thù riêng của chợ truyền thống là đầu mối tương tác xã hội, gắn kết cộng đồng, giữ gìn giá trị truyền thống văn hóa cho nền kinh tế và du lịch. Đặc biệt, với vai trò quan trọng trong hệ thống phân phối hàng hóa, lương thực và thực phẩm của TP, các chợ truyền thống vẫn cần phải được duy trì, cải thiện và phát triển. "Việc xóa bỏ chợ truyền thống chỉ nên áp dụng đối với những chợ không còn hoạt động hiệu quả trong thời gian dài. Việc này phải được xem xét thận trọng, dựa trên bộ tiêu chí đánh giá cụ thể, rõ ràng ở nhiều khía cạnh kinh tế, xã hội, văn hóa trong một lộ trình phù hợp. Song song đó, cần phải cải thiện, đầu tư phát triển các chợ truyền thống với những đặc điểm riêng có để trở thành nơi mua sắm cần thiết và thường nhật của mỗi người dân", ông Dũng nêu quan điểm.

Chợ dân sinh gắn với đời sống, văn hóa địa phương

Dẫn chứng một số chợ truyền thống tại các nước phát triển đã chuyển đổi thành công, TS Tô Thị Thùy Trang, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cho hay trong quá trình cải tạo, nâng cấp hoặc xây mới cần quan tâm tới kiến trúc của chợ dân sinh gắn với yếu tố văn hóa địa phương, bản sắc cộng đồng, bởi nơi đây duy trì các mối quan hệ xã hội để người dân có được sự thoải mái cân bằng về tinh thần.

"Là nơi cung cấp thực phẩm với nhiều mức giá cho những người thu nhập thấp và trung bình, chợ dân sinh luôn hỗ trợ kinh tế cho địa phương, cũng như duy trì mối quan hệ giữa thành thị và nông thôn, giữa nội thành và ngoại thành. Hàng hóa bán tại các chợ dân sinh chủ yếu đến từ các vùng xung quanh đô thị. Xung quanh mỗi ngôi chợ sẽ hình thành những phố chợ, nơi các cửa hàng hoạt động hiệu quả, góp phần nâng cao đời sống cho người dân địa phương về kinh tế và chất lượng cuộc sống", bà Trang phân tích.

Từ góc nhìn đó, bà Trang đề xuất không chỉ chợ hạng 1, 2 mà chợ hạng 3 nếu cần thiết cũng có thể thiết kế chuyển đổi thành điểm tham quan, mua sắm du lịch. Bên cạnh đó, cần nâng cao trình độ quản lý và hoạt động hiệu quả ban quản lý chợ, tăng cường sự liên kết, gắn bó đoàn kết giữa các thương nhân trong chợ. Bởi ban quản lý chợ đóng vai trò quan trọng, song tại nhiều nơi ban quản lý hoạt động chưa hiệu quả, thiếu tính liên kết với tiểu thương nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của chợ dân sinh. Chợ dân sinh vùng quê vẫn có thể xây dựng theo hình thức chợ phiên như một loại hình di sản văn hóa phi vật thể mà VN có thể tham khảo từ Hàn Quốc.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Hoàng Dũng lưu ý cần nâng cao chất lượng và minh bạch nguồn gốc hàng hóa kinh doanh tại chợ; đảm bảo các sản phẩm bày bán đều đáp ứng tiêu chí về chất lượng, không chứa các hóa chất độc hại và có nguồn gốc rõ ràng; đồng thời, chợ cần cải thiện không gian vật lý truyền thống gồm hệ thống chiếu sáng, bố trí lối đi thông thoáng, xem xét tích hợp các khu vực giải trí. Ngoài ra, các biện pháp như lắp đặt hệ thống thu gom và xử lý rác thải hiện đại, duy trì vệ sinh thường xuyên và đảm bảo khu vực bán thực phẩm tươi sống luôn đạt chuẩn về an toàn thực phẩm cũng cần được ưu tiên; đồng thời triển khai và thúc đẩy mức độ chuyển đổi số tại các chợ truyền thống ở khía cạnh quản lý và giao dịch mua bán. Việc áp dụng công nghệ như số hóa quy trình thanh toán, hệ thống truy xuất nguồn gốc thực phẩm, hay cải thiện trải nghiệm mua sắm thông qua thiết kế không gian hiện đại, sạch sẽ, giúp chợ trở nên hấp dẫn hơn đối với thế hệ trẻ (gen Z)…

Cho rằng chợ truyền thống vẫn có vai trò quan trọng trong hệ thống bán lẻ VN, đặc biệt ở khu vực nông thôn và với nhóm hàng tươi sống, TSKH Trần Quang Thắng, Viện trưởng Viện Kinh tế và quản lý TP.HCM, nhấn mạnh việc quy hoạch, cải tạo các chợ nên tùy thuộc vào đặc điểm dân cư, vùng ven, truyền thống văn hóa đặc thù (vùng cao hẻo lánh, dân tộc thiểu số...); làm thế nào vẫn đảm bảo sự thuận lợi tối thiểu cho cuộc sống của người dân, chẳng hạn vẫn tồn tại trước mắt các chợ nhỏ nhưng phải bảo đảm được an toàn vệ sinh thực phẩm. Giải pháp tối ưu để phát triển chợ truyền thống nên là chỉnh trang - số hóa - định vị lại để vừa giữ bản sắc văn hóa, vừa đáp ứng xu hướng tiêu dùng hiện đại. Cụ thể, cần hiện đại hóa hạ tầng chợ, nâng cấp cơ sở vật chất từ vệ sinh, PCCC, an toàn thực phẩm đến không gian mua sắm thân thiện.

Hơn nữa, chợ truyền thống thường tập trung vào thực phẩm tươi sống, đặc sản địa phương vốn là những mặt hàng siêu thị khó thay thế nhưng phải đạt chuẩn vệ sinh như siêu thị hiện đại, từ đó biến chợ truyền thống thành điểm đến trải nghiệm, nơi du khách khám phá ẩm thực và đời sống bản địa. Song song đó, ứng dụng công nghệ số, tổ chức livestream bán hàng ngay tại chợ để tiếp cận khách hàng trẻ; hỗ trợ tiểu thương đưa sản phẩm lên sàn TMĐT, kết nối với dịch vụ giao hàng nhanh; triển khai thanh toán không tiền mặt. Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước cần phải có quy hoạch chợ đêm - chợ nổi thành điểm du lịch chính thức, gắn với tour tuyến, có biển hiệu, khu vực check-in, dịch vụ hướng dẫn, trung tâm trải nghiệm tổng hợp (ăn uống, mua sắm, giải trí, du lịch).

GIÁ NHÀ Ở TĂNG GẤP 3 LẦN THU NHẬP CỦA NGƯỜI DÂN

Trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 6 - 8% mỗi năm, giá nhà lại tăng 12 - 20%/năm trong suốt một thập kỷ. Sự chênh lệch kéo dài đã tạo nên khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng tài chính và giá trị bất động sản.

Thu nhập tăng 6 - 8%, giá nhà tăng 12 - 20%/năm

Phát biểu tại sự kiện thường niên: “Diễn đàn bất động sản vùng động lực phía Nam lần thứ I và Lễ Vinh danh thương hiệu, sản phẩm, dịch vụ Bất động sản tiêu biểu vùng động lực phía Nam năm 2025” mới đây, ông Dương Long Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Thắng Lợi Group nhớ lại: Vào khoảng năm 2010, một căn nhà ở khu vực Bến Cát (Bình Dương cũ) chỉ có giá khoảng 300 triệu đồng.

Khi đó, thu nhập bình quân của một người lao động, công nhân hay viên chức chỉ khoảng 5 - 7 triệu đồng/tháng. Họ chỉ cần làm việc, tích lũy trong 5 - 6 năm là có thể mua được một căn nhà.

Theo ông Thành, hiện nay, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động mạnh nhưng có một sự thật không hề thay đổi là nhu cầu nhà ở thật luôn chiếm 70 - 80% tổng nhu cầu thị trường.

Việt Nam hiện có khoảng 53 triệu người trong độ tuổi lao động và tốc độ đô thị hóa đã vượt 41%, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị. Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng thực tế hơn, lớn hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá phù hợp, đầy đủ tiện ích, chi phí vận hành hợp lý và khả năng thanh khoản tốt.

Trong khi đó, áp lực giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đang trở thành thách thức lớn. Bởi, điều này tạo nên khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây là thách thức của cả quốc gia, tồn tại nhiều vấn đề cần đưa ra hướng tháo gỡ.

Ông Thành chỉ ra, hiện giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Cụ thể, trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 6 - 8% mỗi năm, giá nhà lại tăng 12 - 20%/năm trong suốt một thập kỷ. Sự chênh lệch kéo dài tạo nên khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng tài chính và giá trị bất động sản.

Với thị trường, sản phẩm không phù hợp đại đa số nhu cầu, không còn sản phẩm vừa với thu nhập của người dân. Thị trường thời gian qua thiên về các dự án cao cấp, diện tích lớn, vật liệu xa xỉ... dẫn đến giá cao, khách hàng không tiếp cận được. Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung vào các căn hộ tiện ích vừa đủ, môi trường sống an toàn, văn minh và thuận tiện.

Tiếp đó là chi phí cấu thành đầu vào cao. Chi phí pháp lý, chi phí thuế, chi phí đơn giá đất tăng mạnh, chi phí vật liệu xây dựng biến động tăng cao cùng với tác động của lãi suất vay đều ảnh hưởng đến giá thành.

Cuối cùng, người dân khó tiếp cận tín dụng. Trong giai đoạn 2024 - 2025, lãi suất bắt đầu tăng. Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Người mua nhà chịu áp lực lớn từ khoản vay, biến động lãi suất và những hạn chế trong chính sách tín dụng khiến việc sở hữu nhà càng thêm khó khăn.

“Trước những thách thức này, thị trường cần quay trở lại với giá trị cốt lõi là nhà ở là để phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Cần những giải pháp thu hẹp khoảng cách an cư, để mỗi người dân Việt Nam có cơ hội chạm tay vào mái ấm của riêng mình”, ông Thành nói.

Để giải quyết bài toán an cư, ông Dương Long Thành đề xuất, cần hoàn thiện chính sách đưa thị trường trở lại đúng với nhu cầu thực. Các chính sách cần tập trung tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, triển khai cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu, rút gọn thủ tục pháp lý nhằm giảm chi phí và rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Ở địa phương, cần quy hoạch hướng đến người dân. Các đô thị cần được phát triển theo mô hình đô thị nén “15 phút” với đầy đủ dịch vụ thiết yếu trong bán kính di chuyển ngắn, đi kèm là hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao chất lượng sống.

Với doanh nghiệp, cần phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Các dự án cần đặt mục tiêu phục vụ cư dân sống tốt, đảm bảo giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng công trình đáp ứng kỳ vọng của thị trường.

Cần tầm nhìn dài hạn

Tương tự, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons cho biết, nhìn từ kinh nghiệm các quốc gia trong khu vực và thế giới, để có thể làm được nhà ở vừa túi tiền thì cần tối ưu diện tích, công năng căn hộ. Thay vì làm căn hộ diện tích lớn, nên làm diện tích nhỏ sẽ giảm được giá thành. Người mua quan tâm hơn đến tổng số tiền bỏ ra để mua nhà thay vì bao nhiêu tiền một m2.

Do đó các thiết kế của Bcons chủ yếu là căn hộ nhỏ (45 m2) là có thể làm được 2 phòng ngủ nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của người mua nhờ thiết kế thông minh. "Rất nhiều người đặt câu hỏi, tại sao chỉ trong vòng vài năm, Bcons có thể tung ra mấy chục nghìn căn hộ? Bởi vì, chúng tôi cố gắng làm sao bán căn hộ chỉ có giá trong khoảng 1 - 2 tỷ đồng, vừa túi tiền của người mua ở thực" - ông Thạch cho hay.

Một điểm quan trọng là Bcons thực hiện toàn bộ các khâu, từ thiết kế, xây dựng, thi công, quản lý dự án cho đến bán hàng, vận hành tòa nhà. Do đó, mỗi công đoạn lại tiết kiệm được rất lớn và tổng lợi nhuận gần như bằng các doanh nghiệp khác. Tuy nhiên, giải pháp trên cũng có rủi ro là nếu như dự án không phát triển liên tục thì bộ máy của doanh nghiệp sẽ bị gãy đổ.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc DKRA Group nhấn mạnh, cần đánh giá lại tầm nhìn dài hạn cho toàn khu vực vùng TPHCM. Đầu tiên, động lực phát triển vùng chính là sự kết nối hạ tầng, phải phân tách rõ các chức năng để hình thành những không gian đô thị hợp lý, tránh tình trạng đô thị nén. Điều quan trọng là làm sao để người dân ở Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ)… vẫn có thể đi làm, đi học ở trung tâm TPHCM một cách thuận tiện.

“Hạ tầng giao thông liên vùng, kết nối đa phương thức và quy hoạch chức năng rõ ràng là yếu tố quan trọng. Trong tương lai, các đô thị vệ tinh sẽ đảm nhiệm vai trò thiết yếu. Người dân có thể sinh sống thuận tiện mà không nhất thiết phải ở ngay trung tâm. Hiện nay, cách tiếp cận của người mua nhà cũng đã thay đổi. Họ có thể lựa chọn khu đô thị xa trung tâm nhưng tích hợp tiện ích, dịch vụ, đời sống, cảnh quan gắn với thiên nhiên…”, ông Lâm cho hay.

Theo ông Lâm, TPHCM đang thiếu sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản hạng sang nên cần đẩy mạnh thêm nguồn cung trong tương lai. Ngoài ra, sau đợt các vùng bị ảnh hưởng bởi yếu tố thiên tai, chúng ta nên đánh giá lại và lựa chọn cách thức phát triển bền vững, phù hợp, góp phần phát huy đúng hiệu quả của sản phẩm bất động sản.

NGUỒN CUNG YẾU ĐẨY GIÁ CHUNG CƯ TĂNG VỌT

Giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục leo thang, nhiều dự án chạm ngưỡng 150 - 180 triệu đồng/m². Chuyên gia cho rằng gốc rễ của đà tăng không đến từ đầu cơ, mà nằm ở sự khan hiếm nguồn cung, chi phí đất, pháp lý đội lên và lệch pha cung – cầu kéo dài.

Tăng phi mã mặc dù chất lượng và hạ tầng không thay đổi

Giá chung cư thời gian qua liên tục lập đỉnh, khiến người mua nhà ngày càng khó với tới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên thị trường sơ cấp, trong quý III/2025, giá bán căn hộ thương mại trung bình đạt 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Riêng tại Hà Nội, giá trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, thấp hơn nhờ nguồn cung dồi dào từ khu vực ngoại thành. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỉ đồng/căn dù chất lượng và hạ tầng không thay đổi đáng kể.

Khảo sát cho thấy, giá mỗi mét vuông căn hộ tại nhiều dự án ở Hà Nội hiện đắt ngang, thậm chí cao hơn một lượng vàng. Như tại dự án Lancaster Legacy trung bình 149 triệu đồng/m2, Heritage West Lake 140 triệu đồng/m2, Discovery Complex 115 triệu đồng/m2, Vinhomes Global Gate 130 triệu đồng/m2. Dự án Sun Feliza Suites Cầu Giấy, Starlake Tây Hồ Tây, The Nelson Private Residences dao động từ 130-180 triệu đồng/m2.

Còn tại TP. HCM, một loạt dự án như The 9 Stellars được rao bán 76 - 92 triệu đồng/m2, Paris Hoàng Kim ghi nhận giá 88 - 95 triệu đồng/m2, Celesta Rise (62 - 80 triệu đồng/m2) hay Fiato Premier (50 - 60 triệu đồng/m2). Ở phân khúc cao cấp và hạng sang, The Opusk Residence đạt tới 290 triệu đồng/m2, The Metropole Thủ Thiêm chạm ngưỡng 225 triệu đồng/m2.

Nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu

VARS cho rằng, nguyên nhân chủ yếu đến từ phía nguồn cung. Mặc dù thời gian qua, nguồn cung bất động sản đã cải thiện nhưng tốc độ tăng còn chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn từ quá trình đô thị hóa và di dân cơ học. Chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất sau khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực, khiến giá đất tính cho các dự án tăng mạnh. Đây là yếu tố chiếm tỉ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí phát triển bất động sản, buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp chi phí.

Lý giải về việc giá chung cư liên tục tăng, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định, thời gian qua, thị trường chưa có dự án mới nào thực sự được cấp phép ra hàng. Hầu hết, những dự án đang mở bán đều là hàng tồn, dự án cũ của các chủ đầu tư lớn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự ít ỏi. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn.

Ngoài ra, theo ông Đính, nguyên nhân còn do cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, giá chung cư liên tục lập đỉnh, trong khi vị trí, chất lượng, giá trị thực của nhiều dự án sơ cấp và thứ cấp lại không thay đổi đáng kể.

Các yếu tố chủ đạo đang đẩy giá hiện nay bao gồm: (i) Nhu cầu nhà ở tại khu vực nội đô vẫn rất lớn. Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, nhu cầu này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng. (ii) Yếu tố đầu vào tăng. Chi phí đất là một yếu tố mà người dân quan tâm. Suất đầu tư đối với các sản phẩm cao tầng cũng gia tăng. (iii) Mối quan ngại về việc khó tiếp cận nhà ở trong thời gian sắp tới khiến người dân quan tâm ngược trở lại thị trường thứ cấp. Những sản phẩm ban đầu có mức đầu tư thấp lại gia tăng giá do nhu cầu và lo ngại về nguồn cung tương lai, khiến mặt bằng chung đang ở độ cao.

Tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Bộ phận Nghiên Cứu & S22M, Savills TP. HCM cho rằng, nếu nhìn vào nguyên nhân cốt lõi, giá nhà tăng cao trong thời gian qua không chủ yếu do đầu cơ, mà xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung, vướng mắc pháp lý, chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng cao. Do đó, chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến lệch pha cung - cầu.

Vì vậy, thay vì siết chặt bằng công cụ tín dụng, chính sách cần tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu thông qua hai hướng chính:

Thứ nhất, khơi thông nguồn cung: Cải cách thủ tục phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang bị đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định.

Thứ hai, tăng cường sức cầu: Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập của người dân, đặc biệt là nhóm trung bình và thu nhập thấp. Mục tiêu là tốc độ tăng thu nhập phải ngang hoặc cao hơn tốc độ tăng giá nhà, giúp người dân có khả năng chi trả tốt hơn. Song song, cần phát triển quỹ nhà ở xã hội và mở rộng kênh tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhóm yếu thế.

Hai nhóm chính sách này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần giải quyết tận gốc những bất cân đối của thị trường và hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững.

Nguồn: Soha; Thanh Niên; Tiền Phong; CafeF