Mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội lấp đầy 89%, bất động sản thương mại tiếp tục mở rộng nguồn cung

Thị trường bất động sản thương mại Hà Nội trong quý II/2026 duy trì công suất tương đối cao ở nhiều phân khúc. Theo Savills, bán lẻ đạt công suất 89%, văn phòng 86%, khách sạn 70%, trong khi căn hộ dịch vụ duy trì trên 80%. Nguồn cung mới những năm tới tiếp tục mở rộng, với xu hướng dịch chuyển rõ hơn về khu vực Nội thành, phía Tây và Starlake.

Bán lẻ đạt công suất 89%, hơn 230.000 m2 nguồn cung mới dự kiến ra thị trường

Theo báo cáo Tóm lược thị trường Hà Nội quý II/2026 của Savills, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại tại Hà Nội đạt 1,7 triệu m2, trong đó trung tâm thương mại tiếp tục chiếm ưu thế.

Hoạt động thị trường cải thiện so với cùng kỳ khi công suất đạt 89%. Savills cho rằng kết quả này được hỗ trợ bởi hoạt động tái định vị của các trung tâm thương mại nhằm tiếp cận nhóm khách hàng rộng hơn. Giá thuê gộp tầng trệt trên toàn thị trường cũng tăng 3% so với cùng kỳ năm trước.

Xét theo khu vực, Nội thành tiếp tục ghi nhận mật độ bán lẻ cao nhất và giữ vai trò là khu vực bán lẻ trọng điểm của Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung tại khu vực Trung tâm vẫn hạn chế do quỹ mặt bằng khan hiếm.

Khu Trung tâm cũng duy trì mức giá thuê cao nhất và nhu cầu mạnh, đặc biệt ở phân khúc bán lẻ cao cấp. Tuy nhiên, Savills ghi nhận các khu vực vùng ven đang ngày càng nổi lên cùng định hướng phát triển các cực tăng trưởng và đô thị vệ tinh.

Nguồn cung thời gian tới sẽ tiếp tục gia tăng. Đến năm 2026, tám dự án dự kiến bổ sung khoảng 230.240 m² diện tích bán lẻ mới cho thị trường. Trong giai đoạn 2027-2028, nguồn cung tương lai được dự báo tập trung chủ yếu tại Starlake với nhiều dự án dự kiến hoàn thành trong thời gian ngắn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định thị trường bán lẻ Thủ đô đang chuyển sang giai đoạn tăng trưởng theo chất lượng, được hỗ trợ bởi tiêu dùng cao cấp và phạm vi thị trường ngày càng mở rộng. Bên cạnh Nội thành, Starlake được kỳ vọng trở thành một khu vực bán lẻ trọng điểm mới.

Việc một lượng lớn diện tích mới chuẩn bị gia nhập cũng đồng nghĩa áp lực cạnh tranh sẽ tăng lên, đặc biệt khi các trung tâm thương mại phải tạo khác biệt về trải nghiệm để thu hút khách hàng.

Nguồn cung văn phòng đạt 2,3 triệu m2, thêm khoảng 495.000 m2 đến năm 2028

Thị trường văn phòng Hà Nội cũng ghi nhận nguồn cung tăng trong quý II. Sau khi The Marc 88 hoàn thành và đi vào hoạt động, tổng nguồn cung đạt 2,3 triệu m2 từ 190 dự án.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở khu vực Nội thành và phía Tây. Trong khi đó, Hoàn Kiếm đang thiếu nguồn cung văn phòng hạng A khi các dự án chất lượng cao có xu hướng dịch chuyển sang Ba Đình và Cầu Giấy, nơi có kết nối giao thông thuận tiện cùng hệ thống tiện ích xung quanh.

Công suất thuê toàn thị trường đạt 86%, ổn định so với quý trước ở tất cả các hạng và tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình không thay đổi so với quý trước và tăng nhẹ 2% theo năm. Trong cơ cấu thị trường, văn phòng hạng C có công suất thuê cao nhất, còn hạng A tiếp tục ghi nhận mức giá thuê cao nhất.

Các giao dịch thuê trong quý chủ yếu đến từ nhu cầu dịch chuyển văn phòng. Theo Savills, doanh nghiệp vẫn tập trung vào việc nâng cấp chất lượng mặt bằng và tối ưu chi phí. Nhu cầu thuê tập trung tại phía Tây và Nội thành, đặc biệt với văn phòng hạng A và hạng B có vị trí tốt. Savills cho rằng thị trường được hỗ trợ bởi tăng trưởng GRDP tích cực và dòng vốn FDI duy trì ổn định.

Áp lực cạnh tranh có thể tăng thêm trong hai năm tới. Đến năm 2028, 18 dự án dự kiến bổ sung khoảng 495.000 m2 diện tích văn phòng mới. Nguồn cung hạng A chiếm ưu thế và tiếp tục tập trung tại phía Tây cùng khu vực Nội thành.

Theo ông Wiliam Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, nguồn cung gia tăng sẽ thúc đẩy cạnh tranh, trong đó các chủ đầu tư phải cạnh tranh nhiều hơn thông qua chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm của khách thuê.

Du lịch và FDI giữ nhu cầu khách sạn, căn hộ dịch vụ ở mức cao

Ở phân khúc khách sạn, Savills ghi nhận Hà Nội có 65 khách sạn với tổng cộng 10.967 phòng trong quý II/2026, không thay đổi so với quý trước.

Giá phòng trung bình giảm theo quý do yếu tố thời vụ nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Công suất phòng đạt 70%. Nhu cầu lưu trú tại Hà Nội chủ yếu đến từ khách du lịch, khách công tác và hoạt động MICE. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thành phố đón 18 triệu lượt khách, tăng 15,7% so với cùng kỳ và hoàn thành hơn 50% kế hoạch cả năm.

Nguồn cung khách sạn sẽ tiếp tục được bổ sung. Riêng năm 2026, sáu dự án dự kiến cung cấp thêm 1.900 phòng, trong đó năm dự án thuộc phân khúc 5 sao.

Savills nhận định nguồn cung khách sạn chất lượng cao dự kiến đi vào hoạt động đến năm 2028 có thể hỗ trợ sự phát triển của du lịch MICE, nhưng lượng cung mới lớn đồng thời sẽ tạo thêm áp lực lên hiệu quả hoạt động của thị trường.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ dịch vụ có 67 dự án, cung cấp hơn 6.500 căn. Công suất thuê tiếp tục duy trì trên 80%, dù tất cả các hạng đều giảm so với quý trước. Giá thuê trung bình cũng giảm nhẹ theo cả quý và năm.

Một trong những yếu tố hỗ trợ nhu cầu của phân khúc này là dòng vốn đầu tư nước ngoài. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký tại Hà Nội đạt 3,2 tỷ USD, tương đương 116% mục tiêu tạm thời của thành phố trong giai đoạn này.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/s8RNoZSYgIa4IecvH

Tiền khách hàng trả trước cho doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh

Lượng tiền người mua trả trước tại nhiều chủ đầu tư bất động sản tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm 2026, tập trung chủ yếu ở các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sunshine, Novaland...

Số liệu Mekong ASEAN thống kê từ báo cáo tài chính quý 2/2026 của 16 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn cho thấy, tổng giá trị người mua trả tiền trước đạt 235.871 tỷ đồng, tăng 70.834 tỷ đồng (42,9%) so với mức 165.037 tỷ đồng đầu năm.

Đứng đầu danh sách là Vinhomes (mã VHM) với 150.896 tỷ đồng, tăng 56.808 tỷ đồng sau 6 tháng. Xếp sau là Sunshine Group (mã KSF) với 29.989 tỷ đồng, tăng 22% so với mức 24.556 tỷ đồng hồi đầu năm.

Novaland (mã NVL) đứng thứ ba với 24.551 tỷ đồng, tăng 4.198 tỷ đồng (20,6%) so với đầu năm.

Như vậy, riêng ba doanh nghiệp Vinhomes, Sunshine Group và Novaland đang nắm hơn 205.400 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tương đương khoảng 87% tổng giá trị của 16 doanh nghiệp được thống kê.

Doanh nghiệp ghi nhận khoản tiền người mua trả tiền trước tăng mạnh là Taseco Land (mã TAL), đạt 4.573 tỷ đồng vào cuối quý 2, tăng 2.127 tỷ đồng (gần 87%) so với đầu năm.

Các doanh nghiệp cũng gia tăng đáng kể khoản này trong nửa đầu năm 2026 là Bluemarq Group (mã DXG), Hoàng Huy Group (mã TCH), Nam Long (mã NLG), Kinh Bắc (mã KBC).

Ngược chiều, DIC Group (mã DIG) ghi nhận khoản người mua trả tiền trước giảm nhẹ 4,4% trong 6 tháng đầu năm, từ 3.035 tỷ đồng xuống 2.901 tỷ đồng. Hải Phát Invest (mã HPX) cũng giảm 10,4%, còn 1.230 tỷ đồng.

Nhóm giảm còn có Khang Điền (mã KDH), CEO Group (mã CEO), TTC Land (mã SCR), Hodeco (mã HDC).

Trong nhóm thống kê, Phát Đạt (mã PDR) có quy mô người mua trả tiền trước thấp nhất vào cuối quý 2/2026, với 124 tỷ đồng, giảm gần 48% so với mức 238 tỷ đồng đầu năm. Phần nợ phải trả lớn nhất của doanh nghiệp này là hợp đồng hợp tác đầu tư tại dự án The Everich 2 và The Everich 2 (TP HCM) với hơn 7.900 tỷ đồng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, người mua trả tiền trước chủ yếu phản ánh khoản tiền khách hàng đã thanh toán theo tiến độ để mua bất động sản trong tương lai nhưng sản phẩm chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Khoản mục này được trình bày trong phần nợ phải trả trên bảng cân đối kế toán và sẽ được chuyển sang doanh thu khi đáp ứng các điều kiện ghi nhận theo quy định.

Do đặc thù trên, biến động của khoản người mua trả tiền trước phần nào phản ánh lượng tiền doanh nghiệp đã thu từ hoạt động bán hàng nhưng chưa chuyển hóa thành doanh thu. Tuy nhiên, quy mô khoản mục này không đồng nghĩa toàn bộ sẽ được ghi nhận doanh thu ngay trong kỳ tiếp theo, bởi thời điểm hạch toán còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện, bàn giao dự án và việc đáp ứng các điều kiện ghi nhận doanh thu.

Doanh số bán hàng phân hoá, hàng tồn kho cao

Trong báo cáo phát hành ngày 6/8 vừa qua, SSI cho biết, doanh số bán nhà ở trong quý 2/2026 tiếp tục phân hóa theo phân khúc và chủ đầu tư. Lãi suất cao vẫn gây áp lực lên nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và mang tính đầu cơ, nhưng doanh số bán hàng của các chủ đầu tư lớn vẫn vững.

VHM ghi nhận doanh số bán hàng 66.400 tỷ đồng trong quý 2 (+104% YoY), trong đó 73% đến từ giao dịch bán buôn. KDH đạt kết quả tích cực với tỷ lệ hấp thụ khoảng 90% đối với 500 căn mở bán tại Gladia Heights, tương đương khoảng 4.000 tỷ đồng doanh số bán hàng. NLG ghi nhận 3.000 tỷ đồng doanh số bán hàng (+79% YoY), được hỗ trợ bởi tỷ lệ hấp thụ tốt tại các dự án tầm trung như Mizuki Park, EHomeS Cần Thơ và dự án mới Sol Garden.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/syhQD7ZaXfrqiFBpF

Lý do gần 39.000 doanh nghiệp tại TPHCM rút khỏi thị trường

Gần 39.000 doanh nghiệp (DN) TPHCM rút lui khỏi thị trường chỉ sau 7 tháng năm nay đang thu hút sự chú ý lớn từ dư luận. Đằng sau con số này là cuộc sàng lọc ngày càng khốc liệt, khi bài toán vốn, công nghệ và khả năng thích ứng quyết định DN trụ lại hay rời cuộc chơi.

Trong 7 tháng đầu năm 2026, TPHCM ghi nhận 34.096 DN thành lập mới, tăng 22,81% so với cùng kỳ. Ở chiều ngược lại, có 7.483 DN hoàn tất thủ tục giải thể, tăng tới 158,66%; 31.321 DN tạm ngừng hoạt động, tăng 10,51%. Trong khi đó, chỉ có 12.221 DN quay lại hoạt động, giảm 2,87%. Lũy kế, tổng số DN rút lui khỏi thị trường trong 7 tháng đã gần 39.000 DN.

Chưa kịp chuẩn bị cho sự thay đổi

Ngày 14/8, trao đổi với PV Tiền Phong về việc hàng vạn DN rút khỏi thị trường, TS.Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, giảng viên Trường đại học Nguyễn Tất Thành cho rằng, nhóm rút lui phần lớn là DN nhỏ, vừa và siêu nhỏ.

“Việc rút lui có nhiều nguyên nhân, trong đó có những yếu tố mang tính cơ cấu chứ không hoàn toàn phản ánh tình trạng DN làm ăn khó khăn hay phá sản” – ông Điền nhận định.

TS.Điền cũng cho biết, một nguyên nhân liên quan đến những chính sách mới, đó là trong năm qua, Quốc hội ban hành Nghị quyết 198 với nhiều chính sách hỗ trợ DN, trong đó có việc giảm thuế trong 3 năm với DN mới thành lập. Đồng thời, chủ trương minh bạch hóa hoạt động của hộ kinh doanh, yêu cầu kê khai và nộp thuế nhằm khuyến khích các hộ kinh doanh chuyển lên DN được hưởng chính sách ưu đãi thuế.

Thực tế cho thấy, một số chủ DN không phải làm ăn thất bại nhưng vẫn chủ động ngừng hoạt động, sau đó thành lập doanh nghiệp mới để được hưởng chính sách ưu đãi giảm thuế trong 3 năm. Trường hợp này có thể xem là sự tái cơ cấu mang tính kỹ thuật. Do đó, không nên chỉ nhìn vào con số DN rút lui để đánh giá rằng thị trường đang quá khó khăn.

Nguyên nhân thứ hai đến từ sự thay đổi nhanh chóng của các tiêu chuẩn thị trường. Nhiều năm qua, các tiêu chuẩn đối với DN ngày càng cao, từ những cam kết quốc tế liên quan đến lao động, môi trường đến việc nội luật hóa các yêu cầu này trong nước. Hoạt động mua sắm, đấu thầu cũng ngày càng yêu cầu DN tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn xanh và chính sách lao động.

Nếu không đáp ứng được những tiêu chuẩn đó, DN sẽ không có cơ hội tham gia đấu thầu hoặc tiếp cận đơn hàng. Trong khi đó, nhiều DN chưa kịp chuẩn bị cho sự thay đổi, thiếu chiến lược dài hạn, công nghệ, quy trình cũng như các tiêu chuẩn mà khách hàng yêu cầu.

Khi tiêu chuẩn mua hàng thay đổi, DN không đáp ứng được sẽ mất đơn hàng. Không có đơn hàng, DN buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường. Đây là tình trạng có thể thấy ở không ít DN trong nước những năm gần đây khi môi trường kinh doanh thay đổi nhanh.

Bên cạnh đó, áp dụng chi phí và tiếp cận vốn cũng là một rào cản lớn. Với nhiều DN nhỏ, sau khi đã đầu tư vào tài sản cố định, phần vốn để duy trì hoạt động thường phải dựa vào vốn vay lưu động. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay lưu động còn cao, việc tiếp cận vốn tín dụng còn gặp nhiều khó khăn từ đầu năm đến nay, khiến các DN yếu thế, có quy mô nhỏ và vừa,không đủ sức chịu đựng chi phí sẽ dễ rơi vào tình trạng không thể trụ lại.

Chuẩn bị tốt sẽ có cơ hội

TS.Huỳnh Thanh Điền nhìn nhận, sự rút lui của một bộ phận DN không đồng nghĩa toàn bộ thị trường đang đi xuống. Ngược lại, khi những DN không đáp ứng được yêu cầu của thị trường rời đi, các đơn hàng còn lại sẽ dồn về những DN có năng lực, đã chuẩn hóa hoạt động và đáp ứng được tiêu chuẩn của khách hàng.

Do đó, DN nào có sự chuẩn bị từ trước, có chiến lược rõ ràng và đáp ứng được các yêu cầu mới vẫn có cơ hội phát triển tốt.

Theo ông Điền, nền kinh tế hiện cũng đang trong quá trình tái cơ cấu. Chính sách đang được định hướng theo hướng giảm dần sự phụ thuộc vào mô hình sử dụng lao động giá rẻ, ít ứng dụng công nghệ. Vì vậy, những DN có chiến lược chuyển đổi, đầu tư công nghệ và nâng cao năng lực sẽ có khả năng trụ lại tốt hơn.

“Đây là quá trình thanh lọc tự nhiên và tái cơ cấu kinh tế. DN nào không chuẩn bị, không có chiến lược dài hạn sẽ gặp khó khăn và có thể phải rút lui. Ngược lại, những DN chuẩn bị tốt, có chiến lược và chuyển đổi phù hợp thì vẫn có cơ hội phát triển”, TS. Huỳnh Thanh Điền

Tháo gỡ điểm nghẽn

Theo ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM, trong bối cảnh DN đều khát khao tăng trưởng, hai điểm nghẽn lớn nhất cần giải quyết là nguồn vốn đầu tư và sự minh bạch trong thủ tục hành chính.

Về nguồn vốn, nền kinh tế vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Nguồn tiền này vừa hữu hạn về quy mô, vừa ngắn hạn (chỉ từ vài tháng đến tối đa 1-2 năm), trong khi các dự án đầu tư chiều sâu lại đòi hỏi dòng vốn dài hạn từ 10, 15 đến 20-30 năm.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/e2CY1MA9D08RAIlzp

‘Ông lớn’ bán lẻ Thái Lan muốn mở thêm loạt trung tâm thương mại, siêu thị mini tại TP rộng nhất Việt Nam

Ngày 14/8, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP. Đồng Nai Nguyễn Kim Long đã tiếp và làm việc với đoàn công tác của Tập đoàn Central Retail Việt Nam (Thái Lan) do ông Olivier Bernard R. Langlet, Tổng Giám đốc điều hành Tập đoàn Central Retail Việt Nam, làm trưởng đoàn.

Tại buổi làm việc, ông Olivier Bernard R. Langlet cùng các thành viên đoàn công tác đã trao đổi với lãnh đạo thành phố về tình hình hoạt động của tập đoàn tại Việt Nam nói chung và TP. Đồng Nai nói riêng.

Đến nay, Tập đoàn Central Retail Việt Nam đã đầu tư 1,5 tỷ USD tại Việt Nam với hệ thống các trung tâm thương mại GO! và siêu thị mini.

Tại Đồng Nai, tập đoàn đã đầu tư 2 trung tâm thương mại và 2 siêu thị mini, với tổng vốn đầu tư 80 triệu USD, tạo việc làm cho hơn 800 người lao động.

Ngoài ra, lãnh đạo Tập đoàn Central Retail Việt Nam cũng nêu một số ý kiến, đề xuất liên quan đến thủ tục hành chính, thông tin quy hoạch và các địa điểm có thể triển khai trung tâm thương mại, siêu thị mini.

Tập đoàn mong muốn tiếp tục nhận được sự quan tâm, hỗ trợ của thành phố để mở rộng đầu tư tại Đồng Nai, góp phần phát triển hệ thống bán lẻ trên địa bàn.

Phát biểu tại buổi làm việc, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP. Đồng Nai cho biết, Đồng Nai là một trong những địa phương phát triển công nghiệp hàng đầu cả nước.

Đồng Nai hiện có 89 khu công nghiệp được quy hoạch với tổng diện tích hơn 43.300ha; đồng thời sở hữu hệ thống sông cùng nhiều hồ thủy điện, thủy lợi lớn.

Thành phố được định hướng trở thành đô thị công nghiệp - dịch vụ hiện đại, trung tâm logistics và công nghệ cao của vùng Đông Nam Bộ và cả nước; ưu tiên thu hút các dự án công nghệ cao, công nghệ sinh học, vật liệu mới, năng lượng xanh…; đồng thời phát triển hệ sinh thái đổi mới sáng tạo gắn với Cảng hàng không quốc tế Long Thành, hệ thống logistics vùng Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp thế hệ mới.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố cho rằng, Tập đoàn Central Retail là một trong những đơn vị bán lẻ lớn tại Thái Lan, sở hữu mạng lưới các thương hiệu hàng đầu, cung cấp sản phẩm đa lĩnh vực thông qua nhiều mô hình như cửa hàng bách hóa, cửa hàng tiện lợi, cửa hàng đặc sản, siêu thị, đại siêu thị, trung tâm thương mại và mua sắm trực tuyến trên các nền tảng đa kênh tại Thái Lan, Việt Nam và Ý.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố đánh giá cao hoạt động của tập đoàn tại Đồng Nai, với hệ thống Trung tâm Thương mại GO! - một trong những trung tâm thương mại hiện đại bậc nhất của địa phương - cùng một số dự án siêu thị mini tại Nhơn Trạch và các trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/VIWvAdirTOThHY0q9

Đất công nghiệp phía Nam đứng trước cuộc dịch chuyển lớn: Quỹ đất đứng yên, cuộc đua hút khách thuê vẫn 'nóng'

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: Quý II/2026 không có thêm nguồn cung mới, nhưng tỷ lệ lấp đầy tiếp tục tăng.

Khi quỹ đất tại các trung tâm truyền thống ngày càng hạn chế, nhu cầu đang được phân bổ lại, đưa Đồng Nai và đặc biệt Tây Ninh trở thành những điểm đến mới trong bản đồ công nghiệp của vùng.
Quý II/2026, thị trường bất động sản công nghiệp Vùng Kinh tế trọng điểm miền Nam không có thêm nguồn cung đất khu công nghiệp mới. Tổng nguồn cung hiện hữu giữ ở mức khoảng 36.100ha, không thay đổi so với quý trước. Nhưng thị trường không vì thế mà chững lại.

Theo báo cáo MarketBeat Bất động sản công nghiệp Q2/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp toàn vùng đã tăng lên 76,3%, cao hơn 1,4 điểm phần trăm so với quý trước và 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá chào thuê sơ cấp bình quân đạt 186,4 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý nhưng vẫn tăng 1,7% theo năm.
Điều đáng chú ý nằm ở khoảng cách giữa nguồn cung mới và sức hấp thụ khi một bên đang tạm thời đứng lại, bên kia vẫn cải thiện. Đây cũng là cơ sở để nhìn thị trường công nghiệp phía Nam không đơn thuần qua câu chuyện có thêm bao nhiêu hecta đất, mà qua câu hỏi dòng nhu cầu đang đi về đâu.
Khi trung tâm ngày càng đắt, vùng đất mới bắt đầu có lợi thế
TP. HCM hiện vẫn giữ vị trí dẫn đầu về khả năng hấp thụ, với tỷ lệ lấp đầy đất KCN đạt 86,1%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý và 3,3 điểm phần trăm theo năm.
Đồng Nai đạt 73,1%, tăng 1,3 điểm phần trăm theo quý và 0,3 điểm phần trăm theo năm. Tây Ninh thấp hơn về tỷ lệ lấp đầy, ở mức 60,9%, nhưng tốc độ cải thiện theo quý và theo năm lần lượt đạt 1,6 và 2,8 điểm phần trăm.
Những con số này cho thấy thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt. TP. HCM đang hưởng lợi từ vị thế trung tâm, hệ thống hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thuê ổn định, nhưng đồng thời cũng đối mặt với bài toán khan hiếm quỹ đất. Giá thuê phản ánh khá rõ sự khác biệt này.

Giá chào thuê đất KCN tại TP. HCM đạt 187,5 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,8% so với cùng kỳ. Đồng Nai đứng ở mức cao nhất, 189,6 USD/m2, tăng 1,9% theo năm.
Trong khi đó, Tây Ninh có giá thuê bình quân 179,6 USD/m2, giảm 4,8% theo quý và 6,8% theo năm. Theo Cushman & Wakefield, diễn biến này phản ánh chiến lược cạnh tranh về giá để thu hút các dự án mới trong bối cảnh quỹ đất tại địa phương còn dồi dào.
Nói cách khác, cuộc cạnh tranh giữa các địa phương không còn chỉ nằm ở việc ai có đất, mà ngày càng phụ thuộc vào việc ai có thể đưa ra một tổ hợp lợi thế tốt hơn cho nhà đầu tư: giá thuê, hạ tầng, khả năng kết nối, chất lượng khu công nghiệp và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn mới.
Tây Ninh đang có một lợi thế mà TP. HCM ngày càng khó có
Sự nổi lên của Tây Ninh là một trong những điểm đáng chú ý nhất của báo cáo. Nếu TP. HCM có lợi thế về vị trí và hệ sinh thái công nghiệp đã hình thành, Tây Ninh lại có lợi thế về quỹ đất và chi phí.
Báo cáo nhận định khi quỹ đất tại trung tâm TP. HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành những điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Sự phân bổ lại nhu cầu giữa ba địa phương cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng cân bằng hơn, thay vì tiếp tục tập trung vào một số khu vực truyền thống. Đáng chú ý, sự dịch chuyển này không chỉ thể hiện ở đất KCN.
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), tổng nguồn cung hiện hữu đạt gần 6,97 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy 92,1%, giá thuê trung bình 4,9 USD/m2/tháng. So với cùng kỳ, nguồn cung tăng 6,5%, tỷ lệ lấp đầy tăng 5,8% và giá thuê tăng 2%.
Với nhà kho xây sẵn (RBW), tổng nguồn cung đạt khoảng 6,57 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy 91,6%, tăng 12,7% so với cùng kỳ; giá thuê bình quân đạt 4,6 USD/m2/tháng, tăng 5,5%. Điều này cho thấy sức cầu của thị trường công nghiệp không chỉ nằm ở các doanh nghiệp tìm thuê đất dài hạn. Một bộ phận nhu cầu đang tìm kiếm các mô hình có thể đưa vào sử dụng nhanh hơn, qua đó thúc đẩy thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.
“Đứng yên” hôm nay nhưng nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị
Nếu chỉ nhìn vào quý II, có thể thấy thị trường đang khá thận trọng. Nhưng nhìn xa hơn, một lượng lớn nguồn cung đang được chuẩn bị.
Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2026-2029, thị trường sẽ có thêm khoảng 5.347ha đất KCN, tương ứng tốc độ tăng trưởng kép khoảng 3,5%/năm. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dự kiến tăng thêm khoảng 1,09 triệu m2, trong khi nhà kho xây sẵn tăng khoảng 681.160 m2.
Đáng chú ý, nguồn cung RBF tương lai được phân bổ khá khác biệt: TP. HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%.
Cơ cấu này phần nào phản ánh sự tái cấu trúc không gian công nghiệp. TP. HCM vẫn là trung tâm nhờ hạ tầng hoàn thiện; trong khi Tây Ninh được kỳ vọng hưởng lợi từ quỹ đất rộng và chi phí cạnh tranh. Báo cáo xác định các động lực chính cho giai đoạn tới gồm hạ tầng chiến lược, dòng vốn FDI, nhu cầu của khách thuê đối với chất lượng và tiêu chuẩn ESG, cùng việc các chủ đầu tư lớn tiếp tục mở rộng danh mục.
Đáng chú ý, ngay trong năm 2026, một số dự án mới đã được đưa vào kế hoạch triển khai, như BW Supply Chain Phase 2 tại TP. HCM với 155.758 m2 nhà xưởng xây sẵn, IDICO Hữu Thạnh Phase 2 tại Tây Ninh với 42.878m2 và Bắc Châu Đức IP Land tại Tây Ninh quy mô 1.200ha.
Ở cấp độ quy hoạch lớn hơn, Đồng Nai đang đẩy mạnh ba khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích 2.240ha; Tây Ninh đã phê duyệt danh mục 49 KCN, quy mô khoảng 16.000 ha; còn TP. HCM xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với tổng diện tích khoảng 3.833ha.
Như vậy, nguồn cung hiện tại có thể đang tạm thời chững lại, nhưng đó không phải dấu hiệu thị trường mất động lực. Ngược lại, các địa phương đang chuẩn bị một chu kỳ nguồn cung mới với những lợi thế khác nhau.
Cuộc đua sẽ chuyển từ “có đất” sang “có hạ tầng”
Một yếu tố có thể quyết định địa phương nào hưởng lợi nhiều hơn trong chu kỳ tới là hạ tầng. Báo cáo đánh giá TP. HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang hình thành ba cực tăng trưởng cốt lõi của Đông Nam Bộ, được kết nối bởi hệ thống giao thông và công nghiệp ngày càng hoàn thiện.

Đáng chú ý, bên cạnh các dự án đường bộ, hạ tầng đường thủy và logistics đang nổi lên như một động lực mới.
Dự án Phát triển các hành lang đường thủy và logistics phía Nam có vốn đầu tư dự kiến 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026. Theo Cushman & Wakefield, dự án có thể giúp giảm chi phí vận tải, giảm áp lực lên đường bộ, đồng thời tạo lợi thế cho hệ thống nhà kho xây sẵn ven sông tại Đồng Nai và củng cố vai trò trung tâm logistics của TP. HCM. Tây Ninh, trong khi đó, có lợi thế về vị trí để đón đầu kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới.
Điều này cho thấy một thay đổi quan trọng trong tiêu chí lựa chọn địa điểm của các doanh nghiệp. Quỹ đất lớn chỉ là điều kiện cần; khả năng kết nối và đưa hàng hóa vào chuỗi logistics hiệu quả mới quyết định sức cạnh tranh dài hạn.
Một bản đồ công nghiệp mới đang hình thành
Trong bối cảnh kinh tế 6 tháng đầu năm 2026, báo cáo ghi nhận tăng trưởng GDP 8,2%, lạm phát 4,4% và FDI đạt 34,6 tỷ USD. Đây là nền tảng quan trọng cho nhu cầu bất động sản công nghiệp trong bối cảnh dòng vốn vào các ngành điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục được kỳ vọng hỗ trợ khả năng hấp thụ. Nhưng điều đáng chú ý hơn cả là cách thị trường đang phân bổ lại nguồn cầu.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/3Y8djMKeMz09rnO1x

Nguồn: Thương Trường; Mekong Asean; 24h; Người Quan Sát