Tự xây nhà trên đất nông nghiệp từ năm 2018, chuyển sang đất ở có phải tháo dỡ?

Theo Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Một công dân phản ánh trường hợp thửa đất trồng cây lâu năm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và xây dựng nhà ở trên đất từ năm 2018. Hiện nay, khu đất này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là “đất ở”.

Công dân dẫn quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024. Theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất có đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân được xem xét căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

Người dân đặt câu hỏi: Căn cứ quy định trên, với trường hợp cụ thể trên khi thửa đất đã phù hợp quy hoạch đất ở thì có được xem xét chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở mà không buộc tháo dỡ căn nhà đã xây dựng không?

Trả lời nội dung này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 121 Luật Đất đai 2024. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Bộ cũng dẫn khoản 2 Điều 10 Nghị định 123/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Theo đó, hành vi tự ý chuyển đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa, không phải đất lâm nghiệp sang đất ở sẽ bị xử phạt tùy theo diện tích vi phạm.

Cụ thể, diện tích dưới 0,01ha bị phạt từ 10-20 triệu đồng. Trường hợp diện tích từ 0,01ha đến dưới 0,03ha bị phạt từ 20-30 triệu đồng. Mức phạt tiếp tục tăng theo diện tích đất vi phạm.

Không chỉ bị xử phạt bằng tiền, người vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 10 Nghị định 123/2024. Quy định nêu rõ: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

“Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, đối với trường hợp vi phạm sử dụng đất không đúng mục đích từ ngày 1/7/2014 đến nay, Luật Đất đai chưa quy định cho phép tồn tại công trình, nhà ở trên đất hoặc giữ nguyên hiện trạng do hành vi sử dụng đất không đúng mục đích gây nên”, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, trường hợp tự ý chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt, buộc khôi phục hiện trạng ban đầu và nộp lại khoản lợi bất hợp pháp (nếu có), trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024.

Xin chuyển mục đích sử dụng lên đất ở, cán bộ xã nói phải tháo dỡ nhà mới được giải quyết

Người dân phản ánh khi làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm lên đất ở, cán bộ xã nói phải tháo dỡ nhà mới được chuyển.

Gửi câu hỏi đến Báo Lao Động, bạn đọc N.M.L đặt câu hỏi: "Tôi được bố mẹ tặng cho 240 m2 đất trồng cây lâu năm, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) năm 2014.

Năm 2015, gia đình tôi xây dựng căn nhà 2 tầng với diện tích 70 m2 trên phần đất này - tức là xây dựng trên đất nông nghiệp chưa được phép chuyển mục đích sử dụng.

Mới đây, tôi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng 100 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Tuy nhiên, cán bộ Phòng Kinh tế của UBND xã đến kiểm tra hiện trạng và yêu cầu tôi phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất bằng cách buộc tháo dỡ công trình (nhà) trên đất thì mới được giải quyết.

Đặc biệt, thửa đất của gia đình tôi nằm trong khu dân cư, đối chiếu bản đồ quy hoạch là đất ở, đây là thửa đất duy nhất của gia đình, và hiện có ba thế hệ đang sinh sống trên mảnh đất này.

Vấn đề đặt ra là tôi có thuộc trường hợp buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là tháo dỡ công trình, khôi phục hiện trạng ban đầu hay không?"

Trả lời thắc mắc của bạn đọc N.M.L, Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn Luật sư TPHCM) cho biết: Về việc chuyển đổi mục đất sử dụng đất, theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 123/2024/NĐ-CP cho phép người dân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây sang đất ở.

Điều kiện để được chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở theo khoản 5 Điều 116 và điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 phải đáp ứng các điều kiện: cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, đất phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Về hành vi vi phạm của nhà bà N.M.L khi sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp mà không được sự cho phép của cơ quan nhà nước. Hành vi xây dựng diễn ra từ năm 2015, đến nay đã qua thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền. Cơ quan nhà nước có thể áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Nhưng do có sự thay đổi quy định pháp luật về quy hoạch cũng như tình tiết thực tế và đảm bảo cuộc sống ổn định của người dân. Bà N.M.L hoàn toàn có thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nếu thửa đất phù hợp quy hoạch đất ở, việc chuyển mục đích sẽ được chấp thuận.

Do đó, công trình này hoàn toàn có thể hợp thức hóa. Và không cần phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Nhận nhiều tiền vào tài khoản ngân hàng thì bị tính thuế thu nhập cá nhân ra sao

Bạn đọc hỏi: "Tôi không kinh doanh nhưng thường nhận các khoản tiền lớn qua tài khoản ngân hàng thì có cần đóng thuế thu nhập cá nhân không?"

Bộ phận tư vấn Bạn đọc Báo Lao Động trả lời:

Từ năm 2025 trở về trước, theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bổ sung bởi Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014, Điều 17 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 thì có 10 khoản thu nhập chịu thuế TNCN nếu tiền về tài khoản cá nhân của mình liên quan đến 10 khoản thu nhập này thì mới phải nộp thuế, bao gồm:

(1) Thu nhập từ kinh doanh;

(2) Thu nhập từ tiền lương, tiền công;

(3) Thu nhập từ đầu tư vốn;

(4) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn;

(5) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;

(6) Thu nhập từ trúng thưởng;

(7) Thu nhập từ bản quyền;

(8) Thu nhập từ nhượng quyền thương mại;

(9) Thu nhập từ nhận thừa kế;

(10) Thu nhập từ nhận quà tặng.

Và từ ngày 1.1.2026 trở đi, thì tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thu nhập chịu thuế TNCN đã bổ sung thêm khoản thu nhập khác, cụ thể có 5 khoản như sau:

(1) Thu nhập từ chuyển nhượng tên miền internet quốc gia Việt Nam “.vn”;

(2) Thu nhập từ chuyển nhượng kết quả giảm phát thải khí nhà kính, tín chỉ các bon;

(3) Thu nhập từ chuyển nhượng biển số xe trúng đấu giá theo quy định của pháp luật;

(4) Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản số;

(5) Thu nhập từ chuyển nhượng vàng miếng.

Như vậy, từ ngày 1.7.2026 trở đi, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 đã mở rộng phạm vi thu nhập thêm 5 khoản và cộng với 10 khoản trước của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì đâu đấy chúng ta sẽ có 15 khoản thu nhập chịu thuế phải nộp thuế TNCN và theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 thì cơ cấu thành 10 đầu mục thu nhập chịu thuế.

Như vậy, người nộp thuế phải xem lại khoản thu nhập của mình có nằm trong những khoản thu nhập chịu thuế đó không. Nếu như không nằm trong những khoản này thì cơ quan thuế vẫn cho phép người nộp thuế được phép giải trình rõ ràng, minh bạch và không phải nộp thuế TNCN đối với những khoản không nằm trong quy định phải nộp thuế.

Ví dụ: Những khoản chi tiêu gia đình, khoản tiền người thân trong nhà chuyển tiền qua lại với nhau, hay những khoản tiền bạn bè vay mượn thì về bản chất những khoản tiền này không phải nộp thuế TNCN.

Các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân được quy định chi tiết tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

Mua đất hợp pháp, bị tuyên hủy sổ đỏ vì không đi xem đất

TAND khu vực 4, tỉnh Cà Mau vừa tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng và hủy sổ đỏ của một người mua đất hợp pháp với lý do: người mua không trực tiếp xuống xem thực địa trước khi giao dịch.

Theo hồ sơ khởi kiện, ông Vũ Duy Phát (32 tuổi, ngụ phường Tân Thành, tỉnh Cà Mau) là chủ sử dụng hợp pháp của bốn thửa đất tại ấp Hòa Trung, xã Lương Thế Trân. Các phần đất này là đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp với tổng diện tích hơn 9.000m2.

Nguồn gốc các thửa đất nói trên do ông Phát nhận chuyển nhượng lại từ những người chủ cũ là ông Huỳnh Công Nhân và bà Trần Thị Diệu.

Thửa đất đã được sang nhượng nhiều lần

Ông Phát cho biết trước khi nhận chuyển nhượng, ông chỉ thông qua sơ đồ, vị trí đất trên giấy tờ thấy phù hợp với mục đích kinh doanh nên đồng ý giao dịch mà không vào trực tiếp thực địa khu đất để kiểm tra (ông Phát là bạn thân với ông Nhân). Đến khi hoàn tất thủ tục và vào nhận đất, chủ đất mới phát hiện trên đất vẫn còn tồn tại nhiều máy móc, công trình, thiết bị nhà xưởng.

Qua tìm hiểu, ông Phát biết được các tài sản này trước đó đã được Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Nước (cũ) phối hợp bán đấu giá cho Công ty TNHH thương mại dịch vụ tổng hợp Minh Thành. Sự việc trở nên rắc rối khi ông Phát dùng quyền sử dụng đất được chuyển nhượng để góp vốn vào Công ty cổ phần xuất nhập khẩu thủy sản Nhất Phát với mong muốn đầu tư dự án nhà máy thủy sản làm ăn lâu dài.

Công ty Minh Thành căn cứ vào hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để xác định việc mua tài sản là hợp pháp, kiên quyết không chịu tháo dỡ, di dời những công trình, kiến trúc ra khỏi phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Phát. Hành động này đã cản trở, xâm phạm trực tiếp đến quyền lợi của chủ sử dụng đất, khiến mọi kế hoạch đầu tư kinh doanh bị đình trệ.

Ông Phát cho rằng Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Nước (cũ) kê biên bán đấu giá tài sản trên đất trái pháp luật, trái quy định tại điều 94 Luật Thi hành án. Việc thi hành án với doanh nghiệp trúng đấu giá và được Phòng công chứng số 1 tỉnh Cà Mau chứng nhận vào tháng 12-2019 cũng là vi phạm quy định pháp luật về công chứng.

"Phòng công chứng số 1 tỉnh Cà Mau đã công chứng hợp đồng trong tình trạng pháp lý của tài sản chỉ được xác nhận dựa trên việc đã cấp giấy phép đăng ký kinh doanh. Cơ quan thi hành án và tổ chức công chứng không hề yêu cầu lấy ý kiến của chủ sử dụng đất đối với các công trình, kiến trúc đang tồn tại trên đất, bao gồm cả những nhà xưởng được xây dựng trên đất trồng lúa và đất trồng cây lâu năm", ông Phát nói.

Không chỉ yêu cầu dời tài sản ra khỏi khu đất, Công ty Nhất Phát còn yêu cầu bồi thường thiệt hại do công ty phải trả lương cho nhân viên trong thời gian chờ đợi lấy lại đất thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà máy thủy sản đã được UBND tỉnh Cà Mau chấp thuận chủ trương.

Tìm hiểu sâu về nguồn gốc đất, tranh chấp bắt đầu từ năm 2019 khi vợ chồng ông Trương Trung Tính chuyển nhượng bốn thửa đất liền kề với tổng diện tích hơn 9.500m2 tại xã Lương Thế Trân cho vợ chồng ông Trần Đăng Thảnh. Sau đó khu đất này tiếp tục được sang tay cho vợ chồng ông Huỳnh Công Nhân và hoàn tất cập nhật tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đầu tháng 11-2019.

Đến ngày 18-1-2021, ông Phát nhận chuyển nhượng lại bốn thửa đất trên từ vợ chồng ông Nhân với giá 3,5 tỉ đồng. Giao dịch thực hiện có hợp đồng công chứng, thanh toán qua ngân hàng và ông Phát được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 1-2-2021.

Tuy nhiên đến giữa năm 2021, ông Tính làm đơn khởi kiện yêu cầu hủy bỏ chuỗi hợp đồng chuyển nhượng trên vì cho rằng hợp đồng ban đầu với ông Thảnh thực chất là giao dịch giả tạo nhằm che giấu khoản vay 800 triệu đồng. Sự việc thêm phức tạp khi trên đất có tài sản của một công ty đã phá sản, từng bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Nước kê biên, bán đấu giá cho một doanh nghiệp khác vào cuối năm 2019.

Hợp đồng có yếu tố giả tạo và trốn thuế bị tuyên vô hiệu

Tại phiên tòa, luật sư đại diện cho ông Vũ Duy Phát chỉ ra những dấu hiệu "bất thường, nghi vấn thiếu minh bạch" trong việc đấu giá tài sản trên khu đất. Đồng thời ông Phát nhận chuyển nhượng đất ngay tình, đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Những tranh chấp phát sinh không phải lỗi của người mua đất.

Tuy nhiên trong bản án, hội đồng xét xử chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của ông Tính, tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng đời trước do có yếu tố giả tạo và ghi giá thấp để trốn thuế. 

Đối với giao dịch của ông Phát, dù ông mua đất khi đã có sổ đỏ đứng tên người bán, thanh toán đầy đủ và không biết về việc vay mượn của các đời chủ cũ, tòa vẫn tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Cơ sở được hội đồng xét xử đưa ra là việc mua đất chỉ dựa vào giấy tờ mà không đi xem thực tế là hành vi vi phạm các điều 117, 122, 123 của Bộ luật Dân sự.

Tòa nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Tính với vợ chồng ông Thảnh thực chất là giao dịch giả tạo nhằm che giấu cho việc vay tiền. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng này vi phạm quy định tại các điều 117, 122, 123, 124 của Bộ luật Dân sự.

Đối với hợp đồng tiếp theo giữa ông Thạnh, bà Bình với ông Nhân, bà Diệu, hai bên giao dịch chuyển nhượng đất nhưng lại không có việc giao nhận đất. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng với giá 190 triệu đồng nhưng thực tế nhận tổng số tiền chuyển nhượng là 1.680.400.000 đồng là nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước, vi phạm quy định tại các điều 117, 122, 123 của Bộ luật Dân sự. Bên cạnh đó, ông Nhân biết được khi chuyển nhượng đất thì có công trình, tài sản xây dựng trên đất nhưng không thỏa thuận gì.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 18-1-2021 giữa ông Nhân, bà Diệu với ông Phát, thời điểm chuyển nhượng đất thì Công ty TNHH thương mại dịch vụ tổng hợp Minh Thành đã mua trúng đấu giá tài sản trên phần đất tranh chấp vào ngày 17-12-2019.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của ông Phát thừa nhận khi nhận chuyển nhượng không xuống thực tế phần đất để xem xét, chỉ xác định ông Nhân và bà Diệu đã đứng tên quyền sử dụng đất, vị trí phần đất phù hợp với kinh doanh nên đồng ý nhận chuyển nhượng là vi phạm quy định tại các điều 117, 122, 123 của Bộ luật Dân sự.

Từ những phân tích trên, hội đồng xét xử xét thấy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên đều vô hiệu theo quy định tại các điều 122, 407 Bộ luật Dân sự. Do hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thảnh với ông Nhân và hợp đồng giữa ông Nhân với ông Phát đều bị vô hiệu nên các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 131 Bộ luật Dân sự.

Bị đơn nói sẽ tiếp tục kháng cáo vì mình là người mua ngay tình

Đối với phần đất chuyển nhượng hiện nay ông Phát đã đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích đo đạc thực tế là 9.549,8m2 nên buộc ông Phát trả lại cho ông Tính và bà Duyên bản gốc bốn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Tính và bà Duyên có quyền liên hệ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc chuyển tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Do hợp đồng giữa ông Nhân với ông Phát bị vô hiệu nên các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quyền khởi kiện thành vụ kiện khác nếu sau này các đương sự không thỏa thuận được có tranh chấp.

Riêng phần công trình, tài sản trên đất của Công ty Minh Thành đang quản lý, sử dụng, tại phiên tòa người đại diện của ông Tính với công ty này thống nhất tự thỏa thuận với nhau về việc thực hiện hợp đồng theo giấy cam kết, công ty sẽ di dời toàn bộ công trình để trả lại phần đất cho ông Tính. Do các bên thống nhất tự thỏa thuận không yêu cầu gì trong vụ án này nên hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

Bản án sơ thẩm đã đặt ra nhiều ý kiến về tính pháp lý của sổ đỏ và quyền lợi của người mua ngay tình khi thực hiện đầy đủ các thủ tục hành chính theo quy định. Ông Phát cho rằng sẽ tiếp tục kháng cáo lên TAND tỉnh Cà Mau để xét xử phúc thẩm vì việc xét xử cấp sơ thẩm có nhiều vi phạm về thủ tục tố tụng, cách đánh giá một chiều theo hướng có lợi cho nguyên đơn, xâm phạm nghiêm trọng quyền lợi hợp pháp của mình.

Nguồn: Vietnamnet; Lao Động; Tuổi Trẻ