Tiền thuê

Khi kí hợp đồng, người cho thuê không phải dựa vào mặt bằng giá cho thuê chung Mietspiegel có sẵn, mà căn cứ vào giá cả so sánh (Vergleichsmiete). Đây là một bảng tổng kết so sánh tiền thuê nhà tại nhiều thành phố khác nhau, căn cứ vào các chỉ tiêu đánh giá như thành phố, khu phố, vị trí, cấu trúc nhà, năm xây dựng, chất lượng trang thiết bị, tình trạng tiết kiệm năng lượng... được tổng kết bởi sự hợp tác giữa thành phố và Hiệp hội người thuê và cho thuê. Đối với hợp đồng thoả thuận tiền thuê nhà từng giai đoạn Staffelvertrag, chủ cho thuê phải ghi rõ thời điểm và mức tăng tiền thuê nhà ngay từ đầu. Tiền nhà trong hợp đồng Indexvertrag quy định thường xuyên được tăng lên, khi đó người cho thuê phải ghi rõ nguyên nhân để tăng. Thông thường, khi tăng tiền nhà, chủ cho thuê căn cứ vào chỉ số giá sinh hoạt phí tất cả hộ gia đình do Tổng cục Thống kê Đức cung cấp. Ngoài ra, họ không cần giải thích cụ thể về cách thức tính tiền thuê, cũng như không cần đưa ra giá một mét vuông hay một căn phòng. Chỉ cần đưa ra số tiền thuê nhà, chẳng hạn 400 Euro. Thông thường, tiền nhà bao gồm tiền thuê chưa có phụ phí Kaltmiete luôn cố định và tiền phụ phí Betriebskosten trả trước.

Tu sửa nhà

Điều khoản này hay gây tranh cãi, vì vậy đơn giản nhất, hay được áp dụng nhất là người thuê chịu mọi chi phí sửa chữa. Trước đây, người cho thuê thường đưa nhiều ràng buộc cụ thể vào hợp đồng, ngày nay không được phép. Chẳng hạn, thay vì trước đây thường ghi sau 3 năm bếp và nhà tắm nhất định phải được sơn lại, nay chỉ được ghi "nói chung" các phòng phải được sơn sửa lại sau thời gian 3 năm. Quan trọng, thời hạn đưa ra phải căn cứ vào độ hao mòn thực tế.

Sửa chữa nhỏ

Những sửa chữa nhỏ cũng thuờng xuyên được quy định trong hợp đồng. Đó là những hỏng hóc nhỏ nhặt chẳng hạn khi máy điều nhiệt lò sưởi hỏng. Khi chi phí sửa chữa nhỏ tối đa 100 Euro, người thuê có trách nhiệm chi trả, từ 101 Euro trở lên, người cho thuê chịu hết. Ngoài ra, trong hợp đồng phải ghi rõ, người thuê chỉ phải trả cho việc sửa chữa hỏng hóc nhỏ, tối đa bằng 8% tiền thuê nhà cả năm. Lưu ý: Người thuê chỉ phải trả tiền sửa, việc gọi thợ thuộc trách nhiệm người cho thuê.

Thú nuôi trong nhà

Việc nuôi thú trong nhà có thể được quy định trong hợp đồng, tuy nhiên không bắt buộc. Về cơ bản, những con vật nuôi như cá, chuột Hamster, chim anh vũ hoàn toàn không có vấn đề. Những con vật được nuôi trong chuồng hay bể cá đều được cho phép. Tuy nhiên, chủ nhà có quyền cấm nuôi những con vật lớn hơn.

Thời hạn cho thuê

Thông thường, mọi hợp đồng đều được kí không thời hạn. Người cho thuê chỉ được đưa ra thời hạn khi có lý do chính đáng, chẳng hạn thấy trước nhu cầu sử dụng căn hộ vào một thời điểm nhất định trong tương lai, hay khi ký hợp đồng ghi rõ căn hộ, toà nhà sẽ được tu sửa lại.

Hình thức hợp đồng

Mỗi hợp đồng cho thuê được soạn thảo khác nhau, có thể dài vài câu hay vài trang. Theo luật, hợp đồng nhà không nhất thiết phải dài, thậm chí không cần phải có hợp đồng văn bản ngay từ đầu, chỉ cần có sự thống nhất giữa hai bên về căn nhà / căn hộ cho thuê và giá thuê. Thông thường, phải kí hợp đồng thuê nhà bằng văn bản trước khi chuyển vào sống, trong đó ghi rõ tên người thuê và người cho thuê, tiền thuê, cũng như địa chỉ, vị trí chính xác căn nhà / căn hộ. Đối với căn hộ trong tòa nhà cao tầng, cần ghi rõ số tầng.

Chi tiết khác

Hợp đồng càng ngắn càng có lợi cho người thuê, do khi đó các điều khoản dễ hiểu và rõ ràng hơn. Chẳng hạn, trong hợp đồng không đề cập đến việc tu sửa nhà như quét sơn, dán giấy bồi tường, tự động người cho thuê phải chịu mọi chi phí. Tuy nhiên, trong đa số hợp đồng, người cho thuê đều ghi chi tiết các điều khoản, chẳng hạn, các chi phí phụ hay việc nuôi thú trong nhà. Trong nhiều hợp đồng còn liệt kê cụ thể 17 loại chi phí phụ.

Tiền đặt cọc

Người cho thuê có quyền yêu cầu nộp tiền đặt cọc, tối đa 3 tháng tiền nhà không tính chi phí phụ (Kaltmiete). Nhưng người thuê được phép trả góp trong 3 tháng, kể từ thời điểm bắt đầu hợp đồng. Người cho thuê có thể mở riêng một tài khoản dành cho tiền đặt cọc cũng như yêu cầu người thuê làm việc này và có trách nhiệm đảm bảo số tiền đó hưởng mức lãi suất thông thường. Sau khi kết thúc hợp đồng và việc tính tiền phụ thu hoàn tất, người thuê được nhận lại tiền đặt cọc cùng với tiền lãi trong khoảng thời gian thoả thuận.

Giới hạn tối đa tăng tiền thuê nhà đối với hợp đồng mới

Hiệp hội bảo vệ người thuê nhà Đức vừa đưa ra mức giới hạn pháp lý đối với việc tăng tiền thuê nhà dành cho những hợp đồng mới. Mặc dù, đã có những giới hạn nhất định trong các hợp đồng hiện tại, nhưng khi kí hợp đồng mới, tiền thuê có thể tăng dễ dàng. Do đó, Hiệp hội bảo vệ người thuê nhà đề nghị, việc tăng giá nhà phụ thuộc vào Mietspiegel. Người thuê không phải trả hơn 10%-15% so với mặt bằng chung ở khu vực. Hiện nay, tại các thành phố lớn, đặc biệt các thành phố "hấp dẫn", tiền nhà tăng chóng mặt, có khi tăng thêm 30% tiền thuê khi kí hợp đồng mới. Tại Đông Đức hay những vùng hẻo lánh hơn, ít xảy ra tình trạng tăng tiền thuê nhà.

Căn cứ vào giá thuê tại khu vực

Khi soạn thảo hợp đồng mới, người cho thuê thường dễ dàng tăng tiền nhà. Về lý thuyết, họ có thể tăng tiền nhà theo thị trường. Đối với những khu vực nhu cầu thuê nhà cao, thường xảy ra tình trạng tiền nhà tăng khi kí hợp đồng mới, ngược lại, tại các khu ít nhu cầu, giá nhà có thể giảm xuống. Tăng hay giảm tiền nhà tùy thuộc nhiều vào nhu cầu thuê. Tiền thuê hoàn toàn không hợp lý khi cao hơn mặt bằng chung tại khu vực từ 20% trở lên, và hiếm những căn hộ tương tự. Theo điều 5, Luật Quản lý Kinh tế, việc tăng giá quá cao là vi phạm luật. Người cho thuê có thể bị phạt khi tăng tiền nhà cao hơn mức chung 50%. Tuy nhiên, người thuê vẫn có lợi thế khi tiền nhà ngay từ đầu cao hơn mức bình thường có thể chấp nhận được, do điều này sẽ giúp người thuê tránh được việc tăng giá sau này, khiến dễ dàng dự trù chi phí nhà ở hơn. Đối với những hợp đồng chưa hết hạn, khi muốn tăng tiền thuê, người cho thuê phải căn cứ vào giá thuê nhà chung tại khu vực. Chỉ được tăng tiền nhà khi giá thuê tại khu vực cao hơn, trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng, chẳng hạn đối với hợp đồng Staffelvertrag.

Đức Việt Online