Thuê nhà cần biết: Luật, quy trình và án lệ hủy ngang hợp đồng

Điều kiện hủy ngang hợp đồng

Hủy ngang hợp đồng thuê nhà ở không đơn giản, bởi người thuê được hưởng quyền bảo vệ chống hủy hợp đồng Kündigungsschutz, ngoại trừ những trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định rõ ràng. Với những nguyên nhân sau đây, người cho thuê có thể hủy ngang hợp đồng:

- Người thuê vi phạm nội quy nhà ở gây bất ổn cho hàng xóm, chiểu theo Điều § 569 Abs. 2 BGB, án lệ AG Berlin-Wedding, ngày 25.07.2013, án số Az. 7 C 148/12.

- Luôn gây ồn ào ảnh hưởng tới hàng xóm, theo án lệ LG Berlin, ngày 11.2.2010, án số Az. 67 S 382/09.

- Cho người thuê lại không được người cho thuê đồng ý, theo án lệ BGH, ngày 4. 12. 2013, Az. VIII ZR 5/13.

- Thường xuyên không trả tiền nhà đúng hạn, mặc dù luôn bị nhắc nhở, án lệ BGH, ngày 1. 6.2011, án số Az. VIII ZR 91/10).

- Sử dụng không đúng mục đích như dùng để kinh doanh, án lệ BGH, ngày 10. 4.2013, án số Az. VIII ZR 213/12.

- Sử dụng căn hộ có nguy cơ hư hại cháy nhà, nuôi thú không được phép, án lệ LG Hagen, ngày 19. 12.2007, Az. 10 S 163/07.

- Không chịu trả tiền đặt cọc, chiểu theo Điều §569 Abs. 2a BGB.

- Khi thuê nhà, giả mạo giấy chứng nhận của chủ nhà trước, án lệ BGH, ngày 9.4.2014, án số Az. VIII ZR 107/13.

Hủy ngang hợp đồng phải nêu lý do

Trong giấy hủy ngang hợp đồng, phải nêu lý do, nếu không sẽ không có giá trị, được quy định tại Điều §569 Abs. 4 BGB.

Kiện ra toà đòi người thuê phải dọn ra

Không phải cứ hủy ngang hợp đồng đúng luật, là người thuê bắt buộc phải dọn ra khỏi nhà, mà phải qua một quy trình chặt chẽ phức tạp. Trước hết người cho thuê phải kiện ra toà án điạ phương Amtsgericht, đòi cưỡng chế người thuê ra khỏi nhà. Toà án phải kiểm tra xem hủy ngang hợp đồng có được phép và có lý do chính đáng hay không? Nếu được toà ra án quyết chấp thuận, người cho thuê cũng không đơn giản đuổi được người thuê ra khỏi nhà mà phải ủy quyền cho thi hành án thực hiện. Họ có quyền khoá căn hộ đó, không cho chủ nhà vào ở, ngoại trừ dọn đồ đạc đi.

Đức Việt Online