Thậm chí chênh lệch dưới 10% là được phép - trong những trường hợp này, người thuê nhà sẽ phải trả tiền cho một diện tích nhà lớn hơn diện tích thật sự được sử dụng.

Tuy không có thống kê chính xác, nhưng các chuyên gia đều ước tính, ít nhất cứ 2 căn hộ cho thuê, thì 1 căn có diện tích nhỏ hơn tới 10% so với số liệu ghi trong hợp đồng thuê nhà. “Lý do nằm ở chỗ các phương pháp đo đạc khác nhau“. Trong khi các công ty xây dựng đo đạc theo các tiêu chuẩn DIN (Deutsche Institut für Normung), thì các chủ nhà lại theo những quy phạm pháp luật khác, như nghị định về diện tích ở và phương pháp tính toán khác nhau của từng điạ phương. Trong khi theo luật xây dựng, mọi diện tích đều tính chung vào diện tích sử dụng, thì trong luật thuê nhà, chỉ các diện tích đủ điều kiện mới được tính vào diện tích ở. Điều đó có thể dẫn đến việc, một người mua căn hộ với diện tích chính xác là 60 mét vuông. Nhưng theo cách tính địa phương, chỉ có thể cho thuê căn hộ đó với kích thước 55 mét vuông.

Quy định 10%

Đối với người thuê nhà, phải lấy kích thước căn hộ được ghi trong hợp đồng làm tiêu chuẩn. Với chữ ký của mình, người thuê nhà và chủ nhà cùng thống nhất một thỏa thuận về đối tượng thuê (Beschaffenheitsvereinbarung), như tòa án Bundesgerichtshof đã phán quyết trong nhiều bản án. Đã gọi là thoả thuận thì có nghĩa là, kích thước căn hộ được ghi trong hợp đồng thuê nhà chưa chắc được bảo đảm. Thậm chí, vì số mét vuông ghi trong hợp đồng chỉ là một ‘thỏa thuận‘ chứ không phải một ‘cam kết bảo đảm’, nên trong thực tế quy định 10% được áp dụng: Nghĩa là chênh lệch diện tích giữa hợp đồng và đo đạc thực tế dưới 10% được coi là bình thường, chỉ khi chênh lệch diện tích quá 10% mới được khiếu nại, như Toà án Tối cao đã từng phán quyết (bán án số AZ.: VIII ZR 205/08).

Trong vụ án trên, một phụ nữ thuê 1 căn hộ ghi trên hợp đồng là 55 m2, nhưng thực tế đo được chỉ 51 mét vuông, mặc dù vậy người cho thuê vẫn không chịu giảm tiền nhà, vì chúng chênh lệch nhau ít hơn 10%. Quy định 10% có hiệu lực hai chiều, đối với cả người cho thuê lẫn người thuê. Theo đó, Tòa án Tối cao Bundesgerichtshof xử những người thuê nhà thắng kiện trong vụ tranh cãi về 1 căn hộ tại Berlin như sau: Theo hợp đồng thuê nhà, căn hộ của họ có diện tích là 121 mét vuông - nhưng trên thực tế đo được tới 131 mét vuông. Khi phát hiện ra điều đó, chủ nhà quyết định tăng tiền thuê nhà. Toà đứng về phiá người thuê, phán: ‘Sự chênh lệch vẫn nằm trong giới hạn cho phép’ (bản án AZ.: VIII ZR 138/06) và không cho chủ nhà tăng tiền.

Có thể hủy bỏ hợp đồng ngay lập tức

Nếu diện tích đo thực tế ít hơn hợp đồng trên 10%, người thuê nhà có quyền đòi hoàn trả tiền thuê nhà đã trả qúa và hủy ngang hợp đồng thuê nhà. Trong một vụ án, Tòa án Tối cao Bundesgerichtshof đã xử nguyên đơn là một người thuê nhà thắng kiện, vì đã thuê căn nhà có diện tích là 100 mét vuông, nhưng thật sự lại chỉ đo được 77 m2. Người này được phép hủy ngang hợp đồng thuê nhà và truy đòi lại tất cả số tiền thuê nhà đã trả dư trong ngần ấy năm (bản án số AZ.: VIII ZR 142/08).

Không tính diện tích phụ

Tất cả các phòng trong căn hộ, đều được tính vào diện tích ở - kể cả hành lang và phòng xép để đồ trong nhà. Những phòng nằm ngoài căn hộ - như hầm, phòng dự trữ đồ ăn, phòng giặt cho toàn khu nhà, các phòng trên gác xép, phòng phơi quần áo và phòng chứa lò sưởi, ga-ra, kho, phòng phụ dưới gầm cầu thang - không được tính vào diện tích căn hộ. Tuy nhiên còn tùy thuộc thoả thuận giữa người thuê và cho thuê, chẳng hạn Tòa án Tối cao Bundesgerichtshof đã buộc người thuê phải trả tiền cho cả phòng gác xép. Điều đó không phù hợp với các quy định trong luật xây dựng, nhưng cả chủ nhà lẫn người thuê nhà đều đã thỏa thuận rằng, tầng gác xép cũng thuộc về diện tích để ở (bản án AZ.: VIII ZR 275/08). Trên nguyên tắc, mỗi một giao ứơc riêng đều được chấp nhận, coi như quyền tự do thoả thuận hợp đồng. Chúng có giá trị quan trọng hơn quy phạm pháp luật vốn chỉ có tác dụng khi 2 bên không có thoả thuận nào khác. Người nào trong hợp đồng đã thỏa thuận khác so với luật pháp quy định, thì không thể viện đến quy phạm pháp luật để giải quyết tranh chấp sau này, mà chỉ có thể dựa vào giao ước hai bên đã thoả thuận trong hợp đồng.

Đức Việt Online