Kí hợp đồng thuê phòng ở (WG)

Hình thức thuê phòng ở cùng một căn hộ với những người khác (có thể quen hoặc không quen) rất phổ biết đối với sinh viên hay những người độc thân (gọi là Wohngemeinschaft hay WG). Hợp đồng thuê này không tuân theo quy định đặc biệt nào. Có thể tham khảo 3 kiểu kí hợp đồng sau:

1. Một người thuê chính, nhiều người thuê phụ: Một người thuê đứng ra kí hợp đồng trực tiếp với chủ nhà với vai trò người thuê chính và kí hợp đồng cho thuê lại với những người thuê khác khi được chủ nhà đồng ý. Nếu thay đổi người thuê lại, phải thông báo và phải được sự đồng ý của chủ nhà. Theo hợp đồng này, chỉ mình người thuê chính phải chịu trách nhiệm chuyển tiền nhà đúng hạn và thực hiện những trách nhiệm ghi trong hợp đồng. Nếu người thuê chính muốn chấm dứt hợp đồng và dọn ra khỏi nhà, những người thuê lại không có quyền ở lại căn hộ. Để tránh điền này xảy, ra, ngay từ đầu nên người thuê chính có thể ấn định người khác làm người thuê chính trong trường hợp anh ta dọn đi.

2. Tất cả đều là người thuê chính: Những người sống trong căn hộ có thể đăng kí là người thuê chính, để có quyền lợi và trách nhiệm ngang nhau. Tất cả cùng chịu trách nhiệm thanh toán tiền nhà đầy đủ và những chi phí phát sinh. Trong trường hợp chấm dứt hợp đồng, cần lưu ý: Hợp đồng thuê chỉ có thể được chấm dứt bởi tất cả người thuê. Nếu chỉ một trong những người thuê muốn dọn đi, về lý thuyết tất cả những người còn lại cũng phải chấm dứt hợp đồng và kí hợp đồng mới. Thông thường, nên thỏa thuận trước với chủ nhà về trường hợp một người thuê chuyển ra hay thay đổi người thuê.

3. Mỗi người thuê kí một hợp đồng độc lập: Mỗi người thuê có thể kí hợp đồng riêng cho căn phòng và phạm vi sử dụng của mình. Tất cả những người sống tại đó đều có quyền lợi và trách nhiệm như nhau, mỗi người thuê chịu trách nhiệm cho bản thân. Người thuê có thể chấm dứt hợp đồng mà không ảnh hưởng gì đến những người khác. Tuy nhiên, có một bất lợi: Người cho thuê có thể cho thuê phòng mà không cần sự đồng ý của những người khác. Do trong hợp đồng thỏa thuận rõ ai thuê phòng nào, nên người thuê không thể tự ý đổi phòng. Bất lợi đối với người cho thuê là mất công quản lý do có nhiều hợp đồng riêng lẻ. Đó cũng là lý do chính khiến hình thức kí kết này ít được sử dụng.

Thông báo hỏng hóc đúng cách

Khi có hư hỏng, người thuê không chỉ có quyền yêu cầu giảm tiền nhà, mà còn có thể yêu cầu chủ nhà sửa chữa. Theo luật, vào thời điểm cho thuê và trong thời gian thuê, người cho thuê phải đảm bảo tình trạng căn hộ như đã ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, khi có hỏng hóc, người thuê phải thông báo ngay cho chủ nhà và yêu cầu sửa chữa bằng cách gửi thông báo hỏng hóc, trong đó mô tả chi tiết tình trạng và có thể đưa ra thời hạn sửa chữa, thông thường 2 tuần. Người thuê không chỉ có quyền mà còn có trách nhiệm thông báo hỏng hóc. Trong tình huống nguy hiểm, chẳng hạn khi vỡ ống nước, người thuê có thể tự tìm thợ sửa gấp để tránh những thiệt hại khác.

Thông báo hỏng hóc phải được gửi đến tay người cho thuê sao cho có thể thấy rõ ngày đến nơi. Có thể gửi thư bảo đảm hay đưa tận tay người cho thuê và ghi rõ ngày nhận. Hoặc có thể ném vào thùng thư của chủ nhà có người biết rõ nội dung thông báo làm chứng. Nếu người cho thuê không có phản ứng gì sau khi nhận thông báo hay từ chối sửa chữa, người thuê có thể yêu cầu giảm tiền nhà mức hợp lý, hay đối với những hỏng hóc nặng có thể chấm dứt hợp đồng. Nếu đồ đạc người thuê bị ảnh hưởng vì hư hỏng đó, người cho thuê phải bồi thường. Nếu hết thời hạn, người cho thuê vẫn chưa sửa chữa, người thuê có thể tự sửa và yêu cầu bồi thường hoặc kiện ra tòa đối với hư hỏng nặng, nhưng đó là một quá trình mất thời gian. Ngoài ra, chủ nhà không được phép tăng tiền nhà sau khi thực hiện bảo trì.

Làm gì khi nợ tiền thuê nhà?

Thông thường trong các hợp đồng có ghi, người cho thuê có quyền hủy ngang hợp đồng khi hai tháng liền nhau người thuê không trả hay chỉ trả một phần tiền thuê khiến khoản nợ nhiều hơn một tháng tiền nhà. Ngoài ra, nếu trong một thời gian dài, nợ ít nhất hai tháng tiền nhà, người cho thuê cũng có thể hủy ngang hợp đồng. Tuy nhiên, có một lối thoát cho người thuê khi mắc nợ: Nếu trả hết nợ muộn nhất 2 tháng sau khi người cho thuê yêu cầu dọn nhà, quyết định chấm dứt hợp đồng sẽ vô hiệu lực. Nhưng người thuê chỉ được áp dụng điều này tối đa hai năm một lần. Không nên để mắc nợ tiền nhà quá nhiều, do người cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng ngay lập tức (hủy ngang) và cùng lúc thực hiện thủ tục pháp lý chấm dứt hợp đồng theo luật định. Trong một số trường hợp, chấm dứt hợp đồng theo luật định vẫn có hiệu lực, sau khi đòi chấm dứt hợp đồng theo phương thức hủy ngang (có hiệu lực ngay lập tức) bị bác bỏ. Bởi chấm dứt hợp đồng ngay lập tức (hủy ngang) bị bác bỏ là nhằm tránh đẩy người thuê vào tình trạng vô gia cư, còn chấm dứt hợp đồng theo luật định cho phép người thuê vẫn ở tiếp trong thời gian tìm căn hộ mới. Nếu không thể trả tiền nhà, hãy liên lạc ngay với chủ nhà để tìm cách giải quyết, chẳng hạn trả góp. Điều đó cũng có lợi cho chủ nhà, do chấm dứt hợp đồng kèm theo cưỡng chế dọn nhà có thể tốn vài nghìn Euro, thông thường chủ nhà phải tạm ứng trước.

Chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng

Người cho thuê ít có khả năng chấm dứt hợp đồng hơn, do luật thuê nhà có nhiều quy định bảo vệ người thuê. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng của bản thân hoặc của thành viên gia đình hay người sống trong hộ gia đình như con cái, bố mẹ, anh chị em hay ông bà, nhưng không được chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu của họ hàng xa. Tuy nhiên, cũng có ngoại lệ khi giữa người cho thuê và một họ hàng xa như anh em rể có mối quan hệ thân thiết đặc biệt. Thuộc về thành viên trong căn hộ không chỉ có họ hàng, mà còn có người giúp việc hay nhân viên chăm sóc.

Không được đưa ra thông báo chung chung như muốn chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng, mà phải có lập luận rõ ràng, trong đó ghi ai sẽ sử dụng căn hộ và tại sao nhất thiết cần căn hộ đó. Chỉ đưa ra lý do cần căn hộ để phục vụ nhu cầu bản thân hay một người thân không đủ. Chẳng hạn, về cơ bản có thể chấm dứt hợp đồng căn hộ hai phòng ở tầng một để cho người mẹ già yếu sử dụng, nhưng chấm dứt hợp đồng căn hộ 6 phòng cho người con gái đang học đại học sử dụng không được chấp nhận. Nếu trong cùng ngôi nhà có một căn hộ tương tự khác còn trống, yêu cầu chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng sẽ vô hiệu lực. Khi trong thời hạn chấm dứt hợp đồng có căn hộ khác trong cùng ngôi nhà của người cho thuê trống, phải để lại cho người thuê (phán quyết tòa án Liên bang, án số: VIII ZR 78/10). Nếu phát hiện bịa đặt lý do chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng, nhằm đuổi người thuê ra khỏi nhà để cho người khác thuê với giá cao hơn, người cho thuê sẽ phải đền bù thiệt hại như chi phí chuyển nhà, môi giới và cả chênh lệch giữa tiền thuê nhà cũ và mới đối với căn hộ tương đương. Ngay cả khi lập luận chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng đúng về hình thức và nội dung, người thuê cũng không hoàn toàn bất lực, ít nhất khi đang trong hoàn cảnh khó khăn như tuổi cao hay mang thai.

Tuy nhiên, có một vài trường hợp không được chấm dứt hợp đồng vì nhu cầu riêng, chẳng hạn khi một chung cư được chia làm nhiều căn hộ riêng và bán từng căn hộ, sẽ áp dụng thời hạn cấm chấm dứt hợp đồng ít nhất 3 năm, và có thể gia hạn lên 10 năm. Khi đó, người mua phải đợi đến khi có quyền chấm dứt hợp đồng.

Đức Việt Online