Thu hồi sổ đỏ cấp sai quy định, cần làm gì để người dân không phải chịu thiệt?

Theo khoản 2 Điều 152 của Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp.

Đây là trường hợp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chấm dứt hoàn toàn do Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất theo quy định của pháp luật. Khi quyền sử dụng đất không còn tồn tại thì Giấy chứng nhận cũng không còn giá trị pháp lý và phải bị thu hồi.

Thứ hai, trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp.

Việc cấp đổi thường được thực hiện khi thay đổi mẫu Giấy chứng nhận, đo đạc lại diện tích, chỉnh lý thông tin hoặc khi Giấy chứng nhận bị hư hỏng. Khi Giấy chứng nhận mới được cấp thì Giấy chứng nhận cũ đương nhiên phải bị thu hồi để tránh tình trạng tồn tại đồng thời nhiều giấy tờ pháp lý đối với cùng một thửa đất.

Thứ ba, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Ví dụ như hợp thửa, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất hoặc có thay đổi về tài sản gắn liền với đất dẫn đến việc phải cấp Giấy chứng nhận mới. Khi đó, Giấy chứng nhận cũ sẽ bị thu hồi để thay thế bằng Giấy chứng nhận mới phản ánh đúng hiện trạng pháp lý của thửa đất.

Thứ tư, Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Đây là trường hợp đặc biệt quan trọng, bao gồm việc cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích, cấp cho người không đủ điều kiện, xác định sai mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp giấy.

Khi phát hiện các sai sót này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thu hồi Giấy chứng nhận nhằm khôi phục tính đúng đắn của hồ sơ địa chính và bảo đảm sự nghiêm minh của pháp luật.

Thứ năm, Giấy chứng nhận đã được Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện việc thu hồi theo nội dung phán quyết của Tòa án.

Thứ sáu, trường hợp xử lý tài sản thông qua đấu giá hoặc giao quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Tòa án hoặc cơ quan thi hành án dân sự mà người phải thi hành án không giao nộp Giấy chứng nhận. Khi đó, Nhà nước có quyền thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp để bảo đảm việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án được thực hiện trên thực tế.

Trao đổi với Lao Động, Luật sư Diệp Năng Bình - Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, từ góc độ pháp lý, có thể thấy các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận được quy định khá chặt chẽ và đều xuất phát từ những căn cứ pháp luật rõ ràng.

Pháp luật không cho phép cơ quan nhà nước tùy tiện thu hồi Giấy chứng nhận của người dân. Mỗi quyết định thu hồi đều phải dựa trên căn cứ luật định và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo quy định.

Đặc biệt, đối với trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp sai quy định, cần phân biệt rõ giữa sai sót của cơ quan Nhà nước và lỗi của người sử dụng đất.

Trong thực tiễn xét xử, đây là nhóm vụ việc phát sinh nhiều tranh chấp nhất bởi việc thu hồi có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Do đó, khi xem xét thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải đánh giá toàn diện nguyên nhân dẫn đến việc cấp sai, mức độ lỗi của các bên và bảo đảm nguyên tắc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người đã nhận Giấy chứng nhận một cách ngay tình.

"Có thể khẳng định rằng, quy định về thu hồi Giấy chứng nhận không nhằm hạn chế quyền sử dụng đất của người dân mà là cơ chế cần thiết để bảo đảm tính hợp pháp, chính xác của hệ thống đăng ký đất đai, đồng thời bảo vệ trật tự quản lý nhà nước về đất đai và quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan", Luật sư Bình cho hay.

Quy định về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Cụ thể, theo Điều 56 Nghị định 152/2026/NĐ-CP trường hợp tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi hoặc trường hợp khác được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì trước khi ra quyết định kê biên, Chấp hành viên đề nghị cơ quan chức năng có ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều kiện để được cấp giấy chứng nhận và điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Trường hợp có thay đổi về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hoặc điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì cơ quan chức năng thông báo cho Chấp hành viên, cơ quan thi hành án dân sự.

Trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang được sử dụng hợp pháp nhưng đến thời điểm cơ quan thi hành án dân sự kê biên, xử lý thuộc khu vực vi phạm hành lang giao thông, chỉ giới đê điều, lưới điện và vẫn được cơ quan có thẩm quyền cho phép tiếp tục tồn tại, sử dụng thì Chấp hành viên thống nhất với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền để thực hiện kê biên, xử lý tài sản đó theo quy định.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất mà diện tích đất trên thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không thay đổi vị trí thì Chấp hành viên phối hợp với cơ quan có thẩm quyền để xác định rõ tình trạng pháp lý, hiện trạng, diện tích thực tế của tài sản và xử lý như sau:

- Trường hợp chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phần diện tích chênh lệch không có tranh chấp, thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì kê biên, xử lý theo số liệu đo đạc thực tế, trừ trường hợp quy định tại điểm c và điểm d khoản này;

- Trường hợp chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phần diện tích chênh lệch có tranh chấp thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật Thi hành án dân sự;

- Trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phần diện tích chênh lệch do bị người khác lấn chiếm thì Chấp hành viên yêu cầu người lấn chiếm trả lại đất hoặc thỏa thuận với người có đất bị lấn chiếm và người được thi hành án về phương án giải quyết. Cơ quan thi hành án dân sự xử lý theo nội dung thỏa thuận của đương sự.

Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì cơ quan thi hành án dân sự kê biên, xử lý theo giấy chứng nhận; trường hợp có tranh chấp thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật Thi hành án dân sự;

- Trường hợp diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phần diện tích đất chênh lệch đủ điều kiện để tách thửa và cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai thì kê biên, xử lý theo giấy chứng nhận nếu diện tích theo giấy chứng nhận đã đủ để thực hiện nghĩa vụ thi hành án và chi phí thi hành án.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất mà hiện trạng không đúng vị trí theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan thi hành án dân sự đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan điều chỉnh vị trí quyền sử dụng đất hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét lại bản án, quyết định theo quy định của pháp luật.

Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập thành biên bản, ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên.

Chuyển nhượng đất chưa có “sổ đỏ” sau ngày 1-7-2014: Người mua đối mặt nhiều rủi ro pháp lý

Tuy nhiên, đến khi hoàn thiện hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), không ít người mới phát hiện mình không đủ điều kiện đứng tên trong sổ. Đây là rủi ro pháp lý phổ biến đối với các giao dịch đất chưa có sổ đỏ, đặc biệt khi thửa đất đã qua nhiều đời chủ và giao dịch phát sinh sau ngày 1-7-2014.

Tiền đã trao nhưng quyền sở hữu vẫn treo

Anh Nguyễn Văn Cường (tên nhân vật đã được thay đổi), hiện sinh sống tại phường Cầu Giấy cho biết, năm 2015, anh cùng 2 người khác góp vốn mua một thửa đất rộng khoảng 400m² tại phường Tây Hồ. Thửa đất ban đầu thuộc quyền sử dụng của ông Q, sau đó được chuyển nhượng cho ông T. Một thời gian sau, anh Cường mua lại một phần diện tích từ ông T. Quá trình sử dụng phát sinh tranh chấp khi một người được ông T cho ở nhờ không trả lại đất. Sau khi tranh chấp tạm thời được giải quyết, anh Cường tiến hành hoàn thiện hồ sơ cấp “sổ đỏ” thì mới biết mình không thể trực tiếp đứng tên trong thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Nguyên nhân là người có hồ sơ pháp lý gốc và đủ điều kiện thực hiện thủ tục ban đầu đối với thửa đất vẫn là ông Q. Trong trường hợp này, việc cấp “sổ đỏ” lần đầu phải thực hiện đối với người có căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Q có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho ông T và anh Cường theo quy định, nếu các bên tiếp tục hợp tác.

Rủi ro phát sinh ở chỗ toàn bộ quá trình phụ thuộc vào sự hợp tác của người có hồ sơ pháp lý gốc là ông Q. Nếu người này thay đổi ý định, mất liên lạc hoặc phát sinh tranh chấp mới thì người mua sau rất khó bảo vệ quyền lợi của mình dù đã bỏ tiền từ nhiều năm trước. Ông T và anh Cường hiện đang rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” vì quyền sở hữu hợp pháp vẫn chưa được xác lập.

Không riêng trường hợp của anh Cường, thực tế tại Hà Nội từng ghi nhận nhiều vụ việc tương tự. Một hộ dân tại huyện Hoài Đức (cũ) mua gần 300m² đất với giá hơn 4 tỷ đồng từ năm 2023 thông qua hợp đồng ủy quyền và giấy xác nhận góp vốn. Sau khi thanh toán gần đủ số tiền, người mua mới phát hiện chủ sử dụng đất đứng tên gốc chưa từng ký bất kỳ văn bản chuyển nhượng nào cho các bên trung gian. Khi giá đất tăng, chủ sử dụng đất ban đầu không hợp tác thực hiện thủ tục cấp “sổ đỏ” và chuyển nhượng. Vụ việc sau đó phải đưa ra tòa án giải quyết và kéo dài.

Theo các chuyên gia, đây là dạng rủi ro thường gặp đối với những thửa đất mua bán bằng giấy viết tay, hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý.

Cần kiểm tra kỹ lưỡng trước khi đặt tiền

Theo anh Trần Văn Bằng, môi giới bất động sản tại phường Nghĩa Đô, anh thường xuyên gặp các khách hàng mua đất qua 2 hoặc 3 đời chủ mà chưa có “sổ đỏ”. Khi người mua muốn làm sổ phải tìm lại chủ cũ để phối hợp hoàn thiện hồ sơ nhưng gặp nhiều khó khăn. Có hồ sơ kéo dài nhiều năm do chủ cũ già yếu, thay đổi nơi cư trú hoặc qua đời, dẫn đến phát sinh tranh chấp với những người thừa kế. Thậm chí, có khách hàng đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị thửa đất nhưng vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục sang tên.

Về vấn đề này, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Cầu Giấy Vũ Trung Kiên cho biết, tại điểm XI mục C phần V phụ lục I kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12-6-2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai nêu rõ, đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp “sổ đỏ” thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Quy định này áp dụng với hai tình huống gồm các trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1-7-2014 mà thửa đất không có “sổ đỏ” và các trường hợp nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1-8-2024 mà thửa đất đã có “sổ đỏ”. Các giao dịch chuyển nhượng sau ngày 1-8-2024 không thuộc diện được xem xét theo quy định này.

Tuy nhiên, theo ông Vũ Trung Kiên, mua đất chưa có “sổ đỏ” sau ngày 1-7-2014 không đồng nghĩa chắc chắn mất quyền được cấp sổ, nhưng người mua có nguy cơ không được đứng tên trực tiếp khi cấp giấy chứng nhận lần đầu và phải phụ thuộc vào người có hồ sơ pháp lý gốc của thửa đất để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Thực tế cho thấy, các tranh chấp liên quan đến đất chưa có “sổ đỏ” hoặc chuyển nhượng bằng giấy viết tay có thể kéo dài nhiều năm, nhất là khi liên quan đến nhiều người nhận chuyển nhượng, người thừa kế hoặc hồ sơ nguồn gốc đất phức tạp. Vì vậy, người dân cần đặc biệt thận trọng, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước khi “xuống tiền” đối với các thửa đất chưa hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

VNeID vừa tích hợp thêm một tiện ích quan trọng, người dân cả nước cần biết

Ngày 7/6, Công an TP Cần Thơ thông tin, nhằm tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số quốc gia và nâng cao chất lượng phục vụ nhân dân, ứng dụng định danh điện tử quốc gia VNeID đã tích hợp tính năng “Tiếp nhận góp ý, phản ánh và vướng mắc”.

Thông qua tính năng này, người dân có thể trực tiếp gửi các nội dung phản ánh, kiến nghị liên quan đến tình hình an ninh, trật tự; phản ánh các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính; hoặc các vấn đề phát sinh trong đời sống xã hội cần được cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết.

Đây là kênh thông tin quan trọng góp phần phát huy vai trò giám sát của Nhân dân, tăng cường sự gắn kết giữa người dân với các cơ quan nhà nước, đồng thời nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về an ninh, trật tự.

Việc tiếp nhận thông tin được thực hiện hoàn toàn trên nền tảng số với nhiều ưu điểm nổi bật như: tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại; bảo đảm tính bảo mật thông tin cá nhân; không cần trực tiếp đến cơ quan Công an hoặc cơ quan chức năng để gửi phản ánh.

Sau khi tiếp nhận, các đơn vị có thẩm quyền sẽ xem xét, xử lý theo đúng quy định, đồng thời người dân có thể theo dõi trạng thái giải quyết ngay trên ứng dụng VNeID.

Công an TP Cần Thơ khuyến khích người dân tích cực sử dụng tính năng "Tiếp nhận góp ý, phản ánh và vướng mắc" trên ứng dụng VNeID để phản ánh kịp thời các vấn đề liên quan đến an ninh, trật tự, những khó khăn, bất cập trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính cũng như các vấn đề phát sinh trong đời sống xã hội.

Những thông tin do người dân cung cấp sẽ góp phần hỗ trợ các cơ quan chức năng nâng cao hiệu quả công tác quản lý, phục vụ Nhân dân ngày càng tốt hơn.

Việc tăng cường tương tác giữa người dân với cơ quan nhà nước thông qua nền tảng số là một trong những giải pháp quan trọng nhằm thực hiện hiệu quả Đề án 06 của Chính phủ, thúc đẩy xây dựng chính quyền số, xã hội số và công dân số trong giai đoạn hiện nay.

Mọi khó khăn, vướng mắc trong quá trình sử dụng ứng dụng VNeID, người dân có thể liên hệ Tổng đài hỗ trợ VNeID: 1900 0368 để được hướng dẫn, giải đáp kịp thời.

Nguồn: Lao Động; Luật Sư Việt Nam; Hà Nội Mới; Soha