Quy định tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng 100 m2 từ đất trồng cây sang đất ở

Bạn đọc đặt câu hỏi về việc chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm lên đất ở có cần phải thực hiện thủ tục tách thửa không?

Bạn đọc V.T.T hỏi: Ông có 600 m2 đất trồng cây lâu năm, thửa đất tiếp giáp với đường đi. Nay ông có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng 100 m2 sang đất ở.

Ông T hỏi, theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 và quy định hiện hành, ông có phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích và có đủ điều kiện để chuyển 100 m2 từ đất trồng cây sang đất ở không?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Tại điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai quy định:

"b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa".

Tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11.12.2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai quy định:

"3. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất".

Tại Điều 122 Luật Đất đai chỉ quy định về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó không có điều kiện về việc có cạnh tiếp giáp với đường giao thông.

Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất mà không thực hiện tách thửa thì phải bảo đảm điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất mà thực hiện tách thửa thì ngoài bảo đảm điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải bảo đảm điều kiện tách thửa đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường xin thông tin đến ông để nghiên cứu, thực hiện.

Hàng ngàn căn hộ chung cư, nhà liền kề được cấp sổ

Dự án chung cư Lê Trọng Tấn, khu phức hợp dịch vụ chung cư Bcons, khu nhà ở Phát Khang, khu nhà ở Hướng Dương, chung cư cao tầng Đồi Ben, khu nhà ở Phước Lộc Thọ ở Bình Dương cũ đã được Tổ Công tác 1645 tháo gỡ vướng mắc, cấp sổ cho hàng ngàn chung cư, nhà liên kế.

Tổ Công tác 1645 do ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM làm tổ trưởng cùng các thành viên đã có buổi làm việc với các doanh nghiệp trên địa bàn Bình Dương (cũ), để xem xét tháo gỡ vướng mắc, cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Tại buổi làm việc, Tổ Công tác đã xem xét 6 dự án, trong đó có 3 dự án thuộc Tập đoàn Bcons với quy mô hơn 2.500 căn hộ, nhà liên kế được đồng ý cấp giấy chứng nhận.

Cụ thể, dự án chung cư Lê Trọng Tấn ở phường Dĩ An, do Công ty CP Bất động sản Bcons PS làm chủ đầu tư. Quy mô diện tích khu đất 3.820 m2, tổng số 522 căn hộ. Dự án đã được nghiệm thu công trình, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy.

Dự án khu phức hợp dịch vụ chung cư Bcons ở phường Đông Hòa, do Công ty CP Bất động sản Bcons Land làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 24.254 m2, cao 27 tầng với 1.951 căn, 22 căn nhà liên kế. Dự án đã được nghiệm thu công trình, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đã đưa vào sử dụng từ tháng 12/2025.

Dự án tiếp theo là khu nhà ở Phát Khang ở phường Đông Hòa, do Công ty CP Bất động sản Bcons Homes làm chủ đầu tư, với quy mô 115 căn nhà liên kế.

Sau khi nghe ý kiến từ đại diện chủ đầu tư đối với 3 dự án nói trên cùng ý kiến của các thành viên dự họp, ông Nguyễn Toàn Thắng đồng ý cấp giấy chứng nhận tại các dự án nói trên và yêu cầu công ty cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), cùng với hoàn thiện một số thủ tục khác trong quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận.

Ngoài 3 dự án nói trên, Tổ Công tác 164 cũng đã xem xét, đồng ý cấp giấy chứng nhận cho 3 dự án khác. Cụ thể, dự án khu nhà ở Hướng Dương ở phường Tân Hiệp, do Công ty CP Bất động sản Hướng Dương làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 150 căn nhà liên kế.

Dự án chung cư cao tầng Đồi Ben (BenHill) ở phường Thuận Giao, do Công ty CP Đầu tư BenHouse Việt Nam, quy mô 852 căn hộ. Dự án khu nhà ở Phước Lộc Thọ do Công ty CP Nam Việt Phát làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 38 căn nhà liên kế.

5 bước làm sổ đỏ online nhanh gọn, tiết kiệm thời gian

Bạn đọc Nguyễn Lâm (Hà Nội) hỏi: "Thủ tục làm sổ đỏ online hiện nay được thực hiện như thế nào theo quy định của pháp luật?"

Cấp sổ đỏ online được quy định thế nào?

Văn phòng Tinh Thông Luật (Đoàn Luật sư TPHCM) trả lời: Căn cứ theo Điều 49 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) online như sau:

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất điện tử là các văn bản điện tử, dữ liệu điện tử đã được xác thực thể hiện đầy đủ thành phần, nội dung của các giấy tờ theo quy định tại Điều 29 và Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng phương tiện điện tử như sau:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhập thông tin vào Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất điện tử, đồng thời gắn kèm theo hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất điện tử trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;

Hệ thống tiếp nhận hồ sơ của Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh gửi phản hồi kết quả tiếp nhận cho người yêu cầu đăng ký qua Cổng dịch vụ công hoặc thư điện tử hoặc các phương tiện điện tử khác;

Cơ quan giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất kiểm tra hồ sơ, giải quyết thủ tục hành chính theo quy định từ Điều 37 đến Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

Cơ quan giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất gửi kết quả giải quyết thủ tục hành chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 5 và khoản 6 Điều 21 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Đăng ký làm sổ đỏ online thực hiện thế nào?

Để đăng ký làm sổ đỏ online, cần thực hiện theo các bước dưới đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm các tài liệu sau:

Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 04/ĐK.

Một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (bản sao có công chứng) như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ chứng minh quyền thừa kế, hoặc giấy tờ khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (nếu có).

Bước 2: Đăng nhập vào Cổng dịch vụ công

Truy cập vào Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công của tỉnh/thành phố nơi có đất.

Đăng nhập vào tài khoản cá nhân. Nếu chưa có tài khoản, cần đăng ký một tài khoản.

Bước 3: Nộp hồ sơ điện tử

Điền thông tin vào Đơn đăng ký trực tuyến và tải lên toàn bộ hồ sơ điện tử đã chuẩn bị.

Sau khi hoàn tất, sẽ nhận được mã xác nhận và số biên nhận hồ sơ.

Bước 4: Theo dõi tình trạng hồ sơ

Kiểm tra tình trạng hồ sơ trên Cổng dịch vụ công bằng mã xác nhận và số biên nhận. Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm thông báo tình trạng hồ sơ và sẽ liên hệ với người làm sổ đỏ nếu cần thêm thông tin hoặc xác minh.

Bước 5: Nhận kết quả

Sau khi hồ sơ được phê duyệt, người đăng ký sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa điểm đã đăng ký hoặc qua bưu điện.

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có) theo quy định là một yếu tố quan trọng để kết thúc thủ tục đăng ký.

Thời gian giải quyết sổ đỏ online bao lâu?

Theo khoản 1 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết sổ đỏ được quy định như sau:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc và cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ.

Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.

Thời gian trên không tính thời gian cơ quan thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý trường hợp đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng, thời gian để thực hiện thủ tục chia thừa kế…

Tăng giảm trừ gia cảnh, nhiều người làm công ăn lương không còn phải nộp thuế

Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi và Nghị định 253 giúp nhiều người lao động giảm số thuế phải nộp nhờ tăng giảm trừ gia cảnh và mở rộng các khoản được khấu trừ.

Từ năm nay, người làm công ăn lương được giảm đáng kể tiền thuế thu nhập cá nhân nhờ nâng mức giảm trừ gia cảnh, điều chỉnh biểu thuế và bổ sung nhiều khoản được giảm trừ. Người có một người phụ thuộc, thu nhập trên 28,6 triệu đồng/tháng mới phải nộp thuế.

Tăng giảm trừ gia cảnh, bổ sung nhiều khoản được khấu trừ

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), từ năm nay, mức giảm trừ đối với bản thân người nộp thuế tăng từ 11 triệu đồng lên 15,5 triệu đồng/tháng; mức giảm trừ cho mỗi người phụ thuộc tăng từ 4,4 triệu đồng lên 6,2 triệu đồng/tháng.

Bên cạnh đó, Nghị định 253 quy định một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân vừa được ban hành, cũng bổ sung nhiều khoản được giảm trừ khi tính thuế đối với người có thu nhập từ tiền lương, tiền công.

Cụ thể, người nộp thuế được giảm trừ tối đa 24 triệu đồng/năm đối với chi phí giáo dục - đào tạo và 23 triệu đồng/năm đối với chi phí y tế của bản thân và người phụ thuộc, tương đương tổng mức giảm trừ tối đa 47 triệu đồng/năm.

Theo tính toán của Bộ Tài chính, với một người nộp thuế có một người phụ thuộc, thu nhập đến 28,6 triệu đồng/tháng vẫn chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Không chỉ vậy, Nghị định 253 cũng nâng mức miễn thuế đối với tiền ăn trưa, ăn giữa ca. Theo đó, tiền ăn trưa, ăn giữa ca do doanh nghiệp trả được miễn thuế tối đa 1,2 triệu đồng/tháng/người lao động.

Tiền thuế tạm khấu trừ giảm mạnh

Chị Lưu Thị Quỳnh - nhân viên ngân hàng tại Phú Thọ - cho biết từ đầu năm đến nay doanh nghiệp không còn tạm khấu trừ thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương của chị nữa. Chị hiện đăng ký giảm trừ gia cảnh cho con gái đang học lớp 5.

"Thu nhập của tôi khoảng 25 triệu đồng/tháng, cao hơn năm trước khoảng 700.000 đồng. Tuy nhiên doanh nghiệp không còn tạm khấu trừ thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương của tôi nữa", chị Quỳnh chia sẻ.

Tương tự, anh Phạm Văn Mạnh - kế toán một công ty tư vấn du học có trụ sở ở Hà Nội - cho biết thu nhập hằng tháng khoảng 35 triệu đồng, nuôi hai người phụ thuộc.

Như năm 2025, mỗi tháng doanh nghiệp đều tạm khấu trừ khoảng 1,2 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân.

Còn sang năm nay, với chính sách thuế mới, mỗi tháng số thuế tạm khấu trừ chỉ còn 350.000 đồng (chưa tính các khoản bảo hiểm bắt buộc), giảm khoảng 900.000 đồng so với trước.

Đáng chú ý, theo anh Mạnh, biểu thuế lũy tiến từng phần cũng được rút từ 7 bậc xuống còn 5 bậc. Bậc thuế 5% được mở rộng từ mức thu nhập tính thuế đến 10 triệu đồng/tháng, thay vì chỉ đến 5 triệu đồng như trước.

Đồng thời khoảng thu nhập của các bậc thuế tiếp theo cũng được nới rộng. Chẳng hạn, bậc thuế 10% áp dụng đối với phần thu nhập tính thuế trên 10 triệu đồng đến 30 triệu đồng/tháng, thay vì chỉ từ trên 5 triệu đồng đến 10 triệu đồng như trước.

"Là người trực tiếp làm kế toán ở doanh nghiệp, tôi thấy chính sách mới giúp người lao động giảm đáng kể số thuế phải nộp. Ngoài mức giảm trừ gia cảnh cao hơn, nhiều khoản chi được giảm trừ trước khi tính thuế", anh Mạnh nói.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Ngọc Tú - chuyên gia về thuế - cho rằng chính sách thuế thu nhập cá nhân mới giúp giảm gánh nặng cho người làm công ăn lương, qua đó tăng thu nhập cho người dân.

Theo ông, nhìn tổng thể, điều này có lợi cho cả doanh nghiệp, cho nền kinh tế nói chung. Bởi khi số thuế phải nộp giảm, người dân có thêm nguồn lực để chi tiêu, góp phần kích thích tiêu dùng. Sức mua cải thiện sẽ tạo động lực cho sản xuất - kinh doanh và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Nguồn: Lao Động; CafeF; Tuổi Trẻ