Nhà nước bồi thường, tái định cư cho người dân theo nguyên tắc nào?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, bảo đảm công khai, minh bạch và ổn định đời sống người dân.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó đề xuất hoàn thiện các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo dự thảo, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải bảo đảm các nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, chính sách này phải hướng tới lợi ích chung, phục vụ phát triển bền vững, văn minh, hiện đại của cộng đồng và địa phương, đồng thời quan tâm đến các đối tượng chính sách xã hội và người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Về hình thức bồi thường, dự thảo quy định việc bồi thường về đất được ưu tiên thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trường hợp không còn quỹ đất để bồi thường thì người sử dụng đất được bồi thường bằng tiền.

Ngoài ra, nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở và người bị thu hồi đất có nhu cầu, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét bồi thường bằng loại đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở. Ngược lại, trường hợp người dân được bố trí bồi thường bằng đất hoặc nhà ở nhưng có nhu cầu nhận tiền thì cũng được xem xét bồi thường bằng tiền.

Đối với tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu tài sản bị thiệt hại sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự. Chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng hoạt động do Nhà nước thu hồi đất cũng được xem xét hỗ trợ.

Dự thảo cũng nhấn mạnh trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ người có đất bị thu hồi và chủ sở hữu tài sản ổn định đời sống, sản xuất, tạo việc làm và thu nhập sau khi thu hồi đất.

Một nội dung đáng chú ý khác là quy định về khu tái định cư. Theo đó, khu tái định cư phải được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, đồng thời phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi. Một khu tái định cư có thể phục vụ cho một hoặc nhiều dự án.

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nếu người sử dụng đất có nhu cầu Nhà nước thu hồi cả phần diện tích còn lại của thửa đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, quyết định thu hồi và thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích này được tính vào tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án đầu tư.

(Xem tiếp tại đường Link =>https://share.google/DLoIkRxQ2XDsepC3l

Đất nhận thừa kế, điều kiện được tính 30% tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở

Người dân băn khoăn khi hoàn tất thủ tục thừa kế và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2026, khi chuyển sang đất ở có được áp dụng mức 30% tiền sử dụng đất không?

Ông N.V.T. (Đắk Lắk) cho biết, năm 2026, ông hoàn tất thủ tục thừa kế và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất gồm 80m2 đất ở và 800m2 đất trồng cây lâu năm (đất vườn) cùng thửa.

Hiện ông muốn chuyển mục đích sử dụng 320m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Tuy nhiên, cán bộ địa phương hướng dẫn rằng hồ sơ thực hiện trong năm 2026 không thuộc đối tượng giảm tiền sử dụng đất.

Trong khi đó, qua tìm hiểu quy định pháp luật, ông được biết từ ngày 1/1/2026, người dân vẫn được áp dụng mức thu bằng 30% chênh lệch tiền sử dụng đất theo Nghị quyết số 254/2025/QH15.

“Trường hợp của tôi chuyển mục đích sử dụng đất trong năm 2026 có được áp dụng chính sách này hay không? Căn cứ pháp lý cụ thể thế nào?”, ông T. đề nghị cơ quan thuế giải đáp.

Trả lời vấn đề này, Thuế cơ sở 11 tỉnh Đắk Lắk dẫn điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính theo các mức:

Bằng 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Bằng 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở.

Bằng 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở.

Chính sách này chỉ được áp dụng một lần đối với một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất.

Ngoài ra, Điều 6 Nghị định 50/2026 của Chính phủ cũng quy định việc tính tiền sử dụng đất theo mức ưu đãi nêu trên chỉ được áp dụng một lần. Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất đủ điều kiện thì được lựa chọn một thửa để hưởng chính sách và phải cam kết chưa từng áp dụng đối với thửa đất khác.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất đã từng được hưởng chính sách nhưng vẫn tiếp tục đề nghị áp dụng thì cơ quan thuế sẽ tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% phần chênh lệch, đồng thời người sử dụng đất phải nộp khoản tiền tương đương tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng theo quy định được tính từ ngày 1/8/2024.

Theo Thuế cơ sở 11 tỉnh Đắk Lắk, trường hợp ông T. được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện thừa kế trong năm 2026 và nay có nhu cầu chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì vẫn có thể được áp dụng mức thu 30% tiền sử dụng đất, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254.

(Xem tiếp tại đường Link =>https://share.google/twNmU0Khty8GcLo5q

Đất tranh chấp có được thế chấp, sang tên?

Đất không tranh chấp là một trong những điều kiện để người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho.

Tôi có thửa đất đang bị người khác tranh chấp. Nay tôi cần tiền giải quyết việc gia đình, muốn bán đất hay thế chấp quyền sử dụng đất ở ngân hàng để vay tiền có được không?

Điều kiện để chuyển nhượng: đất không tranh chấp 

Luật sư Nguyễn Thị Thu Tâm trả lời:

Điều 3 Luật Đất đai 2024 (đã được sửa đổi, bổ sung) thì đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Nghị định 151 năm 2025 về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, thì đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai đang được UBND cấp xã hoặc UBND cấp tỉnh hoặc TAND có thẩm quyền xem xét, giải quyết.

Khoản 1 điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện. 

Cụ thể là có các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đất còn trong thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Như vậy, đất đang có tranh chấp thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.

Dừng giải quyết, trả lại hồ sơ

Với trường hợp đất đang có tranh chấp, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.

Như vậy, nếu hồ sơ đang trong quá trình giải quyết thủ tục chuyển nhượng, thế chấp mà cơ quan giải quyết thủ tục được văn bản của UBND xã, UBND cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất thì sẽ dừng giải quyết thủ tục và trả hồ sơ cho người yêu cầu.

(Xem tiếp tại đường Link =>https://share.google/4ues97f3Uoodpr3AR

Chậm sang tên sổ đỏ, vừa bị phạt tiền, vừa khó khăn khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp

Bạn đọc Nguyễn Long (Hà Nội) đặt câu hỏi: “Việc chậm sang tên sổ đỏ, không đăng ký biến động khi nhận thừa kế, có ảnh hưởng gì không?”

Văn phòng Luật sư Tinh thông luật (Đoàn Luật sư TPHCM) trả lời: Sau khi người thân qua đời để lại quyền sử dụng đất, nhiều gia đình chỉ thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng rồi tiếp tục quản lý, sử dụng đất mà không làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Không ít người cho rằng việc các đồng thừa kế đã thống nhất với nhau hoặc đã có văn bản công chứng thì quyền sử dụng đất mặc nhiên thuộc về người thừa kế và không cần thực hiện thêm bất kỳ thủ tục nào khác. Tuy nhiên, đây là cách hiểu chưa đầy đủ quy định của pháp luật đất đai và có thể dẫn đến việc bị xử phạt vi phạm hành chính.

Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đăng ký biến động đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được Nhà nước giao đất để quản lý.

Đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã được đăng ký mà sau đó có sự thay đổi thì người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động. Đáng chú ý, điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất do thừa kế là một trong những trường hợp bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai.

Như vậy, sau khi hoàn tất việc khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế, người nhận thừa kế không chỉ có quyền đối với quyền sử dụng đất mà còn phát sinh nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật thông tin người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.

Thời hạn thực hiện thủ tục này cũng được pháp luật quy định cụ thể. Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 và các quy định hướng dẫn thi hành, người nhận thừa kế phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn luật định kể từ ngày hoàn thành việc phân chia quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Việc đăng ký đúng thời hạn không chỉ giúp Nhà nước cập nhật đầy đủ thông tin về người sử dụng đất mà còn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chính người nhận thừa kế trong quá trình quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản.

Trong trường hợp người nhận thừa kế không thực hiện đăng ký biến động theo quy định thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể, khoản 2 Điều 16 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định cá nhân không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong trường hợp phải đăng ký sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.

Đối với tổ chức, theo khoản 3 Điều 5 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, mức xử phạt bằng hai lần mức phạt áp dụng đối với cá nhân, trừ trường hợp nghị định có quy định khác.

Điều đáng lưu ý là việc xử phạt bằng tiền không đồng nghĩa với việc người vi phạm được miễn thực hiện nghĩa vụ đăng ký biến động. Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi này là buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai hoặc đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Nói cách khác, dù đã nộp tiền phạt thì người nhận thừa kế vẫn phải thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc chậm hoặc không đăng ký sang tên sau khi nhận thừa kế không chỉ làm phát sinh nguy cơ bị xử phạt mà còn kéo theo nhiều hệ quả pháp lý khác.

Trong thời gian Giấy chứng nhận vẫn đứng tên người đã chết, người thừa kế sẽ gặp khó khăn khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, nhiều hồ sơ chuyển nhượng bị cơ quan có thẩm quyền hoặc tổ chức công chứng yêu cầu tạm dừng để hoàn tất thủ tục đăng ký biến động trước khi tiếp tục thực hiện giao dịch.

Bên cạnh đó, việc để kéo dài nhiều năm còn có thể làm phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế hoặc gây khó khăn trong việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất khi phát sinh các quan hệ pháp lý khác.

(Xem tiếp tại đường Link =>https://share.google/ZDMLXpMMKY47HWHEt

6 trường hợp sẽ bị Nhà nước thu hồi sổ đỏ mới nhất 2026

Theo Điều 152 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024), Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) đã cấp trong 6 trường hợp cụ thể. Người dân cần nắm rõ để tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo quyền lợi.

6 trường hợp Nhà nước thu hồi Sổ đỏ đã cấp

Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, những trường hợp sẽ bị Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, cũng như những giấy chứng nhận liên quan đến quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) từ 01/01/2025 bao gồm:

1. Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;

2. Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

4. Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;

5. Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;

6. Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp.

Lưu ý: Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp không thuộc trường hợp nêu trên chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án về việc thi hành bản án, quyết định theo quy định của pháp luật, trong đó có nội dung yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp.

Sổ đỏ cấp sai nhưng đã chuyển nhượng có bị thu hồi?

Khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định, cơ quan có thẩm quyền không thu hồi giấy chứng nhận thuộc trường hợp cấp sai nếu người được cấp đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đúng quy định. Việc xử lý thiệt hại do cấp giấy chứng nhận không đúng được thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng hướng dẫn, nếu người sử dụng đất đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích thì cơ quan nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần, phần diện tích đã chuyển quyền không bị thu hồi, còn phần diện tích chưa chuyển quyền vẫn có thể bị xem xét thu hồi.

(Xem tiếp tại đường Link =>https://share.google/Pso8OfsHhNynbhCzZ

Nguồn: Dân Trí; Vietnamnet; Tuổi Trẻ; Lao Động; CafeF