Tính giá nhà tối đa có khả năng mua

Đó là điểm khởi đầu khi định mua nhà trả góp, dựa trên số tiền có khả năng hoàn nợ mỗi tháng. Đối với người đang ở nhà thuê số tiền đó bằng tiền thuê nhà chưa tính sưởi (Kaltmiete). Sau khi dọn vào nhà mua, thì không phải trả tiền thuê nhưng vẫn tiếp tục trả tiền điện, sưởi, đổ rác hoặc thuế đất. Ngoài ra cần tích lũy cho chi phí bảo trì căn nhà như sơn phết lại mặt tiền hoặc lò sưởi mới...

Có thể tham khảo bảng mô hình tính toán khả năng trả góp dưới đây, với giá thuê nhà hiện tại là 900 Euro / tháng, cộng thêm các khoản phụ phí trên (Nebenkosten) theo thống kê hiện nay bình quân 3,50 € / m2 / tháng khi ở nhà mua với diện tích 80 m2, tiền tiết kiệm được 200 Euro / tháng:

Bước kế tiếp, xem xét mức vay có thể trả góp được, phụ thuộc chủ yếu vào thời gian muốn trả hết nợ. Nhiều người có ý định mua nhà vì không muốn trả tiền thuê nhà khi về già không còn thu nhập cao, nên chậm nhất phải trả xong nợ vào thời điểm nghỉ hưu.

Nếu 40 tuổi bắt đầu vay nợ và muốn về hưu năm 65 hoặc 67 tuổi, thì có 25 hoặc 27 năm để trả góp. Như vậy theo ví dụ trên trả góp 820 € và vay thời hạn 30 năm với lãi suất 2,5% mỗi năm thì số tiền vay tối đa là 215.000 €. Đây là khó khăn cho đa số người Việt định mua nhà khi tuổi đã sắp về hưu, do thời hạn vay tính đến tuổi về hưu quá ngắn, số tiền có thể vay được vì vậy rất thấp.

Số tiền vay đủ khả năng trả trên, cộng thêm vốn riêng (Eigenkapital) bao gồm tiền trong tài khoản và trương mục tiết kiệm, bảo hiểm nhân thọ, hợp đồng tiết kiệm xây nhà, trương mục đầu tư chứng khoán, sẽ bằng số tín dụng tối đa cần dùng mua nhà và trả những phí tổn khi mua bất động sản. Về cơ bản, ít nhất vốn riêng phải đủ để trang trải phí tổn mua bất động sản khoảng từ 5% đến gần 15% tùy theo mức thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbsteuer) và hoa hồng cho nhà môi giới (Makler) tùy theo từng tiểu bang. Trong đó thuế chuyển nhượng bất động sản từ 3,5 - 6,5%, môi giới từ 3,57% - 7,14%, phí công chứng, đăng ký sổ điạ chính 1,5%.

Sau khi tính số tiền tín dụng tối đa có thể vay, cộng vốn riêng rồi trừ đi các phụ phí sẽ cho biết khả năng tài chính mua nhà với giá bao nhiêu. Tính toán này đảm bảo không „quá tay“ khi mua nhà!

Kế hoạch trả góp với mức lãi suất và kỳ hạn định sẵn

Sau khi tìm được nhà ưng ý và tính toán xong tiền cần vay bắt đầu tìm tín dụng ngân hàng hoặc vay qua môi giới. Nên yêu cầu nhà tư vấn cho vay giải thích cặn kẽ đề xuất của họ, nhất là khi không trả nợ một mức tiền cố định hàng tháng bao gồm cả vốn trả dần và lãi.

Để chuẩn bị tốt buổi tư vấn, nên nắm được những khái niệm tài chính cơ bản:

Vốn riêng (Eigenkapital)

Mỗi Euro không phải vay ngân hàng sẽ giảm được gánh nặng lãi suất, đồng thời giảm rủi ro không trả nổi nợ nhà băng. Tuy nhiên vốn riêng còn được dùng cho nhu cầu cá nhân, thông thường được tính bằng khoảng 2-3 tháng lương. Ngoài ra, có thể vay tín dụng Rahmenkredit như một kiểu dự trữ thanh khoản, một loại tín dụng tạm ứng với lãi cao hơn nhưng chỉ phải trả lãi suất khi thực sự sử dụng đến.

Thời hạn vay (Zinsbindungsfrist)

Cần thỏa thuận lãi suất cố định trong một thời hạn nhất định. Trên nguyên tắc, ngân hàng cho vay thường thời hạn càng ngắn thì lãi suất càng phải chăng hơn. Tuy nhiên cùng với thời hạn vay ngắn, thì rủi ro càng cao, vì đến lúc vay tín dụng tiếp theo lãi có thể tăng lên. Vì vậy, thời hạn vay càng dài, rốt cuộc sẽ đắt hơn. Do đó, nên cố gắng trả hết nợ trong thời hạn thỏa thuận của lãi suất cố định. Trong mọi trường hợp, một nhà tư vấn giỏi có thể tính toán lãi phải tăng bao nhiêu để vay nợ với lãi suất 15 năm có lợi hơn với lãi suất 10 năm.

Phân bổ các khoản vay

Một số chuyên gia tư vấn chia một nửa số tiền vay với thời hạn lãi suất cố định 5 năm và một nửa với 10 năm. Tuy với phần nợ ngắn hạn giảm lãi nhưng lại khó lòng đổi ngân hàng tín dụng vì nhà băng mới ít khi đồng ý là chủ nợ gian đoạn vay lần sau.

Tỷ lệ trả góp (Tilgungssatz)

Thông thường ngân hàng thỏa thuận trả một khoản cố định hàng tháng, gồm tiền lời và một phần nợ (Tilgung). Xem ví dụ sau đây cho một khoản vay 100.000 € với lãi suất 4% và trả góp nợ 1%.............

Với mỗi đợt trả góp, hàng tháng nợ còn lại (Restschuld) giảm đi. Mức trả nợ đầu tiên đã ước định khi tính toán giá nhà tối đa có thể mua. Ngân hàng hay thỏa thuận tỷ lệ trả góp là 2%, thường không đủ để trả xong nợ khi bước vào tuổi hưu.

Các dạng trả góp

Thay vì trả góp cố định hàng tháng, một số ngân hàng hay trung gian môi giới đôi khi tư vấn không trả góp khoản nợ vay xây nhà (Baukredit) mà trả góp tiết kiệm xây nhà ( Bausparvertrag), kế hoạch quỹ tiết kiệm (Fondsparplan) hoặc bảo hiểm nhân thọ vì họ nhận được hoa hồng cao hơn, nhưng khách hàng gặp rủi ro nhiều hơn vì tiết kiệm này chỉ có lợi sau khi trừ đi các chi phí và thuế mà vẫn hời hơn mượn nợ tín dụng. Muốn tránh không phải vay thêm nợ về sau, nên khước từ những kế hoạch tài chánh này. Trường hợp ngoại lệ là cho vay tức thời tiết kiệm xây nhà (Bauspar-Sofortfinanzierung), tuy nhiên khó so sánh với vay ngân hàng, vì các Quỹ tiết kiệm xây dựng thường không cho biết lãi suất thực (Effektivzins).

Trả góp ngoại lệ (Sondertilgung)

Hầu hết các ngân hàng đều cho phép trả nợ đột xuất, ví dụ 5% số tiền vay ban đầu. Trả góp với mức cao hơn thường được hưởng điều kiện hợp đồng vay tốt hơn. Vì vậy phải cân nhắc khoản nợ có thể trả góp hàng tháng trong thời gian dài. Trả góp ngoại lệ linh hoạt nhưng chỉ nên trả khi thực sự có những khoản dư từ tiền Giáng sinh, tiền thưởng, thừa kế v.v.

Chống rủi ro (die Risikovorsorge)

Gia đình và các cặp vợ chồng nên đảm bảo trả được nợ vay xây dựng bằng cách đóng thêm bảo hiểm nhân thọ trong trường hợp rủi ro (Risiko-Lebensversicherung). Nhờ đó, khi người đứng tên vay nợ đột ngột qua đời thì người phối ngẫu không lâm vào hoàn cảnh không trả được nợ. Cũng quan trọng không kém là bảo hiểm mất khả năng lao động (Berufsunfảghigkeit).

Vay ở đâu tốt nhất ?

Khi gởi đầy đủ tài liệu bất động sản dự tính mua và tình hình tài chánh cá nhân, nhà băng mới cho biết chính xác mức tín dụng có thể vay được.

Có lợi thế khi vay gồm:

- Công nhân viên chức nhà nước.

- Nhân viên hưởng lương.

- Bất động sản mua để tự sử dụng.

- Lương cao và chắc chắn.

- Địa điểm bất động sản tốt.

- Nhà mới hoặc trong tình trạng tốt. Điểm Schufa cao.

Yếu thế khi vay gồm:

- Nhân viên còn trong thời gian thử việc.

- Tự làm chủ.

- Lương biến động cao.

- Bất động sản mua dùng để cho thuê mướn.

- Địa điểm bất động sản không tốt hoặc tình trạng nhà xấu.

- Điểm Schufa thấp, có khuyết điểm.

Chuẩn bị

Cần có đầy đủ tài liệu về bất động sản định mua, chẳng hạn như Exposé (thông tin, sơ đồ bất động sản) cùng giấy tờ chứng minh thu nhập và tài sản cá nhân. Vay món nợ đầu có thể qua ngân hàng hoặc một nhà môi giới. Nếu không muốn môi giới thì tham khảo ý kiến nhà tư vấn trả thù lao, giúp quyết định hay bác bỏ mua bất động sản. Trong mọi trường hợp, sau khi tư vấn lần đầu với một ngân hàng nên tham khảo thêm dịch vụ qua trung gian tín dụng lớn, vì họ có thể so sánh cả trăm ngân hàng, công ty bảo hiểm và các quỹ tiết kiệm. Với lãi suất thấp hơn 0,1 điểm phần trăm có thể tiết kiệm được vài ngàn Euro. Vay 200.000 € với lãi suất 2% thay vì 2,1% mỗi năm với thời hạn 30 năm, tiết kiệm hơn 3.500 €.

Đức Việt Online