Mua đất ghi trên sổ 2.732m2, sang tên mới phát hiện thiếu gần 900m2

Một giao dịch chuyển nhượng đất phát sinh tranh chấp khi bên mua phát hiện diện tích thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận nhưng không được bên bán hoàn trả giá trị phần diện tích mà bên mua cho rằng bị thiếu.

Mua đất theo sổ, trả tiền xong mới phát hiện diện tích thực tế bị thiếu

Theo trình bày của ông Tr. (ngụ tỉnh Bến Tre cũ, nay là tỉnh Vĩnh Long), tháng 9/2019, ông ký hợp đồng với vợ chồng ông H. để nhận chuyển nhượng một thửa đất tại Bến Tre.

Diện tích thửa đất ghi trên giấy chứng nhận là 2.732m2. Hợp đồng được UBND xã chứng thực. Theo ông Tr., giá chuyển nhượng thực tế là 550 triệu đồng, dù hợp đồng ghi 180 triệu đồng. Ông Tr. cho biết đã thanh toán đủ số tiền này cho vợ chồng ông H.

Trên đất có nhà, cây trồng và công trình kiến trúc của vợ chồng ông L., những người đã quản lý, sử dụng đất từ trước.

Sau khi hoàn tất giao dịch, ông Tr. làm thủ tục đăng ký biến động để sang tên. Kết quả đo đạc cho thấy diện tích thực tế là 1.836m2. Ông cho rằng nguyên nhân là do ông H. đã ký biên bản hiệp thương ranh với phần đất liền kề, dẫn đến việc diện tích trên giấy chứng nhận bị điều chỉnh.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, diện tích thực tế được xác định để thực hiện hợp đồng là 1.859m2. Ông Tr. yêu cầu vợ chồng ông H. tiếp tục thực hiện hợp đồng đối với diện tích này, đồng thời trả giá trị phần diện tích chênh lệch mà ông xác định là 427m2. Với mức giá 600.000 đồng/m2, số tiền ông yêu cầu là 256,2 triệu đồng.

Ông Tr. cũng đồng ý để vợ chồng ông L. tiếp tục ở trên đất và không tranh chấp đối với căn nhà đang tồn tại trên đất.

Ở chiều ngược lại, vợ chồng ông H. cho rằng họ không biết diện tích thực tế bị giảm. Trước đó, khi một hộ dân có đất giáp ranh thực hiện thủ tục đo đạc, ông H. có ký vào biên bản hiệp thương ranh đất vì tin tưởng người này, nhưng không trực tiếp chứng kiến việc đo đạc và không biết việc này dẫn đến chênh lệch diện tích.

Tại phiên sơ thẩm, TAND cấp huyện của tỉnh Bến Tre cũ chấp nhận yêu cầu của ông Tr. Tòa xác định hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện đối với phần đất có diện tích thực tế 1.859m2, đồng thời buộc vợ chồng ông H. trả hơn 256 triệu đồng, tương ứng giá trị phần đất bị thiếu.

Bản án cũng buộc vợ chồng ông H. cùng vợ chồng ông L. giao cho ông Tr. phần đất thực tế 1.859m2 và kiến nghị cơ quan thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận.

Bên bán được xác định không có lỗi

Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Bến Tre (nay là TAND tỉnh Vĩnh Long) sửa một phần bản án sơ thẩm. Tòa vẫn công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng và buộc các bên giao cho ông Tr. diện tích đất thực tế 1.859m2. Tuy nhiên, Tòa không chấp nhận yêu cầu buộc vợ chồng ông H. trả hơn 256 triệu đồng, tương ứng giá trị phần diện tích chênh lệch.

Không đồng tình với phán quyết trên, ông Tr. đề nghị xem xét bản án theo thủ tục giám đốc thẩm. Viện trưởng Viện KSND cấp cao tại TPHCM sau đó kháng nghị, đề nghị hủy bản án phúc thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, TAND cấp cao tại TPHCM không chấp nhận kháng nghị.

Theo TAND cấp cao tại TPHCM, nguồn gốc thửa đất đã trải qua nhiều lần tặng cho, chuyển nhượng. Các giao dịch trước đó đều được thực hiện đối với nguyên thửa đất theo giấy chứng nhận, các bên không tiến hành đo đạc lại diện tích thực tế.

Đối với ông H., dù ông thừa nhận ký biên bản hiệp thương ranh với thửa đất liền kề, việc này không đồng nghĩa ông chủ động tách thửa đất thành các thửa nhỏ để làm giảm diện tích.

Hội đồng xét xử cho rằng lời trình bày của ông H. về việc chỉ ký biên bản để người có đất liền kề làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, không trực tiếp chứng kiến việc đo đạc, phù hợp với các tình tiết trong vụ án. Tòa phúc thẩm xác định không có căn cứ cho rằng ông H. có lỗi dẫn đến sự chênh lệch về diện tích đất chuyển nhượng.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/EVT0iSahiTzXLj5mL

Thông tin quan trọng với doanh nghiệp Việt tham gia chuỗi cung ứng

Ngày 14/8 là hạn cuối để các bên liên quan góp ý cho hướng dẫn thực thi CSDDD của EU, bộ quy định có thể tác động gián tiếp tới doanh nghiệp Việt tham gia chuỗi cung ứng của các tập đoàn lớn.

Ngày 14/8 là hạn cuối để các bên liên quan gửi ý kiến trong cuộc tham vấn công khai của Ủy ban châu Âu (EC) về hướng dẫn thực thi Chỉ thị 2024/1760 về thẩm định doanh nghiệp đối với tính bền vững (CSDDD). Cuộc tham vấn được mở từ ngày 12/6 và kvà kết thúc lúc 23h59 ngày 14/8 theo giờ Brussels (Bỉ).

EC đang xây dựng bộ hướng dẫn nhằm giúp doanh nghiệp và cơ quan chức năng các nước thành viên hiểu rõ hơn cách triển khai các nghĩa vụ thẩm định về môi trường và nhân quyền. Bộ hướng dẫn dự kiến được EC thông qua trong quý I/2027.

Biến cam kết ESG thành nghĩa vụ thẩm định

CSDDD yêu cầu các doanh nghiệp thuộc phạm vi điều chỉnh thực hiện các bước để xác định, ngăn ngừa, giảm thiểu và chấm dứt những tác động bất lợi thực tế hoặc tiềm ẩn đối với nhân quyền và môi trường. Những yêu cầu này không chỉ áp dụng trong hoạt động của chính doanh nghiệp mà còn liên quan đến hoạt động của công ty con và các khía cạnh trong chuỗi giá trị. 

Điểm này khiến CSDDD khác với các quy định tập trung chủ yếu vào công bố thông tin. Theo phân tích của Latham & Watkins, trong khi CSRD đặt ra nghĩa vụ báo cáo, CSDDD hướng tới việc yêu cầu doanh nghiệp biến các chính sách đã công bố thành những hoạt động thẩm định cụ thể.

Nói cách khác, doanh nghiệp không chỉ phải cho biết mình có chính sách về môi trường hay nhân quyền mà còn phải có quy trình để nhận diện rủi ro, hành động nhằm ngăn ngừa hoặc giảm thiểu tác động bất lợi.

Hướng dẫn sẽ tập trung vào những gì?

Cuộc tham vấn của EC được thực hiện dưới dạng bảng câu hỏi, bao quát nhiều vấn đề trong quá trình thẩm định.

Một trong những nội dung được đề cập là cách xác định các tác động bất lợi, bao gồm những công cụ doanh nghiệp có thể sử dụng để xác định phạm vi đánh giá, mức độ hiệu quả về chi phí của các công cụ này và những trở ngại pháp lý khi thu thập thông tin do quy định tại các nước thứ ba.

EC cũng muốn thu thập ý kiến về các thông lệ tốt trong hoạt động thẩm định, đặc biệt là khả năng kiểm soát chi phí, cũng như những khó khăn mà các nhóm bên liên quan đang gặp phải.

Theo Latham & Watkins, hướng dẫn trong tương lai dự kiến cung cấp chỉ dẫn thực tiễn cho doanh nghiệp về cách thực hiện nghĩa vụ thẩm định, hướng dẫn cơ quan chức năng các quốc gia thành viên về triển khai và thực thi, đồng thời hỗ trợ các bên liên quan trong việc thực hiện quyền của mình.

Một số nội dung khác được đưa vào tham vấn gồm sự tham gia của các bên liên quan, công cụ kỹ thuật số và các biện pháp bảo vệ doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Doanh nghiệp Việt có thể bị ảnh hưởng

CSDDD hướng tới các doanh nghiệp rất lớn của EU và các doanh nghiệp ngoài EU có hoạt động kinh doanh đáng kể tại thị trường này. Tuy nhiên, phạm vi ảnh hưởng của quy định không dừng ở những doanh nghiệp trực tiếp thuộc diện điều chỉnh.

Theo EC, CSDDD có phạm vi tác động ngoài lãnh thổ EU, đồng thời có thể ảnh hưởng gián tiếp tới các doanh nghiệp nằm trong chuỗi cung ứng của những công ty thuộc phạm vi điều chỉnh. Điều này đặc biệt đáng chú ý với các nhà cung cấp tại Việt Nam đang xuất khẩu hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ cho các tập đoàn châu Âu.

Một doanh nghiệp Việt có thể không thuộc đối tượng áp dụng trực tiếp CSDDD nhưng vẫn có khả năng phải cung cấp thêm thông tin cho khách hàng về nguồn nguyên liệu, điều kiện lao động, tác động môi trường, các rủi ro trong hoạt động sản xuất và biện pháp khắc phục.

Đây là điểm khiến CSDDD trở thành vấn đề không chỉ của các tập đoàn lớn tại châu Âu mà còn của các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Chưa phải giai đoạn EU ban hành hướng dẫn

Việc ngày 14/8 kết thúc tham vấn không đồng nghĩa EU sẽ áp dụng một bộ yêu cầu mới ngay lập tức. Ngày này là hạn cuối để EC tiếp nhận ý kiến từ doanh nghiệp, nhà đầu tư, cơ quan quản lý, tổ chức xã hội và các bên liên quan. Sau đó, EC sẽ tổng hợp phản hồi và tiếp tục hoàn thiện bộ hướng dẫn. Theo lịch hiện tại, việc thông qua hướng dẫn được lên kế hoạch vào quý I/2027.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/Mbo6MzIqgg0TUqlI7

Hoàn thiện thể chế đất đai và bất động sản: Tháo gỡ các điểm nghẽn để kiến tạo phát triển

Chiều ngày 13/8, tại Nhà Quốc hội, Ủy ban Kinh tế và Tài chính tổ chức Phiên họp toàn thể lần thứ tư, cho ý kiến vào các Hồ sơ định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, định hướng xây dựng Dự án Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất).

Sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản là nhiệm vụ chính trị quan trọng, nhiệm vụ lập pháp trọng tâm trong định hướng hoàn thiện thể chế được Trung ương thảo luận và ban hành Nghị quyết về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan.

Thảo luận tại phiên họp, các đại biểu Quốc hội, đại diện các cơ quan tư pháp và chuyên gia đã đóng góp nhiều ý kiến chất lượng, tập trung vào các bài toán cốt lõi của thị trường đất đai.

Tán thành sửa đổi toàn diện Luật Đất đai năm 2024 nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương, đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) cho rằng, nguyên tắc của Luật phải làm cho nhà đầu tư dự đoán được 4 yếu tố trước khi bỏ vốn: con đường tiếp cận đất đai, chi phí, thời điểm có mặt bằng sạch và thời hạn khai thác dự án.

Từ đó, đại biểu Nguyễn Cao Sơn đề nghị quy định tiêu chí khép kín, xác lập việc tiếp cận đất đai ngay từ đầu có giá trị xuyên suốt, không để việc chuyển hồ sơ nội bộ làm phát sinh thủ tục hay kéo dài thời gian của doanh nghiệp.

Đối với dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng, đại biểu Nguyễn Cao Sơn đề xuất cơ chế 2 tầng: HĐND cấp tỉnh công khai thông qua danh mục và chốt mẫu số từ đầu; khi hết hạn và đạt đồng thời từ 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất trở lên thì UBND bắt buộc thu hồi phần còn lại, không thương lượng giá lần thứ hai. Đại biểu kiến nghị ấn định rõ mốc thời gian: 15 ngày làm việc để xác nhận đạt ngưỡng, 30 ngày phê duyệt phương án bồi thường và ban hành quyết định thu hồi, 60 ngày chi trả và bàn giao mặt bằng. Trường hợp người có đất không nhận tiền sẽ gửi vào tài khoản bảo đảm, nếu cố tình không bàn giao sẽ thực hiện cưỡng chế theo quy định.

Dưới góc nhìn từ cơ quan chuyên trách của Quốc hội, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại Trịnh Xuân An đánh giá cao cơ quan soạn thảo đã tiếp thu và đưa ra 7 nhóm chính sách lớn. Về quy định thu hồi đất, đại biểu Trịnh Xuân An ghi nhận việc gom nhóm thành 7 dòng giúp cấu trúc mạch lạc hơn, nhưng lưu ý các quy định liên quan đến tỷ lệ thỏa thuận 75% hay tiêu chí "thực sự cần thiết" thu hồi đất vẫn sẽ là điểm gây tranh luận, cần tiếp tục làm rõ.

Đại biểu Trịnh Xuân An cũng đặc biệt nhấn mạnh đến yêu cầu tái thiết cuộc sống sau thu hồi đất. Luật cần đưa vào các tiêu chí định lượng cụ thể như: chất lượng nhà ở, hạ tầng, khả năng tiếp cận y tế, giáo dục, việc làm, thu nhập và khả năng phục hồi sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi, bảo đảm nguyên tắc cuộc sống sau thu hồi đất bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Phân tích về tài chính đất đai, đại biểu Trịnh Xuân An cũng chỉ ra bài toán "bất động sản hai giá" làm sai lệch dữ liệu định giá và yêu cầu phải sớm thiết kế công cụ thuế, tài chính để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất (địa tô chênh lệch) do Nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp và phân cấp quản lý, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Biên Thùy (Đại diện Tòa án nhân dân tối cao): Đề nghị giữ nguyên quy định bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra Tòa. Lý do cấp xã nắm rõ nhất nguồn gốc, biến động đất đai; hòa giải tại xã giúp xử lý sớm vi phạm và tạo nguồn thông tin quan trọng cho Tòa án thụ lý nếu hòa giải không thành.

Về tố tụng, Phó Chánh án kiến nghị bổ sung cụm từ "khởi kiện tại Tòa án bằng vụ án hành chính" nếu không đồng ý với giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã; đồng thời quy định rõ quyết định giải quyết lần hai của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định cuối cùng, các bên không có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để tránh lúng túng trong thực thi.

Cùng chung quan điểm bắt buộc hòa giải tại cấp xã để tránh tốn kém cho dân và giảm quá tải cho Tòa án đại biểu Phan Thị Thùy Linh (Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Văn hóa và Xã hội đề xuất phân định trực tiếp thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp xã ngay trong Luật, cho phép cấp tỉnh căn cứ thực tiễn phân quyền thêm cho cấp xã nhằm bảo đảm "rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm".

Giải trình cụ thể về các nhóm vấn đề đại biểu quan tâm, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, quy hoạch sẽ được tinh gọn (cấp tỉnh 10 năm, cấp xã 5 năm). Cơ quan soạn thảo đề xuất giao quyền cho địa phương chủ động quyết định đấu giá hoặc đấu thầu đất thương mại dịch vụ để nhanh chóng đưa đất vào khai thác. Bộ trưởng cũng khẳng định điểm đổi mới cốt lõi là chuyển giao vai trò cơ quan chủ trì quản lý/xác định giá đất từ ngành nông nghiệp và môi trường sang ngành tài chính theo đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Kết luận Phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên ghi nhận các ý kiến đóng góp tâm huyết, sát thực tiễn và chỉ đạo các cơ quan tập trung hoàn thiện hồ sơ theo 3 nhóm nguyên tắc cốt lõi:

Thứ nhất, thể chế hóa triệt để Nghị quyết 18-NQ/TW: Coi đất đai là tài nguyên đặc biệt, chuyển đổi mạnh mẽ tư duy từ "quản lý hành chính" sang "quản trị hiện đại", lấy hiệu quả sử dụng đất làm thước đo, gắn với kiểm soát quyền lực và phòng chống tham nhũng, lãng phí.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/ZHZPHu2IRciQoGOD8

Chỉ cần đáp ứng loạt điều kiện này, đất khai hoang lâu năm vẫn có thể được cấp sổ đỏ

Thời điểm sử dụng đất, quá trình sử dụng ổn định, tình trạng tranh chấp và việc chấp hành pháp luật đất đai là những yếu tố then chốt quyết định đất khai hoang có được công nhận quyền sử dụng hay không.

Không phải cứ sử dụng đất khai hoang lâu năm là đương nhiên được cấp sổ đỏ. Luật Đất đai 2024 đã đặt ra những điều kiện cụ thể về thời điểm sử dụng, tình trạng pháp lý của thửa đất và xác nhận của chính quyền địa phương.
Đất khai hoang có thể hiểu là phần đất đang để hoang hóa hoặc đất mà tại thời điểm người sử dụng bắt đầu sử dụng trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là trường hợp người dân đã sử dụng đất trên thực địa nhưng chưa hoàn tất thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định.
Vấn đề được nhiều người quan tâm là: đất khai hoang đã sử dụng từ lâu có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) hay không?
Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, việc công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 được xem xét theo từng trường hợp và mốc thời gian cụ thể.
Sử dụng đất trước 1/7/2014, phải đáp ứng nhiều điều kiện gì?
Đối với đất được sử dụng trước ngày 1/7/2014, pháp luật phân chia thành các giai đoạn để xem xét việc công nhận quyền sử dụng đất, gồm:
Trước ngày 18/12/1980;
Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.
Điểm quan trọng là mốc thời gian sử dụng đất chỉ là một trong những căn cứ để xem xét, chứ không phải cứ sử dụng trước 1/7/2014 là mặc nhiên được cấp sổ đỏ. Người đang sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện về tình trạng sử dụng và pháp lý của thửa đất.

Cụ thể, đất phải được sử dụng ổn định tại thời điểm tương ứng; người sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai; đất không thuộc trường hợp được giao trái thẩm quyền.
Đặc biệt, UBND cấp xã nơi có đất phải xác nhận thửa đất không có tranh chấp. Như vậy, với trường hợp đất khai hoang, có thể hình dung 4 nhóm điều kiện cốt lõi cần được kiểm tra là: thời điểm sử dụng - quá trình sử dụng ổn định - việc chấp hành pháp luật đất đai - tình trạng tranh chấp của thửa đất.
Một trường hợp đặc biệt được cấp sổ mà không phải nộp tiền sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 cũng quy định một trường hợp đáng chú ý tại khoản 5 Điều 138.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp nhưng đã sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, có thể được công nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện quan trọng là UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp. Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đây là điểm có ý nghĩa đáng chú ý đối với người dân đang sử dụng đất không có giấy tờ tại những địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Không có giấy tờ không đồng nghĩa không thể được cấp sổ
Một cách hiểu dễ dẫn đến nhầm lẫn là cho rằng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì không thể làm sổ đỏ.
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, pháp luật vẫn có cơ chế xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với một số trường hợp người dân đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ. Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc vào đúng trường hợp pháp luật quy định và việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện tương ứng.
Đối với đất khai hoang, vì vậy, người dân không nên chỉ dựa vào thời gian sử dụng đất để kết luận mình đủ điều kiện cấp sổ. Cần xác định rõ đất được sử dụng từ thời điểm nào, sử dụng có ổn định hay không, có vi phạm pháp luật đất đai hay không, có thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền hay không và hiện có tranh chấp hay không.
Đặc biệt, xác nhận không có tranh chấp của UBND cấp xã nơi có đất là một trong những điều kiện được quy định trong các trường hợp nêu trên.

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/a7DyIqDLiDFA9HvfU

Thông tin hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện trên Giấy chứng nhận thế nào?

Thông tin hạn chế quyền được thể hiện trên sổ địa chính, thể hiện tại mã QR của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (không thể hiện trực tiếp trên Giấy chứng nhận).

14/08/2026  10:04

Tại khoản 1 Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định:

"1. Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản nhận chuyển quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ đó".

Tuy nhiên, tại điểm a khoản 11 Điều 8 Thông tư số 10/2024//TT-BTNMT quy định:

"11. Thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất được thể hiện như sau:

a) Nội dung thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện đối với các trường hợp như sau:

… - Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: "Thửa đất (hoặc Thửa đất có ... m2 (nếu một phần thửa có hạn chế))... (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo ... (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế)";".

Như vậy, theo quy định hiện hành tại Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT thì nội dung hạn chế quyền sử dụng đất phát sinh từ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, như trường hợp để một phần đất để thờ cúng theo hợp đồng chuyển quyền sẽ không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.

Nếu nội dung hạn chế này không được thể hiện trên Giấy chứng nhận thì khi thửa đất tiếp tục được chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch khác, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người nhận chuyển quyền sau đó có thể không biết được sự tồn tại của thỏa thuận này, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp về sau.

Bà Thanh Tuyền (Đồng Tháp) hỏi, vậy trường hợp trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có thỏa thuận hạn chế quyền sử dụng đất đối với một phần diện tích đất để làm nơi thờ cúng thì có được ghi nhận trên Giấy chứng nhận hay không?

Trường hợp không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận thì việc bảo đảm thực hiện và công khai nội dung hạn chế này được thực hiện theo như thế nào để tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng đất và các lần chuyển quyền tiếp theo?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Tại khoản 11 Điều 8 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT quy định:

"Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, giấy tờ khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: "Thửa đất (hoặc Thửa đất có ... m2 (nếu một phần thửa có hạn chế)... (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo ... (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế) … Phạm vi diện tích đất bị hạn chế quyền sử dụng là toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất thì được thể hiện trong sổ địa chính, trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất..." (trong đó cụm từ "gia hạn sử dụng đất, giấy tờ khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" đã được bổ sung theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 10 Thông tư số 23/2025/TT-BNNMT).

Tại khoản 7 Điều 33 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT quy định:

"7. Các thông tin quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này và các thông tin khác về thửa đất quy định tại Điều 8 của Thông tư này được thể hiện tại mã QR của Giấy chứng nhận".

Xem tiếp tại đường Link =>

https://share.google/c0F5hyUIVHFrHrZZz

Nguồn: Vietnamnet; Dân Trí; Thị Trường Tài Chính Tiền Tệ; Người Quan Sát; Báo Chính Phủ