Thuế đất mới C từ năm 2025

Chủ sở hữu đất được nhà nước khuyến khích xây dựng trên đất đó. Tuy nhiên sự tăng giá đất khiến một số chủ đất muốn giữ lại đất không xây dựng để bán chúng sau khi giá đất tiếp tục tăng. Để khắc phục tình trạng này, Thuế đất mang kí hiệu C sẽ được đưa vào Luật Thuế đất mới có hiệu lực từ năm 2025. Luật này cho phép chính quyền các địa phương đặt mức thuế đất cao hơn nếu đất không được đưa vào xây dựng. Mục đích tăng thuế đất đối với những đất không sử dụng như vậy nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, buộc chủ đất phải đẩy nhanh bán đất và kích thích xây dựng mới, vốn đang rất cần thiết ở nhiều nơi.

Thuế đất vẫn tiếp tục dựa trên giá và diện tích đất, đó là lý do tại sao tất cả 35 triệu thửa đất ở Đức sẽ phải được định giá lại. Trong đó, giá thuê trung bình tại khu dân cư cũng cần được tính đến. Một số tiểu bang, chẳng hạn như Bayern, thấy định giá đất quá phức tạp và do đó chỉ muốn lấy mỗi diện tích đất để tính thuế.

Giá đất

Giá đất đai là giá bình quân của tổng số giao dịch mua bán đất mà chính quyền lưu trữ. Nó thường được sử dụng để xác định giá đất nếu không thể xác định được bằng phương pháp so sánh với thửa đất tương đương. Giá đất cũng là cơ sở để tính thuế đất.

Việc xác định giá đất được thực hiện theo Điều §193 của Bộ luật Xây dựng Liên bang BauGB bởi Cơ quan Giám định về giá đất trên cơ sở xác định giá bình quân của tổng số giao dịch mua bán đất mà chính quyền lưu trữ cho từng vùng nhất định. Ở Đức, giá đất dùng để xây dựng được xác định ít nhất vào cuối mỗi hai năm dương lịch, tùy thuộc vào quy định pháp lý của từng tiểu bang (Theo Điều §196 Bộ luật Xây dựng Liên bang Bau GB).

Tuy nhiên, giá đất chỉ đại diện cho giá trung bình từ một số lượng lớn các giao dịch mua bán đất. Giá thị trường của một thửa đất riêng lẻ cũng phải được tính dựa trên các đặc điểm riêng biệt của nó. Vì mục đích này, giá đất bình quân được cộng thêm hoặc khấu trừ, phụ thuộc các đặc điểm riêng của từng thửa đất.

Các yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất

- Diện tích và hình dạng kích thước.

- Vấn đề xây dựng, diện tích xây dựng và các quy chuẩn xây dựng.

- Vị trí (cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, khu vực lân cận).

- Dạng đất có thể trồng trọt hay không.

- Tính chất đất.

- Mức độ phát triển.

Bất kỳ công dân nào cũng có thể yêu cầu cung cấp thông tin về giá đất từ các văn phòng của ủy ban định giá. Trước đây, giá đất chỉ có thể xem tại chỗ thông qua bản đồ giá trị đất đai hoặc bảng giá đất đai tại chính quyền địa phương. Hầu hết các tiểu bang hiện nay cũng cho phép truy xuất dữ liệu kỹ thuật số thông qua BORIS-D (Hệ thống thông tin giá đất đai của Đức). Hầu hết các tiểu bang đều cung cấp dịch vụ xác định giá đất trực tuyến miễn phí. Chỉ có Bayern, Bremen và Niedersahsen phải trả phí. Độc giả có thể tìm kiếm thông tin trên bằng tiếng Đức, qua đường Link => BORIS-D - Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland.

Những yếu tố quyết định mức giá một thửa đất

Giá một thửa đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, từ vị trí và diện tích đến điều kiện pháp lý và kinh tế. Để biết giá thực sự của một thửa đất, điều quan trọng là phải xác định được những yếu tố chính sau:

Vị trí 

Vị trí địa lý và sự liên kết với một số khu vực nhất định thường là những yếu tố quan trọng nhất quyết định giá thửa đất. Vị trí gần trung tâm đô thị, cơ sở hạ tầng, dịch vụ và vẻ đẹp thiên nhiên ảnh hưởng đáng kể đến giá cả.

Tính chất và mức độ pháp lý được phép sử dụng

Các điều khoản pháp lí cho phép sử dụng một thửa đất, được thiết lập theo các quy hoạch phát triển tại địa phương, trong đó phải tuân theo 2 chỉ số, gồm chỉ số GRZ tức tỷ lệ diện tích đất tối đa được xây dựng trên tổng diện tích thửa đất viết tắt bằng tiếng Đức là GRZ, và chỉ số diện tích mặt bằng tòa nhà trên diện tích thửa đất, viết tắt tiếng Đức là GFZ. Hai chỉ số trên quyết định tiềm năng sử dụng phát triển và do đó quyết  giá của thửa đất.

Kích thước và hình dạng thửa đất

Thửa đất lớn hơn và tiện dụng hơn thường có giá cao hơn. Hình dạng cũng có thể đóng vai trò quan trọng, đặc biệt nếu nó ảnh hưởng đến khả năng xây dựng. Khả năng tiếp cận và liên kết giao thông, như kết nối tốt với đường bộ và mạng lưới giao thông công cộng sẽ làm tăng giá thửa đất.

Tình trạng cơ sở hạ tầng

Sự sẵn có của cơ sở hạ tầng cần thiết như đường sá, nước, điện và hệ thống thoát nước đóng vai trò quan trọng. Thửa đất có cơ sở hạ tầng đầy đủ thường có giá cao hơn thửa đất chưa có hoặc chỉ một phần.

Giá đất

Là giá trung bình của các thửa đất trong một khu vực nhất định, cung cấp dữ liệu cho thị trường và ảnh hưởng đến giá cả chung của thị trường.

Cung cầu trên thị trường đất địa phương 

Thị trường biến động, do tình hình kinh tế, diễn biến nhân khẩu học tại khu vực và xu hướng của nhà đầu tư, tác động trực tiếp đến giá đất địa phương.

Quy hoạch khu vực 

Thông tin về quy hoạch cơ sở hạ tầng hoặc các dự án phát triển gần đó có thể tạo ra kỳ vọng về sự gia tăng giá đất trong tương lai.

Có giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng đã được cấp có thể làm tăng giá thửa đất vì nó cho phép tiến hành xây dựng ngay lập tức.

Đặc điểm tự nhiên và điều kiện môi trường 

Các đặc điểm như tầm nhìn, địa hình và nguy cơ thiên tai (ví dụ lũ lụt) có thể ảnh hưởng đến giá đất. Những yếu tố này thường tương tác với nhau và tầm quan trọng tương đối của chúng có thể thay đổi tùy thuộc vào bối cảnh cụ thể và điều kiện thị trường.

CÒN TIẾP

Đức Việt Online