Diễn biến giá đất xây dựng toàn Liên bang

Đất xây dựng bao gồm cả đất đã sẵn sàng để xây dựng và đất chưa hoàn thiện đangcần được hoàn thiện. Giá đất xây dựng đã tăng đáng kể trong 10 năm qua. Hiện tại, trung bình giá đất tăng 60% so với 10 năm trước. Trong khi chỉ số tăng giá đất xây dựng của Đức là 97,6 điểm vào năm 2008, thì chỉ số này đã đạt 161,3 điểm vào năm 2018. Giá đất xây dựng tăng nhanh đặc biệt từ năm 2014 trở đi. Trong khi trước năm 2014, giá đất tăng trung bình 2-4% mỗi năm thì đến năm 2014 đã tăng mạnh gần 10%. Những năm tiếp theo, mức tăng giá hằng năm từ 6-10%. Chỉ số tăng giá đất xây dựng khu vực sẽ cao hơn đáng kể ở những nơi đang phát triển. Theo đó, Ủy ban thẩm định giá trị tài sản tại Berlin báo cáo giá đất xây dựng tăng mạnh trong năm 2018/2019. Có những báo cáo tương tự từ các thành phố đang phát triển khác.

Ngoài chỉ số giá đất xây dựng, Cục Thống kê Liên bang còn cung cấp thêm dữ liệu về diễn biến giá nhà ở trên toàn Liên bang. Bao gồm chỉ số giá nhà và chỉ số giá căn hộ mới xây và căn hộ hiện có. Báo cáo cho thấy, từ năm 2008 đến năm 2018, chỉ số giá căn hộ hiện có đã tăng 47% và chỉ số giá nhà tăng 48%.

Đất xây dựng là một yếu tố làm cho giá nhà ở tăng

Ở nhiều khu vực và thành phố, nút thắt quyết định đối với việc xây dựng nhà ở mới giá rẻ là tình trạng thiếu đất và thiếu giấy phép xây dựng trên các lô đất hiện có.

Báo cáo thị trường địa phương tại các thành phố lớn cho thấy giá mua đất xây dựng tăng đáng kể so với giá căn hộ mới. Trong khi chi phí xây dựng tương đối ổn định. Điều này cho thấy giá đất xây dựng là yếu tố tác động lớn nhất đến giá xây dựng nhà ở.

Giá đất tăng ảnh hưởng đáng kể đến chi phí xây dựng, đặc biệt ở các khu vực đang phát triển. Điều này làm cho giá nhà ở đắt hơn. Đặc biệt tại các khu vực đô thị phát triển với thị trường nhà ở eo hẹp, các công ty nhà ở, chủ thầu và nhà phát triển bất động sản ngày càng khó khăn hơn trong việc thực hiện các dự án ở phân khúc giá nhà ở phải chăng và trung bình. Thông thường, các nhà đầu tư sẽ có lợi hơn khi không xây dựng mà chỉ cần bán bất động sản sau một thời gian nhất định.

Việc trì hoãn cấp giấy phép xây dựng

Với việc giá đất tăng mạnh, thường tăng gấp đôi so với tăng giá căn hộ mới, dẫn tới việc đầu cơ hoặc bán lại giấy phép (đặc biệt là ở Berlin). Điểm mấu chốt là số lượng tồn đọng đã được cấp phép xây dựng nhưng không khởi công ngày càng tăng. Không nơi nào khác ở Đức có nhiều dự án nhà ở mới được phê duyệt nhưng không thực hiện như ở Berlin.

Năm 2019, cơ quan giám sát xây dựng Berlin đã phê duyệt giấy phép xây dựng tổng cộng 19.499 căn hộ mới. Đồng thời, tổng cộng có 16.887 căn hộ mới được hoàn thành (+16,8% so với năm trước). Năm 2018, mặc dù số lượng tòa nhà mới đạt kỷ lục, vẫn còn 54.054 căn hộ được cấp phép xây dựng nhưng chưa khởi công ở Belin.

Những nguyên nhân

-Có thể cho rằng việc giữ lại giấy phép xây dựng mang tính đầu cơ, chỉ giới hạn ở một số ít thành phố đắt đỏ.

-Thị trường đất xây dựng nhà ở chung cư bị ảnh hưởng nặng nề, trong khi đất xây dựng ít bị ảnh hưởng hơn.

-Sự đầu cơ dẫn đến sự chậm trễ trong việc khởi công xây dựng và góp phần tạo nên khoảng cách rất lớn giữa số lượng cấp giấy phép xây dựng cao so với số lượng công trình hoàn thành.

-Đầu cơ lại dẫn tới giá đất tiếp tục tăng cao.

-Chi phí phát sinh do giá đất tăng có tác động lớn đến việc tài trợ cho các dự án nhà ở. Trong khi chi phí đất đai thường chiếm tới một phần tư tổng chi phí cho một dự án xây dựng mới, thì ở những vị trí đắc địa và giá đất đắt đỏ, chi phí này chiếm tới một phần ba. Giá đất cao, có thể mang tính đầu cơ, thường dẫn đến tiền thuê nhà tăng từ 16 đến 18 Euro. Giá đất trung bình thường vào khoảng 10 đến 12 Euro.

-Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, giấy phép xây dựng có thể được giới hạn thời gian và trả lại cho chính quyền thành phố khi hết hạn. Về mặt pháp lý, điều này có thể thực hiện được thông qua quy định cụ thể trong các quy phạm xây dựng của từng tiểu bang. Các tiểu bang tự chịu trách nhiệm.

-Tuy nhiên, việc đầu cơ giấy phép xây dựng không liên quan bằng việc thiếu hoạt động khai thác đất đai do động cơ đầu cơ, điều này càng được củng cố bởi thực tế là các cơ hội đầu tư khác (chứng khoán, cổ phiếu, v.v.) hiện kém hấp dẫn hơn.

CÒN TIẾP

Đức Việt Online