Đất sử dụng gần 30 năm, diện tích tăng thêm có được cấp sổ đỏ?

Sau nhiều lần đo đạc, diện tích thửa đất của gia đình ông A. (Đà Nẵng) thực tế tăng thêm đáng kể so với sổ đỏ đã cấp. Ông băn khoăn liệu phần đất tăng thêm có được cấp sổ?

Gia đình ông N.A. (Đà Nẵng) khai hoang, sử dụng ổn định và xây dựng nhà ở trên thửa đất từ năm 1996 đến nay, không phát sinh tranh chấp.

Năm 2003, gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 200m2 đất ở theo hạn mức. Trên giấy chứng nhận có ghi nhận phần diện tích còn lại là "đất trống cùng thửa".

Theo phản ánh, qua các giai đoạn đo đạc và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, diện tích sử dụng của gia đình được thể hiện có sự thay đổi.

Cụ thể, theo bản đồ 64/CP đã được duyệt, khu đất được xác định là đất hoang đồi. Trên bản đồ 60/CP chưa được duyệt, diện tích gia đình quản lý, sử dụng khoảng 2.500m2. Đến khi cơ sở dữ liệu địa chính được phê duyệt năm 2013, diện tích sử dụng thể hiện khoảng 3.500m2.

Hiện nay, theo quy hoạch phân khu chi tiết, khoảng 2.500m2 phù hợp quy hoạch đất ở, phần còn lại thuộc quy hoạch đất lâm nghiệp và đất giáo dục.

Từ thực tế này, ông An hỏi, diện tích đất trồng cây lâu năm tăng thêm nêu trên được thực hiện theo thủ tục cấp đổi, xác định tăng diện tích trên giấy chứng nhận đã cấp; hay phải tách thửa và cấp giấy chứng nhận mới riêng biệt?

Trường hợp sử dụng đất ổn định từ năm 1996 đến nay, đã được thể hiện qua các thời kỳ bản đồ và cơ sở dữ liệu địa chính, khi đăng ký cấp giấy chứng nhận phần diện tích tăng thêm có bị xử phạt vi phạm hành chính?

Phần diện tích đất trồng cây lâu năm nêu trên có được xác định là đất vườn cùng thửa đất ở, có nguồn gốc sử dụng ổn định cùng khuôn viên nhà ở hay không?

Trả lời nội dung trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền xem xét của địa phương, cần căn cứ hồ sơ lưu trữ và các quy định địa phương ban hành để giải quyết.

Tuy nhiên, Bộ dẫn quy định tại khoản 6 Điều 12 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, theo đó trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đối với một phần diện tích của thửa đất, phần diện tích còn lại trước đây chưa đủ điều kiện cấp giấy nhưng nay đã đủ điều kiện thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bộ cũng lưu ý, nếu toàn bộ phần diện tích đã được thể hiện trong hồ sơ địa chính thì phần diện tích chưa được cấp giấy chứng nhận, khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích của thửa đất.

Đối với vấn đề xử phạt vi phạm hành chính, Bộ cho biết việc xử phạt phải căn cứ vào hành vi vi phạm cụ thể của người sử dụng đất. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền xác định diện tích tăng thêm có nguồn gốc từ hành vi lấn, chiếm đất thì sẽ bị xử lý theo quy định của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Về việc phần diện tích đất trồng cây lâu năm có được xác định là đất vườn cùng thửa đất ở hay không, Bộ cho biết việc xác định loại đất và diện tích được công nhận phải căn cứ vào hiện trạng sử dụng cũng như từng trường hợp cụ thể.

Trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất không đủ điều kiện được công nhận là đất ở theo các quy định của Luật Đất đai thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất thực tế.

Từ giờ, nhà ở và công trình xây dựng muốn đưa vào kinh doanh phải đáp ứng nhiều điều kiện

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh cũng như điều kiện đối với từng loại hình bất động sản.

Nhà ở, công trình xây dựng nào được phép đưa vào kinh doanh?

Theo Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các loại bất động sản có sẵn được phép đưa vào kinh doanh gồm ba nhóm chính.

Thứ nhất, các loại nhà ở có sẵn, ngoại trừ nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.

Thứ hai, các công trình xây dựng có sẵn thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các công trình phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và các công trình có công năng hỗn hợp.

Thứ ba, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được phép kinh doanh nếu đáp ứng các quy định của pháp luật. Quy định này áp dụng đối với phần diện tích thuộc các công trình có công năng giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp hoặc công trình hỗn hợp.

Điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở và công trình xây dựng có sẵn chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Đối với nhà ở và công trình xây dựng thông thường, bất động sản phải có giấy chứng nhận hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu công trình theo quy định của pháp luật; không thuộc diện đang có tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch hoặc đang bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch. Đồng thời, thông tin về bất động sản phải được công khai theo quy định.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản do chủ đầu tư đưa vào kinh doanh, ngoài các điều kiện nêu trên, dự án còn phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, nhà ở hoặc công trình xây dựng phải được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu và đủ điều kiện đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Chủ đầu tư cũng phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cùng các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan (nếu có), đồng thời phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất gắn với nhà ở hoặc công trình đưa vào kinh doanh.

Riêng phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán hoặc cho thuê mua còn phải đáp ứng thêm nhiều điều kiện chặt chẽ.

Theo đó, công trình phải được hình thành từ dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng, đồng thời đủ điều kiện để cơ quan nhà nước cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua hoặc thuê mua.

Phần diện tích sàn đưa vào giao dịch phải có chức năng sử dụng riêng biệt, được phân định độc lập với các phần diện tích khác trong công trình theo hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm chủ sở hữu có thể quản lý và sử dụng độc lập.

Ngoài ra, công trình và phần diện tích sàn phải được thiết kế phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành; xác định rõ quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích được bán hoặc cho thuê mua, bao gồm hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng chung và riêng.

Luật cũng yêu cầu các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế, phí, lệ phí (nếu có) phải được xác định rõ, đồng thời thể hiện trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua.

Công trình xây dựng có phần diện tích sàn được bán hoặc cho thuê mua phải được xây dựng trên quỹ đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Quy định bồi thường đối với đất nông nghiệp đã xây dựng nhà ở khi bị thu hồi

Bạn đọc thắc mắc về phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đã được xây dựng nhà ở.

Bạn đọc N.T.T đặt câu hỏi: Ông A có thửa đất nông nghiệp đã cấp Giấy chứng nhận năm 2002. Năm 2008, Nhà nước phê duyệt quy hoạch xây dựng. Năm 2011, ông A làm nhà trên thửa đất này và ở cho đến nay.

Tháng 4.2026, Nhà nước thu hồi đất. Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP (đã sửa theo Nghị định số 49/2026/NĐ-CP), ông A sẽ được bồi thường 100% đất ở và khấu trừ 80% tiền sử dụng đất và 0,5% lệ phí trước bạ, đồng thời bị ra quyết định xử phạt về đất đai.

Vậy ngôi nhà của ông A (ví dụ diện tích nhà là 500 m2, hạn mức giao đất ở là 400 m2) được tính bồi thường như thế nào?

Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15.7.2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 11 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP) đã quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tại Điều 102, Điều 105 Luật Đất đai năm 2024; Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 11 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP) đã quy định bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất; trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Do nội dung phản ánh là giả dụ, không có hồ sơ, tài liệu kèm theo, đề nghị ông nghiên cứu các quy định của pháp luật nêu trên và liên hệ với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương để được hướng dẫn, làm rõ.

Nhiều sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng vẫn được cập nhật tình trạng thửa đất

Với những trường hợp sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng, để hoàn thiện dữ liệu đất đai, cán bộ xã phường sẽ cập nhật tình trạng pháp lý của thửa đất.

Sáng 20.7, ông Nguyễn Trường Sơn - Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Quốc Oai trực tiếp kiểm tra, động viên các tổ công tác đang thực hiện Chiến dịch cao điểm 45 ngày đêm hoàn thành thu thập, làm sạch dữ liệu đất đai tại thôn Thạch Thán 4.

Qua kiểm tra thực tế, các tổ công tác đang khẩn trương tiếp nhận hồ sơ, đối chiếu thông tin, hướng dẫn người dân hoàn thiện các nội dung theo quy định, bảo đảm tiến độ chiến dịch.

Theo báo cáo, đến nay thôn Thạch Thán 4 đã hoàn thành 87,7% dữ liệu đất ở. Đối với dữ liệu đất nông nghiệp, các tổ công tác đã nhập được 160 thửa đất.

Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn còn gặp một số khó khăn trong việc xác định vị trí thửa đất, đối chiếu hồ sơ và cập nhật dữ liệu thực tế. Các vướng mắc đã được tổng hợp để kịp thời báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, hướng dẫn tháo gỡ.

Tại xã Thượng Phúc, những ngày qua, cán bộ xã cũng đang khẩn trương rà soát, cập nhật, chuẩn hóa dữ liệu đất đai trên địa bàn, phấn đấu hoàn thành các chỉ tiêu theo đúng tiến độ đề ra.

Để bảo đảm tiến độ, xã Thượng Phúc đặt mục tiêu hoàn thành việc rà soát, cập nhật dữ liệu đối với toàn bộ các thửa đất ở, đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp đã có dữ liệu trước ngày 30.7.

Đến trước ngày 30.8, xã sẽ hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp đang đo đạc trên phạm vi 12 thôn của xã.

Để chiến dịch đạt hiệu quả cao, UBND xã Thượng Phúc đề nghị các hộ gia đình, cá nhân là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tích cực phối hợp với chính quyền địa phương, cung cấp đầy đủ các hồ sơ, giấy tờ theo quy định như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân và các tài liệu có liên quan để phục vụ công tác thu thập, số hóa, cập nhật và chuẩn hóa dữ liệu.

Trao đổi với Lao Động, đại diện Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Long Biên cho biết, đối với những trường hợp còn thiếu thông tin trong hồ sơ, việc bổ sung là cần thiết.

Chẳng hạn, trước đây chứng minh nhân dân 9 số, nay đã chuyển sang căn cước công dân 12 số, thì phải cập nhật thông tin mới và xác nhận người sử dụng chứng minh nhân dân 9 số và căn cước công dân 12 số là cùng một người. Đây cũng là lý do lực lượng Công an tham gia phối hợp trong quá trình rà soát.

"Chúng tôi đang rà soát lại toàn bộ hồ sơ người dân đã cung cấp trước đây. Những hồ sơ có đầy đủ trường thông tin thì sẽ được sử dụng.

Tuy nhiên, có những trường hợp tại thời điểm trước người dân đã cung cấp hồ sơ nhưng hiện nay đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất; có trường hợp hồ sơ còn thiếu... Vì vậy, chúng tôi phải sàng lọc lại toàn bộ các nội dung này.

Hiện nay, các tổ công tác phải xuống thực địa từng thửa đất để xác minh, đối chiếu và rà soát lại toàn bộ thông tin theo hồ sơ người dân đã cung cấp", đại diện Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Long Biên cho hay.

Theo đại diện Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Long Biên, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đã được triển khai từ trước. Tuy nhiên, đơn vị chủ lực theo phân công là Văn phòng Đăng ký đất đai.

Ở giai đoạn một, địa phương đã tổ chức thu thập hồ sơ, chuyển cho Văn phòng Đăng ký đất đai để thực hiện việc quét, số hóa hồ sơ và liên kết dữ liệu không gian. Tuy nhiên, tiến độ triển khai còn chậm, dẫn đến tỉ lệ cập nhật, làm sạch dữ liệu đất đai còn thấp.

"Chính vì vậy, hiện nay các xã, phường phải trực tiếp vào cuộc", đại diện Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Long Biên nói.

Đối với những trường hợp sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng, đại diện Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Long Biên cho biết, nếu giấy chứng nhận vẫn đứng tên người sử dụng đất thì Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cập nhật tình trạng pháp lý của thửa đất, như đang thế chấp hoặc đang thực hiện các giao dịch khác.

"Chúng tôi bắt buộc phải xuống trực tiếp từng địa bàn, từng hộ dân để xác minh, đối chiếu thông tin. Chúng tôi đang chờ Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tài khoản để cập nhật dữ liệu đối với từng thửa đất. Phường đã thành lập 25 tổ công tác, đồng thời thành lập Ban Chỉ đạo để triển khai nhiệm vụ này", đại diện Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Long Biên cho biết.

Nguồn: Dân Trí; Người Quan Sát; Lao Động