Đã có sổ đỏ một phần thửa đất, làm sao để được cấp sổ phần còn lại?

Gia đình được cấp sổ đỏ 200m2 đất ở từ năm 2003, trong khi phần diện tích còn lại được ghi là "đất trống cùng thửa". Nay người dân muốn đăng ký cấp giấy chứng nhận cho phần đất này và băn khoăn có phải tách thửa, có bị xử phạt hay không.

Theo phản ánh của công dân, gia đình khai hoang, sử dụng ổn định và xây dựng nhà ở trên thửa đất từ năm 1996 đến nay, không xảy ra tranh chấp.

Năm 2003, gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với 200m2 đất ở theo hạn mức. Trên giấy chứng nhận có ghi chú phần diện tích còn lại là "đất trống cùng thửa".

Theo các giai đoạn đo đạc, lập bản đồ và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, diện tích thửa đất có sự thay đổi. Cụ thể, theo bản đồ địa chính lập theo Chỉ thị 64/CP đã được phê duyệt, thửa đất thuộc loại đất hoang đồi. Trên bản đồ 60/CP (chưa được phê duyệt), diện tích gia đình quản lý, sử dụng khoảng 2.500m2. Đến khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính được phê duyệt năm 2013, diện tích sử dụng thể hiện khoảng 3.500m2.

Hiện theo quy hoạch phân khu chi tiết, khoảng 2.500m2 phù hợp quy hoạch đất ở, phần diện tích còn lại thuộc quy hoạch đất lâm nghiệp và đất giáo dục.

Gia đình hiện có nhu cầu đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất trồng cây lâu năm tăng thêm so với giấy chứng nhận đã cấp trước đây.

Người dân băn khoăn phần diện tích này sẽ được cấp thông qua thủ tục cấp đổi, điều chỉnh tăng diện tích trên giấy chứng nhận đã cấp hay phải tách thửa để cấp giấy chứng nhận mới. Việc gia đình sử dụng ổn định từ năm 1996 có bị xử phạt vi phạm hành chính khi làm thủ tục và phần đất trồng cây lâu năm này có được xác định là đất vườn cùng thửa đất ở hay không?

Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể, thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Việc xem xét phải căn cứ hồ sơ lưu trữ, hiện trạng sử dụng đất và các quy định do địa phương ban hành để thi hành Luật Đất đai. Do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời cụ thể.

Tuy nhiên, Bộ nêu một số nguyên tắc pháp lý.

Theo trình bày của công dân, đây là trường hợp thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận đối với một phần diện tích, phần còn lại chưa được cấp.

Bộ dẫn quy định tại khoản 6 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, bổ sung khoản 4 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận cho một phần diện tích của thửa đất, nhưng phần còn lại trước đây chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, nếu nay đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Ngoài ra, khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai quy định thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới thể hiện trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.

Vì vậy, nếu toàn bộ thửa đất, bao gồm cả phần chưa được cấp giấy chứng nhận, đã được thể hiện trong hồ sơ địa chính thì khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận.

Có bị xử phạt hay không?

Về xử phạt vi phạm hành chính, Bộ cho biết việc xử phạt phải căn cứ vào hành vi vi phạm cụ thể của người sử dụng đất.

Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc do lấn, chiếm đất thì người sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Về việc phần đất trồng cây lâu năm có được xác định là đất vườn cùng thửa đất ở hay không, Bộ cho biết việc xác định loại đất và diện tích được công nhận phải căn cứ vào từng trường hợp sử dụng đất cụ thể.

Trong trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất không đủ điều kiện được công nhận là đất ở theo các Điều 137, 138, 140 và 141 của Luật Đất đai thì diện tích này sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị người dân liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xem xét hồ sơ và hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Đừng đồng nhất tuổi thọ căn hộ với quyền sở hữu

Cách đây hơn chục năm, khi gom góp tiền mua một căn chung cư ở Hà Nội, tôi từng đứng trước một lựa chọn không dễ.

Một dự án có vị trí đẹp, thuận tiện, giá khoảng 20 triệu đồng mỗi mét vuông, vừa với số tiền tôi có. Chỉ có một điều khiến tôi ngần ngại: quyền sở hữu căn hộ kéo dài 70 năm.

Dự án còn lại kém hơn về nhiều mặt, nhất là vị trí. Giá lại lên tới 30 triệu đồng mỗi mét vuông, vượt khá xa khả năng tài chính của tôi lúc bấy giờ.

Cuối cùng, tôi vẫn chọn căn hộ thứ hai và chấp nhận vay thêm. Lý do khá đơn giản: Tôi nghĩ đó sẽ là tài sản để lại cho con cháu sau này.

Quyết định ấy được bố mẹ và bạn bè tôi ủng hộ. Lúc đó, hầu như chẳng ai hỏi dự án có bể bơi hay phòng tập hay không. Câu được hỏi nhiều nhất là: "Sổ lâu dài hay 70 năm?"

Có người sẵn sàng bỏ thêm cả tỷ đồng chỉ để mua hai chữ "lâu dài".

Hơn chục năm đã trôi qua, nhưng tâm lý ấy dường như không thay đổi. Khi giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã vượt 100 triệu đồng mỗi mét vuông, người mua càng không chỉ tìm một nơi để ở. Họ đang bỏ cả gia tài để mua một quyền sở hữu mà họ tin sẽ được gìn giữ lâu dài.

Bởi vậy, mỗi khi xuất hiện đề xuất gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình, tranh luận lại bùng lên. Người dân hiểu rằng một tòa nhà rồi sẽ xuống cấp. Điều họ băn khoăn là quyền tài sản của mình sẽ được bảo đảm như thế nào khi tòa nhà ấy không còn tồn tại.

Tôi kể lại câu chuyện đó trong bối cảnh, chỉ ba năm sau khi quy định sở hữu chung cư có thời hạn bị loại khỏi Luật Nhà ở vì không nhận được sự đồng thuận, Bộ Xây dựng lại đưa ra một đề xuất gần như tương tự dưới cách diễn đạt khác.

Mục tiêu tháo gỡ ách tắc cải tạo chung cư cũ là hoàn toàn xác đáng. Nhưng liệu thay đổi chế độ sở hữu có phải là chìa khóa, hay đang giải quyết đúng một vấn đề bằng một công cụ chưa thật phù hợp?

Một bài toán rất khó đang cần giải

Không khó để hiểu vì sao Bộ Xây dựng muốn quay lại với đề xuất này.

Hàng nghìn chung cư cũ ở Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn đang xuống cấp. Không ít công trình đã được cảnh báo mất an toàn nhưng vẫn chưa thể cải tạo vì cư dân, doanh nghiệp và chính quyền không tìm được tiếng nói chung.

Nói cách khác, Bộ Xây dựng đang cố mở một cánh cửa đã kẹt nhiều năm.

Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ khi Nhà nước công nhận và chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện buộc phải phá dỡ. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn sau kiểm định, thời gian sử dụng có thể được kéo dài; nếu phải phá dỡ, cư dân được tham gia xây dựng lại hoặc nhận bồi thường theo quy định.

Lập luận của Bộ khá rõ: Căn hộ không thể được nhìn như một tài sản tồn tại vĩnh viễn khi chính tòa nhà chỉ có tuổi thọ nhất định. Gắn quyền sở hữu với tuổi thọ công trình sẽ tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc phá dỡ và tái thiết các khu chung cư cũ.

Lập luận ấy không phải không có lý. Không thể để người dân tiếp tục sống trong những khối nhà có nguy cơ sập chỉ vì nhiều năm không đạt được sự đồng thuận. Các đô thị cũng không thể mãi mang trên mình những khu chung cư đã hết vòng đời.

Điều đáng nói là đây không phải lần đầu Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất này. Năm 2022, quy định sở hữu chung cư có thời hạn từng được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở nhưng cuối cùng bị loại vì không nhận được sự đồng thuận. Nay, đề xuất ấy quay trở lại.

Điều đó không có gì bất thường.

Điều đáng bàn là sau ba năm, Bộ Xây dựng đã có thêm những căn cứ mới để thuyết phục Quốc hội và xã hội hay chưa. Bởi nếu căn nguyên vẫn nằm ở cơ chế bồi thường, tái định cư và lựa chọn nhà đầu tư, thì việc thay đổi chế độ sở hữu có thể vẫn chưa phải đúng công cụ.

Đúng bài toán, nhưng chưa chắc đúng công cụ

Điểm khác biệt lớn nhất giữa Bộ Xây dựng và HoREA (Hiệp hội BĐS TPHCM) không nằm ở mục tiêu, mà ở cách giải bài toán.

Bộ Xây dựng cho rằng muốn tháo gỡ ách tắc cải tạo chung cư cũ thì cần gắn quyền sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình. Trong khi đó, HoREA cho rằng tuổi thọ của một công trình và quyền sở hữu một tài sản là hai vấn đề khác nhau. Một tòa nhà có thể hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ, nhưng điều đó không đồng nghĩa quyền sở hữu của người dân cũng chấm dứt theo.

Theo HoREA, nguyên nhân khiến hàng trăm dự án cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua bế tắc không phải vì người dân được sở hữu căn hộ lâu dài, mà vì cơ chế bồi thường, tái định cư, phân chia lợi ích và lựa chọn nhà đầu tư chưa hợp lý. Nếu những điểm nghẽn ấy chưa được xử lý, việc thay đổi chế độ sở hữu cũng chưa chắc giúp quá trình cải tạo diễn ra nhanh hơn.

Vì vậy, HoREA đề xuất một hướng đi khác. Thay vì áp dụng bắt buộc một chế độ sở hữu đối với mọi căn hộ, pháp luật có thể cho phép tồn tại song song hai mô hình: chung cư trên đất ở lâu dài tiếp tục được sở hữu lâu dài; đồng thời phát triển loại hình sở hữu có thời hạn với mức giá thấp hơn để người dân và thị trường tự lựa chọn.

Đề xuất này không phủ nhận loại hình sở hữu có thời hạn. Nó chỉ cho rằng quyền lựa chọn nên thuộc về thị trường, thay vì áp dụng bắt buộc cho tất cả.

Đó có lẽ cũng là điểm mấu chốt của cuộc tranh luận.

Không ai phủ nhận một tòa nhà rồi sẽ có ngày phải phá bỏ. Nhưng quyền sở hữu tài sản không nên chỉ được nhìn qua tuổi thọ của một công trình.

Ba năm trước, Quốc hội đã lựa chọn không thay đổi chế độ sở hữu chung cư. Nếu lần này Bộ Xây dựng muốn thuyết phục Quốc hội thay đổi quyết định ấy, điều cần chứng minh không phải là các tòa nhà rồi sẽ xuống cấp - điều đó ai cũng biết - mà là vì sao thay đổi quyền sở hữu lại hiệu quả hơn việc hoàn thiện cơ chế bồi thường, tái định cư và lựa chọn nhà đầu tư.

Đó mới là câu hỏi mà dự thảo cần trả lời. Và cũng đừng để những người trẻ hôm nay, khi chắt chiu tiền mua căn nhà đầu tiên, lại phải lưỡng lự trước hai chữ “lâu dài” như thế hệ của tôi hơn chục năm trước.

Thủ tục hoàn thuế khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Cơ quan thuế vừa trả lời công dân về thủ tục hoàn thuế khi được tính lại tiền sử dụng đất chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Trên Cổng thông tin Bộ Tài chính, một người nộp thuế đã thực hiện thủ tục tính lại tiền thuế sử dụng đất theo Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31.01.2026 và Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11.12.2025.

Người nộp thuế này đã được Chi cục Thuế khu vực 9, thành phố Đà Nẵng ban hành Thông báo nghĩa vụ thuế sửa đổi.

Theo đó, trường hợp này được hoàn lại tiền chênh lệch đã nộp sau khi tính lại tiền thuế sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo phản ánh của công dân, cán bộ thuế hướng dẫn phải đợi để thực hiện thủ tục hoàn tiền trên cổng dịch vụ công vì hiện giờ chưa có thủ tục trong trường hợp nêu trên.

Người nộp thuế đã đề nghị Bộ Tài chính xây dựng ban hành thủ tục hoàn tiền thuế sử dụng đất theo Nghị định số 50/2026/NĐ-CP và Nghị quyết số 254/2025/QH15 để đảm bảo quyền lợi cho người nộp thuế.

Về vấn đề này, cơ quan thuế ở Đà Nẵng cho biết, căn cứ theo các quy định pháp luật hiện hành để hướng dẫn thực hiện.

Cụ thể, căn cứ điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31.01.2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11.12.2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tại Điều 12 về xử lý chuyển tiếp về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nghị quyết số 254/2025/QH15 có hiệu lực thi hành, khoản 2 quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp quy định tại Điều 6 Nghị định này từ ngày 01.08.2024 đến trước ngày 01.01.2026 theo quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Điểm d khoản này quy định rõ trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này.

Cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất và thông báo cho người sử dụng đất. Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về quản lý thuế và pháp luật khác có liên quan.

Bên cạnh đó, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 25 và khoản 2 Điều 42 Thông tư số 80/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 29.9.2021 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19.10.2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế, đã được sửa đổi tại Thông tư số 94/2025/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 14.10.2025.

Tại Điều 25 về xử lý số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa, điểm b quy định về hoàn trả, hoàn trả kiêm bù trừ thu ngân sách nhà nước nêu rõ người nộp thuế có khoản nộp thừa sau khi thực hiện bù trừ theo hướng dẫn tại điểm a khoản này mà vẫn còn khoản nộp thừa hoặc không có khoản nợ thì người nộp thuế được gửi hồ sơ đề nghị hoàn trả hoặc hoàn trả kiêm bù trừ khoản thu ngân sách nhà nước theo quy định tại Điều 42 Thông tư này. Người nộp thuế được hoàn trả khoản nộp thừa khi người nộp thuế không còn khoản nợ.

Tại Điều 42 về hồ sơ hoàn nộp thừa, khoản 2 quy định hồ sơ hoàn nộp thừa các loại thuế và các khoản thu khác gồm có văn bản đề nghị xử lý số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa theo mẫu số 01/DNXLNT ban hành kèm theo phụ lục I Thông tư này; văn bản ủy quyền trong trường hợp người nộp thuế không trực tiếp thực hiện thủ tục hoàn thuế, trừ trường hợp đại lý thuế nộp hồ sơ hoàn thuế theo hợp đồng đã ký giữa đại lý thuế và người nộp thuế; và các tài liệu kèm theo nếu có.

Căn cứ các quy định nêu trên, người nộp thuế có khoản nộp thừa tiền sử dụng đất thì gửi Văn bản đề nghị xử lý tiền thuế nộp thừa và các tài liệu kèm theo nếu có đến Cơ quan thuế quản lý khoản thu ngân sách để được hoàn nộp thừa theo quy định.

Cách xử lý các trường hợp phát sinh tranh chấp mua bán đất bằng giấy viết tay

Bạn đọc Nguyễn Thương (Hà Nội) hỏi: “Làm thế nào để xử lý khi mua bán đất bằng giấy viết tay nhưng lại phát sinh tranh chấp?”.

Công ty Luật TNHH Pháp Trị trả lời: Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch liên quan đến một tài sản có giá trị lớn. Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, sau đó, người mua thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế, trong một thời gian dài vẫn tồn tại rất nhiều trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay, thậm chí có trường hợp chỉ cầm trong tay một tờ giấy mua bán và sổ đỏ của chủ cũ hoặc thửa đất chưa có sổ đỏ.

Để tháo gỡ vướng mắc này, pháp luật đất đai đã quy định các thủ tục hành chính để giải quyết trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay, giúp người dân có thể hoàn thiện thủ tục pháp lý mà không nhất thiết phải khởi kiện ra tòa án.

Các quy định này được thể hiện tại khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024, Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và được hướng dẫn chi tiết hơn tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Trường hợp 1: Chủ đất đã có Giấy chứng nhận

Nếu việc mua bán chỉ có giấy viết tay và sổ đỏ của chủ cũ, người mua có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên.

Trong trường hợp này, không bắt buộc phải quay lại ký hợp đồng công chứng với chủ cũ, đặc biệt khi chủ cũ không hợp tác. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ và tiến hành các bước theo quy định.

Ngoài ra, cũng có trường hợp hai bên đã ký hợp đồng công chứng đầy đủ, người mua đã thanh toán tiền nhưng người bán không giao sổ đỏ. Khi đó, người mua vẫn có thể nộp hợp đồng công chứng để đăng ký biến động.

Cơ quan chức năng sẽ niêm yết công khai theo quy định. Nếu không phát sinh tranh chấp, cơ quan nhà nước có thể hủy giấy chứng nhận cũ và cấp giấy chứng nhận mới cho người mua.

Như vậy, nếu đất đã có sổ đỏ và không có tranh chấp, thủ tục xử lý thường tương đối đơn giản.

Trường hợp 2: Chủ đất chưa có Giấy chứng nhận

Nếu thửa đất chưa có giấy chứng nhận, pháp luật chia thành nhiều trường hợp khác nhau.

Trường hợp thứ nhất, nếu chủ cũ không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai, cơ quan chức năng chỉ xem xét các giao dịch mua bán bằng giấy viết tay xảy ra trước ngày 1.7.2014. Người mua cần chứng minh quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định và nguồn gốc nhận chuyển nhượng.

Trường hợp thứ hai, nếu chủ cũ có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai nhưng việc mua bán chỉ bằng giấy viết tay hoặc bị mất giấy tờ mua bán, cơ quan chức năng vẫn có thể xem xét công nhận giao dịch được thực hiện trước ngày 1.8.2024.

Trường hợp thứ ba là người mua nhận chuyển nhượng từ những người thừa kế của chủ đất. Khi đó, những người thừa kế cần thực hiện thủ tục thừa kế trước, sau đó mới tiếp tục làm thủ tục sang tên cho người mua.

Trên thực tế, không phải trường hợp nào cũng phải khởi kiện. Luật Đất đai hiện nay đã thiết kế một lộ trình hành chính để hợp thức hóa giao dịch mua bán bằng giấy viết tay, giúp người dân có thể hoàn thiện thủ tục sang tên nếu không phát sinh tranh chấp. Việc khởi kiện ra tòa án chỉ xảy ra khi có người tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc cơ quan chức năng niêm yết hồ sơ nhưng có người phản đối.

Nếu phải giải quyết tại tòa án, quá trình này có thể kéo dài qua các cấp sơ thẩm, phúc thẩm trong nhiều năm và trong một số trường hợp, giao dịch còn có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

Cho thuê nhà, mua - bán nhà phải nộp thuế thế nào?

Thuế cơ sở 3 TP.Huế vừa đưa ra loạt lưu ý những điều cần biết về nghĩa vụ thuế hiện hành khi cho thuê và chuyển nhượng bất động sản (nhà, căn hộ, mặt bằng, kho bãi…).

Về hoạt động cho thuê bất động sản, lưu ý đầu tiên là không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử, kể cả trong trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê vượt 1 tỉ đồng/năm.

Tuy nhiên, không sử dụng hóa đơn điện tử không đồng nghĩa với việc không phải kê khai, nộp thuế. Khi phát sinh doanh thu thuộc diện chịu thuế, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Doanh thu trên 1 tỉ đồng/năm từ hoạt động cho thuê bất động sản phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Cụ thể, thuế giá trị gia tăng = doanh thu x 5%. Thuế thu nhập cá nhân = (doanh thu - 1.000.000.000 đồng) x 5%.

Trường hợp vừa kinh doanh, vừa cho thuê bất động sản: hộ kinh doanh được áp dụng mức giảm trừ 1 tỉ đồng cho riêng từng hoạt động, tạo điều kiện thuận lợi cho người nộp thuế.

Việc kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản khá linh hoạt. Trường hợp cá nhân, hộ kinh doanh trực tiếp kê khai với cơ quan thuế, có thể lựa chọn 2 phương án.

Khai 2 lần trong năm tính thuế: lần 1 chậm nhất là ngày 31.7 của năm tính thuế; lần 2 chậm nhất là ngày 31.1 của năm sau đó.

Khai 1 lần theo năm tính thuế: chậm nhất ngày 31.1 của năm sau năm tính thuế.

Trường hợp tổ chức thuê bất động sản khai thuế, nộp thuế thay: thực hiện theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Biểu mẫu kê khai thuế áp dụng Mẫu 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 50 năm 2026 và Mẫu 01/BK-BĐS (phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê) ban hành kèm theo Thông tư 18 năm 2026.

Cơ quan thuế cho biết, việc đăng ký thuế hiện khá đơn giản. Khi nộp tờ khai Mẫu 01/BĐS, cá nhân đồng thời thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế, không phải thực hiện thêm thủ tục đăng ký riêng.

Mua - bán nhà chịu thuế thu nhập cá nhân 2%

Về chuyển nhượng bất động sản, Thuế cơ sở 3 TP.Huế lưu ý, người dân cần nắm rõ quy định về nghĩa vụ nộp thuế, cách xác định giá tính thuế, thời điểm xác định thu nhập tính thuế và trách nhiệm kê khai, nộp thuế để bảo đảm quyền lợi, hạn chế sai sót, tránh phát sinh tiền chậm nộp.

Cụ thể, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là người chuyển nhượng (bên bán), trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định.

Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, bên mua thực hiện khai thuế, nộp thuế thay theo quy định của pháp luật. Việc nộp thuế thay không làm thay đổi nghĩa vụ thuế của người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức sau: thuế thu nhập cá nhân = giá chuyển nhượng × 2%. Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá theo bảng giá đất hoặc không ghi giá thì xử lý như sau:

Đối với đất: xác định theo bảng giá đất do Nhà nước quy định.

Đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành.

Về thời điểm xác định thu nhập tính thuế, cơ quan thuế hướng dẫn, nếu bên bán nộp thuế: là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Nếu có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay: là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người nộp thuế có trách nhiệm kê khai đầy đủ, trung thực, chính xác thông tin; cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu theo quy định; nộp đầy đủ số thuế phải nộp theo thông báo nộp thuế, đúng thời hạn.

Về phía cơ quan thuế, sau khi nhận đủ hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính từ cơ quan có thẩm quyền, cơ quan thuế ban hành thông báo nộp thuế. Thời hạn ban hành thông báo nộp thuế là không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nguồn: Vietnamnet; Lao Động; Thanh Niên