Điều cần biết về cấp và miễn giấy phép xây dựng từ 1.7.2026

Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày 1.7.2026 quy định nhiều điểm mới về cấp giấy phép xây dựng.

Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ 1.7.2026) quy định nhiều điểm mới về xây dựng công trình. Trong đó, Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định chi tiết về cấp giấy phép xây dựng. Cụ thể:

Điều 43. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng

1. Giấy phép xây dựng bao gồm các loại sau đây:

a) Giấy phép xây dựng mới;

b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình;

c) Giấy phép xây dựng có thời hạn.

2. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;

d) Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;

e) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;

g) Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

3. Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều này phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng (trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều này, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý, cụ thể như sau:

a) Gửi thông báo khởi công xây dựng đối với công trình quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều này;

b) Gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định (không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng) đối với công trình quy định tại các điểm a, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều này.

Tất cả người dân trên cả nước chú ý đề xuất quy định phạt tới 100 triệu đồng về thuế

Nhằm tăng cường hiệu lực quản lý và thực thi pháp luật, Bộ Tài chính đang chủ trì lấy ý kiến rộng rãi đối với dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế, hóa đơn.

Chi tiết các mức phạt tiền theo mức độ vi phạm

Dự thảo của Bộ Tài chính phân định rõ ranh giới xử phạt hành chính bằng tiền đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi chậm trễ, sai lệch hoặc bất hợp tác khi cơ quan thuế yêu cầu cung cấp thông tin (áp dụng cho cả các thỏa thuận, điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết):

Phạt từ 10 triệu đến 30 triệu đồng: Áp dụng đối với các trường hợp nộp thông tin chậm trễ từ 5 ngày trở lên so với thời hạn yêu cầu của cơ quan thuế.

Phạt từ 30 triệu đến 50 triệu đồng: Áp dụng đối với hành vi cung cấp dữ liệu thiếu trung thực, sai sót hoặc không đầy đủ nội dung theo yêu cầu.

Phạt từ 50 triệu đến 100 triệu đồng: Đây là khung xử phạt cao nhất, áp dụng cho một trong các hành vi nghiêm trọng sau:

Cố tình không nộp thông tin sau khi đã quá hạn 15 ngày kể từ ngày hết thời hạn quy định.

Có hành vi thông đồng, bao che, cấu kết với người nộp thuế nhằm can thiệp, cản trở quá trình thu thập và xác minh dữ liệu của cơ quan thuế.

Bên cạnh việc phạt tiền, dự thảo cũng quy định biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc. Theo đó, đối tượng vi phạm buộc phải hoàn thiện và cung cấp lại toàn bộ thông tin một cách chính xác, đầy đủ cho cơ quan quản lý.

Đại diện cơ quan soạn thảo nhấn mạnh, việc bổ sung các khung xử phạt nghiêm khắc này là bước đi cần thiết nhằm nội địa hóa một cách kịp thời và đầy đủ các khuyến nghị từ Diễn đàn Toàn cầu về Minh bạch và trao đổi thông tin vì mục đích thuế. Quy định mới không chỉ bảo đảm tính răn đe mà còn nâng cao hiệu quả phối hợp quản lý thuế xuyên biên giới.

Theo lộ trình dự kiến, Bộ Tài chính sẽ hoàn thiện dự thảo để trình Chính phủ xem xét ban hành ngay trong tháng 8 tới. Việc gấp rút hoàn thiện hành lang pháp lý này nhằm chuẩn bị chủ động và kỹ lưỡng trước khi Việt Nam bước vào kỳ đánh giá chuyên sâu của Diễn đàn Toàn cầu, dự kiến diễn ra vào tháng 10/2026.

Sổ đỏ đứng tên 1 người con, anh chị em có đòi chia thừa kế được không?

Dù sổ đỏ đã đứng tên một người con từ trước, những người con còn lại vẫn có thể yêu cầu chia thừa kế nếu chứng minh nhà, đất vẫn là di sản của cha mẹ.

Cha mẹ tôi mất năm 2010, không để lại di chúc. Ông bà có 5 người con, tài sản để lại là căn nhà và đất khoảng 3.000 m².

Tôi là con gái thứ 2, hiện cuộc sống tôi khó khăn, không có nơi ở nên muốn về nhà của cha mẹ để ở tạm. Tuy nhiên, đứa em trai út không đồng ý và nói căn nhà của cha mẹ đã cho vợ chồng mình từ trước và được cấp sổ đỏ năm 2005.

Chúng tôi không hay biết về việc cấp sổ đỏ, cũng không nghe cha mẹ nói gì. Trong trường hợp này tôi có thể kiện đòi chia thừa kế được không? Vợ chồng người em trai phải chứng minh những loại giấy tờ gì để cho thấy cha mẹ tôi đã tặng cho trước khi được cấp sổ đỏ? Nếu khiếu nại, hay khởi kiện thì tôi phải nộp hồ sơ ở đâu và cần cung cấp chứng cứ gì?

Bạn đọc Ngọc Linh.

Luật sư tư vấn Luật sư Đào Thị Bích Liên (Văn phòng luật sư Hà Hải và Cộng sự) tư vấn:

Thời hiệu chia di sản thừa kế đối với nhà đất

Trước hết, cần xác định căn cứ chia thừa kế theo pháp luật.

Theo điều 650 bộ luật Dân sự năm 2015, khi người chết không để lại di chúc thì di sản được chia theo pháp luật.

Đồng thời, điều 651 bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, vợ hoặc chồng, con đẻ, con nuôi là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng phần di sản bằng nhau.

Về thời hiệu, theo điều 611 và khoản 1 điều 623 bộ luật Dân sự năm 2015, thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết; thời hiệu yêu cầu chia di sản đối với bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

Do cha mẹ mất năm 2010 nên hiện nay vẫn còn thời hiệu để yêu cầu chia di sản. Tuy nhiên, luật sư lưu ý trước khi yêu cầu chia thừa kế, cần xác định căn nhà và đất có còn là di sản của cha mẹ hay không.

Theo điều 612 bộ luật Dân sự năm 2015, di sản bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác.

Vì vậy, cần làm rõ tại thời điểm cha mẹ mất năm 2010, căn nhà và đất vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của cha mẹ hay đã được chuyển quyền hợp pháp cho vợ chồng người con út từ năm 2005.

Nếu tài sản vẫn thuộc quyền của cha mẹ tại thời điểm mở thừa kế thì người con có quyền yêu cầu tòa án đưa tài sản vào khối di sản để chia theo pháp luật.

Ngược lại, nếu cha mẹ đã tặng cho và hoàn tất việc chuyển quyền hợp pháp trước khi mất thì tài sản đó không còn là di sản để chia thừa kế.

Như vậy, người con vẫn có quyền khởi kiện và vẫn còn thời hiệu yêu cầu chia di sản. Tuy nhiên, việc tòa án có chấp nhận yêu cầu hay không sẽ phụ thuộc vào việc xác định căn nhà, đất có còn là di sản của cha mẹ tại thời điểm mở thừa kế.

Em trai phải chứng minh việc được tặng cho hợp pháp

Theo luật sư, điều 91 bộ luật Tố tụng dân sự quy định người yêu cầu chia thừa kế phải chứng minh nhà, đất có nguồn gốc của cha mẹ và vẫn thuộc khối di sản.

Ở chiều ngược lại, vợ chồng người em phải chứng minh việc được cấp giấy chứng nhận năm 2005 dựa trên giao dịch tặng cho hợp pháp.

Cụ thể, trước hết phải chứng minh cha mẹ có quyền định đoạt nhà, đất thông qua giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Trường hợp là tài sản chung hoặc đất của hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của tất cả những người có quyền.

Tiếp đó, theo điều 463 bộ luật Dân sự năm 1995, việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký theo quy định. Vì vậy, cần có hợp đồng hoặc văn bản tặng cho, chữ ký hoặc điểm chỉ của cha mẹ và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, cần chứng minh tại thời điểm ký kết, cha mẹ hoàn toàn minh mẫn, tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép. Các tài liệu có thể gồm hồ sơ công chứng, chứng thực và lời khai của người làm chứng.

Các bên cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ sang tên, cấp giấy chứng nhận năm 2005 như đơn đăng ký, văn bản tặng cho, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính, xác nhận nguồn gốc đất và các tài liệu thẩm tra của cơ quan cấp giấy chứng nhận.

Luật sư cho rằng việc vợ chồng người em đã được cấp giấy chứng nhận là chứng cứ quan trọng. Tuy nhiên, tòa án vẫn phải xem xét căn cứ tặng cho, ý chí của cha mẹ và toàn bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận trước khi đưa ra phán quyết.

Có thể khiếu nại hoặc khởi kiện

Nếu cho rằng giấy chứng nhận được cấp trái quy định, người con có thể khiếu nại lần đầu đến người đã ban hành quyết định cấp giấy chứng nhận hoặc cơ quan hiện kế thừa thẩm quyền giải quyết.

Trong trường hợp cơ cấu cơ quan nhà nước đã thay đổi, đơn có thể nộp tại cơ quan quản lý đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất để được chuyển đến đúng cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài thủ tục khiếu nại, người dân cũng có thể gửi văn bản kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận để xem xét việc thu hồi.

Tuy nhiên, theo điều 9 luật Khiếu nại, thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày người khiếu nại nhận được hoặc biết được quyết định hành chính.

Do giấy chứng nhận đã được cấp từ năm 2005, người khiếu nại phải cung cấp tài liệu chứng minh thời điểm mình thực sự biết việc cấp sổ. Nếu không chứng minh được, đơn khiếu nại có thể không được thụ lý do đã hết thời hiệu.

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ - con và tư cách người thừa kế; giấy chứng tử của cha mẹ; tài liệu về nguồn gốc nhà, đất và quá trình quản lý, sử dụng; bản sao giấy chứng nhận (nếu có); tài liệu chứng minh thời điểm biết việc cấp sổ và các chứng cứ ban đầu cho thấy việc cấp giấy chứng nhận có dấu hiệu trái quy định.

Ngoài ra, bạn cũng có thể khởi kiện tại tòa án. Theo điều 34 bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tòa án có quyền xem xét tính hợp pháp của giấy chứng nhận và có thể yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai cung cấp toàn bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận năm 2005. Đây là nguồn chứng cứ quan trọng để xác định căn cứ và quá trình cấp sổ.

Từ ngày 31/8, người sử dụng đất không làm thủ tục này có thể bị xử phạt từ 2 - 3 triệu đồng

Nghị định 281/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực với nhiều quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Chính phủ ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 16 quy định mức xử phạt đối với hành vi không đăng ký đất đai theo hướng bổ sung quy định về trường hợp không bị xử phạt.

Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai, trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai.

Bên cạnh mức phạt tiền, Nghị định cũng bổ sung nhiều biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm. Cụ thể, người vi phạm có thể bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, khôi phục hiện trạng mốc địa giới đơn vị hành chính, thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai hoặc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hay giấy tờ giả đã sử dụng.

Một điểm mới khác là quy định rõ cách xác định số lợi bất hợp pháp thu được từ hành vi vi phạm. Theo đó, khoản lợi có được từ việc sử dụng đất sau vi phạm phải nộp vào ngân sách nhà nước. Nếu nhiều tổ chức, cá nhân cùng vi phạm trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp sẽ được chia đều; trường hợp trước đó người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách thì sẽ được khấu trừ.

Ngoài ra, Nghị định 281 cũng bổ sung quy định về thẩm quyền xử phạt của các chức danh thanh tra và lực lượng Công an nhân dân đối với các hành vi vi phạm liên quan đến đất quốc phòng, đất an ninh, bảo đảm thống nhất với các quy định tại Nghị định 189/2025/NĐ-CP.

Việc ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP được xem là bước tiếp tục hoàn thiện hệ thống chế tài xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai sau khi Luật Đất đai 2024 đi vào thực thi.

Những sửa đổi lần này không chỉ bổ sung căn cứ xử phạt, mở rộng thẩm quyền cho cơ quan quản lý mà còn làm rõ nhiều quy định về khắc phục hậu quả, xác định số lợi bất hợp pháp và xử lý các trường hợp phát sinh trong thực tiễn. Qua đó, tạo cơ sở pháp lý thống nhất hơn cho công tác quản lý, sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực đất đai.

Nghị định số 281/2026/NĐ-CP sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8/2026.

Nguồn: Lao Động; CafeF; Thanh Niên; Báo Mới