Án lệ: Tăng giá thuê nhà theo Mietspiegel

Án quyết Landgericht Berlin số 67 S 72/16 ngày 07.07.2016

Một nữ chủ nhà muốn người thuê nhà phải chấp nhận tiền thuê nhà tăng thêm 134,8 Euro/tháng, từ 898,68 Euro lên 1033,48 Euro đối với một căn hộ 6 phòng rộng 134,79 mét vuông tại Berlin-Mitte (tương ứng với 7,67 Euro/m2) nhưng bị từ chối, liền đệ đơn ra toà Amtsgericht điạ phương. Tòa điạ phương đứng về phiá nguyên đơn. Người thuê nhà kháng án kiện phúc thẩm lên Toà án Landgericht Berlin. Toà phúc thẩm vẫn đứng về phiá người cho thuê buộc người thuê phải chấp nhận.

Án quyết Landgericht Berlin số 18 S 111/15 ngày 9.8.2016

Người cho thuê đòi người thuê tiền Miete tăng thêm 54,94 Euro một tháng, từ 670,54 Euro lên 725,48 Euro cho một căn hộ 93,13 mét vuông tại Berlin-Wilmersdorf. Người thuê không chấp nhận, người cho thuê kiện ra toà án điạ phương Amtsgericht Charlottenburg, nhưng bị toà này bác bỏ. Nguyên đơn kiện tiếp lên toà phúc thẩm Landgericht Berlin. Tòa tuyến phán buộc người thuê phải chấp nhận, nhưng mức tăng thêm giảm xuống 1/3 chỉ còn 13,03 Euro.

Cơ sở lập luận: Thẩm phán cả hai phiên toà đều lập luận rằng giá thuê Mietespiegel năm 2015 tại Berlin đã được công nhận bởi chính quyền tiểu bang Berlin và các hiệp hội của người cho thuê và người thuê nhà. Kinh nghiệm cho thấy Mietspiegel khá khách quan và phản ánh đúng giá thuê nhà tại địa phương. Tính khách quan đó không phụ thuộc vào Mietspiegel năm 2015 không được tất cả các hiệp hội thuê nhà và cho thuê nhà nhất trí. Quan trọng là chính quyền tiểu bang Berlin đã đề ra và công nhận mức giá như vậy.

Ở án quyết thứ nhất, theo thẩm phán, gần như tất cả những vụ kiện liên quan tới tăng tiền thuê nhà đều lấy giá thuê Mietpiegel làm căn cứ đối chiếu. Qua đó, chủ nhà thừa nhận giá Mietespiegel là cơ sở khách quan. Thực ra, trên cơ sở hình thành giá Mietespiegel 2015, không thể cho rằng những số liệu đưa ra trong Mietespiegl đó vi phạm cơ sở khoa học hoặc ít nhất thì dù có sai sót đi chăng nữa cũng không đáng kể.

Ở án quyết thứ 2, toà khẳng định, tòa không có trách nhiệm phải nhờ tới chuyên gia thẩm định Mietespiegel. Dù sử dụng tối đa cơ sở khoa học cũng không thể xác định được độ chính xác tuyệt đối áp dụng Mietespiegel cho từng căn hộ cụ thể. Các chuyên gia nếu có thẩm định cũng chỉ có thể đưa ra một con số xấp xỉ, sai số là điều không thể tránh khỏi. Giá thuê Mietspiegel là căn cứ so sánh thích hợp để định được giá nhà như Mietspiegel. Đưa ra lý do về chất lượng kém, các dữ liệu thu thập được thiếu độ chính xác để chống lại người cho thuê nâng giá là không hợp lý, bởi các dữ liệu tính toán đã chứng minh căn hộ cho thuê thuộc tiêu chuẩn chất lượng cao. Các tài liệu về giá thuê Mietespiegel ở Berlin cho thấy, giá thuê cũng có thể khác biệt so với giá Mietespiegel, tuy nhiên đó chỉ là một trị số dao động bất thường và có thể bỏ qua khi định giá thuê từng căn hộ cụ thể.

Đức Việt Online