Cha mẹ sang tên Sổ đỏ cho con năm 2026: Hồ sơ, thời hạn và các khoản được miễn

Khi chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất từ cha mẹ sang con, các bên phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động đất đai trong thời hạn quy định.

Việc cha mẹ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con thường được thực hiện theo hai hình thức là chuyển nhượng hoặc tặng cho. Dù lựa chọn hình thức nào, các bên cũng phải đáp ứng điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất và hoàn thành thủ tục sang tên theo quy định.

Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa cha mẹ và con phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định.

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bước đầu tiên trong quá trình sang tên là lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất.

Cha mẹ và người con có thể thực hiện công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà đất.

Hồ sơ công chứng về cơ bản gồm bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của các bên; giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân và các giấy tờ có liên quan.

Các bên có thể chuẩn bị trước dự thảo hợp đồng. Trường hợp chưa có hợp đồng, có thể đề nghị tổ chức hành nghề công chứng soạn thảo theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025 là cơ sở pháp lý hiện hành điều chỉnh hoạt động này.

Hồ sơ đăng ký sang tên Sổ đỏ

Sau khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, người dân chuẩn bị hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động đất đai.

• Hồ sơ thông thường gồm:
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đã được công chứng, chứng thực;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Giấy khai sinh hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ, con;
• Những giấy tờ khác liên quan đến thửa đất và giao dịch.

Trường hợp Giấy chứng nhận đang được thế chấp tại ngân hàng, hồ sơ có thể cần văn bản của ngân hàng đồng ý cho thực hiện việc chuyển nhượng hoặc tặng cho.

Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo cơ chế tiếp nhận hồ sơ tại địa phương. Sau khi tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính và thực hiện việc cập nhật hoặc cấp Giấy chứng nhận mang tên người nhận quyền sử dụng đất.

Tặng cho nhà đất được miễn thuế, lệ phí trước bạ

Một trong những điểm đáng chú ý là trường hợp cha mẹ tặng cho nhà đất cho con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu có đủ giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ, con.

Trường hợp cha mẹ chuyển nhượng nhà đất cho con, giao dịch được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với chuyển nhượng bất động sản giữa cha mẹ và con, nhưng không thuộc trường hợp miễn lệ phí trước bạ như giao dịch tặng cho.

Dù thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, người thực hiện thủ tục vẫn phải lập, nộp tờ khai và cung cấp giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn.

Ngoài thuế và lệ phí trước bạ, người dân có thể phải thanh toán phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận hoặc chi phí đo đạc nếu phát sinh. Mức thu cụ thể phụ thuộc vào giá trị tài sản và quy định của từng địa phương.

Phải đăng ký biến động trong 30 ngày

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho có hiệu lực, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày. Trường hợp chậm sang tên, người có trách nhiệm đăng ký có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

Thời gian giải quyết thủ tục thay đổi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thông thường không quá 10 ngày làm việc kể từ khi cơ quan chức năng nhận được hồ sơ hợp lệ.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 20 ngày làm việc. Thời gian trên không tính khoảng thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc bổ sung hồ sơ theo yêu cầu.

Để hạn chế việc hồ sơ bị trả lại hoặc phát sinh tranh chấp, trước khi lập hợp đồng, các bên cần kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất, quyền sở hữu chung của vợ chồng, tình trạng thế chấp, kê biên và các hạn chế khác đối với quyền sử dụng đất.

Thông báo quan trọng đến người dùng Zalo, Facebook

Lợi dụng nhu cầu tìm kiếm việc làm và mong muốn đi lao động ở nước ngoài của nhiều người dân, các đối tượng lừa đảo đang gia tăng hoạt động trên không gian mạng với nhiều thủ đoạn tinh vi nhằm chiếm đoạt tài sản.

Facebook và Zalo là hai nền tảng được các đối tượng sử dụng phổ biến để tiếp cận nạn nhân.

Theo thông tin từ Trang Thông tin điện tử Công an tỉnh Lâm Đồng, thời gian gần đây, nhiều đối tượng đã đăng tải các thông tin tuyển dụng lao động với mức thu nhập hấp dẫn, chế độ đãi ngộ cao, thủ tục đơn giản và cam kết xuất cảnh nhanh nhằm thu hút người có nhu cầu tìm việc.

Sau khi tạo được lòng tin, các đối tượng tiếp tục giả danh nhân viên hoặc đại diện của các công ty xuất khẩu lao động để tư vấn, hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ. Trong quá trình này, nạn nhân được yêu cầu chuyển các khoản tiền như phí làm hồ sơ, phí môi giới, phí dịch vụ hoặc tiền đặt cọc giữ suất với lời hứa sẽ nhanh chóng hoàn tất thủ tục.

Không dừng lại ở đó, nhiều đối tượng còn sử dụng thủ đoạn tinh vi hơn khi gửi đường link hoặc ứng dụng giả mạo, yêu cầu người lao động cài đặt để hoàn thiện hồ sơ đăng ký. Khi người dùng làm theo hướng dẫn, điện thoại có thể bị chiếm quyền điều khiển từ xa, trong khi thông tin cá nhân, tài khoản ngân hàng và mã xác thực OTP bị đánh cắp. Từ những dữ liệu này, các đối tượng dễ dàng thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản.

Trước thực trạng trên, Công an xã Cát Tiên 2 khuyến cáo người dân không chuyển tiền cho các cá nhân, tổ chức chỉ quen biết qua mạng khi chưa xác minh đầy đủ thông tin; tuyệt đối không cung cấp căn cước công dân, thông tin tài khoản ngân hàng, mật khẩu hay mã OTP cho bất kỳ ai.

Bên cạnh đó, người dân cần thận trọng với các quảng cáo như "việc nhẹ, lương cao", "xuất cảnh nhanh", "không cần trình độ", "không cần phỏng vấn" nhưng lại yêu cầu nộp tiền trước hoặc giao dịch hoàn toàn qua mạng. Đây là những dấu hiệu phổ biến của các vụ lừa đảo tuyển dụng.

Đối với những trường hợp có nhu cầu đi lao động ở nước ngoài, cơ quan công an khuyến nghị chỉ nên liên hệ các doanh nghiệp được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, có địa chỉ và thông tin pháp lý rõ ràng; đồng thời tìm hiểu kỹ các quy định, điều khoản hợp đồng trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch tài chính nào.

Công an xã Cát Tiên 2 cũng đề nghị người dân thường xuyên cập nhật các phương thức, thủ đoạn mới của tội phạm lừa đảo trên không gian mạng, đồng thời tuyên truyền, nhắc nhở người thân, bạn bè nâng cao cảnh giác. Khi phát hiện dấu hiệu nghi vấn hoặc trở thành nạn nhân của các hành vi lừa đảo, người dân cần nhanh chóng trình báo cơ quan công an gần nhất để được hướng dẫn và xử lý theo quy định.

Từ 15.8, tích hợp 5 loại giấy tờ trên VNeID được giảm 10% lệ phí trước bạ nhà đất

Chính phủ quy định giảm 10% mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng với công dân số đã tích hợp đủ giấy tờ trên VNeID. Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 15.8.2026 đến ngày 28.2.2027.

Đây là quy định trong Nghị quyết số 66.22/2026/NQ-CP về phát triển công dân số vừa được Chính phủ ban hành. Công dân được hưởng các chính sách trong nghị quyết là công dân Việt Nam có tài khoản định danh điện tử mức độ 2 trên VNeID.

Nghị quyết quy định công dân hoàn thành việc tích hợp 5 loại thông tin, giấy tờ cơ bản trên ứng dụng VNeID và thực hiện thủ tục hành chính đáp ứng điều kiện quy định, sẽ được miễn, giảm phí, lệ phí tương ứng của thủ tục hành chính đó.

Cụ thể, 5 loại thông tin, giấy tờ cơ bản gồm: Giấy khai sinh; Thông tin Thẻ ngân hàng, Tài khoản thanh toán, Ví điện tử, Tài khoản tiền di động.

Ngoài ra có Thông tin Tài khoản an sinh xã hội; Thông tin Số thuê bao di động; Sổ sức khỏe điện tử; Giấy phép lái xe; Chứng nhận đăng ký xe; Thông tin văn bằng, chứng chỉ hệ thống giáo dục quốc dân; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thông tin lý lịch tư pháp; Thông tin Mã số thuế cá nhân; Giấy đăng ký kết hôn.

Công dân hoàn thành việc tích hợp thành công Giấy chứng nhận đăng ký xe của phương tiện và 5 loại thông tin, giấy tờ cơ bản trên ứng dụng VNeID; thực hiện đăng ký cấp đổi, cấp lại, đăng ký tạm thời phương tiện giao thông qua dịch vụ công trực tuyến thì được miễn lệ phí đăng ký, cấp biển phương tiện giao thông cơ giới đường bộ.

Công dân sử dụng tài khoản định danh điện tử hoàn thành việc tích hợp 5 loại thông tin, giấy tờ cơ bản trên ứng dụng VNeID; thực hiện đăng ký cấp đổi, cấp lại thẻ căn cước qua dịch vụ công trực tuyến thì được miễn lệ phí cấp đổi, cấp lại thẻ căn cước.

Với nhà đất chuyển nhượng: giảm 10% mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (chỉ áp dụng 1 lần duy nhất trong 1 năm, mức giảm tối đa không quá 5 lần mức lương cơ sở tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ) đối với công dân sử dụng tài khoản định danh điện tử mức độ 2.

Đồng thời, công dân thực hiện khai và nộp lệ phí trước bạ bằng phương thức điện tử theo hướng dẫn của cơ quan thuế và đáp ứng một trong các điều kiện sau: đã tích hợp thành công trên ứng dụng VNeID thông tin mã số thuế cá nhân, thông tin về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của bên chuyển nhượng và 5 loại thông tin, giấy tờ cơ bản theo quy định.

Đối với xe ô tô, xe mô tô, giảm 50% mức mức thu lệ phí trước bạ đối với xe ô tô, giảm 100% mức mức thu lệ phí trước bạ đối với xe mô tô khi đăng ký quyền sở hữu (chỉ áp dụng 1 lần duy nhất trong 1 năm, tối đa không quá 5 lần mức lương cơ sở tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ) đối với công dân sử dụng tài khoản định danh điện tử mức độ 2.

Đồng thời, thực hiện khai và nộp lệ phí trước bạ bằng phương thức điện tử theo hướng dẫn của cơ quan thuế và đáp ứng một trong các điều kiện sau: Đã tích hợp thành công trên ứng dụng VNeID thông tin mã số thuế cá nhân, thông tin đăng ký xe, quyền sở hữu tài sản của bên chuyển nhượng và 5 loại thông tin, giấy tờ cơ bản.

Nghị quyết cũng nêu rõ: công dân là người cao tuổi, người khuyết tật, đồng bào dân tộc thiểu số hoặc đối tượng khác được hưởng các chính sách khuyến khích khác, thì được áp dụng mức ưu đãi cao nhất.

Cũng theo Nghị quyết, Chính phủ quy định lấy ngày 15.10 hằng năm là Ngày Công dân số Việt Nam.

Động thái mạnh của Cục Thuế với hơn nửa triệu doanh nghiệp trên cả nước

Cục Thuế yêu cầu Thuế tỉnh, thành phố tăng tốc Chiến dịch “Làm sạch mã số thuế”, rà soát, xử lý doanh nghiệp ngừng hoạt động và doanh nghiệp không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký.

Ngày 13/7, Cục Thuế (Bộ Tài chính) đã có công điện hỏa tốc gửi Thuế tỉnh, thành phố về việc tập trung nguồn lực, triển khai Chiến dịch “Làm sạch mã số thuế - Tháo gỡ điểm nghẽn trong kinh doanh”.

Theo Cục Thuế, việc rà soát, xử lý doanh nghiệp ngừng hoạt động, doanh nghiệp không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thuế, minh bạch hóa môi trường kinh doanh và thực hiện các cam kết quốc tế về trao đổi thông tin vì mục đích thuế.

Trước đó, ngày 3/7/2026, Bộ Tài chính có Công văn số 9409 gửi UBND các tỉnh, thành phố đề nghị chỉ đạo các sở, ngành, chính quyền địa phương, công an xã, phường phối hợp với cơ quan thuế triển khai chiến dịch theo Quyết định số 595 của Cục trưởng Cục Thuế.

Cùng với đó, Cục Thuế đã ban hành các văn bản hướng dẫn Thuế các tỉnh, thành phố triển khai chương trình hành động, đăng ký mục tiêu, lộ trình thực hiện, hướng dẫn nghiệp vụ, chế độ báo cáo, công tác tuyên truyền, niêm yết thư ngỏ và tài liệu hướng dẫn người nộp thuế thực hiện thủ tục giải thể, chấm dứt hiệu lực hoặc khôi phục hiệu lực mã số thuế.

Theo đó, Cục trưởng Cục Thuế yêu cầu Trưởng Thuế các tỉnh, thành phố tập trung nguồn lực, khẩn trương triển khai các nhiệm vụ trọng tâm.

Trong đó, cơ quan thuế địa phương phải tham mưu UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo các sở, ngành, cơ quan đăng ký kinh doanh, công an và chính quyền địa phương phối hợp triển khai đồng bộ các nhiệm vụ theo chỉ đạo của Bộ Tài chính, hoàn thành chậm nhất trong ngày 14/7.

Đối với 291.962 doanh nghiệp ngừng hoạt động nhưng chưa hoàn thành thủ tục giải thể, cơ quan thuế phải thông báo để người nộp thuế hoàn thành nghĩa vụ kê khai, nộp thuế và thực hiện thủ tục giải thể trước ngày 15/7/2026. Đồng thời, xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế để cơ quan đăng ký kinh doanh giải quyết thủ tục giải thể theo quy định.

Đối với 325.500 doanh nghiệp không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký có nợ thuế, trường hợp doanh nghiệp không hoạt động từ 1 năm trở lên mà không thông báo với cơ quan đăng ký kinh doanh và cơ quan thuế thì đề nghị cơ quan đăng ký kinh doanh xử lý vi phạm, thu hồi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trước ngày 15/7.

Với các trường hợp đủ điều kiện áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định, cơ quan thuế đề nghị cơ quan đăng ký kinh doanh thu hồi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trước ngày 17/7.

Sau khi có kết quả thu hồi, cơ quan thuế tiếp tục thực hiện các biện pháp quản lý thuế, yêu cầu người nộp thuế hoàn thành nghĩa vụ thuế và làm thủ tục chấm dứt hiệu lực mã số thuế theo quy định.

Cục Thuế cũng yêu cầu công khai danh sách doanh nghiệp ngừng hoạt động nhưng chưa hoàn thành thủ tục chấm dứt hiệu lực mã số thuế và doanh nghiệp không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký trên trang thông tin điện tử của cơ quan thuế, niêm yết tại trụ sở và các hình thức công khai khác theo quy định, hoàn thành trước ngày 17/7.

Theo yêu cầu của Cục Thuế, Thuế các tỉnh, thành phố phải huy động tối đa nguồn lực, đặc biệt là lực lượng kiểm tra, phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương để triển khai chiến dịch, đồng thời báo cáo kết quả thực hiện hằng ngày về Ban Nghiệp vụ thuế trước 9h sáng ngày tiếp theo.

9 dấu hiệu hộ kinh doanh có nguy cơ bị xử lý hình sự

Cơ quan thuế khuyến nghị hộ kinh doanh chủ động rà soát sổ sách, hóa đơn và việc kê khai thuế để tránh nguy cơ vi phạm bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Ban Pháp chế (Cục Thuế) vừa biên soạn và ban hành Sổ tay hướng dẫn phòng, chống hành vi sử dụng hai hệ thống sổ kế toán cùng bộ câu hỏi phòng, chống hành vi sử dụng hai hệ thống sổ kế toán nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, hộ kinh doanh nhận diện sớm các rủi ro về thuế, nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật.

Đáng chú ý, theo Cục Thuế, doanh nghiệp và hộ kinh doanh có thể đối mặt với nguy cơ bị xử lý hình sự nếu xuất hiện một hoặc nhiều dấu hiệu cho thấy việc kê khai doanh thu, hạch toán kế toán không trung thực.

Cụ thể, 9 dấu hiệu cần đặc biệt lưu ý gồm: doanh thu thực tế không tương xứng với số hóa đơn đã xuất; bán hàng nhưng không lập hóa đơn hoặc xuất hóa đơn thấp hơn giá trị giao dịch thực tế; tỷ lệ thanh toán bằng tiền mặt cao bất thường so với đặc thù ngành nghề và quy mô hoạt động; dữ liệu giữa hệ thống kế toán, hóa đơn điện tử và dòng tiền qua ngân hàng không đồng nhất.

Bên cạnh đó là việc sử dụng nhiều phần mềm kế toán không đồng bộ, có dấu hiệu tách biệt dữ liệu; kê khai lợi nhuận liên tục ở mức thấp hoặc thua lỗ kéo dài dù doanh thu thực tế vẫn tăng; chênh lệch lớn giữa số liệu khai thuế với số liệu cung cấp cho ngân hàng hoặc nhà đầu tư; hộ kinh doanh kê khai doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế trong khi doanh thu thực tế vượt ngưỡng; chi phí hạch toán không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp hoặc phát sinh bất thường, không phù hợp với quy mô hoạt động.

Cục Thuế nhấn mạnh khi phát hiện một hoặc nhiều dấu hiệu nêu trên, doanh nghiệp và hộ kinh doanh cần chủ động rà soát toàn bộ hệ thống sổ sách kế toán, hóa đơn, chứng từ và việc kê khai, nộp thuế để kịp thời khắc phục sai sót, hạn chế nguy cơ vi phạm pháp luật.

Theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự, cá nhân có hành vi trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng trở lên hoặc pháp nhân thương mại trốn thuế từ 200 triệu đồng trở lên có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Trường hợp số tiền thấp hơn các mức này nhưng người vi phạm đã từng bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc đã bị kết án về hành vi trốn thuế mà chưa được xóa án tích thì vẫn có thể bị xử lý hình sự.

Đối với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh, Cục Thuế lưu ý việc kê khai doanh thu phải trung thực, đầy đủ. Ngưỡng truy cứu trách nhiệm hình sự đối với cá nhân chỉ từ 100 triệu đồng nên các hộ kinh doanh cần đặc biệt cẩn trọng trong việc lập hóa đơn, ghi nhận doanh thu và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.

Giải đáp băn khoăn về việc đã bị xử phạt hành chính có còn bị xử lý hình sự hay không, Cục Thuế cho biết nguyên tắc là một hành vi không bị xử lý hai lần với cùng tính chất. Tuy nhiên, nếu hành vi vi phạm có đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm thì hồ sơ sẽ được chuyển sang xử lý theo quy định của pháp luật hình sự. Đồng thời, việc từng bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế cũng là căn cứ để áp dụng ngưỡng truy cứu trách nhiệm hình sự thấp hơn nếu tái phạm trong những lần tiếp theo.

Nguồn: Góc Nhìn Pháp Lý; Kenh24; Thanh Niên; Vietnamnet; Zing News