Luật Đất đai (sửa đổi): Sai phạm của chủ đầu tư không thể trở thành khoản nợ pháp lý của cư dân

Luật Đất đai (sửa đổi) đang mở ra cơ hội tháo gỡ hàng nghìn dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, điều quan trọng không chỉ là xử lý nghĩa vụ tài chính hay khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản mà còn là bảo vệ quyền lợi của hàng trăm nghìn người dân đã mua nhà một cách thiện chí nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một nghịch lý ngày càng rõ nét khi hàng vạn người dân đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà, đã nhận nhà và sinh sống ổn định nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng. Đằng sau những hồ sơ pháp lý kéo dài không chỉ là câu chuyện của một dự án bất động sản mà còn là câu chuyện của quyền tài sản đang bị treo lơ lửng và niềm tin pháp lý đang bị thử thách ().

Trong các cuộc thảo luận về tháo gỡ dự án bất động sản, người ta thường nhắc đến giá đất, tiền sử dụng đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính hoặc nguồn thu ngân sách. Đây đều là những vấn đề quan trọng bởi chúng liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và thị trường. Tuy nhiên, phía sau những thuật ngữ quản lý đó còn có những con người cụ thể đang chịu tác động trực tiếp từ sự chậm trễ của hệ thống.

Một căn hộ chưa được cấp sổ hồng không đơn thuần là một thủ tục hành chính chưa hoàn tất mà còn là một tài sản khó tiếp cận tín dụng, khó chuyển nhượng với đầy đủ giá trị thị trường và luôn tồn tại trong trạng thái thiếu chắc chắn về mặt pháp lý. Điều bị ảnh hưởng không chỉ là giá trị kinh tế của tài sản mà còn là cảm giác an toàn của người sở hữu tài sản đó.

Điều đáng suy nghĩ hơn là trong phần lớn trường hợp, người mua nhà không phải là chủ thể tạo ra các vướng mắc pháp lý của dự án. Họ không tham gia vào quá trình giao đất, xác định nghĩa vụ tài chính, quy hoạch hay quản lý đầu tư mà chỉ tham gia một giao dịch dân sự trên cơ sở niềm tin rằng dự án đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường.

Trên cơ sở niềm tin đó, họ bỏ tiền tích lũy của cả đời để mua nhà, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng và nhận tài sản theo đúng cam kết. Tuy nhiên, nghịch lý đang diễn ra là chính họ lại trở thành nhóm phải chờ đợi lâu nhất và chịu hậu quả lớn nhất từ những sai sót hoặc tồn tại nằm ngoài khả năng kiểm soát của mình.

Nếu nhìn từ góc độ quyền tài sản, đây là vấn đề rất đáng để suy ngẫm bởi một hệ thống pháp luật hiện đại phải biết phân biệt rõ giữa người làm sai, người hưởng lợi từ sai phạm và người giao dịch thiện chí. Người làm sai phải chịu trách nhiệm, doanh nghiệp vi phạm phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và các hành vi vi phạm phải được xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật, nhưng quyền lợi hợp pháp của người mua nhà thiện chí cũng phải được bảo vệ một cách độc lập thay vì tiếp tục bị treo theo số phận pháp lý của dự án.

Việc tháo gỡ các dự án tồn đọng chỉ thực sự thành công khi đồng thời bảo đảm ba yêu cầu gồm Nhà nước thu được các nghĩa vụ tài chính hợp pháp, doanh nghiệp chịu trách nhiệm đối với sai phạm của mình và quyền tài sản của người mua nhà thiện chí được bảo vệ như một giá trị độc lập. Điều thị trường cần không phải là sự lựa chọn giữa kỷ cương và bảo vệ người dân mà là một giải pháp có khả năng thực hiện đồng thời cả hai mục tiêu đó.

Có lẽ đã đến lúc cần khẳng định một nguyên tắc rất cơ bản rằng không thể lấy quyền được cấp sổ hồng của người dân làm công cụ bảo đảm cho những nghĩa vụ mà họ không tạo ra. Người mua nhà không phải là bên có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, cũng không phải là chủ thể phải khắc phục các sai phạm của dự án hay gánh thay những nghĩa vụ phát sinh từ các quyết định mà họ không tham gia và cũng không có khả năng kiểm soát. Vì vậy, việc để quyền tài sản của họ bị treo vô thời hạn nhằm chờ xử lý các nghĩa vụ của doanh nghiệp là điều cần được nhìn nhận lại dưới góc độ công bằng pháp lý.

Trong thực tế, nhiều dự án được giao đất từ mười lăm hoặc hai mươi năm trước, nhà đã được bán cho người dân, người dân đã thanh toán đầy đủ theo hợp đồng và cuộc sống đã hình thành ổn định trên thực tế. Tuy nhiên, nhiều năm sau đó nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai mới được xác định hoặc xác định lại trong bối cảnh giá đất đã thay đổi rất lớn, khiến một số doanh nghiệp không còn đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ của mình.

Trong những trường hợp như vậy, quyền được cấp sổ hồng của người mua nhà thiện chí và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư phải được xem là hai quan hệ pháp lý độc lập. Người dân đã giao dịch ngay tình, hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và nhận nhà trên thực tế thì không thể tiếp tục bị treo quyền tài sản chỉ vì doanh nghiệp còn nợ Nhà nước. Người dân đủ điều kiện thì được cấp sổ; doanh nghiệp còn nghĩa vụ thì tiếp tục bị truy thu, cưỡng chế hoặc xử lý theo Luật Phá sản. Sai phạm của chủ đầu tư phải được xử lý trên tài sản và trách nhiệm của chủ đầu tư, không phải trên sổ hồng của người dân.

Đây không chỉ là câu chuyện của người mua nhà. Mỗi căn hộ chưa được cấp sổ hồng là một tài sản chưa thể tham gia đầy đủ vào thị trường tín dụng, thị trường giao dịch và hệ thống tài sản chính thức. Khi hàng vạn căn hộ cùng rơi vào tình trạng đó, điều bị đóng băng không chỉ là quyền lợi của cư dân mà còn là một phần nguồn lực của nền kinh tế. Giải quyết vấn đề sổ hồng vì thế không chỉ là bảo vệ người dân mà còn là giải phóng tài sản đang bị mắc kẹt khỏi vùng xám pháp lý.

Luật Đất đai sửa đổi đang mở ra cơ hội để tháo gỡ những tồn đọng kéo dài nhiều năm. Nhưng thành công của quá trình đó không nên chỉ được đo bằng số lượng dự án được xử lý hay số lượng hồ sơ được hoàn thành. Một thước đo quan trọng hơn là có bao nhiêu người dân được trả lại đầy đủ quyền tài sản của mình, có bao nhiêu căn nhà được bước ra khỏi vùng xám pháp lý và có bao nhiêu nguồn lực đang bị đóng băng được đưa trở lại phục vụ cho sự phát triển của nền kinh tế.

Luật Đất đai sửa đổi sẽ chỉ thực sự thành công nếu không chỉ tháo gỡ được các dự án tồn đọng mà còn trả lại đầy đủ quyền tài sản cho những người đã giao dịch ngay tình. Bởi suy cho cùng, một nền pháp luật công bằng không chỉ được đánh giá bằng khả năng xử lý người làm sai mà còn bằng khả năng bảo vệ những người không làm sai.

Giải đáp cách xác định hạn mức giao đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa làm rõ quy định về xác định hạn mức giao đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên Cổng thông tin Chính phủ, công dân hỏi:

Ông N.Đ.T (Hà Nội) nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và được cán bộ Phòng Kinh tế xã cho biết, hiện chưa biết sẽ xác định hạn mức giao đất tại địa phương là hạn mức giao đất tối thiểu hay hạn mức tối đa (theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND) để thực hiện việc giảm tiền sử dụng đất.

Ông T hỏi, vậy hạn mức giao đất ở được xác định như thế nào?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai năm 2024 quy định căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn và tại đô thị.

Đồng thời, ngày 31.1.2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã quy định phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai (tại Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP).

Việc tính tiền sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 thực hiện theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31.1.2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Căn cứ các quy định nêu trên, về kiến nghị liên quan đến Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội và trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích tại địa phương, đề nghị ông liên hệ với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được hướng dẫn, cung cấp thông tin theo quy định.

Công an thông báo quan trọng đến người chuyển tiền bằng quét mã QR

Gần đây, một thủ đoạn lừa đảo công nghệ cao vô cùng tinh vi nhắm vào những người mua bán hàng trực tuyến. Lợi dụng tâm lý muốn chốt đơn nhanh và sự thiếu cảnh giác của người bán, kẻ gian đã giả danh người mua hàng, dựng lên kịch bản chuyển tiền lỗi để dẫn dụ nạn nhân quét mã QR độc hại. Chỉ với một vài thao tác đơn giản trên điện thoại, toàn bộ số tiền trong tài khoản ngân hàng của nạn nhân đã lập tức "không cánh mà bay".

Một trường hợp điển hình vừa được cơ quan Công an phường Thủy Xuân, thành phố Huế tiếp nhận là của chị N.H, một người thường xuyên bán hàng qua mạng xã hội. Theo hồ sơ trình báo, chị H. nhận được tin nhắn đặt mua số lượng lớn mật ong từ một tài khoản mang tên Chinh Võ. Khách hàng này tự xưng đang sinh sống ở nước ngoài và nhanh chóng thông báo đã thực hiện lệnh chuyển khoản thanh toán. Tuy nhiên, khi chị H. kiểm tra ứng dụng ngân hàng thì vẫn chưa thấy báo có.

Đánh trúng vào tâm lý sốt ruột của người bán, đối tượng lập tức gọi điện thoại, viện lý do giao dịch quốc tế bị treo và nhiệt tình hướng dẫn chị thực hiện các thao tác xác nhận để nhận tiền. Kẻ gian đã gửi một mã QR qua tin nhắn và yêu cầu chị quét. Thiếu cảnh giác và tin tưởng khách hàng, chị H. làm theo hướng dẫn và tá hỏa phát hiện toàn bộ số tiền hơn bảy triệu đồng trong tài khoản ngân hàng của mình đã bị trừ sạch.

Thủ đoạn lừa đảo này tuy không phải là mới nhưng vẫn liên tục khiến nhiều nạn nhân sập bẫy. Nguyên nhân chính bắt nguồn từ sự chủ quan và lầm tưởng tai hại rằng mã QR chỉ có chức năng để nhận tiền. Trên thực tế, công nghệ mã QR có thể chứa đựng rất nhiều lệnh phức tạp, bao gồm cả các lệnh thanh toán trừ tiền trực tiếp, đường dẫn đến trang web giả mạo giao diện ngân hàng hoặc yêu cầu nạn nhân cấp quyền truy cập thiết bị.

Ngay khi người bán hàng quét mã và vô tình làm theo hướng dẫn nhập mật khẩu hay mã OTP, đối tượng lừa đảo sẽ lập tức chiếm đoạt quyền kiểm soát tài khoản và tẩu tán tài sản. Để bảo vệ bản thân, cơ quan chức năng nhấn mạnh người dân tuyệt đối không quét các mã QR do người lạ cung cấp và không làm theo bất kỳ hướng dẫn nào qua điện thoại hay mạng xã hội. Nguyên tắc vàng trong giao dịch mua bán trực tuyến là chỉ tiến hành giao hàng khi ứng dụng ngân hàng chính thức thông báo tiền đã được cộng vào tài khoản. Tuyệt đối không tin tưởng vào các hình ảnh chụp màn hình chuyển khoản thành công vì chúng có thể bị làm giả bằng phần mềm một cách rất dễ dàng.

Trong trường hợp không may đã quét mã QR đáng ngờ hoặc lỡ thực hiện các thao tác chuyển tiền theo sự dẫn dụ của kẻ gian, người dân cần giữ bình tĩnh và hành động thật nhanh chóng. Việc đầu tiên và quan trọng nhất là lập tức liên hệ với tổng đài hỗ trợ của ngân hàng để yêu cầu khóa tài khoản và phong tỏa mọi giao dịch trực tuyến khẩn cấp.

Sau khi đã tạm thời bảo đảm an toàn cho phần tài sản còn lại, hãy cẩn thận chụp ảnh màn hình và lưu giữ toàn bộ nội dung tin nhắn, số điện thoại liên lạc, thông tin tài khoản mạng xã hội của kẻ lừa đảo cũng như các biên lai giao dịch có liên quan. Những tài liệu điện tử này sẽ là chứng cứ vô cùng quan trọng để bạn mang đến trình báo tại cơ quan Công an gần nhất, từ đó hỗ trợ lực lượng chức năng trong công tác điều tra, truy vết tội phạm và gia tăng cơ hội thu hồi lại số tiền đã mất.

Lao động tự do mua 5 ha đất lúa có phải chứng minh trực tiếp sản xuất nông nghiệp?

Lao động tự do muốn mua 5 ha đất lúa hỏi về việc có cần chứng minh là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không?

Trên Cổng thông tin Chính phủ, công dân hỏi: Bà N.T.L là lao động tự do. Bà muốn mua 5 ha đất lúa để sản xuất, vậy khi mua bà có cần chứng minh là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không?

Cụm từ "Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này" là hiểu vượt hạn mức giao đất cho mỗi loại đất hay là hạn mức nhận chuyển nhượng?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Khoản 6 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: "6. Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mà có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó theo quy định của Chính phủ".

Điểm b khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024 quy định cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất nhận chuyển nhượng thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai.

Khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định: "Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế".

Khoản 1 Điều 176 Luật Đất đai quy định về hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: (1) Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; (2) Không quá 02 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác.

Điều 3 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30.7.2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Tại điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12.6.2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (hết hiệu lực bởi tiết đ2 điểm đ khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP) quy định: Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt phương án sử dụng đất lúa của cá nhân quy định tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai.

Ngày 31.1.2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã quy định phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất và quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai (tại Điều 14, Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP).

Căn cứ các quy định nêu trên, kể từ ngày 1.82024, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức giao đất quy định tại Điều 176 Luật Đất đai thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Nguồn: Luật Sư Việt Nam; Lao Động; CafeF