Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng

Chính phủ ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng; trong đó, quy định rõ điều kiện cấp giấy phép xây dựng.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới

Nghị định quy định việc cấp phép xây dựng phải tuân thủ quy định về điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025, một số nội dung được quy định cụ thể như sau:

1. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 55 Nghị định này.

2. Thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải phù hợp với các nội dung theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025, cụ thể:

a) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng: phù hợp với một trong các loại quy hoạch tương ứng theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định này;

b) Công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với một trong các loại quy hoạch tương ứng theo quy định tại điểm g, h và i khoản 1 Điều 26 Nghị định này;

c) Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai năm 2024.

3. Bảo đảm an toàn về kết cấu chịu lực cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh, di sản thế giới, cảnh quan văn hóa của di tích, không gian văn hóa liên quan; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh. Tuân thủ quy định về điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về di sản văn hoá đối với công trình văn hóa.

Công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và các nội dung khác theo thỏa thuận hợp đồng xây dựng. Công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải được thẩm tra thiết kế xây dựng bảo đảm các yêu cầu về thiết kế phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.

4. Thiết kế xây dựng công trình đã được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2025 và Nghị định này. Riêng việc thiết kế xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định tại Nghị định về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại công trình theo quy định tại Điều 57 Nghị định này.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo, di dời công trình

Nghị định quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo, di dời công trình gồm:

1. Phù hợp điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 ở trên; riêng trường hợp sửa chữa, cải tạo giữ nguyên quy mô, chức năng hiện hữu của công trình cần đảm bảo quy định tại các khoản 1, 3 và 4 ở trên.

2. Phương án di dời công trình phải bảo đảm các biện pháp an toàn lao động, an toàn đối với công trình được di dời và các công trình lân cận, bảo vệ môi trường và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo, di dời công trình theo quy định tại Điều 61 Nghị định này.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch ngành hoặc quy hoạch chi tiết ngành được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô, thời hạn tồn tại của công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối với từng khu vực hoặc chấp thuận đối với công trình cụ thể theo yêu cầu quản lý, phát triển và phù hợp với thời hạn quy hoạch;

c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ đầu tư đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại Điều 55 Nghị định này;

d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch chưa thực hiện, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, phá dỡ công trình thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 mục này và quy định tại khoản 3, khoản 4 của điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới quy định ở trên.

3. Đối với công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch chưa thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

4. Đối với công trình xây dựng thuộc trường hợp ở định tại khoản 1 mục này và đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 2 năm liên tục kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất cấp xã được phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất cấp xã đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất cấp xã thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 mục này. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất khi chưa hết thời hạn tồn tại công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp thì thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định cụ thể về quy mô, chiều cao đối với công trình xây dựng mới và công trình đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo; thời hạn tồn tại của công trình để làm căn cứ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

6. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại Điều 62 Nghị định này.

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Nghị định quy định Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý (trừ các công trình quy định tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).

Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp giấy phép xây dựng cho các công trình được đầu tư xây dựng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trong phạm vi được giao quản lý.

Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho các công trình trên địa bàn tỉnh không thuộc đối tượng quy định ở trên.

Ngoài ra, Nghị định cũng hướng dẫn xác định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong một số trường hợp sau:

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và huỷ giấy phép xây dựng do mình cấp;

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng;

- Đối với dự án có nhiều công trình với loại và cấp công trình khác nhau thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo công trình có cấp cao nhất của dự án;

- Khi điều chỉnh thiết kế xây dựng hoặc sửa chữa, cải tạo công trình làm thay đổi cấp của công trình thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo cấp của công trình sau điều chỉnh thiết kế hoặc công trình sửa chữa, cải tạo;

- Đối với công trình được đầu tư xây dựng gắn vào công trình, bộ phận công trình khác, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng xác định theo cấp của công trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Các trường hợp bị thu hồi, hủy giấy phép xây dựng

Nghị định quy định giấy phép xây dựng bị thu hồi trong các trường hợp sau:

- Giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định của pháp luật;

- Chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Loạt quy định mới về thuế giá trị gia tăng có hiệu lực từ 20.6

Từ ngày 20.6, nhiều quy định mới về thuế giá trị gia tăng, đặc biệt là liên quan điều kiện khấu trừ thuế giá trị gia tăng đối với hàng hóa, dịch vụ mua trả chậm, trả góp chính thức có hiệu lực.

Bảo hiểm nhân thọ không chịu thuế giá trị gia tăng

Từ hôm nay 20.6, Nghị định 144/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Thuế giá trị gia tăng có hiệu lực thi hành.

Có nhiều điểm mới mà người nộp thuế cần lưu ý. Thứ nhất, Nghị định 144/2026/NĐ-CP đã bổ sung khoản 3a vào sau khoản 3 điều 4 Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

Theo đó, từ ngày 20.6, bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe, bảo hiểm người học, các dịch vụ bảo hiểm khác liên quan đến con người; bảo hiểm vật nuôi, bảo hiểm cây trồng, các dịch vụ bảo hiểm nông nghiệp khác; bảo hiểm tàu, thuyền, trang thiết bị và các dụng cụ cần thiết khác phục vụ trực tiếp đánh bắt thủy sản... thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

Ngoài ra, Nghị định 144/2026/NĐ-CP đã điều chỉnh quy định đối với sản phẩm xuất khẩu là tài nguyên, khoáng sản theo hướng: tiếp tục thực hiện chủ trương hạn chế xuất khẩu tài nguyên, khoáng sản thô; thay thế danh mục sản phẩm xuất khẩu là tài nguyên, khoáng sản tại các phụ lục kèm theo Nghị định 181/2025/NĐ-CP bằng danh mục mới.

Trường hợp cần thiết, Bộ Công thương sẽ rà soát, đề xuất điều chỉnh danh mục để Bộ Tài chính tổng hợp, báo cáo Chính phủ xem xét, quyết định.

Nghị định 144/2026/NĐ-CP cũng bổ sung căn cứ xác định tổng doanh thu hàng hóa, dịch vụ bán ra.

Theo đó, tổng doanh thu của hàng hóa, dịch vụ bán ra bao gồm: doanh thu của hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng; doanh thu của hàng hóa, dịch vụ không chịu thuế giá trị gia tăng; giá trị gia tăng của hoạt động mua - bán, chế tác vàng, bạc, đá quý (trừ trường hợp giá trị gia tăng âm) và doanh thu của hàng hóa, dịch vụ thuộc diện Bộ Tài chính quy định cụ thể không thuộc phạm vi điều chỉnh của nghị định và luật Thuế giá trị gia tăng (nếu có).

Đối với các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, hoạt động chứng khoán và kinh doanh bảo hiểm, doanh thu được xác định theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Sửa quy định về điều kiện khấu trừ thuế

Đáng chú ý, Nghị định 144/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện khấu trừ thuế giá trị gia tăng đối với hàng hóa, dịch vụ mua trả chậm, trả góp.

Cụ thể như sau: đối với hàng hóa, dịch vụ mua trả chậm, trả góp có giá trị hàng hóa, dịch vụ mua từ 5 triệu đồng trở lên, cơ sở kinh doanh căn cứ vào hợp đồng mua hàng hóa, dịch vụ bằng văn bản, hóa đơn giá trị gia tăng và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt của hàng hóa, dịch vụ mua trả chậm, trả góp để khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào.

Trường hợp chưa có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt do chưa đến thời điểm thanh toán theo hợp đồng, phụ lục hợp đồng thì cơ sở kinh doanh vẫn được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào.

Đến thời điểm thanh toán theo hợp đồng, phụ lục hợp đồng, cơ sở kinh doanh không có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thì cơ sở kinh doanh phải kê khai, điều chỉnh giảm số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ đối với phần giá trị hàng hóa, dịch vụ không có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt vào kỳ tính thuế phát sinh nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, phụ lục hợp đồng.

Trường hợp sau khi điều chỉnh, cơ sở kinh doanh có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ số thuế giá trị gia tăng đầu vào đối với phần giá trị hàng hóa, dịch vụ có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt vào kỳ tính thuế có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.

Trước đó, quy định tại Nghị định 181/2025/NĐ-CP không có nội dung về trường hợp sau khi điều chỉnh nêu trên.

Giai đoạn cuối năm 2025, khá nhiều doanh nghiệp gặp khó trong thực tiễn triển khai, gửi kiến nghị tới cơ quan thuế các địa phương phản ánh vướng mắc.

Vấn đề chung mà doanh nghiệp gặp phải là đối với hàng hóa, dịch vụ mua trả chậm, trả góp có giá trị từ 5 triệu đồng trở lên, đến thời điểm thanh toán tiền mua hàng hóa, dịch vụ theo hợp đồng, doanh nghiệp vẫn không có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt nên không đủ điều kiện được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào.

Doanh nghiệp đã tiến hành kê khai điều chỉnh giảm số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ đối với phần giá trị hàng hóa, dịch vụ không có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt vào kỳ tính thuế phát sinh nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng.

Tuy nhiên, sau thời hạn thanh toán ghi trong hợp đồng, dù doanh nghiệp có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt, nhiều cơ quan thuế địa phương vẫn trả lời, doanh nghiệp không được kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào...

Thu hồi đất khi dự án được hơn 75% người dân đồng thuận, chuyên gia khẳng định 'đây là điểm nghẽn lớn nhất được khai thông'

Dự thảo sửa Luật Đất đai năm 2026 đề xuất nhiều thay đổi về thu hồi đất, định giá đất, cấp sổ đỏ và giải phóng mặt bằng, tác động lớn tới thị trường bất động sản và đời sống người dân.

Giữa bối cảnh nhiều người dân và nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến cơ chế thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những thay đổi mang tính hệ thống.

Cụ thể, trong năm 2026, Quốc hội dự kiến xem xét sửa đổi, bổ sung ba bộ luật then chốt gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Trong đó, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 (với các điều chỉnh hướng tới năm 2026) được đánh giá sẽ tạo ra những tác động sâu rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và cá nhân tham gia đầu tư.

Tại webinar chuyên sâu trên kênh Tài Chính & Kinh doanh, ông Tô Anh Hùng (Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam - VWA) đã phân tích nhiều nội dung trọng tâm của dự thảo, từ việc đẩy nhanh giải phóng mặt bằng đến những thay đổi trong cơ chế tính giá đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mở rộng cơ chế thu hồi đất, dự án được hơn 75% người dân đồng thuận có thể được triển khai

Một trong những thay đổi căn bản nhất là điều chỉnh mô hình quản lý địa phương từ ba cấp xuống còn hai cấp. Theo đó, hệ thống hành chính sẽ bỏ cấp trung gian là quận, huyện, chuyển trực tiếp từ cấp tỉnh xuống cấp xã, phường nhằm tinh gọn bộ máy và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

Cùng với đó, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng được điều chỉnh theo hướng giảm phân cấp. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sẽ bị bãi bỏ, thay bằng quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc kế hoạch sử dụng đất cấp xã có thời hạn 5 năm.

Ông Tô Anh Hùng lưu ý, nguyên tắc xử lý mâu thuẫn trong quy hoạch cũng được bổ sung rõ ràng. Nếu quy hoạch cấp thấp mâu thuẫn với quy hoạch cấp cao thì quy hoạch cấp thấp bắt buộc phải điều chỉnh theo cấp cao. Thẩm quyền phê duyệt và thành lập hội đồng thẩm định quy hoạch cũng được chuyển từ cấp huyện sang Chủ tịch UBND cấp xã, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Về cơ chế thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, dự thảo luật hóa thêm bốn trường hợp. Thứ nhất là thu hồi đất để thực hiện các dự án khu thương mại tự do (FTZ) tại Đà Nẵng, Hải Phòng và trung tâm tài chính quốc tế (IFC) tại TP.HCM, Đà Nẵng. Thứ hai là thu hồi đất đối với các dự án đã đạt được thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất.

Ông Tô Anh Hùng đánh giá đây là điểm nghẽn lớn nhất đã được khai thông. Trước đây, nhiều dự án nhà ở thương mại không thuộc diện khu đô thị bị đình trệ chỉ vì một hộ dân không đồng ý. Với quy định mới, nếu đại đa số người dân đồng thuận, UBND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để bảo đảm lợi ích cho số đông và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Hai trường hợp còn lại gồm thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao) và xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.

Rút ngắn thủ tục bồi thường, cấp sổ đỏ và giảm gánh nặng tiền sử dụng đất cho người dân

Song song với việc mở rộng cơ chế thu hồi đất, dự thảo cũng chú trọng rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện các thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Thời gian thông báo thu hồi đất nông nghiệp giảm từ 90 ngày xuống còn 60 ngày, còn đất phi nông nghiệp giảm từ 180 ngày xuống 120 ngày.

Đặc biệt, thời gian niêm yết phương án bồi thường để lấy ý kiến trực tiếp giảm từ 30 ngày xuống còn 10 ngày. Tổng thời gian từ khi thông báo đến khi chi trả bồi thường có thể giảm từ 30-60 ngày so với quy định cũ.

Ông Tô Anh Hùng nhấn mạnh, việc rút ngắn thời gian không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ dự án mà còn bảo đảm người bị thu hồi đất sớm nhận được hỗ trợ để ổn định cuộc sống.

Một nội dung đáng chú ý khác liên quan đến tài chính bất động sản là sự thay đổi trong cách tính bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Thay vì định giá cụ thể cho từng thửa đất riêng lẻ, vốn khiến thời gian kéo dài như trước đây, dự thảo đề xuất áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K) cho cả một khu vực.

Ông Tô Anh Hùng nhận định phương pháp này sẽ giúp minh bạch nghĩa vụ tài chính và tạo sự đồng thuận cao hơn trong công tác giải phóng mặt bằng, tránh tình trạng so bì giá giữa các hộ dân liền kề.

Đồng thời, quyền lợi của người nhận chuyển nhượng đất bị thu hồi cũng được quy định rõ ràng hơn khi vẫn được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư tương đương chủ sở hữu cũ, bảo đảm tính công bằng trong chính sách.

Đối với các thủ tục hành chính liên quan đến người dân, dự thảo mở rộng thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2024.

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân cũng được hưởng chính sách giảm từ 50-70% phần chênh lệch tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, ông Tô Anh Hùng lưu ý người dân cần quan tâm đến thời hạn nộp hồ sơ để được hoàn lại phần tiền chênh lệch đối với các trường hợp đã nộp đủ 100% trong năm 2025, bởi thời hạn này chỉ kéo dài đến ngày 1/1/2027.

Ngoài ra, dự thảo cũng bổ sung quy định bảo vệ nhà đầu tư dự án BT bằng cách tính thêm lãi suất ngân hàng tương ứng với giá trị công trình đã hoàn thành nếu Nhà nước chậm bàn giao quỹ đất đối ứng.

Khi phân tích tác động của dự thảo đối với tình trạng đầu cơ, ông Tô Anh Hùng cho rằng các thay đổi lần này chủ yếu tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý và minh bạch hóa thị trường.

Mặc dù có quy định thu hồi đất bỏ hoang không bồi thường nhằm hạn chế tình trạng "ôm đất" của chủ đầu tư, nhưng để giải quyết triệt để tình trạng đầu cơ cần có sự phối hợp đồng bộ của các chính sách thuế bất động sản nằm ngoài phạm vi của Luật Đất đai.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, ông Hùng khuyến nghị cần đặc biệt quan tâm đến cơ chế thỏa thuận 75%, sự linh hoạt trong quy định hợp thửa, tách thửa cũng như các phương pháp định giá bất động sản dựa trên dòng tiền và lợi suất cho thuê.

Đánh giá về chu kỳ thị trường, ông Tô Anh Hùng nhận định các thành phố lớn như Hà Nội và Đà Nẵng đang ở giai đoạn bùng nổ nguồn cung khi các chủ đầu tư liên tục tung sản phẩm ra thị trường bất chấp khó khăn.

Trong bối cảnh quy hoạch tầm nhìn 100 năm tại các đô thị lớn có thể thay đổi, ông cho rằng các căn hộ chung cư hiện nay có hệ số an toàn cao hơn so với nhà phố, vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro bị giải tỏa khi hạ tầng được mở rộng.

Ông Hùng cũng lưu ý về hiện tượng "cắt lỗ" trên thị trường thứ cấp, nơi nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức sẵn sàng chấp nhận mất vốn để tránh phát sinh nợ xấu ngân hàng.

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai không chỉ là sự điều chỉnh về mặt kỹ thuật mà còn là nỗ lực mang tính hệ thống nhằm tạo ra môi trường đầu tư bất động sản an toàn, minh bạch và hiệu quả hơn. Việc gỡ bỏ các rào cản trong giải phóng mặt bằng và rút ngắn thời gian thực hiện dự án được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới.

Người dân và nhà đầu tư cần chủ động cập nhật những thay đổi này để bảo vệ quyền lợi chính đáng và đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp với năng lực tài chính của mình.

Nguồn: Báo Chính Phủ; Thanh Niên; Người Quan Sát