Cơ quan thuế trả lời về việc nộp tiền khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Theo phản ánh của công dân trên Cổng Thông tin Bộ Tài chính, người dân có thửa đất tại Tổ dân phố Yên Sơn, phường Việt Yên, tỉnh Bắc Ninh với diện tích 500,3m².

Trong đó có 360m² đất ở tại đô thị và 140,3m² đất trồng cây lâu năm nằm trong cùng thửa đất.

Hiện gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng 140,3m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở và đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn về chính sách thu tiền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Trả lời nội dung này, cơ quan thuế cho biết trường hợp hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng 140,3m² đất trồng cây lâu năm nằm trong cùng thửa đất có đất ở thì thuộc đối tượng được hưởng chính sách thu tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Đối với việc xác định tiền sử dụng đất, cơ quan thuế cho biết quy định hiện hành chỉ áp dụng đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 không quy định việc cộng dồn diện tích đất ở hiện có khi tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chuyển mục đích.

Liên quan đến câu hỏi diện tích nào được áp dụng mức thu 30%, 50% hoặc phải nộp 100% tiền sử dụng đất, cơ quan thuế dẫn quy định tại Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo đó, khi tiếp nhận hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, phòng chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân phường Việt Yên có trách nhiệm xác định cụ thể diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức trên phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính, sau đó chuyển đến cơ quan thuế.

Về hạn mức đất ở, cơ quan thuế cho biết hiện được thực hiện theo Quyết định số 18/2026/QĐ-UBND ngày 2.3.2026 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh.

Đối với hồ sơ và thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, người dân được khuyến nghị liên hệ trực tiếp phòng chuyên môn của phường Việt Yên để được hướng dẫn cụ thể theo quy định.

Quy định về đất sử dụng trước ngày 18.12.1980 khi cấp sổ đỏ lần đầu

Công dân gửi câu hỏi đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường với nội dung:

Kính đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn việc áp dụng khoản 1, khoản 5 Điều 141 và Điều 137 Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 18.12.1980 để làm căn cứ công nhận hạn mức đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Hiện hồ sơ của tôi có các tài liệu gồm: Sổ mục kê ruộng đất 299 ghi tên tôi là người sử dụng đất; hồ sơ địa chính các năm 1989 và 2014 thể hiện thửa đất đứng tên tôi; văn bản xác minh nguồn gốc đất của UBND cấp xã (trước khi sáp nhập) ngày 12.9.2024 xác nhận đất được sử dụng ổn định trước ngày 18.12.1980 đến nay; đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp.

Tuy nhiên, hiện địa phương còn có cách hiểu khác nhau về căn cứ xác định đất có nguồn gốc sử dụng trước ngày 18.12.1980 để áp dụng hạn mức đất ở theo khoản 1 và khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024.

Kính đề nghị Bộ làm rõ:

Sổ mục kê ruộng đất 299, hồ sơ địa chính các năm 1989, 2014 và văn bản xác minh nguồn gốc đất của UBND cấp xã có được coi là căn cứ hợp pháp để xác định đất đã sử dụng trước ngày 18.12.1980 nhằm áp dụng hạn mức đất ở theo khoản 1 và khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 hay không?

Sổ mục kê ruộng đất 299 được lập theo Chỉ thị 299/TTg nhưng hoàn thành sau năm 1984 có thuộc nhóm giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 để xem xét công nhận quyền sử dụng đất và xác định thời điểm sử dụng đất trước ngày 18.12.1980 hay không?

Văn bản xác minh nguồn gốc đất của UBND cấp xã trước khi sáp nhập có giá trị làm căn cứ để xem xét áp dụng hạn mức đất ở đối với đất có nguồn gốc sử dụng trước ngày 18.12.1980 hay không?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường có ý kiến như sau:

1. Về quy định liên quan đến giấy tờ về quyền sử dụng đất

Tại khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai đã quy định cụ thể các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15.10.1993, trong đó có:

- Sổ mục kê lập trước ngày 18.12.1980 mà có tên người sử dụng đất.

- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg, gồm:

+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất;

+ Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất.

- Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15.10.1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.

Căn cứ quy định nêu trên, ngoài những giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai thì đề nghị ông/bà nghiên cứu thêm các quy định của địa phương để xác định “Sổ mục kê ruộng đất 299 được lập trong quá trình thực hiện Chỉ thị 299/TTg” có hay không thuộc trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

2. Về xác định thời điểm sử dụng đất

Pháp luật về đất đai không có quy định “văn bản xác minh nguồn gốc đất của UBND cấp xã được xem là căn cứ hợp pháp để xác định đất sử dụng trước ngày 18.12.1980”, tuy nhiên, pháp luật về đất đai có quy định cụ thể về xác định thời điểm sử dụng đất đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Do đó, căn cứ vào từng trường hợp, trong quá trình xem xét, giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác định thời điểm bắt đầu sử dụng thửa đất cụ thể của người sử dụng đất.

Xin cấp giấy phép xây dựng với khu đất bị quy hoạch treo, Bộ Xây dựng trả lời

Trên Cổng thông tin Bộ Xây dựng, bạn đọc H.T.C thắc mắc:

"Tôi có mua một lô đất nền tại xã Củ Chi, TPHCM (trước thuộc xã Tân Thông Hội cũ), lô đất đã được nhà nước cấp sổ hồng từ năm 2020. Khu đất này thuộc loại “Đất các nhóm nhà ở xây dựng mới trong trong các khu đất sử dụng hỗn hợp” được quy định tại mục 6.3 Quyết định số 4794/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ký ngày 4.9.2013.

Tại mục số 3 điểm a khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND có ghi: Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất.

Sau 3 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.

Sau đó TPHCM có thanh tra các sai phạm về đất đai tại Củ Chi và có Kết luận số 08/KL-TTTP-P3 ngày 15.6.2020. Theo Công văn số 5426/UBND-VP của UBND huyện Củ Chi ký ngày 17.6.2022 gửi UBND TPHCM đề nghị các biện pháp khắc phục sai phạm thì khu đất này đã được các cấp của cả huyện Củ Chi và TPHCM phê duyệt cho phép như sau:

Văn bản số 5772/UBND-QLĐT ngày 15.5.2019 gửi Sở Quy hoạch – Kiến trúc; Văn bản số 2735/SQHKT-HTKT ngày 12.6.2019 và 8196/UBND-QLĐT ngày 15.7.2019 chấp nhận cho đầu tư hạ tầng; Văn bản số 14275/UBND-QLĐT ngày 29.11.2019 chấp nhận kiểm tra nền hạ trước khi thảm nhựa; Văn bản số 15520/UBND-QLĐT ngày 30.12.2019 chấp nhận đấu nối giao thông; Văn bản số 15521/UBND-QLĐT ngày 30.12.2019 chấp nhận cho nghiệm thu hạ tầng; Văn bản số 2331/UBND-QLĐT ngày 16.3.2020 chấp thuận cho di dời đất ở.

Hiện nay, tôi có nhu cầu xây nhà để ở trên lô đất này nhưng khi gửi đơn xin cấp giấy phép xây dựng thì xã không đồng ý vì lý do đang chờ khắc phục sai phạm.

Theo các văn bản nêu trên thì tôi thấy chủ đầu tư bán cho tôi lô đất này không vi phạm quy định trong việc tách thửa và bán cho người dân, do đó việc cho đến nay UBND xã Củ Chi từ chối không cấp giấy phép xây dựng cho người dân là không đúng. Hiện tại quy hoạch phân khu 1/2000 nêu trên đã hết thời hạn hiệu lực nhưng TPHCM chưa ban hành quy hoạch 1/2000 mới. Tôi xin hỏi trường hợp này, tôi có thể xin giấy phép xây dựng được không?".

Trả lời về vấn đề này, sau khi nghiên cứu, Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) có ý kiến như sau:

Do nội dung đề nghị hướng dẫn của công dân chưa đầy đủ hồ sơ kèm theo, do đó, Bộ Xây dựng hướng dẫn quý công dân nguyên tắc như sau:

Điều kiện để cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ đã được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại các Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14 và Luật số 62/2020/QH14). Đề nghị quý công dân căn cứ để thực hiện.

Trường hợp có đầy đủ các điều kiện theo quy định này, quý công dân căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 106 Luật Xây dựng năm 2014, liên hệ với cơ quan có thẩm quyền về cấp giấy phép xây dựng để thực hiện theo quy định.

Luật Đất đai (sửa đổi): Quyền tài sản không chỉ nằm trên sổ đỏ

Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng tạo ra môi trường pháp lý minh bạch và ổn định hơn cho thị trường. Tuy nhiên, giá trị lớn nhất của đất đai không nằm trên sổ đỏ mà nằm ở niềm tin rằng các quyền tài sản được ghi nhận trên đó sẽ tiếp tục được bảo vệ, khai thác và tiên liệu một cách ổn định trong tương lai. Khi quyền tài sản đủ rõ ràng và đủ an toàn, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển, dòng vốn mới sẵn sàng đầu tư dài hạn và thị trường mới có thể vận hành bằng niềm tin thay vì sự phòng thủ.

Trong nhiều năm qua, mỗi khi nhắc đến đất đai, phần lớn sự chú ý thường tập trung vào giá đất, quy hoạch, bồi thường, thu hồi đất hoặc thủ tục hành chính. Đây đều là những vấn đề quan trọng bởi chúng tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân cũng như hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn vào bản chất của thị trường đất đai, có lẽ câu hỏi quan trọng nhất không nằm ở việc giá đất được xác định như thế nào mà nằm ở việc quyền tài sản được bảo vệ đến đâu.

Đây là điểm khác biệt căn bản giữa tư duy quản lý tài nguyên và tư duy phát triển thị trường. Trong cách tiếp cận truyền thống, đất đai thường được nhìn nhận như một nguồn tài nguyên cần quản lý. Nhưng trong nền kinh tế hiện đại, đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là nền tảng để hình thành các quyền tài sản có giá trị kinh tế rất lớn.

Một thửa đất không chỉ tạo ra giá trị từ diện tích hay vị trí của nó. Giá trị lớn hơn được hình thành từ khả năng sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp, đầu tư, thừa kế và khai thác tài sản đó trong tương lai. Nói cách khác, điều thị trường thực sự giao dịch nhiều khi không phải là đất đai, mà là các quyền tài sản được gắn với đất đai.

Đó cũng là lý do hai thửa đất có diện tích tương đương nhưng giá trị có thể hoàn toàn khác nhau. Sự khác biệt không chỉ đến từ vị trí, hạ tầng hay tiềm năng thương mại mà còn đến từ mức độ chắc chắn của các quyền tài sản liên quan. Một quyền tài sản được xác định rõ ràng, được bảo vệ ổn định và có khả năng tiên liệu cao sẽ tạo ra giá trị lớn hơn rất nhiều so với một quyền tài sản tồn tại trong trạng thái bất định.

Trong thực tế, người dân hiếm khi sử dụng khái niệm “quyền tài sản” khi nói về đất đai. Họ nói về việc xây nhà cho con, chuyển nhượng tài sản, để lại thừa kế hoặc thế chấp vay vốn để kinh doanh. Nhưng phía sau tất cả những quyết định đó đều là câu chuyện về quyền tài sản.

Một người cha mua đất để dành cho con không chỉ mua một tài sản, mà mua sự yên tâm rằng tài sản đó vẫn được bảo vệ khi chuyển sang thế hệ tiếp theo. Một gia đình thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn làm ăn không chỉ cần một cuốn sổ đỏ, mà cần niềm tin rằng những quyền ghi trên đó sẽ tiếp tục được tôn trọng và bảo vệ trong tương lai.

Một doanh nghiệp phát triển dự án không chỉ quan tâm đến việc được giao đất hay cho thuê đất. Điều họ cần hơn là khả năng dự đoán các quyền khai thác, chuyển nhượng, huy động vốn và xử lý tài sản trong suốt vòng đời của dự án. Một ngân hàng khi nhận tài sản bảo đảm cũng không chỉ nhìn vào giá trị hiện tại của bất động sản. Điều họ đánh giá còn là khả năng thực thi các quyền tài sản khi rủi ro phát sinh.

Nhìn từ góc độ đó, quyền tài sản không phải là một khái niệm pháp lý trừu tượng mà chính là nền tảng của niềm tin kinh tế.

Trong bài viết trước, chúng tôi cho rằng giá đất không nguy hiểm bằng giá đất không thể giải thích, bởi điều thị trường cần không phải là một con số hoàn hảo mà là một cơ chế có thể hiểu và có thể dự đoán ().

Đối với quyền tài sản cũng vậy. Điều người dân cần không chỉ là một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều họ cần hơn là khả năng biết trước quyền của mình sẽ được bảo vệ như thế nào trong tương lai. Đây chính là điểm kết nối giữa quyền tài sản và môi trường đầu tư.

Dòng vốn không chỉ tìm đến nơi có cơ hội sinh lời. Dòng vốn còn tìm đến nơi có khả năng tiên liệu. Nhà đầu tư có thể chấp nhận rủi ro thị trường, rủi ro kinh doanh hay rủi ro cạnh tranh. Nhưng điều họ luôn cố gắng tránh là sự bất định pháp lý.

Khi quyền tài sản đủ rõ ràng, dòng vốn sẽ mạnh dạn hơn. Khi quyền tài sản đủ ổn định, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng đầu tư dài hạn hơn. Khi quyền tài sản đủ khả năng tiên liệu, chi phí phòng thủ của nền kinh tế sẽ giảm xuống.

Ngược lại, khi quyền tài sản tồn tại trong trạng thái khó dự đoán, phản ứng tự nhiên của thị trường sẽ là thận trọng. Người dân trì hoãn giao dịch. Doanh nghiệp trì hoãn đầu tư. Ngân hàng siết chặt tín dụng. Nhà đầu tư kéo dài thời gian ra quyết định.

Những phản ứng đó hoàn toàn hợp lý từ góc độ của từng chủ thể. Nhưng khi diễn ra đồng thời trên quy mô lớn, chúng tạo ra một hệ quả chung là làm chậm tốc độ vận hành của nền kinh tế. Đó là một loại chi phí rất lớn nhưng thường không xuất hiện trên bất kỳ báo cáo tài chính nào.

Chính vì vậy, thành công của Luật Đất đai sửa đổi không nên chỉ được đo bằng số lượng thủ tục được cắt giảm hay số lượng dự án được tháo gỡ. Một thước đo quan trọng hơn là liệu đạo luật này có giúp củng cố quyền tài sản hay không. Người dân có cảm thấy yên tâm hơn với tài sản của mình hay không. Doanh nghiệp có dự đoán được quyền khai thác và đầu tư của mình hay không. Nhà đầu tư có tin tưởng hơn vào môi trường pháp lý hay không. Đây mới là những câu hỏi có ý nghĩa dài hạn.

Một nền kinh tế hiện đại không chỉ cần xác lập quyền tài sản. Điều quan trọng hơn là tạo ra khả năng tiên liệu đối với quyền tài sản. Khi người dân biết quyền của mình được bảo vệ ra sao, doanh nghiệp biết quyền khai thác của mình được xác định thế nào và nhà đầu tư biết những quyền đó có thể được duy trì ổn định trong tương lai hay không, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển.

Suy cho cùng, thị trường không chỉ định giá diện tích đất, vị trí đất hay quy hoạch đất. Thị trường còn định giá mức độ chắc chắn của các quyền gắn với đất. Giá trị lớn nhất của đất đai vì thế không nằm trên sổ đỏ.

Giá trị lớn nhất nằm ở niềm tin rằng những quyền tài sản được ghi nhận trên đó sẽ tiếp tục được bảo vệ một cách ổn định trong tương lai.

Bởi cuối cùng, một nền kinh tế không phát triển nhờ có nhiều đất đai hơn. Một nền kinh tế phát triển khi người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư đủ tin tưởng rằng các quyền tài sản của họ được xác lập rõ ràng, được bảo vệ ổn định và có thể tiên liệu được trong dài hạn.

Nguồn: Lao Động; Luật Sư Việt Nam