Giá bất động sản nhà ở trên khắp nước Đức đã giảm tới 31% vào năm ngoái. Lần cuối cùng giá rớt như vậy xảy ra cách đây 30 năm trước, khủng hoảng hồi đó kéo dài khá lâu. Tuy nhiên, mặc dù rớt giá, người mua nhà hầu như không được hưởng lợi từ rớt giá này, mà thậm chí còn chịu đắt đỏ nặng hơn.

Mức rớt giá hiện tại tổng kết toàn nước Đức

Mua một căn hộ riêng ở Frankfurt hiện giá đã rớt khoảng 12,8% so với năm ngoái. Mức rớt giá này đưa vị trí thủ phủ bang Hessen lên đầu bảng xếp hạng 19 thành phố giá giảm nặng nhất mà Học Viện Kinh tế Thế giới Kiel (IFW) đưa vào thống kê tính chỉ số giá bất động sản (Greix). Nhưng Frankfurt chỉ là phần nổi của xu hướng trên toàn Liên bang, khi giá giảm mạnh ở tất cả các thành phố từ năm ngoái. Theo đó, giá căn hộ trở nên rẻ hơn trước, bình quân 8,9%, nhà biệt thự giảm 11,3% và các tòa nhà chung cư giảm tới 20,1%.

Giảm giá nhà lần này mang tính lịch sử

Bởi kể từ 60 năm qua mà Học Viện IFW tính chỉ số giá bất động sản Greiz, chưa bao giờ giá nhà giảm nhanh và mạnh như vậy. Trong đợt giảm giá mạnh nhất cho đến nay xảy ra cách đây tầm 30 năm, từ giữa những năm 1990, giá bán đã giảm xuống mức tương tự, nhưng phải mất khoảng 10 năm kéo dài như vậy, IFW cho biết trong thông cáo báo chí của mình. So với mức đỉnh của giá bất động sản trong quý III/2022, hiện chúng đã giảm thấp nhất ở Stuttgart 18,7%. Tiếp theo là Düsseldorf với âm 17%. Berlin với 6,5% và Köln với 8,1% ghi nhận mức giá giảm nhỏ nhất.

Tuy nhiên, cũng có những thành phố giá cả tiếp tục tăng. Potsdam ghi nhận mức tăng trung bình 4,3% vào năm 2023, Dortmund 1,9%, Leipzig và Duisburg 1,8% và Lübeck l1,5%. Ở nhiều thành phố này, đặc biệt là Duisburg, Leipzig và Lübeck, giá mỗi mét vuông cho đến nay vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình toàn Liên bang. Với 8600 euro mỗi mét vuông, München vẫn có giá cao nhất, trước Hamburg và Frankfurt (chỉ 5300 euro).

Mua nhà đang trở nên đắt đỏ hơn, mặc dù giá đang giảm

Hiện có hai vấn đề đối với người mua nhà. Mặc dù giá nhà hiện đã giảm mạnh hơn bao giờ hết, nhưng trước đó chúng cũng đã tăng hơn bao giờ hết. Từ năm 2009 đến năm 2022, IFW xác định mức tăng giá từ ba đến bốn lần mỗi thành phố. Điều đó cũng mang tính lịch sử. Ngay cả với sự sụt giảm giá hiện nay, bất động sản vẫn đạt mức giá như năm 2021. Nghĩa là sự suy giảm có ngưỡng giới hạn.

Điểm mấu chốt thứ hai đối với người mua là nguyên nhân dẫn tới giá giảm. Điều này không phải do nguồn cung trên thị trường bất động sản tăng mạnh hay nhu cầu giảm mạnh. Lý do duy nhất là Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) đã tăng lãi suất. Việc tăng lãi suất cơ bản từ 0,0% lên 4,5% cũng khiến lãi suất cho vay bất động sản tăng từ 0,9% lên khoảng 3,3%. Điều này làm tăng chi phí mua nhà rất lớn.

Ví dụ

Một ngôi nhà với giá mua 500.000 euro bao gồm các chi phí mua bán với 20% vốn chủ sở hữu, được trả hết sau khoảng 15 năm có tổng trị giá là 552.642 euro, niên kim (trả dần hàng năm) là 6% ở mức lãi suất 0,9%. Nếu bây giờ lãi suất vay tăng lên mức3,3%, thì tổng chi phí mua bán sẽ tăng lên 700.087 euro và việc trả nợ hiện mất 21 năm. Như vậy, giá mua nhà do lãi suất tăng đã tăng thêm 147.445 euro, tương đương gần 27% giá gốc cũ.

Tính toán trên cho thấy, giá bán hiện đã giảm mạnh nhưng không giúp ích gì cho người mua bởi lãi suất ngân hàng tăng. Nếu giả định giá bán giảm 11,3%, đối với một ngôi nhà trung bình dành cho một gia đình, tổng chi phí mua với mức lãi suất hiện tại sẽ là 620.978 euro. Con số này vẫn cao hơn 68.336 euro, tương đương 12% so với trước khi ngân hàng ăng lãi suất. Do đó, giá mua thấp hơn không bù đắp đủ cho việc tăng lãi suất.

Thị trường bất động sản đang chìm vào giấc ngủ

Việc lãi suất tăng cao trên cho thấy thị trường bất động sản đang chìm vào giấc ngủ (ít giao dịch). Trong phân tích của mình, IFW ghi nhận sự sụt giảm về số lượng giao dịch mua bán 27% đối với chung cư, 19% đối với các tòa nhà chung cư và 16% đối với biệt thự một gia đình. Kể từ đỉnh điểm vào năm 2021, số lượng giao dịch đã giảm từ 39 đến 49%, tùy thuộc vào loại hình nhà ở.

Kỳ vọng cho người mua nhà

Tuy nhiên, có những dấu hiệu chấm dứt xu hướng này. Trong những tháng gần đây, số lượng giao dịch đã giảm chậm hơn, đặc biệt là ở 7 thành phố hàng đầu Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln và Düsseldorf. Lãi suất cho vay gần đây cũng đã giảm từ mức cao 4,1% xuống còn 3,3%.

Đức Việt Online