Ban đầu, đó là một cú sốc khi căn hộ cho thuê đổi chủ. Nhưng người thuê nhà cũng có quyền lựa chọn cũng như các quyền sau khi thay đổi chủ sở hữu. Sau đây là những quyền và trách nhiệm của người thuê nhà, trình bày dưới dạng hỏi đáp.

Tôi có quyền mua đầu tiên Vorkaufsrecht, nếu căn hộ tôi thuê được bán không?

- Bất kể hợp đồng cho thuê có điều khoản về quyền mua đầu tiên hay không, người thuê nhà có quyền mua đầu tiên theo luật định, nếu chủ sở hữu của một tòa nhà chung cư muốn chuyển đổi căn hộ cho thuê thành nhà chung cư và bán nó cho bên thứ ba.

- Nếu chủ sở hữu lờ người thuê nhà hiện tại, bán cho người khác, những quy định luật pháp sau đây được áp dụng:

a- Nếu người thuê biết về việc mua bán của chủ nhà trước khi chủ nhà bàn giao căn hộ cho người mua và việc chuyển quyền sở hữu chưa được đăng ký tên người mua trong tước bạ đất đai, người thuê vẫn có thể thực hiện quyền mua đầu tiên của mình.

b- Nếu người thuê chỉ biết việc mua bán vào một ngày sau đó, người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

-Để người thuê được quyền mua đầu tiên, phải có hợp đồng mua bán giữa chủ sở hữu căn hộ và bên mua thứ ba giả định, và thông báo cho người thuê biết. Người thuê sau đó có thể xem xét hợp đồng liệu họ có muốn mua căn hộ theo các điều khoản đã ghi trong hợp đồng hay không, mà không thay đổi bất cứ điều khoản gì về giá mua hoặc các thỏa thuận khác. Trong trường hợp này, người thuê có hai tháng để thông báo cho chủ nhà của họ bằng văn bản, mua hay không.

- Sau đó, một hợp đồng mua bán mới có cùng nội dung phải được soạn thảo giữa người thuê và chủ sở hữu, và hợp đồng mua bán cũ giữa chủ sở hữu và bên thứ ba giả định bị hủy bỏ.

- Người thuê không có quyền mua đầu tiên nếu chủ nhà bán căn hộ cho một thành viên trong gia đình mình hoặc cho một thành viên của thành viên đó.

Người thuê có buộc phải cho phép khách mua nhà vào căn hộ mình thuê không?

Có, người thuê phải cho phép khách mua nhà vào căn hộ để xem. Tuy nhiên, trong trường hợp này, họ có thể yêu cầu chủ nhà hoặc ít nhất là quản lí nhà đi cùng họ. Các bên quan tâm không có quyền chụp ảnh không gian sống.

Về phần mình, chủ nhà phải thông báo lịch xem nhà của khách mua nhà cho người thuê. Đặc biệt đối với những người thuê nhà đang có việc làm, việc đăng ký lịch xem nhà thường phải được thỏa thuận trước ba đến bốn ngày. Chủ nhà phải tính đến giờ làm việc của người thuê nhà. Nếu người thuê nhà không thể tham dự vào ngày đã thông báo, người đó phải đưa ra các đề xuất thay thế.

Chủ sở hữu mới có phải tiếp nhận người thuê nhà cũ không?

- Luật pháp quy định: Mua bán không phá vỡ mức tiền thuê nhà. Nói một cách cụ thể, có nghĩa là chủ sở hữu mới cũng tiếp quản hợp đồng cho thuê trước đây. Chủ sở hữu mơi chỉ có thể chấm dứt hợp đồng theo các quy định chung, ví dụ, họ mua nhà để sử dụng mà không cho thuê. Không được phép chấm dứt vì mục đích tăng tiền thuê nhà. Tuy nhiên, chủ nhà cũng có thể đưa ra thông báo chấm dứt hợp đồng nếu người thuê nhà vi phạm trách nhiệm của mình, như người thuê đã tự ý cho người khác thuê lại.

- Trong một số trường hợp, việc chấm dứt hợp đồng cho thuê để sử dụng cá nhân phải tuân theo quy tắc về thời hạn quá độ. Và điều này luôn luôn xảy ra khi một tòa nhà cho thuê được chuyển đổi thành sở hữu cá nhân. Trong những trường hợp này, hợp đồng thuê hợp lệ chỉ có thể bị chấm dứt sau khi hết thời hạn quá độ ba năm kể từ ngày bán.

- Theo Luật định, khoảng thời gian quá độ này có thể tăng lên đến mười năm nếu nguồn cung nhà cho thuê có nguy cơ không đủ cho người dân thuê trong điều kiện hợp lý, trong một đô thị hoặc ít nhất là một phần của đô thị đó. Chính quyền tiểu bang có thể chỉ định rõ ràng những khu vực mang tính chất đó. Ví dụ, ở Berlin, có thời kì áp dụng thời gian quá độ như vậy tới mười năm.

Bất kể quy định thời hạn quá độ, thời hạn hủy hợp đồng thuê nhà là bao lâu?

Về nguyên tắc, thời hạn hủy hợp đồng là ba tháng. Đối với phía chủ nhà, thời hạn trên được gia hạn thêm ba tháng sau 5 năm thuê và 3 tháng nữa sau 8 năm thuê. Thời hạn tính từ khi chuyển đổi chủ sở hữu. Tuy nhiên, các khoảng thời hạn hủy hợp đồng cũng có thể được thỏa thuận theo hợp đồng.

Đức Việt Online