Mua nhà đất nhưng trên giấy chỉ có quyền sử dụng đất, không có nhà, phải làm sao?

Tôi có người chị chuẩn bị mua nhà nhưng khi đến phòng công chứng thì người bán chỉ đưa ra hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xem lại giấy hồng chỉ có ghi nhận quyền sử dụng đất chứ không ghi nhận nhà. Trong khi thực tế trên đất có căn nhà một trệt một lầu.

Chị tôi có nên mua hay không? Nếu mua phải chịu hậu quả pháp lý gì? Có bị xem là xây dựng trái phép và có thể bị tháo dỡ nhà hay không? (Một bạn đọc)

Chỉ có quyền sử dụng đất là hợp pháp

Chuyên gia Ngô Gia Hoàng trả lời:

Thực tế trường hợp trên đất có nhà nhưng giấy hồng chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất khá phổ biến. Nhiều trường hợp mua nhà cũng chỉ công chứng sang tên quyền sử dụng đất, còn quyền sở hữu nhà do các bên thỏa thuận với nhau.

Theo điều 131 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất bắt buộc đăng ký đất đai nhưng Luật Nhà ở không buộc chủ sở hữu phải đăng ký nhà ở. Vậy nên mới có trường hợp nhà được xây hợp pháp nhưng chủ sở hữu không đăng ký quyền sở hữu nhà ở và trên giấy hồng chỉ thể hiện quyền sử dụng đất.

Cũng không ít trường hợp người xây nhà vi phạm như: xây không đúng giấy phép, không có giấy phép hoặc vi phạm quy định về sử dụng đất đai (xây nhà trên đất nông nghiệp…), nên không thể làm thủ tục hoàn công nhà và không được ghi nhận trên giấy hồng.

Theo Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, điều kiện để nhà ở đưa vào giao dịch (mua bán, thế chấp, tặng cho) là phải có giấy hồng, trừ một số trường hợp đặc biệt (nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở...).

Luật Công chứng cũng yêu cầu hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Do đó nếu giấy hồng chỉ có quyền sử dụng đất, công chứng viên chỉ được công chứng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Cho dù đất có nhà, công chứng viên chỉ công chứng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Người mua có thể bị "mất" nhà

Trước hết, căn nhà có thể không được công nhận quyền sở hữu. Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua vẫn có thể được bên bán bàn giao căn nhà để quản lý, sử dụng nhưng về mặt pháp lý là chỉ mua đất chứ không mua nhà mặc dù giá trị mua bán bao gồm cả căn nhà.

Nếu nhà xây hợp pháp mà chủ cũ chưa đăng ký quyền sở hữu thì người mua có thể đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào giấy hồng.

Người mua phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc giấy tờ hợp pháp về việc tạo lập nhà, quyết định của cơ quan chức năng cho phép nhà xây dựng trái phép tồn tại…

Việc được công nhận quyền sở hữu nhà hay không còn phải xem xét nhiều điều kiện khác.

Trường hợp thường xảy ra trên thực tế là nhà xây dựng trái phép như xây trên đất nông nghiệp, nhà không có giấy phép xây dựng hoặc xây sai phép.

Theo điều 5 Nghị định 123 năm 2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nếu vi phạm xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên bán bị xử phạt hành chính.

Nếu bên bán không còn (tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác không xác định được địa chỉ) và đất không bị thu hồi thì bên mua phải chấp hành biện pháp khắc phục hậu quả.

Tức căn nhà có thể bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần, chủ nhà còn có thể bị yêu cầu thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả khác.

Người mua nhà trong trường hợp này còn đối diện với nguy cơ phát sinh tranh chấp và khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu. Hợp đồng công chứng chỉ ghi chuyển nhượng là quyền sử dụng đất, người bán có thể nói họ chưa bán nhà hoặc giá bán chưa bao gồm giá nhà.

Lúc này người mua bất lợi trong việc chứng minh quyền sở hữu đối với căn nhà bởi các loại giấy tờ như giấy phép xây dựng hồ sơ hoàn công (nếu có) đều đứng tên người khác.

Người mua nhà sẽ bị hạn chế khi muốn bán lại, thế chấp, góp vốn do nhà không đủ điều kiện giao dịch (chưa được cấp giấy hồng). Các tổ chức tín dụng chỉ định giá và nhận thế chấp tài sản đã được ghi nhận trên giấy hồng nên giá trị của nhà, đất thế chấp chỉ là giá trị quyền sử dụng đất, không có giá trị căn nhà.

Khi nhà nước thu hồi đất thì giá trị bồi thường đối với căn nhà cũng bị ảnh hưởng do chưa được ghi nhận trên giấy hồng. Nếu nhà xây trái phép có thể không được bồi thường phần nhà.

Yêu cầu hoàn thiện thủ tục trước khi mua bán

Khi gặp trường hợp trên đất có nhà nhưng giấy hồng không ghi nhận thì người mua phải tìm hiểu tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch, không chỉ dựa vào hiện trạng hoặc cam kết của người bán.

Cần kiểm tra mục đích sử dụng đất trên giấy hồng và đối chiếu với hiện trạng xây dựng. Nếu đất không phải là đất ở hoặc nhà xây dựng không có giấy phép thì cần đặc biệt thận trọng.

Người mua nên yêu cầu bên bán giải thích rõ lý do nhà chưa được ghi nhận trên giấy hồng và kiểm tra giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công hoặc các giấy tờ khác để đánh giá khả năng được công nhận quyền sở hữu nhà.

Bên cạnh đó người mua cũng kiểm tra thông tin quy hoạch và tình trạng tuân thủ trật tự xây dựng của chủ cũ để phát hiện các rủi ro pháp lý. Nếu vẫn quyết định mua, người mua nên yêu cầu bên bán cam kết bằng văn bản việc chuyển giao cả nhà ở và tài sản gắn liền với đất, lập biên bản bàn giao hiện trạng để tránh phát sinh tranh chấp.

Về pháp lý, giải pháp an toàn nhất vẫn là yêu cầu bên bán đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào giấy hồng trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Giấy hồng có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thì việc công chứng và sang tên toàn bộ bất động sản cho người mua sẽ hạn chế các rủi ro pháp lý về chuyển nhượng, xây dựng, quy hoạch và đăng ký tài sản trong tương lai.

Từ 1/7, chuyển khoản 19 khoản tiền này không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ tại Điều 4, Điều 8, Điều 9, Điều 10 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 về các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ tiền lương và các khoản thu nhập khác thuộc diện chịu thuế, từ tháng 7/2026 sẽ có 19 khoản tiền chuyển khoản không phải nộp thuế TNCN, gồm:

- Tiền tự chuyển giữa các tài khoản đứng tên chính mình.

- Tiền nhận từ người thân, bạn bè để vay mượn, hỗ trợ hoặc giúp đỡ tài chính, do không được xác định là thu nhập chịu thuế.

- Tiền chuyển khoản phục vụ đáo hạn ngân hàng, vì không làm phát sinh thu nhập.

- Các khoản hoàn tiền như hoàn tiền hàng, hoàn tiền đặt cọc khi hủy đơn, trả lại tiền do hàng hóa bị lỗi hoặc thanh lý hợp đồng; đây không phải doanh thu của cá nhân, hộ kinh doanh.

- Tiền kiều hối do người thân ở nước ngoài gửi về.

- Tiền lãi từ tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng.

- Tiền cá nhân nhận hộ hoặc thu hộ (COD), sau đó chuyển trả theo ủy quyền, vì không phải khoản thu nhập thực tế.

- Tiền thu từ việc bán nhà, đất sau khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định, sẽ không bị tính thuế thêm lần nữa.

- Tiền lương sau khi đã khấu trừ thuế chuyển cho vợ, chồng hoặc người thân khác, với điều kiện chứng minh được nguồn tiền hợp pháp.

- Các khoản tiền bồi thường như bảo hiểm, tai nạn lao động hoặc bồi thường của Nhà nước.

- Thu nhập từ hoạt động kinh doanh nhà trọ có doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm. Trường hợp này không phải nộp thuế nhưng vẫn phải kê khai thuế định kỳ theo quy định.

- Thu nhập từ việc tự nuôi, tự trồng và bán sản phẩm chưa qua chế biến hoặc chỉ sơ chế thông thường.

- Thu nhập từ tiền lương dưới 17 triệu đồng/tháng (đối với người không có người phụ thuộc), sau khi trừ các khoản bảo hiểm bắt buộc.

- Tiền nhận từ các quỹ từ thiện, tổ chức nhân đạo được cấp phép hoặc các khoản học bổng từ ngân sách nhà nước và chương trình khuyến học.

- Thu nhập từ tiền lương, tiền công khi thực hiện nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.

- Tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ và tiền lương, tiền công trả cho những ngày nghỉ phép chưa sử dụng theo quy định.

- Thu nhập từ quyền tác giả đối với kết quả của nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo khi được thương mại hóa theo quy định.

- Thu nhập của nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia tham gia dự án khởi nghiệp sáng tạo, sáng lập viên doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo và nhà đầu tư góp vốn vào quỹ đầu tư mạo hiểm.

- Thu nhập từ tiền lương, tiền công của chuyên gia nước ngoài làm việc trong các chương trình, dự án ODA không hoàn lại; cá nhân Việt Nam làm việc tại cơ quan đại diện của các tổ chức quốc tế thuộc Hệ thống Liên Hợp Quốc tại Việt Nam; và cá nhân tham gia lực lượng gìn giữ hòa bình của Liên Hợp Quốc.

Nhiều chính sách mới có hiệu lực từ ngày 1-7

Hàng loạt chính sách mới liên quan thuế thu nhập cá nhân, xây dựng, giao thông, an ninh mạng, phòng chống tham nhũng… bắt đầu có hiệu lực

Tăng lương cơ sở

Nghị định 161/2026/NĐ-CP (NĐ 161) quy định mức lương cơ sở và chế độ tiền thưởng đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Theo đó, mức lương cơ sở sẽ tăng lên 2.530.000 đồng/tháng kể từ ngày 1-7.

Mức lương cơ sở tại NĐ 161/2026 dùng làm căn cứ để tính mức lương trong các bảng lương, mức phụ cấp và thực hiện các chế độ khác theo quy định của pháp luật đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang và các đối tượng quy định tại điều 2 của nghị định này; căn cứ để tính mức hoạt động phí, sinh hoạt phí theo quy định của pháp luật; tính các khoản trích và các chế độ được hưởng theo mức lương cơ sở.

Còn tại NĐ 162/2026 về điều chỉnh lương hưu, trợ cấp BHXH và trợ cấp hằng tháng (có hiệu lực từ ngày 1-7-2026), mức lương hưu, trợ cấp BHXH và trợ cấp hằng tháng đang hưởng của tháng 6-2026 sẽ được điều chỉnh tăng thêm 8%. Mức hưởng sau điều chỉnh là căn cứ để tính toán cho các lần điều chỉnh tiếp theo theo quy định.

Thu nhập dưới 15,5 triệu đồng/tháng không nộp thuế

Một số chính sách mới nổi bật tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2025 có thể kể đến như: Bổ sung thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng vàng miếng, tài sản số; quy định hộ, cá nhân kinh doanh được trừ đi chi phí để tính thuế như doanh nghiệp; áp thuế 5% đối với cá nhân cho thuê bất động sản.

Đặc biệt, mức giảm trừ gia cảnh đối với người nộp thuế là 15,5 triệu đồng/tháng (186 triệu đồng/năm). Thuế TNCN từ tiền lương, tiền công được tính bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất lũy tiến từng phần. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định sau khi trừ các khoản bảo hiểm bắt buộc như BHXH, BHYT, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.

Người nộp thuế sẽ được áp dụng giảm trừ gia cảnh trước khi tính thuế. Ngoài bản thân, mỗi người phụ thuộc (như con, vợ/chồng không có khả năng lao động, bố mẹ hết tuổi lao động hoặc không nơi nương tựa…) được giảm trừ 6,2 triệu đồng/tháng và chỉ tính cho một người nộp thuế duy nhất. Mức giảm trừ có thể được điều chỉnh theo biến động giá cả và thu nhập do Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét trong từng thời kỳ.

Giảm thời hạn khai bổ sung hồ sơ khai thuế

Luật Quản lý thuế (QLT) 2025 mang đến nhiều thay đổi quan trọng, tập trung mạnh vào chuyển đổi số, tự động hóa và quản lý dựa trên rủi ro.

Thay đổi đầu tiên là doanh nghiệp và người nộp thuế chỉ còn 5 năm để tự rà soát và nộp hồ sơ khai bổ sung, điều chỉnh đối với các sai sót của kỳ thuế cũ. Quá thời hạn này, cơ quan thuế sẽ không tiếp nhận hồ sơ khai bổ sung theo cơ chế tự sửa sai. Tuy nhiên, trước ngày 1-7, thời hạn khai bổ sung vẫn là 10 năm kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế (theo khoản 1 điều 47 Luật Quản lý thuế 2019 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 6 điều 6 Luật số 56/2024/QH15).

Điểm mới tiếp theo là cơ quan thuế thực hiện phân nhóm người nộp thuế theo các tiêu chí gồm: ngành nghề, lĩnh vực, đặc thù, phương thức hoạt động; loại hình pháp lý, cơ cấu sở hữu; quy mô hoạt động, quy mô doanh thu, số nộp ngân sách; mức độ tuân thủ và lịch sử tuân thủ pháp luật về thuế của người nộp thuế.

Điều 8 Luật Quản lý thuế bổ sung một số quy định hành vi bị nghiêm cấm, như: Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để tiết lộ hoặc làm rò rỉ thông tin người nộp thuế trái quy định. Làm sai lệch kết quả kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật về thuế. Chống đối, trì hoãn, không cung cấp thông tin, tài liệu phục vụ kiểm tra, giám sát thuế, khoản thu khác. Tạo lập hóa đơn, chứng từ điện tử trái phép hoặc phục vụ hành vi vi phạm trong lĩnh vực quản lý thuế.

Tăng chế tài với hành vi uy hiếp an ninh hàng không

NĐ 215/2026/NĐ-CP về an ninh hàng không, có hiệu lực từ ngày 1-7, quy định chi tiết các đối tượng hành khách bị cấm bay có thời hạn hoặc vĩnh viễn do có hành vi vi phạm, gây rối hoặc can thiệp bất hợp pháp.

Theo đó, cấm vận chuyển ngắn nhất từ 3 - 12 tháng đối với những hành khách gây rối (không chấp hành các quy định về ứng xử tại cảng hàng không hoặc trên tàu bay, không tuân thủ hướng dẫn của lực lượng kiểm soát an ninh hàng không hoặc nhân viên hàng không hoặc tổ bay…).

Cùng chịu khung chế tài này là các đối tượng có phát ngôn mang tính đe dọa sử dụng bom, mìn, chất nổ, vật liệu nổ, chất phóng xạ, vũ khí sinh học, hóa học trong khu vực làm thủ tục vận chuyển, khu vực cách ly, sân bay, trên tàu bay; hoặc cố ý tung tin, cung cấp thông tin sai về các tác nhân nguy hiểm này gây ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của hoạt động hàng không dân dụng. Ngoài ra, hành khách sử dụng giấy tờ giả để đi tàu bay hoặc có hành vi vi phạm pháp luật về trật tự, an toàn xã hội tại cảng hàng không, trên tàu bay cũng sẽ ngay lập tức bị loại trừ quyền bay trong thời hạn nêu trên.

Đặc biệt, áp dụng hình thức cấm vận chuyển vĩnh viễn đối với 3 nhóm đối tượng cốt lõi: 1 - Dù đã bị xử lý nhưng vẫn tái phạm một trong các trường hợp thuộc khung cấm bay từ trên 12 tháng đến 24 tháng; 2 - Người có hành vi can thiệp bất hợp pháp vào hoạt động hàng không dân dụng; 3 - Người có hành vi chiếm đoạt, gây bạo loạn tại cảng hàng không và cơ sở cung cấp dịch vụ điều hành bay.

Nhiều người bật điều hòa cả ngày nhưng không biết: Chiếc quạt trong nhà còn có 4 công dụng giúp làm mát hiệu quả và tiết kiệm điện hơn

Mỗi khi mùa hè đến, điều hòa gần như trở thành thiết bị hoạt động liên tục trong nhiều gia đình. Tuy nhiên, hóa đơn tiền điện tăng vọt cùng cảm giác khô da, đau họng hoặc khó chịu khi ngồi điều hòa quá lâu khiến không ít người tìm kiếm những giải pháp làm mát tiết kiệm hơn.

Thực tế, chiếc quạt điện quen thuộc trong nhà không chỉ đơn thuần dùng để tạo gió. Nếu biết cách sử dụng, quạt có thể giúp tăng hiệu quả làm mát, cải thiện lưu thông không khí và thậm chí hỗ trợ giảm thời gian sử dụng điều hòa.

Dưới đây là 4 mẹo tận dụng quạt đơn giản nhưng rất hữu ích trong những ngày nắng nóng.

1. Đặt đá lạnh trước quạt để tạo luồng gió mát hơn

Đây là một trong những mẹo được nhiều người áp dụng khi nhà không có điều hòa hoặc muốn hạn chế bật điều hòa liên tục.

Cách thực hiện rất đơn giản:

- Cho đá viên, chai nước hoặc túi nước vào ngăn đông.

- Đặt khay đá hoặc chai nước đông lạnh phía trước quạt.

- Bật quạt ở chế độ gió vừa phải.

Khi luồng gió đi qua khu vực có đá lạnh, nhiệt độ không khí sẽ giảm nhẹ, tạo cảm giác dễ chịu hơn so với việc chỉ dùng quạt thông thường.

Dù hiệu quả không thể thay thế hoàn toàn điều hòa, phương pháp này vẫn giúp hạ cảm giác oi bức trong phạm vi nhỏ, đặc biệt phù hợp với phòng ngủ, góc làm việc hoặc phòng trọ.

2. Ban đêm hãy hướng quạt ra ngoài cửa sổ

Nhiều người có thói quen để quạt thổi trực tiếp vào người suốt nhiều giờ. Tuy nhiên, cách này chỉ giúp cơ thể cảm thấy mát tạm thời mà không làm giảm cảm giác nóng trong phòng.

Một mẹo khác là:

- Mở cửa sổ vào buổi tối hoặc sáng sớm.

- Đặt quạt gần cửa sổ.

- Hướng luồng gió ra bên ngoài.

Cách bố trí này giúp đẩy không khí nóng tích tụ trong phòng ra ngoài, đồng thời kéo luồng không khí mát hơn từ bên ngoài vào trong, tạo hiệu ứng đối lưu tự nhiên.

Phương pháp này đặc biệt hiệu quả vào ban đêm khi nhiệt độ ngoài trời đã giảm xuống.

3. Tận dụng hiệu ứng tập trung luồng gió

Một số người yêu thích các mẹo DIY thường tận dụng chai nhựa để tạo hiệu ứng tập trung luồng gió.

Nguyên lý khá đơn giản: khi luồng không khí đi qua các khe hẹp hơn, tốc độ gió có thể tăng lên tại khu vực phía trước quạt, giúp người ngồi gần cảm nhận gió rõ hơn.

Tuy nhiên, khi thực hiện cần lưu ý:

- Không che kín hoàn toàn lồng quạt.

- Không để vật cản tiếp xúc với cánh quạt.

- Đảm bảo kết cấu chắc chắn để tránh rơi vướng vào động cơ.

Nếu không muốn tự chế, bạn có thể sử dụng các loại quạt tuần hoàn không khí đang được bán khá phổ biến hiện nay. Các dòng quạt này được thiết kế để tạo luồng gió tập trung và đưa gió đi xa hơn quạt truyền thống.

4. Kết hợp điều hòa và quạt để tiết kiệm điện

Nhiều người cho rằng muốn mát thì phải hạ điều hòa xuống 22–24°C. Tuy nhiên, đây thường là nguyên nhân khiến điện năng tiêu thụ tăng mạnh.

Một giải pháp được nhiều chuyên gia năng lượng khuyến nghị là kết hợp điều hòa với quạt.

Cách sử dụng:

- Cài điều hòa ở mức 26–28°C.

- Bật thêm quạt hoặc quạt tuần hoàn không khí.

- Hướng quạt giúp luồng khí lạnh lan tỏa đều khắp phòng.

Nhờ không khí được lưu thông liên tục, căn phòng vẫn duy trì cảm giác dễ chịu dù điều hòa không phải hoạt động ở công suất quá cao.

Ngoài việc tiết kiệm điện, cách này còn giúp giảm cảm giác lạnh buốt khi ngồi lâu dưới luồng khí lạnh trực tiếp.

Những lưu ý khi dùng quạt mùa hè

Để sử dụng quạt hiệu quả và an toàn hơn, bạn nên:

- Không để quạt thổi trực tiếp vào mặt hoặc cơ thể suốt nhiều giờ.

- Vệ sinh cánh quạt và lồng quạt định kỳ để tăng hiệu suất làm mát.

- Kết hợp mở cửa vào những thời điểm nhiệt độ ngoài trời thấp.

- Uống đủ nước để hỗ trợ điều hòa thân nhiệt.

Không quá kỳ vọng các mẹo làm mát bằng quạt có thể thay thế hoàn toàn điều hòa trong những ngày nắng nóng cực điểm.

Kết luận

Quạt điện là thiết bị quen thuộc nhưng thường bị đánh giá thấp về khả năng làm mát. Chỉ với một vài thay đổi nhỏ trong cách sử dụng, bạn có thể tận dụng quạt hiệu quả hơn, giảm cảm giác oi bức và phần nào tiết kiệm chi phí điện năng trong mùa hè.

Đặc biệt, việc kết hợp quạt với điều hòa đúng cách có thể giúp căn phòng vẫn mát dễ chịu mà không cần hạ nhiệt độ quá thấp – một mẹo nhỏ nhưng có thể tạo ra khác biệt lớn trên hóa đơn tiền điện mỗi tháng.

Nguồn: Tuổi Trẻ; CafeF; 24h