Phương pháp so sánh là một công cụ cơ bản trong định giá bất động sản, được đặc biệt sử dụng để xác định giá cả đất đai và nhà ở định mua bán. Nó dựa trên nguyên tắc so sánh trực tiếp giá cả trên thị trường, theo các bước dưới đây.

Bước 1: Xác định các thửa đất có thể so sánh được

- Phân tích thị trường: Bắt đầu bằng việc xác định các bất động sản có thể so sánh được, về các chỉ số vị trí, kích thước, tình trạng đất đai và khả năng sử dụng, ít nhiều tương đương với lô đất của mình.

- Nguồn dữ liệu: Sử dụng dữ liệu mua bán công khai trên thị trường, từ các cổng thông tin chào bán bất động sản hoặc thông tin từ các nhà môi giới ở địa phương để tập hợp danh sách các thửa đất mua bán có thể so sánh được.

Bước 2: Phân tích các đối tượng so sánh

-Kiểm tra chi tiết: Kiểm tra chi tiết các thửa đất được chọn lựa để so sánh với nhau. Chú ý đến các đặc điểm cụ thể đo lường được như tình trạng bất động sản, các tòa nhà hiện có trên lô đất đó, tình trạng phát triển và các đặc thù pháp lý.

-Thực hiện điều chỉnh: Thực hiện điều chỉnh giá định mua bán liên quan đến sự khác biệt về đặc điểm giữa các bất động sản có thể so sánh với bất động sản đang định giá.

Bước 3: Tổng hợp

-Tính giá cả trung bình: Xác định giá cả trung bình của các thửa đất có thể so sánh được. Đây là điểm khởi đầu cho việc định giá bất động sản định mua bán.

-Điều chỉnh giá theo các tính năng đặc biệt: Điều chỉnh giá trị trung bình phù hợp với tính năng đặc biệt so với thửa đất mình định mua bán. Chẳng hạn thửa đất mình định mua bán có thể ở vị trí tốt hơn, cơ sở hạ tầng hiện đại hơn hoặc khả năng đưa vào xây dựng tốt hơn, thì giá phải cao hơn mức giá bình quân và ngược lại.

Bước 4: Xác định giá cả cuối cùng của lô đất định mua bán

Xem xét diễn biến giả cả thị trường, bao gồm các xu hướng và diễn biến giá cả thị trường hiện tại để xác định giá trị cuối cùng. Điều này nhằm đảm bảo việc định giá được cập nhật và phù hợp với thị trường.

Một ví dụ về định giá bằng phương pháp so sánh giá cả

Chẳng hạn một lô đất xây dựng rộng 500 m2 ở vùng ngoại ô thành phố dự định mua bán, cần tiến hành định  giá theo phương pháp so sánh với 4 bước trên như sau:

+ Bước 1: Xác định các lô đất có thể so sánh được

Ba lô đất được chọn tương đương để so sánh, chẳng hạn:

- Khu đất A (440 m²), đã bán với giá 93.700 Euro. Lô đất này có lối vào kém hơn một chút so với bất động sản đang định giá.

- Khu đất B (490 m²), đã bán với giá 95.000 Euro. Tương tự về vị trí và về mặt phát triển so với lô đất đang định giá.

- Khu đất C (530 m²), đã bán với giá 112.400 Euro. Lô đất này ở vị trí tốt hơn một chút so với lô đất đang định giá.

+ Bước 2: Định giá dựa trên sự khác biệt về các ưu thế:

Chẳng hạn, so với lô đất A, giá cả lô đất định mua bán phải tăng một chút vì vị trí tốt hơn. Giả sử mức điều chỉnh là +5%.

So với lô đất C, giá lô đất định bán phải giảm đôi chút vì vị trí C tốt hơn. Giả sử mức điều chỉnh là -5%.

+ Bước 3: Tính giá cả lô đất định mua bán, theo phương pháp tính trung bình và điều chỉnh

- Tính theo giả cả của lô đất A, có điều chỉnh +5%:

= 93.700 Euro x 1,05% = 98.385Euro (223,6 Euro/m²).

- Tính theo giả cả lô đất B, không điều chỉnh:

= 95.000 Euro giữ nguyên (193 Euro/m²).

- Tính theo giá cả lô đất C, có điều chỉnh -5%:

= 112.400 Euro x 0,95% = 106.973 Euro (201,8 Euro/m²).

- Tính giá trung bình mỗi mét vuông của lô đất định giá:

 = (223,6 + 193 + 201,8) / 3 = 206,1 Euro/m².

+ Bước 4: Xác định giá cả cuối cùng của lô đất cần định giá

Giá cả của lô đất = 206,1 Euro/m² x 500 m² = 103.050 Euro.

Trong ví dụ trên, giá của các bất động sản tương đương đã được điều chỉnh theo đặc điểm riêng của chúng để có thể đánh giá chính phù hợp. Việc tính toán giá trung bình cho mỗi mét vuông và áp dụng tiếp theo vào diện tích của bất động sản cần định giá đã đưa đến một mức định giá sát thực tế. Cách tiếp cận này đảm bảo việc định giá vừa minh bạch vừa dựa trên thị trường.

CÒN TIẾP

Đức Việt Online