Từ ngày 01.04.2022, các ngân hàng sẽ tăng lãi suất cho vay mua bất động sản, nhằm mục đích phòng nguy cơ giá nhà đất bùng nổ dẫn với vỡ bong bóng bất động sản.

Bong bóng bất động sản sẽ sớm vỡ?

Theo tính toán của cơ quan Thống kê Liên bang, năm qua 2021, người mua nhà phải trả giá trung bình cao hơn 11% so với năm trước. Cho dù thành phố hay nông thôn, nhà ở Đức có xu hướng ngày càng trở nên đắt đỏ hơn. Riêng trong quý IV, giá bất động sản nhà ở đã tăng 12,2% - mức cao kỷ lục kể từ năm 2000.

Nhu cầu cao, nguồn cung khan hiếm

Từ lâu lãi suất cho vay xây dựng thấp đã thúc đẩy giá thị trường bất động sản lên cao tăng tốc trong những năm qua. Từ năm 2019 đến năm 2020, căn hộ và nhà ở đã trở nên đắt hơn trung bình 7,8%.

Tác động của đại dịch: Bất động sản các thành phố lớn như Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf hầu như không còn giá cả phải chăng nữa. Người có nhu cầu mua nhà riêng ở các thành phố, hầu như không còn khả năng thanh toán. Tiếp theo, sự phát triển theo hướng làm việc văn phòng tại nhà nhiều hơn trong đại dịch cũng đã tăng nhu cầu nhà ở vùng nông thôn.

Các kỷ lục mới về giá bất động sản trên thị trường còn được cộng hưởng tăng tốc do những lo ngại về việc tăng lãi suất và lạm phát. Eva Grunwald, người đứng đầu bộ phận kinh doanh bất động sản của Postbank, gần đây đã đánh giá: Đại dịch Covid-19 thúc đẩy mong muốn mua nhà riêng và mở rộng bán kính tìm kiếm.

Theo dữ liệu Cơ quan Thống kê Liên bang, giá nhà riêng một và hai gia đình ở các huyện nông thôn thưa thớt dân cư đã tăng đặc biệt mạnh trong quý cuối cùng của năm 2021 lên tới 15,9% so với cùng kỳ năm trước đó. Giá nhà chung cư ở các khu vực này tăng 13,2%. Ở các quận nông thôn đông dân hơn, giá nhà một và hai gia đình tăng 14,5%. Giá căn hộ riêng tăng 11,2%.

Bundesbank cảnh báo nguy cơ vỡ bong bóng

Theo tính toán của Postbank Munchen, không nơi nào người mua phải trả nhiều tiền cho một mét vuông diện tích ở vào năm ngoái như ở thủ phủ Bayern: Trung bình 9.732 euro/m2 đối với một căn hộ. Ở Frankfurt, giá đạt đỉnh 6.586 euro/m2, ở Hamburg 6.489 euro/m2 và ở Berlin là 5.528 euro. Theo số liệu của Postbank, quận đắt đỏ nhất ở Đức với giá trên mỗi mét vuông là 7.977 euro vào năm 2021 là quận Nordfriesland, đảo Sylt, Föhr và Amrum ở Biển Bắc cũng như các khu nghỉ mát ven biển như St. Peter-Ording.

Ngân hàng Liên bang Bundesbank đã cảnh báo việc định giá quá cao trên thị trường bất động sản trong nhiều năm. Việc tăng giá ở Đức và các nước châu Âu khác gần đây cũng gây báo động đối với Hội đồng Rủi ro EU ESRB. Hồi tháng 2, ngân hàng Liên bang Bundesbank đã lưu ý trong báo cáo định kỳ hàng tháng: Bất động sản nhà ở được định giá quá cao. Theo ước tính hiện tại, giá bất động sản ở các thành phố vào năm 2021 cao hơn từ 15% đến 40% so với giá tính theo nguyên tắc cơ bản về nhân khẩu học xã hội và kinh tế. Mức chênh của năm trước đó 2020, đã là15 đến 30%.

Viện Nghiên cứu Kinh tế Đức Wirtschaftsforschung kết luận vào tháng 12.2021 trên cơ sở phân tích dữ liệu từ 114 thành phố lớn: Thổi giá đầu cơ bất động sản đang ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt là đối với các chung cư và đất xây dựng ở các đô thị như Berlin, Hamburg và München. Ở đó, cũng như các thành phố lớn khác, việc điều chỉnh giá trên quy mô lớn hơn có thể xảy ra trong những năm tới.

Kế hoạch của Chính phủ Liên bang có nguy cơ thất bại do thiếu thợ thủ công

Chính phủ Đức muốn đảm bảo nhà ở giá cả phải chăng hơn. Bộ trưởng Xây dựng Klara Geywitz cho biết cách tuần trước tại Bundestag: Chúng tôi đã tự đặt ra lộ trình dự tính 400.000 căn hộ có thể được xây dựng mỗi năm và 100.000 trong số đó là nhà ở xã hội được trợ cấp công khai, giá cả phải chăng.

Nhưng kế hoạch trên khó khả thi. Nhiều thợ thủ công và công ty xây dựng đang làm việc hết công suất do nhu cầu cao về bất động sản. Ngoài ra, các vật liệu xây dựng như gỗ, thép và vật liệu cách nhiệt đã trở nên cực kỳ đắt đỏ trong những tháng gần đây, ngoài ra còn do nhu cầu trên thị trường thế giới tăng trong quá trình phục hồi kinh tế sau khủng hoảng Covid-19 vượt quá khả năng cung ứng. Điều này cũng làm tăng giá xây dựng và cuối cùng là giá bất động sản.

Các chuyên gia đã cung cấp cho các nhà xây dựng và người mua bất động sản ít hy vọng về giảm bớt căng thẳng trên thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Hiệp hội Công nghiệp Xây dựng Đức (ZDB) dự kiến giá xây dựng ở Đức sẽ tăng trở lại trong năm nay, hiện đã tăng 6% vào năm 2021. Đây là mức tăng mạnh nhất trong hơn 20 năm qua - Giám đốc điều hành ZDB Felix Pakleppa cho biết. Đến năm 2022, hiệp hội dự kiến tăng tiếp khoảng 4%.

(Xem thêm: => Luật tháng 4.2022 - Phần IV Tăng lương tối thiểu; Gia hạn khai thuế; Định mức phí chuyển nhà; Thay lốp ô tô; Quy định bưu phẩm DHL).

Đức Việt Online